Ринок нерухомості: реалії та перспективи

Загальновідомо, що цивілізовані ринкові відносини в сучасній економіці багато в чому визначаються станом локального ринку нерухомості в цілому, і по окремих сегментах зокрема. Тому важко уявити країну без ринку нерухомості. Адже саме цей ринок, будучи вагомою частиною національної економіки, є показником національного багатства цілої держави. Так що держави, більше 50 відсотків світового багатства складається з нерухомості. Ринок праці, інвестицій, товарів і послуг, банківський сектор і т.д. не можуть здійснювати свою діяльність без необхідного приміщення. Крім того, висока частка у валовому національному продукті, від різних угод і податкових зборів на нерухомість, підтверджує значущість ринку нерухомості як одного з головних секторів економіки будь-якої країни.

Наявність нерухомості завжди було значним фактором у житті людини, і будівельний бум минулих років в Азербайджані, а також підвищення матеріального добробуту населення, відкрили широкі можливості для її покупки. Комерційна або житлова нерухомість, нова або вторинна, житло на стадії будівництва, квартира «під ключ» - це не повний список варіантів, які пропонують гравці локального ринку бажаючим пріобрес-ти або орендувати приміщення.

Нагадаємо, що ключовими подіями року, що минає 2015 для Азербайджану стали дві девальвації національної валюти. Коли 21 лютого Центробанк вирішив відмовитися від фактичної прив'язки національної валюти до долара і курс почав визначатися на основі бівалютного кошика. В результаті в «чорну суботу» манат знецінився майже на 34%, і в пунктах обміну валюти курс за 1 USD був встановлений на рівні 1.05 AZN, а 1 євро - майже 1.20 AZN. Як наслідок перша девальвація і наступні девальвації, пов'язані з тим, що для забезпечення стабільності валютного ринку і конкурентоспроможності національної економіки, Центральний банк країни вирішив перейти на плаваючий курс маната, негативно позначилися на ситуації економіки Азербайджану. Не минула ця доля і ринок нерухомості. Незважаючи на падіння цін на нерухомість, через зниження платоспроможності населення, застопорилися угоди. Далі, виникли проблеми з виплатами за іпотечними та внутрішніми кредитами.

В якому стані знаходиться локальний ринок нерухомості, хто купує квартири в Баку, де вважають за краще купувати об'єкти азербайджанці, ситуація з державною іпотекою, в цьому і в іншому спробував розібратися Biznesinfo.az.

Загальна ситуація на ринку

Отже, як говорилося вище, перша і друга девальвація маната, яка сталася 21 грудня - під завісу 2015 року, істотно похитнули ситуацію в економіці Азербайджану, і як наслідок 2016 рік став провальним для ріелторського бізнесу. Незважаючи на те, що послідувало падіння цін на об'єкти первинного і вторинного житла, обсяг купівлі - продажу все одно істотно знизився. Така ситуація склалася з двох основних причин: неплатоспроможність населення та небажання розлучатися з набутими доларами до кращих часів. За словами віце-президента ріелторської компанії «New Europe» Зулейхи Мікаіловой в даний час, коли Центробанк повністю відпустив манат у вільне плавання, в зв'язку, з чим вартість долара незначно знизилася і стабілізувалася, на ринку з'явилося якесь рух. «Після перших девальвацій, обсяг ринку продовжував триматися на колишніх позиціях аж до травня 2016 року. Але, з першого місяця літа, ситуація різко змінилася в гіршу сторону, і ринок практично вмер. Незважаючи на те, що зараз можна купити квартиру дешевше, люди не в змозі поліпшити свої житлові умови через відсутність постійного джерела доходу. Або маючи гроші в доларовому еквіваленті, вважають за краще не витрачати їх на великі придбання », - пояснила вона. А також додала, що терміново продають майно ті, хто вирішив емігрувати з країни за кордон в пошуках кращого життя, у кого є банківський борг, який через втрату роботи не можуть погасити, або бажають змінити житлові умови в зв'язку з одруженням, або для лікування важкої хвороби і так далі.

