Договір купівлі-продажу квартири: угоду про розірвання

1. Зразок розірвання договору купівлі-продажу нерухомості в РК
2. Що відбувається при розірванні договору?
3. Визнання договору купівлі-продажу недійсним
4. Хто відшкодовує збитки?
5. Різниця між розірванням і недійсністю
6. Якщо квартира була продана давно

Розірвання договору купівлі-продажу квартири - процедура нерідка. Те вартість житла підскакує або падає, то з'ясовуються якісь цікаві подробиці про стан нерухомості. І тоді або продавець, або покупець вирішують «переграти» угоду. Найчастіше - просто її розірвати. Однак підстави для розірвання угоди сильно визначають результат всієї справи. Розглянемо це докладніше.

Зразок розірвання договору купівлі-продажу нерухомості в РК

Процедура розірвання - це дострокове припинення ще не виконаного повністю або частково договору. Виходить, що розірвати ДКП можна до реєстрації, якщо сторони не виконали свої зобов'язання - частково або повністю.

Якщо зобов'язання за договором повністю виконані, то їх вважають припиненими і договір розірвати не можна. Але його можна визнати недійсним при наявності на це підстав. Про це ми також поговоримо пізніше.

До зобов'язань у випадку з покупкою житла відносяться:

• оплата вартості квартири , Будинки, нежитлової нерухомості, зазначеної в договорі, - з боку покупця;
• передача житла, приміщення, виписка з нього і звільнення території - з боку продавця.

Це основні зобов'язання, їх зазвичай включають і в зразок договору. Інша справа, що в ньому бувають прописані якісь нюанси, що визначають суть договору: наприклад, продавець повинен виплатити свої борги по комуналці, покупець - внести аванс до певного терміну і т.д. Тобто зобов'язання можуть ще і розширяться: на основні нанизуються різні додаткові обмеження, але всі вони повинні бути включені в договір купівлі продажу.

Процедура розірвання - це дострокове припинення ще не виконаного повністю або частково договору. Виходить, що розірвати ДКП можна до реєстрації, якщо сторони не виконали свої зобов'язання - частково або повністю.

Які на практиці найчастіші причини, за якими розриваються договори купівлі-продажу житла? Коментує юрист ТОВ «Юридична компанія KORGAN» Сакен Ешмуратов: «Найчастіше договори розриваються з огляду на те, що угода була здійснена без згоди всіх власників майна».

Яким же чином може бути розірваний документ? Звернемося до закону. За статтею 401 ЦК РК, для процедури розірвання у нас є три варіанти розвитку подій:

1. Сторони розривають договір за двосторонньою згодою без суду.
2. Одна зі сторін подає позов до суду на розірвання договору, якщо є претензії, спірні факти. Наприклад, розірвання договору з ініціативи продавця через те, що покупець не виплачує решту суми грошей. Або з ініціативи покупця, оскільки продавець не виплатив борги за КСК, хоча повинен був.
3. Одностороннє розірвання за допомогою відмови однієї зі сторін від виконання договору - частково або повністю.

Якщо договір хочуть розірвати обидві сторони, то просто укладається угода про розірвання договору - та ж форма, що і договір. Ця ситуація полюбовного вирішення угоди ясна і зрозуміла - однак такі поступливі і делікатні продавці і покупці в нашому житті практично не водяться.

Найчастіше для розірвання договору доводиться подавати до суду, а інша сторона при цьому активно або пасивно чинить опір. Різницю між цими двома процедурами пояснює директор ТОО «Юридична компанія Бюрократ» Анна Туловський: «Під розірванням договору розуміється дострокове припинення невиконаного повністю або частково договору. Розірвання ДКП у нотаріуса - це обопільне угоду про розірвання договору, завірена нотаріусом, а розірвання через суд вважає наявність спору між сторонами при істотному порушенні умови договору другою стороною ».

Згідно із законом процедура розірвання в судовому порядку проводиться наступним чином.

1. Перед тим як подавати позовну заяву до суду в односторонньому порядку, потрібно поговорити з іншою стороною - пояснити причини свого невдоволення, може бути, зобов'язання будуть виконані. Потрібно написати заяву про бажання розірвати договір і обгрунтувати в ньому причини.
2. Якщо протягом 30 днів буде отримано відмову від іншої сторони або взагалі ваше повідомлення буде проігноровано, то можна писати позов до суду.

