Багато жителів міст мріють поміняти тісний міську квартиру на власний заміський будинок. Основні способи здійснити мрію - це купити готовий котедж або побудувати будинок самостійно. І все частіше покупці вирішуються на друге. Своє рішення вони пояснюють великою кількістю плюсів, в числі яких значна економія, можливість контролювати якість будівництва і інші. Редакція www.irn.ru розпочинає серію статей, в яких ми розберемо, так це, на реальних прикладах. Перша вступна стаття присвячена базовим питань: вартості ділянок, середнім витратам на будівництво та оздоблення, вибору бригади.
купуємо землю
Після кризи обсяг ділянок без підряду активно збільшувався, що призвело до надлишку пропозиції. «Через це в останній рік кількість нових проектів перестало рости, і зараз на первинному ринку знаходиться приблизно 400 селищ з електрикою і газом, де пропонується земля без підряду, - зазначає керівник« ИРН-Консалтинг »Тетяна Калюжнова. - Середні ціни на ділянки без підряду плавно знижуються - за рахунок виходу на ринок нових більш дешевих проектів. Останній рік середні ціни тримаються на рівні 220 000 - 225 000 рублів за сотку - якщо говорити про організовані селищах, де передбачений магістральний газ. Сотка в селищах без газу може коштувати від 3000 рублів ».
Нормальний ділянку без підряду з комунікаціями, правда, на істотному видаленні від Москви, можна купити вже за ціною в районі 55 000 рублів за сотку. «Наприклад, ділянку з комунікаціями розміром вісім соток в облаштованому селищі на видаленні 50-60 км від МКАД можна придбати за 480 000 рублей», - говорить Сергій Мазенков, генеральний директор компанії «Рідні землі». Попит на ділянки без підряду , За словами експерта, становить близько 55-60% від усього обсягу попиту на ринку заміської нерухомості . Як зазначає керуючий партнер «Міель-Заміська нерухомість» Володимир Яхонтов, останнім часом попит на УБП зміщується все далі від Москви, тоді як в зоні 30 км від МКАД більшою популярністю користуються таунхауси і квартири в малоповерхових житлових комплексах .
Ще дешевше, ніж в селищах з ділянками без підряду, можна купити землю в селах і дачних селищах. Для ілюстрації Володимир Яхонтов привів в приклад декілька ділянок, розташованих в Наро-Фомінськ районі на відстані 25-30 км від МКАД по Київському шосе. Лісова ділянка 15 соток в селі Малі гірки з різнорідної забудовою і соціальним оточенням, зате з майже повним набором комунікацій (крім каналізації) може коштувати від 1,5 млн до 2,5 млн рублів. Навпаки (по іншу сторону Київського шосе) пропонуються ділянки площею 10 соток, також розташовані в селі, але в більш привабливому місці з точки зору соціального оточення і історичної спадщини. Їх вартість в залежності від виду і розташування в селищі становить 2,2 - 3,6 млн рублів. А ділянки розміром 15 соток в сусідніх організованих котеджних селищах «Мартемьянова» і «Апрелівка-парк» стоять вже близько 7,5 млн рублів. Котедж в організованому селищі на цьому напрямку в радіусі 30 км від МКАД, за даними бази «Пошук нерухомості RealSearch.Ru», можна купити вже не менше ніж за 15 млн рублів.
Скільки «заробляє» забудовник
За результатами онлайн-голосування * на www.irn.ru , 44,1% тих, хто проголосував заявили, що побудувати будинок своїми силами дешевше, ніж купити готовий; 30,7% дотримуються протилежної точки зору, а 15,1% вважають, що витрати будуть приблизно однаковими. В рамках іншого онлайн-голосування ** читачам задали питання, на скільки дешевше самостійне будівництво. Найпопулярнішими відповідями виявилися «помітно (на 20-40%)» і «приблизно в два рази». У сумі ці два варіанти набрали половину голосів читачів.
Експерти визнають, що ціна котеджів, яку запитують девелопери організованих селищ, часто набагато вище собівартості будівництва. За словами Тетяни Калюжнова, вартість будівництва будинку, придатного для постійного проживання, у будівельних бригад в середньому становить 22 000 - 23 000 рублів за метр. Тобто будинок площею 180-200 кв. м можна побудувати за 4 - 4,5 млн рублів. За ці гроші зведуть фундамент, «коробку», дах, зроблять зовнішню обробку й засклення. «В ціну не входить підведення комунікацій від меж ділянки до котеджу і їх розводка по будинку. Але готові котеджі на первинному ринку теж пропонуються без цих робіт », - зазначає експерт.