Далі, економічні проблеми в країні спричинили зниження цін в літній період, в порівнянні з минулим роком, більш ніж на 20%.
Так, ціни на квартири в Гарадагському, Сураханский і Сабунчинский районах впали в середньому на 10%. Експерти стверджують, що падіння цін торкнулося тільки самих затребуваних квартир, а це квартири з сегмента повторного житла. Що стосується новобудов, то тут ситуація склалася інша. Власники цих квартир, маючи більш вигідне економічне становище, не поспішають продавати своє майно. Підтверджує це і З.Мікаілова: «Космічні ціни у новобудов біля метро Елімляр академіяси - 1800-2500 AZN за квадратний метр, на вулиці Хагвердіева, біля магазину« Mothercare »- 1700 AZN за квадратний метр, на Тбіліському проспекті в житловому комплексі« Єні Хайят », який буде готовий тільки через три роки - 1 250 манатів. Взагалі, зараз склалася така тенденція, що ті квартири в новобудовах, де квадратний метр коштував 500 манатів, зараз продають за тисячу! », - сказала віце-президент« New Europe ».

Подорожчання в будівництві експерти пов'язують з низкою заходів, змінивши які можна за умови зниження якості будівель: створення інфраструктури, благоустрій, закупівля будматеріалів, оздоблювальних і облицювальних матеріалів, придбання та встановлення дверей, вікон і інше. Не секрет, що в більшості своїй вони завозяться в країну з-за кордону, де купуються за долари. Інша справа квартири в старому фонді, де будинок давно побудований, облицьований, проведені всі комунікації, навколо є готова інфраструктура - дитсадки, школи, парки і т.д.

державна іпотека

Нагадаємо, що державна програма, реалізована Іпотечною фондом при Центробанку Азербайджану, стартувала в 2006 році. В кінці жовтня 2015 року Президент Азербайджану Ільхам Алієв підписав указ про створення ВАТ «Азербайджанський іпотечний фонд». В даний час початковий внесок іпотеки дорівнює 25%, з максимальним терміном на 25 років, з відсотковою ставкою 6% річних. Максимальна сума як соціального, так і іпотечного кредиту - збільшена з 50 тисяч до 100 тисяч AZN. На іпотечне кредитування, крім 50 млн. AZN, виділених з держбюджету, виділено додатково 50 млн. AZN за рахунок облігацій, а також була впроваджена система електронної іпотеки.
За повідомленням Фонду до початку 2017 року країні було видано 18111 іпотечних кредитів на суму 737876.810 тисяч AZN. У грудні іпотечне кредитування склало 7074.390 тисяч AZN за 114 кредитам. Для порівняння 17925 позичок на суму 729737.519 тисяч AZN було видано до початку 2016 року. Як бачимо, в цьому році обсяг іпотечних кредитів зменшився в рази. Така ситуація склалася, коли зважаючи на низку об'єктивних і суб'єктивних причин, іпотечне кредитування було припинено з червня по листопад 2016 року, і тільки з 24 листопада 2016 року розпочався прийом звернень громадян для отримання державної майнової позики.

За словами експерта-економіста Рашада Гасанова, іпотека в принципі не має особливого значення для малозабезпечених сімей. У своєму інтерв'ю оте-кількісний інтернет ресурсу експерт додав, що тільки два відсотки з тих, хто взяв державний кредит, отримує зарплату нижче 300 AZN. П'ять відсотків претендентів на квартиру із зарплатою менше 500 AZN. І менше 40 кредитів з 100 взяли громадяни з доходом в 1100 AZN. Р. Гасанов вважає, що така картина ніяк не відповідає філософії житлового кредитування. Існує стійка думка, що державні гроші розподіляються серед своїх людей, часом навіть банківських працівників.

«Кожен банк встановив свій ліміт - обслужити не більше 30 осіб на рік. Незважаючи на оголошені терміни конкурсу, місця були вже давно зайняті. При зверненні за інформацією, банк заявляв, що місць вже немає. Тобто банк заздалегідь розподілив квоту, але за яким принципом ми не знаємо », - повідомила З. Мікаілова.

Відзначимо, що квартиру можна придбати не тільки за рахунок державного кредиту. Багато людей набувають її за рахунок внутрішнього кредиту самого житлового комплексу. В цьому випадку, кредит видається з максимальним терміном на 20 років. Перший внесок становить 10% від загальної суми і з річною процентною ставкою в 10% Що стосується ж комерційних кредитів, які видають безпосередньо банки, то ця процедура з дня девальвації тимчасово припинена.

Пожвавить ринок знесення старих будинків?

Після прийняття Кабінетом Міністрів рішення «Про додаткові заходи щодо прискорення соціально-економічного розвитку в Сураханский, Насимінському, Хатаинский, Наримановському, Низаминский, Ясамалском, Сабаілском, Піраллахінском і Хозарському районах міста Баку» в столиці почалися широкомасштабні роботи по реконструкції.