Важливо, що замість 30 днів в договорі може бути вказаний інший термін - потрібно уважно вивчити його.

Юрист Сакен Ешмуратов зазначає, що «через нотаріуса розривається, коли є згода обох сторін на розірвання, а в судовому порядку - відповідно, коли були допущення порушення прав пайових власників». Тобто, як правило, попити з'являються, якщо погано перевірені документи на квартиру і все обтяження на неї.

Цікавий третій випадок - коли сторона відмовляється від виконання договору. В даному випадку у нього немає претензій, просто щось трапилося і він не може виконати зобов'язання. Людина також має право зробити відмову, якщо:

• в договорі не вказані терміни;
• змінені акти, на підставі яких уклали договір.

Про односторонню відмову має бути попереджено іншу сторону не пізніше, ніж за місяць.

Договір купівлі-продажу: як захистити себе від девальвації? >>>

Що відбувається при розірванні договору?

По-перше, припиняються зобов'язання сторін з моменту підписання угоди або набрання законної сили рішенням суду. Після розірвання договору кожна сторона має право вимагати повернення свого майна, грошових коштів.

Коли підставою для розірвання стало порушення пункту договору, і покупець / продавець зазнав збитків, то ці збитки повинні бути відшкодовані. Всі проблемні ситуації по кожному умові договору повинні бути прописані в резолюції рішення суду про дозвіл спору.

Вплив девальвації - продавець хоче вигоди?

Коли після девальвації долар подорожчав то, відповідно, ціна, яка була вказана в договорі, виявилася нижчою за ринкову - наприклад, продали за домовленістю за 20 000 доларів за курсом 180 тг / дол., А тепер цей курс - 307 тг / дол.

І ось тоді може виникнути ситуація, коли продавець починає наполягати на розірванні договору, повернення йому квартири - він хоче продати за новим курсом, дорожче. Чи можуть розірвати договір з таких причин, і взагалі чи є зростання курсу валют підставою для зміни ціни, змін в договорі? Що може втратити покупець, небезпечно це для нього?

Ситуацію коментує Анна Туловський: «Відповідно до Цивільного Кодексу Республіки Казахстан зростання курсу валюти не є підставою для розірвання або зміни умови договору. Дані зміни можуть бути внесені лише за згодою сторін.

Також законом встановлено то що, угоди, що підлягають відповідно до законодавчими актами обов'язковій державній чи іншої реєстрації, вважаються вчиненими з моменту реєстрації. Договір може бути розірваний за згодою сторін, або в судовому порядку на вимогу однієї із сторін при істотному порушенні договору другою стороною.

Істотним визнається порушення договору однією зі сторін, яке тягне для іншої сторони така шкода, що вона значною мірою позбавляється того, на що мала право розраховувати при укладенні договору. На підставі вищевикладеного можна з упевненістю сказати те, що при належним і сумлінним виконанні умови договору з боку покупця не тягне для нього будь-яких ризиків ».

Визнання договору купівлі-продажу недійсним

Після реєстрації є можливість визнання угоди недійсною, але для цього повинні бути вагомі причини, законні підстави. Якщо суд визнає недійсність угоди, то договір автоматично анулюється.

Які ж це причини? Згідно зі статтею 157 ЦК РК угода може бути визнана недійсною за позовом громадянина, держоргану або прокурора (якщо був факт шахрайства, наприклад) з наступних причин.

Десять причин для визнання договору недійсним

Стаття 159 ЦК РК прописує такі підстави недійсності правочину.

1. Якщо немає дозволу на її здійснення - наприклад, продавець не є власником квартири і працює за дорученням власника. А в довіреності не прописано повноваження на продаж. Або ж немає дозволу на продаж, наприклад, землі - якщо продається будинок із земельною ділянкою, то сама ділянка може бути в оренді і договір доведеться теж анулювати.

2. Якщо власником є дитина, а квартира була продана без згоди одного з її законних представників - наприклад, матері чи батька. Батько може подати позов до суду і розірвати цю угоду.

