Оцінка нерухомості: особливості ринку Казахстану

1. «Рекомендована оцінка процвітає»
2. Кому закон не писаний?
3. Курс на саморегулювання
4. Як стати оцінювачем?
5. РАДИ ЕКСПЕРТІВ
6. Розрахункова частина ОЦІНКИ

Оцінка нерухомості користується у населення не найвищим попитом з того переліку послуг, що надають оцінювачі, проте починаючи з часів приватизації ...

... вона залишається досить затребуваною. Сьогодні дана сфера в Казахстані пов'язана з безліччю труднощів різного характеру, потенційно вкрай проблемами як для самих оцінювачів, так і для їх клієнтів.

Сьогодні з 100% укладених договорів з оцінки нерухомості 98%, за даними Карагандинської палати оцінювачів, припадають на оформлення банківського кредиту під заставу квартири, житлового будинку або іншої нерухомості. Набагато рідше послугу з оцінки нерухомості замовляють при здійсненні операцій купівлі-продажу, для визначення страхової вартості при страхуванні об'єкта, що особливо актуально при оформленні іпотеки.

Якщо в Караганді звернення до оцінювачам частіше пов'язані з вищезгаданими причинами, то в Астані та Алмати, де більш розвинене будівництво, оцінку нерухомості часто замовляють великі девелоперські компанії, яким, наприклад, необхідно обґрунтувати вартість житла, що будується в якомусь конкретному районі і прирівняти її до ринкової вартості. Також до столичних оцінювачам звертаються при розробці великих інвестпроектів, коли потрібно розрахувати їх рентабельність і виправдати майбутні вкладення коштів.

5 помилок при оцінці квартири, які ви ніколи не повинні робити >>>

«Рекомендована оцінка процвітає»

Поки отримання ліцензії для повноцінної роботи в цій сфері діяльності - обов'язкова умова. В уряді РК зараз готується платформа переходу оціночної діяльності на повне саморегулювання. У липні минулого року був виданий указ президента про спрощення функціонування підприємницької структури і скасування близько 300 ліцензій. Серед інших до цього переліку входить і ліцензія на заняття оціночною діяльністю.

На думку Вілена Єлісєєва, голови президії Республіканської палати оцінювачів (РПО), в питанні ліцензування багато недоліків, які створюють в оціночної діяльності чимало проблем.

- В області оцінки законодавство змінювалося неодноразово, змінювалися правила видачі ліцензії. У професії оцінювача, як і у лікаря, багато спеціалізацій: оцінка нерухомого майна, обладнання, транспортних засобів, інтелектуальної власності, бізнесу, - говорить Вілен Єлісєєв. - У нас видають ліцензію всього за двома напрямками - «нерухомість і обладнання» і «інтелектуальна власність». Виходить, ці два напрямки цілком охоплюють всю оціночну діяльність. На мій погляд, це гальмує процес поглиблення в спеціалізації оцінки, а значить, і підвищення її якості. Нерухомість та обладнання між собою не мають нічого спільного, а окремо являють собою два найсерйозніших напрямки. Крім того, ліцензія безстрокова, тобто якщо оцінювач поклав її на поличку, а потім через десять років згадує про неї і виходить на ринок праці, очевидно, що такий фахівець втратив кваліфікацію. Але за законом він має право працювати, а знання мають особливість забуватися. Не всі оцінювачі в таких випадках приступлять до скрупульозного вивчення ринку, відправляться на підвищення кваліфікації або семінар, а вже потім візьмуться за роботу.

До великих мінусів можна віднести і те, що ліцензія діє на території всього Казахстану. З першого погляду може здатися, що це зовсім не мінус, а великий плюс для будь-якого оцінювача або оцінної компанії. Однак на ділі це далеко не так:

- Щоб зробити якісну оцінку і підготувати відповідний звіт, знову потрібне ретельне вивчення ринку нерухомості, де працює оцінювач, - говорить Артем Шевчук, директор ТОВ «Артокс», голова президії Карагандинської палати Казахстанської асоціації оцінювачів, голова комітету зі стандартів та методології в оціночної діяльності Республіканської палати оцінювачів. - Не кожен оцінювач, наприклад, з Атирау або Шимкента, який вирішив заробити в Караганді, володіє необхідними відомостями по ринку нерухомості Карагандинської області. І навпаки! Ліцензія ж дозволяє оцінювачу проводити оцінку на території всього Казахстану. Нам не можна скидати з рахунків недоброчесних представників професії. Такий оцінювач приїде в Караганду, пробуде півроку і за цей час накоїть тут справ. Може просто обійтися неякісним проведенням оцінки, може піти і на замовну оцінку. Потім він поїде додому - і де його шукати, якщо у клієнта виникнуть складності?