За твердженням представників відділу з міжнародних зв'язків та інформації Державного комітету містобудування та архітектури Азербайджанської Республіки, основна мета реалізованих проектів - продовження робіт з благоустрою, знесення аварійних та будівництво на їх місці нових будинків, які відповідають сучасним стандартам, і поліпшення житлових умов людей, які проживають в аварійних будинках.

У відділі також повідомили, що в наступні 5 років передбачається знести близько 1000 перебувають в аварійному стані житлових будинків, переселити понад 30 тисяч мешканців, побудувати і здати в експлуатацію мільйони квадратних метрів житлової площі. За словами представника держкомітету, для реалізації цього проекту кошти будуть виділені не з державного бюджету, а за рахунок інвестицій зацікавлених підприємців.

Уважний читач запитає, чи вплине ця ситуація на становище ринку в цілому, і на вартість нерухомості на локальному ринку зокрема, як це було не раз, хоча б на прикладі «Басина», коли тисячі жителів за свої знесені квартири в центрі міста отримали мізерні компенсації. Тоді, як ми пам'ятаємо, постраждали прості люди, які за сміховинну компенсацію змушені були придбати нове житло у віддалених районах міста.

Експерти зійшлися на думці, що знесення будинків ніяк не вплине на становище на ринку. «Тому що там, де зараз зносять будинки, якщо це державна споруда будь то двох поверхова будівля або п'ятиповерхова« хрущовка », обіцяють дати квартиру в будинку, побудованому на місці знесеного. Цим людям на час будівництва з максимальним терміном п'ять років, видадуть гроші на оренду тимчасового житла. Так на одну кімнатну - 300 манатів, 2-х кімнатну - 400 манатів, 3-х кімнатну - 500 манатів. У той час, коли будинок буде готовий, жителям видадуть квартири з площею в два рази більше, ніж у них була раніше. Наприклад, якщо квартира була в 30 квадратних метрів, то видадуть 60 і т.д. У випадку ж з самостройкой, то там, як і в випадку з «Басина», буде видаватися грошова компенсація, на яку можна буде придбати квартиру виключно на периферії або ж за межами Баку це Хирдалан і Масазир », - сказала З. Мікаілова.

Араби облюдовалі Азербайджан

Минулий рік, оголошений Роком мультикультуризму, здивував нас напливом туристів в основному з мусульманських країн. Як виявилося, туристичний потік стимулювала політика міністерства культури і туризму країни, яка спростила візовий режим щодо жителів країн Перської затоки.

В рамках цієї політики, з 1 лютого 2016 року, в усіх міжнародних аеропортах Азербайджану для громадян Катару, Оману, Саудівської Аравії, Бахрейну та ряду інших країн запроваджено спрощений візовий режим, який позитивно позначився на збільшенні туристичного потоку в країну.

Посудіть самі, тільки за перше півріччя минулого року число туристів з ОАЕ в порівнянні з найбільш вдалим періодом 2015 року зросла в 19 разів і склав понад 10 тисяч осіб. Та ж ситуація з жителями Бахрейну - виросло в 13 разів і склала понад чотирьохсот туристів. Як не дивно, найбільше туристів серед арабських країн прибуло в нашу країну з Іраку. Тільки за перші шість місяців 2016 року їхня кількість становила понад 11 тисяч осіб, що в 30 разів більше, ніж за той же період 2015 року.

У недавньому своєму інтерв'ю посол Азербайджану в Кувейті Ельхан Гахраманов сказав, що кувейтци люблять здійснювати туристичні поїздки і згідно статисткою останніх років, під час таких турів кувейтци протягом року витрачають в середньому близько 10 мільярдів доларів США. За його словами, в багатьох випадках під час таких путешес-твий кувейтци вивчають нові можливості для бізнесу, набувають елітні квартири, будинки та земельні ділянки за кордоном. «Прибувають в Азербайджан кувейтци також проявляють інтерес до місцевого ринку нерухомості. Крім цього, чималий інтерес вони виявляють до створення в Азербайджані фермерських господарств, оренді великих територій для розведення худоби », - сказав дипломат журналістам.

Як виявилося, інвестори Кувейту вже вкладають інвестиції в економіку Азербайджану. Пріоритетними напрямками своєї діяльності обрали сільське господарство і сприятливі для відпочинку туристичні зони. За словами Ельхана Гахраманова, свої перші інвестиційні проекти в Азербайджані підприємці Кувейту почали здійснювати в Габалі, Ісмайилли, Губі і гусари.