3. Якщо продавець чи покупець виявився людиною недієздатним через недоумства, душевної хвороби. Тут нюанс - якщо хвороба виявлена ​​вже після здійснення угоди, то потрібно дослідити цей факт. Якщо лікарі зможуть дати запевнення, що хвороба почалася ще до купівлі-продажу квартири, то суд визнає цю угоду недійсною. У цю ж когорту можна віднести ситуацію, коли квартиру продав або купив чоловік, якого суд обмежив у дієздатності частково. Тоді позов повинен подати попечитель і через суд визнати угоду недійсною.

4. Коли в угоді брав участь людина, яка дієздатний, але на момент підписання договору був не в змозі керувати своїми діями (стан афекту, алкогольне або наркотичне сп'яніння, важка хвороба, яка спричинила замутненность свідомості). Тоді цей громадянин повинен сам подати позов, а якщо такий громадянин вже помер, то подати позов можуть зацікавлені особи - наприклад, його діти, які знають, що батько був в такій складній ситуації.

5. Якщо покупця або продавця ввели в оману, яке має істотне значення. Наприклад, оману щодо якостей квартири, можливості використання площі за призначенням і т.д.

При цьому є нюанс - купівлю-продаж квартири можуть не анулювати, якщо оману стало наслідком грубої необережності учасника угоди. Попросту кажучи - не перевірив, як слід, документи, що не оглянули житло, поставилися до процесу безтурботно і халатно.

6. Якщо спрацювало таке поняття як «кабальна угода» - коли однією зі сторін вона полягала через збіг важких обставин і умови її були вкрай невигідні, а інша сторона скористалася цим фактом. У такому випадку суд теж може визнати угоду недійсною.

7. Договір був підписаний під впливом погроз, насильства, обману.

8. Коли представник одного боку вступив в злісне угоду з іншою стороною, а сам власник житла / покупець не був в курсі всіх обставин. Тоді потерпілий може подати позов до суду. Збитки відшкодує недобросовісний представник.

9. Якщо власник - дитина або недієздатна людина, а угоду зробили їх законні представники в цілях своєї власної вигоди.

10. Якщо зміст правочину не відповідає закону, свідомо порушує правопорядок і моральність. Є один нюанс - людина, що порушила закон, не може вимагати визнання угоди недійсною, якщо його позов викликаний корисливими мотивами, бажанням ухилитися від відповідальності.

Хто відшкодовує збитки?

Коли угода визнана недійсною, то кожна сторона повинна за законом повернути все, отримане за угодою. Якщо повернути в натуральному вигляді не можна - наприклад, жили в квартирі і зіпсували хороший ремонт - то потрібно відшкодувати всі грошима.

Особливий пункт - якщо продаж житла носила злочинний характер. Найчастіше погані наміри бувають у однієї зі сторін, ще частіше - у продавця. У такому випадку, якщо угоду визнають недійсною, то той, хто смошеннічать не отримує повернення майна, воно конфіскується державою.

Якщо хтось із учасників угоди винен в розірванні договору і приніс збитки іншій стороні - наприклад, приховав, що сильно тече дах і у покупця затопило зал, зіпсувалася всі меблі, дорогий паркет - то суд стягне на користь постраждалої сторони компенсацію.

Різниця між розірванням і недійсністю

Не всі розуміють різницю між розірванням договору і визнанням його недійсним. Які будуть наслідки для сторін? На наше запитання відповідає Анна Туловський: «Розірвання договору та визнання його недійсним мають однакове наслідок - сторони повертаються в початкове положення: тобто покупець повертає майно і отримує назад сплачені ним кошти. Різниця тільки в діях покупця і продавця.

На практиці розірвання договору купівлі-продажу відбувається за обопільною згодою в досудовому порядку. Визнання угоди недійсною належить до юрисдикції судового органу, відповідно чинного законодавства РК, і на підставах, передбачених ст. 159 ГК РК ».

Таким чином, добре підвів риску понять юрист Сакен Ешмуратов: «Розірвання договору передбачає свободу волевиявлення сторін, а недійсною вважається угода, яка укладена з порушенням законодавства».

Застава квартири: що важливо знати позичальникові >>>

Якщо квартира була продана давно

За недійсними угодами існує термін позовної давності. Згідно зі статтею 162 ЦК РК подати позов можна протягом року, починаючи з того дня, як людина дізналася про якісь змінюють ситуацію обставинах. Якщо людина підписала договір через погрози і насильство, то знову ж таки - протягом 1 року з дня припинення погроз на свою адресу.

інформаційна служба kn.kz