Крім перерахованих вище проблем ліцензування оціночної діяльності є ще один серйозний недолік. Ліцензію Міністерство юстиції видає як юридичним, так і фізичним особам. З одного боку, це також можна порахувати явним плюсом, але в той же час цей факт вносить велику плутанину.

- По суті, це подвійне ліцензування. У складі юридичної особи, відповідно до законодавства, має бути дві фізичні особи, - розповідає Вілен Єлісєєв. - Навіщо тоді вимагати ліцензування юридичної особи, наприклад ТОО, якщо працюють в його складі фізичні особи вже мають свої ліцензії ?! Викладачам, лікарям не потрібно отримувати ліцензію на свою діяльність, ліцензується вуз або лікарня, в яких вони працюють. Взагалі, введення ліцензування фізичних осіб було великою помилкою, оцінювачем без особливих зусиль, знань, досвіду може стати будь-який бажаючий. Висновок напрошується сам: щоб зайнятися оціночною діяльністю в Казахстані, достатньо отримати ліцензію і, можливо, налагодити зв'язки з одним або двома великими замовниками. Не виключено, що ця ліцензія буде спочатку виходити «під роботу» з цими замовниками. Крім того, це породжує нездорову, посилити конкуренцію. Оцінювачі починають погоджуватися на будь-які умови замовника оцінки, тільки для того щоб роздобути клієнта. Це вже призвело до того, що демпінг, а також замовна оцінка в Казахстані процвітають. Звідси складається негативне ставлення до оцінювачам як до людей, які мають легкий хліб.

Як самостійно оцінити квартиру в столиці >>>

Кому закон не писаний?

Можна сказати, взаємини «клієнт - оцінювач» носять явочний характер. Оцінювачі як стоматологи - добровільно оцінку клієнт робить рідко і по крайньої необхідності. Наприклад, коли потрібно отримати кредит під заставу нерухомості. Оцінка в цьому випадку хоч і необхідна, але всього лише сходинка до мети.

- Як правило, банк дає список клієнта, що хоче оформити кредит, в цьому списку кілька оціночних компаній. Є такі банки, які направляють конкретно до одного оцінювача, - говорить Артем Шевчук. - Це порушення. У відповідність з законом про іпотеку, переглянутими в 2010 році, позичальник має право звернутися до будь-якого оцінювачу на свій розсуд і також до будь-якої страхової компанії. Але клієнт найчастіше йде на поводу у банку, тобто йде до того оцінювачу, до якого його направили.

Вартість оцінки квартир в Караганді варіюється від півтора до 12-15 тисяч тенге. Різниця велика. Як правило, якщо людина оформляє кредит, зайві витрати йому ні до чого - кожен зацікавлений за здаються на перший погляд бюрократичними зволікання платити менше. Але за півтори тисячі тенге працюють невеликі оціночні компанії або самостійні оцінювачі, які часто змінюють місце дислокації, у них, цілком ймовірно, немає офісу, їх діяльність непостійна, часто ці оцінювачі - вчорашні студенти.

- Тут, скоріше, має місце глобальна проблема недосконалості банківської системи. Якщо клієнт сам вибере оцінювача, банк може не прийняти звіт про оцінку, ви запитаєте письмове пояснення - і кредит будете оформляти довше, - каже Артем Шевчук. - Все рекомендації типу «боріться за свої права» в цьому випадку не діють.

Так, на прохання Республіканської палати оцінювачів антимонопольне агентство перевірило роботу деяких банків і виявило, що філії одиничних банків все ж практикують роботу з конкретними оціночними компаніями. Тим часом в інтерв'ю нашій газеті Максим Вольський, регіональний інспектор по Караганді управління філіальної мережі департаменту застав АТ «Темiрбанк», розповів, що оцінка майна, що пропонується в якості заставного забезпечення, обов'язкове із залученням незалежного оцінювача, а також необхідна експертиза звіту незалежного оцінювача з обов'язковим оглядом майна, яку проводить банк. АТ «Темiрбанк» приймає відповідно до законодавства звіт будь-якого незалежного оцінювача.