Ще одним цікавим моментом в ріелторському бізнесі є той факт, що в європейських країнах при покупці нерухомості вимагають пояснити походження грошей. Але, бувають випадки, коли при покупці будь-якої нерухомості, будь, то житлова або комерційна, діловій людині з будь-якої арабської або африканської країни часом важко пояснити походження не одного десятка мільйона доларів. У такій ситуації вибирається для інвестицій та країна, де на незрозумілий джерело доходу дивляться лояльно. За словами експертів, арабські бізнесмени в Азербайджані вважають за краще купувати великі об'єкти - готелі, ресторани, вілли. Іранські ж бізнесмени не поспішають у нас витрачати великі гроші.

Якщо іноземці почали освоювати бізнес в Азербайджані, куди ж спрямували свої погляди наші бізнесмени. За словами президента ріелторської компанії «New Europe» Вафадата Ахундова, азербайджанці за останній рік збільшили свої інвестиції в країнах пострадянського простору - Росія, Україна і Грузія.

Експерти зійшлися на думці, що на сьогодні саме в цих країнах легше побудувати бізнес. Масштаб країни, обсяги обороту, або ж вільні підприємницькі умови та інші аспекти, так чи інакше, впливають на вибір, що краще за все відкрити бізнес поза Азербайджану. «В Україні і Росії колосальний оборот ринку нерухомості. У тій же Україні можна продати квартиру за два дні, тоді як в Баку клієнт примхливий і ріелторам доводиться місяцями пропонувати різні варіанти », - сказав президент« New Europe », додавши, що замість Туреччини, куди через терористичних актів припинився потік інвестицій, відкрили свої горизонти для азербай-джанскіх громадян Сербія і Словенія.

замість післямови

Безперечно, простому обивателю важко оцінити в повному обсязі «збиток» нанесений локального ринку нерухомості економічними проблемами, що спіткали країну в зв'язку з падінням маната.

За словами експертів, нове джерело інвестицій в житлову нерухомість від співвітчизників з Казахстану, жодним чином не замінить за своїми обсягами колись успішний джерело інвестицій в нерухомість наших співгромадян працюють в Росії. На їхню думку, інвестиції з Казахстану поки незначні, а що стосується російських фінансових вливань, то зараз їх вистачає у експатів тільки на зміст, залишених на батьківщині сімей. Нефтезавісящая Росія, так само як і Азербайджан, зазнає не найкращі часи.

Ще важче ситуація з продажем земель. У цьому сегменті ринку через економічні труднощі, спостерігається повна стагнація. Людям не вигідно стало будувати приватні будинки. Та ж таки не сприятлива ситуація склалася і в сфері застосування оренди. У першому півріччі 2016 ми спостерігали картину, коли комерційні об'єкти в центрі міста, з-за економічної катастрофи, в одну мить порожніли. Щоб якось полегшити свій бізнес, світові торгові бренди вважали за краще «скучковалісь» під одним дахом або переселитися в великі торгові центри - «28 Молл», «Гянджелік Молл» і так далі. Що стосується оренди приватного житла, то і тут ціни впали в залежності від розташування квартири, на 20-25 відсотків. Тому купувати квартиру для подальшої здачі в оренду стало не вигідно. Посудіть самі, преобретать 100 тисячну квартиру для того щоб здати в оренду в розмірі 0.5% від вартості квартири, більш менш прийнятний, ніж зараз купити для того щоб здати за 0.3% від суми, тобто за 300 AZN.

Чи варто чекати змін за рахунок туристов? І в цьом випадка ЕКСПЕРТИ НЕ прогнозують Нічого втішного. Закриття більше 1400 обмінних пунктів валют викликало незручність для іноземних громадян. Туристи, які відвідали Азербайджан на Новий рік носилися по всьому місту в пошуках хоч якогось легального варіанту обміну валюти на манати.

А як же туристи, які приїдуть на Ісламіаду-2017 і Формулу-1? Але і в цьому випадку, вважають експерти, в більшості своїй, крім спорт-змінах, це буде обслуговуючий персонал і акредитованих журналісти, які все без винятку будуть проживати в резервованих заздалегідь номерах готелю.

Крім того, втрата довіри до манатів привела до того, що вартість житла в Азербайджані визначається на основі долара. Мабуть, наочним прикладом для оцінки ситуації на ринку нерухомості може послужити головне друковане видання «Біржа», де ще недавно на 100 сторінках прості громадяни мали можливість розмістити свої оголошення про продаж, покупку або здачі в оренду своєї власності. Зараз же ця газета зменшилася в три рази, розміщує на своїх сторінках крім своєї реклами, кросворди і програму передач.