Якщо в селищі пропонуються і готові котеджі (або, наприклад, ділянки з підрядом від забудовника), і ділянки без підряду, не складе великих труднощів порахувати, скільки заробляє забудовник на будівництві. Досить відняти з вартості ділянки з будинком ціну аналогічного ділянки без підряду і розділити на кількість квадратних метрів котеджу. Якщо отримана цифра приблизно дорівнює озвученим 22 000 - 23 000 рублів, значить, забудовник не сильно завищив ціну. Однак, за словами Тетяни Калюжнова, часто ціна виявляється в півтора-два рази вище.
готуйте гроші
Вартість будівництва будинку, безумовно, залежить від дуже багатьох чинників, проте деякі усереднені показники вивести можна. Зовсім легкі літні будиночки можна замовити вже за 400 000 рублей. Але при порівнянні з готовими котеджами важливіше зрозуміти, за скільки можна побудувати будинок, придатний для постійного проживання. За словами Тетяни Калюжнова, мінімальна вартість такого будинку площею 100 кв. м становить близько 2,5 млн руб. Правда, на думку керуючого партнера Kaskad Family Бориса Циркіна, у випадку з будівництвом будинку з піноблоку можна вкластися і в 1,5 млн руб. В цілому, за словами експерта, ціна варіюється від 17 000 до 25 000 рублів за 1 кв. м. Ще одна стаття витрат - підготовка ділянки. За словами Володимира Яхонтова, вирівнювання рельєфу, зачистка від дерев та інші роботи можуть коштувати від 200 000 руб. до декількох мільйонів (в особливо складних випадках).
Крім вартості будівництва будинку необхідно враховувати витрати на підведення комунікацій до котеджу і їх розведення по будинку. Також не варто забувати про обробку. «Якщо говорити про вартість внутрішньої обробки, то вона також залежить від використовуваних матеріалів. У дерев'яному будинку можна залишити той же брус і нічого з ним не робити. Оздоблення цегляних та інших не дерев'яних будинків обійдеться в суму від 1000 руб. до 6000 руб. за кв. м », - говорить Володимир Яхонтов. Правда, дійсно якісний ремонт, за словами директора з будівництва ГК «Астерра» Іллі Асейкіна, обійдеться в 10 000 - 15 000 руб. за кв. м. У результаті, за словами Тетяни Калюжнова, загальна вартість будинку навряд чи виявиться нижче 6-7 млн рублів.
Заощадити на робочих
Якщо не укладати з бригадою договір на будівництво як з юридичною особою і розраховуватися з нею готівкою, можна заощадити до 15%. «Дешевше самостійно наймати будівельників, контролювати їх роботу і закуповувати матеріали, - вважає Тетяна Калюжнова. - Якщо не вистачає знань і можливостей для повноцінного контролю, робота з приватної бригадою буде вельми ризикованою, навіть якщо ви укладаєте з нею договір. Більше довіри, на мій погляд, викликають будівельники з великих фірм, що займаються виробництвом будматеріалів. Наприклад, будівельні послуги пропонують багато компаній-виробників пінобетону, клеєного бруса і інших матеріалів », - зазначає експерт.
За словами Бориса Циркіна, дешевизна непрофесійної бригади без виконроба (якщо цю функцію наймач бере на себе) може бути вельми оманливої, так як робочі недостатньо компетентні, щоб грамотно «осметіть» будівництво, до того ж озвучені ними цифри не закріплюються в договорі. «Практично завжди, коли мова йде про подібному способі будівництва, початкова вартість послуг робітників в процесі будівництва неодноразово збільшується. Подібні додаткові обсяги можуть підвищувати початкову вартість об'єкта будівництва на 50% від спочатку обумовленої кошторису, - говорить експерт. - І навіть якщо все складеться більш-менш благополучно і будівельники не виявляться аферистами, їх не забере поліція і будинок все-таки буде побудований, ніяких гарантій від таких «будівельників» ви не отримаєте і все подальші труднощі, пов'язані з недоробками, дефектами або огріхами в будівництві будинку, залишаться тільки вашими проблемами ».
Професійні підрядники дають гарантію мінімум три роки на свою роботу. Також, як зазначає Борис Циркін, вони мають можливість купувати будматеріали зі знижкою до 20%. Але і вартість їх послуг зазвичай в 1,5 - 2 рази вище - від 8000 до 15 000 рублів за 1 кв. м.
При перегляді форумів на будівельну тематику стає очевидно, що самі люди, які зважилися на індивідуальне будівництво будинку, дуже по-різному оцінюють необхідні витрати. Навіть на просте, здавалося б, питання - чи можна побудувати будинок за 2 млн рублів - думки людей кардинально відрізняються: від «легко» до «абсолютно неможливо». У подальших статтях редакція www.irn.ru розгляне історії конкретних людей - з різними вихідними умовами і на різних стадіях будівництва, щоб зрозуміти їх витрати і проблеми, з якими вони зіткнулися на шляху до власного будинку.