- На практиці все виглядає наступним чином: якщо банк не стикався з будь-якої оціночної компанією, ми просимо надати виписку з реєстру оцінювачів з конкретної компанії, - коментує Максим Вольський. - Її надає регіональна палата оцінювачів, в якій перебуває дана оціночна компанія, далі звіт про оцінку перевіряється на відповідність чинному законодавству РК, стандартам оцінки, а також на адекватність, неупередженість і достовірність. У разі виявлення помилок, невідповідностей звіт про оцінку повертається компанії, яка виконала його, на доопрацювання і виправлення. Після усунення зауважень приймається в роботу. Дана процедура - свого роду страховка ризиків банку від недоброякісної оцінки майна.

- У яких випадках банк має право відмовитися прийняти звіт про оцінку у клієнта?

- Якщо оцінна компанія не перебуває в одній з регіональних палат оцінювачів, або відсутній договір страхування відповідальності оцінювача, або ліцензія оціночної компанії не поширюється на даний вид майна.

- Опишіть систему кредитування під заставу нерухомості.

- По-перше, майно, надане в якості заставного забезпечення, перевіряється на відповідність внутрішнім вимогам банку, потім проводиться експертиза звіту незалежного оцінювача департаментом застав (підрозділ банку), при відсутності зауважень висновок і звіт направляються для подальшого розгляду питання про надання позики. Згідно з внутрішніми документами, банк працює за двома напрямками з незалежними оціночними компаніями. Перший напрямок - коли банк є замовником незалежної оцінки, при відпрацюванні проблемних позик і планової переоцінки. В даному випадку банк оплачує послуги незалежного оцінювача і сам має право його вибирати, згідно з внутрішніми документами. Другий напрямок - коли замовником незалежної оцінки є клієнт банку. В даному випадку клієнт самостійно вибирає, укладає договір і оплачує незалежну оцінку. Тут ми ніякими акредитаціями не обмежуємо вибір клієнта. Найчастіше людина разом з повним пакетом документів приносить вже готовий звіт незалежного оцінювача.

Оцінювач дає ринкову вартість нерухомості, кожен банк, розглядаючи можливість кредитування, до цієї вартості застосовує свій дисконт - знижку, в яку закладає свої ризики, і визначає заставну вартість. Як правило, по квартирах застосовують від 10 до 30%. Оцінив оцінювач квартиру в 50 тисяч доларів, дисконт банку 10%, тобто 5 тисяч доларів, - заставна вартість квартири складе 45 тисяч доларів. Банк розглядає видачу кредиту не більше 45 тисяч доларів під заставу цієї квартири.

Курс на саморегулювання

Оцінка нерухомості в Казахстані, за даними Карагандинської палати оцінювачів, це досить маленький ринок, його обсяг становить 40-45 мільйонів доларів. На території республіки діє 16 палат, які об'єднані в Республіканську палату оцінювачів. У Карагандинській області, за даними департаменту юстиції, мають ліцензію 43 юридичних та 111 фізичних осіб. Як правило, юридичні особи - це маленькі компанії, в яких працюють два-три оцінювача. Великих організацій в області небагато, в основному це представники столичних компаній. Курирує діяльність оцінювачів Міністерство юстиції, на місцях ці функції здійснюють департаменти юстиції.

- Сьогодні держава не виконує в достатньому обсязі функції з контролю і нагляду за оціночною діяльністю, - каже Артем Шевчук. - Зараз в уряді РК підготовлена ​​програма переходу до 2020 року на повне саморегулювання. Тобто контроль над діяльністю оцінювачів, згідно з цією програмою, передадуть палатам, нагляд за ними, в свою чергу, буде здійснювати держава. У Карагандинській палаті оцінювачів, наприклад, 21 чоловік, для повноцінної роботи організації цього недостатньо. Ми проводимо семінари, конференції, налагоджуємо відносини з держорганами. У Казахстані повинні залишитися не 16 палат, а 2-4 палати, тобто вони повинні збільшуватись. Тоді в кожній палаті буде не менше 100 чоловік. Зараз багато карагандинські оцінювачі увійшли в інші палати, побоюючись, що на місці їх контролюватимуть. Це велика проблема, ми як представники Карагандинської палати оцінювачів не можемо втручатися в діяльність оцінювача, що складається в іншій палаті, навіть якщо бачимо, що він працює нечесно, порушуючи законодавство. В цьому випадку вживати заходів повинні органи юстиції, але, як правило, якщо сигнал до них не надходить, вони не реагують.

- Також потребують перегляду стандарти оцінки, - продовжує Артем Шевчук. Зараз в Казахстані діють міжнародні та національні стандарти. Наприклад, існує вимога до форми і змісту звіту. Якщо контроль над оціночною діяльністю дійсно перейде до палатам, стандарти будуть доопрацьовуватися. В ідеалі вони повинні представляти собою конкретні керівництва до дії в тій чи іншій ситуації. Також в оціночної діяльності є таке поняття, як експертиза, яку проводять всередині палати. Якщо клієнт не згоден з оцінкою, він може замовити повторну оцінку, але це гроші. Можна звернутися в палату, в якій складається оцінювач, і зажадати провести аналіз звіту, який він зробив і який не влаштував клієнта. Цю експертизу зараз багато хто замовляє, але ні в одному нормативно-правовому акті не зазначено, як вона повинна проводитися. З цією метою палатами розроблений стандарт по експертизі, який був переданий до Міністерства юстиції два роки тому, але його досі не прийняли. Експертизу клієнт замовить, ми її проведемо, але чи приймуть її в суді, не факт. Це питання дуже тісно перетинається з поняттям судової експертизи. Судові експерти керуються своєї внутрішньої методикою, розробленою для службового користування. Зрозуміло, що оцінка нерухомості вимагає більш скрупульозного підходу. Але існує стереотип, що судова експертиза - це остання інстанція, в тому числі і в області оцінки. Тому в суді оцінювачам часто буває складно довести свою правоту ще і з цієї причини.

- Саморегулювання має кілька переваг перед державним регулюванням, - каже Вілен Єлісєєв. - Норми саморегулювання гнучкіше, вони легше адаптуються до обставин, що змінюються. У організацій саморегулювання краще експертні можливості та зворотний зв'язок з ринком. Учасники ринку отримують легальні можливості впливати на нормотворчість, а держава знижує свої витрати на регулювання.

Про те, що в Казахстані діяльність оцінювачів повинна підкорятися чіткому єдиного стандарту, говорять і в органах юстиції.

- У структурних підрозділах департаменту немає фахівців, які сприяли б нам в роботі, - коментує Нургуль Кенжебаева, заступник начальника департаменту юстиції Карагандинської області. - Треба сказати, що контроль ми здійснюємо нормативно, це не дозволяє нам виходити за рамки закону. Наприклад, якщо ми перевірили індивідуального підприємця, то протягом наступних трьох років ми в його роботу, якщо не надходить сигнал ззовні, втручатися не маємо права, що б він там не порушував. Якщо, звичайно, надійде заява, знайдуться потерпілі від дій цього підприємця, тоді ми вживаємо заходів - проводимо розслідування, складаємо адміністративні протоколи, якщо є факти порушення закону, направляємо справу в фінансову поліцію. Даний вид діяльності, так як він є підприємницьким, краще було б перевести на саморегулювання, щоб палата оцінювачів здійснювала контроль, а ми б контролювали діяльність палат. У Казахстані має бути прийнятий єдиний стандарт оцінки. Зараз фахівці часто підлаштовуються під клієнтів. З цим потрібно боротися, перехід на саморегулювання буде цьому сприяти. Єдиний стандарт повинен в той же час враховувати особливості територіального плану тій чи іншій області, містити санкції за порушення правил.

- Оцінювачі, та й ріелтори скаржаться на відсутність єдиної бази нерухомості, яка необхідна їм для якісної роботи. Органи юстиції можуть посприяти створенню цієї бази?

- База формується в Кожній області по каналах юстиції, но ця інформація закрита для недержавних ОРГАНІВ. З 2013 року у нас планується спрощення реєстрації нерухомості, тобто з моменту укладення угоди дані від нотаріуса одразу потраплятимуть в базу даних нерухомості органів юстиції. Тобто дана процедура буде спрощена до одного дня. Електронна версія реєстру нотаріальних угод буде об'єднана з базою даних юстиції по операціях з нерухомістю. Зараз у нас йде робота щодо актуалізації бази, нам потрібно цю базу максимально поповнити відомостями по ІІН (фізичні особи) і БІН (юридичні особи). З 2013 року на сайті електронного уряду ця інформація буде доступна, знову ж таки, по ІІН і БІН, тобто бажає отримати інформацію потрібно буде знати ці номери. Зараз ми активно працюємо з населенням. Щоб поповнити базу даних достовірних даних, ми закликаємо населення, як фізичні, так і юридичні особи, звертатися до відділів нерухомості за адресою Леніна 72/2 для проведення звірки даних про власність. Результат цієї великої роботи в майбутньому повинен вирішити деякі проблеми ринку нерухомості, в тому числі і в сфері оцінки.

Як стати оцінювачем?

РАДИ ЕКСПЕРТІВ

1. При покупці нерухомості важливо вказати її реальну вартість в договорі купівлі-продажу. Якщо в подальшому виникнуть проблеми, через суд можна спробувати відшкодувати вартість нерухомості. Якщо ж ви купили нерухомість, наприклад, за мільйон тенге, а в договорі вказали сто тисяч тенге, в разі якщо рішення суду буде на вашу користь, вам ці сто тисяч тенге і повернуть.

2. Викликаючи оцінювача, не полінуйтеся з'їздити до нього в офіс і там укладіть договір на оцінку.

3. На додаток до ліцензії у оцінювача має бути свідоцтво про членство в місцевій палаті. Якщо оцінювач складається в «іногородньої» палаті, то в разі виникнення проблем, наприклад, судового розгляду, доведеться робити запити в його палату, а можливо, і їхати в інше місто. Філія не є юридичною особою.

4. Оцінювати земельні ділянки, що знаходяться в оренді, може оцінювач з ліцензією на нематеріальні активи або оцінювач, який має генеральну ліцензію. Раніше такі ліцензії видавалися, зараз вже немає.

5. Планування оцінюваної нерухомості, будь то квартира, будинок, офісна будівля або магазин, повинна відповідати технічним паспортом. Будь-які зміни в плануванні повинні бути відображені в документах. Оцінювач в своєму звіті зобов'язаний вказати факт перепланування. Якщо ж перепланування не узаконена, найімовірніше, жоден банк не видасть вам кредит під заставу цієї нерухомості.

Розрахункова частина ОЦІНКИ

У Караганді оцінювачі зазвичай використовують в роботі порівняльний метод. Застосовується він у випадках, коли про об'єкт застави або купівлі-продажу є певна інформація про ціни і пропозиції. Найчастіше до порівняльного методу вдаються у випадках, коли має бути оцінка квартир і будинків. Адже на процедуру остаточної оцінки, зокрема квартир, можуть вплинути наявність об'єктів-аналогів, попит на даний тип квартир і багато інших показників. Втім, багато оцінювачі вважають порівняльний метод недоцільним:

- Великий підступ в порівняльному методі, навіть якщо мова йде про оцінку квартир, - каже Артем Шевчук. - Оцінювачі спираються на вибірку з газет, доходить то того, що ми прикидали покупцями і їздимо по квартирах. Газета - це публічний орган, оголошення в газети може давати будь-хто, часто дають ріелтори і агентства по нерухомості. Деякі оголошення в газетах - «качка». Не секрет, що багато ріелторів і агентства навмисно завищують ціни. У нас в практиці кілька років тому був повчальний випадок. Оцінювали нежитловий об'єкт, вказали в звіті шість аналогів. Замовник поцікавився, бачили ми особисто ці аналоги чи ні, дзвонили? Так дзвонили, але ... не бачили! У відповідь почули, що замовник не тільки подзвонив, а й поїхав за адресами цих об'єктів. З шести реально існували тільки два, інші, мабуть, виявилися «качкою» ріелторів. Після цього випадку нам доводиться перевіряти всі аналогові об'єкти, на які в звітах йде посилання. Але таких складнощів, по суті, виникати не повинно. Перевірити аналоги, особливо якщо мова йде про оцінку квартири, досить важко, на це потрібно багато часу. Точних даних про угоди купівлі-продажу нерухомості мають у своєму розпорядженні органи юстиції, але ця інформація закрита і для оцінювачів і для ріелторів. Вирішення цієї проблеми - єдина база нерухомості, якою зможуть користуватися і оцінювачі і ріелтори, але, на жаль, без сприяння держорганів створення такої бази неможливо.

Порівняльний метод оцінки нерухомості не є єдиним, фахівці застосовують також прибутковий і витратний методи. Прибутковий метод базується на розрахунку ймовірності прибутку від даного об'єкта в подальшому. Найчастіше такий метод використовують при визначенні вартості житла комерційного призначення. Завдяки витратним методом аналізуються необхідні витрати на отримання доходу від об'єкта нерухомості.

Фото: companyexpert.ru

Ніна ВЕРБОВА, Інформаційна служба www.kn.kz