Реклама
Реклама
Реклама

Іпотека в кризу: покрокова інструкція та нові умови банків Казахстану

  1. Як змінилася іпотека в Казахстані?
  2. етапи покупки
  3. Етап 2. Схвалення банку
  4. Етап 3. Збір грошей на початковий внесок
  5. Етап 4. Підтвердження платоспроможності
  6. Етап 5. Збір документів
  7. Етап 6. Перевірка житла на юридичну чистоту
  8. Етап 7. Отримання гарантійного листа
  9. Етап 8. Укладення договору купівлі-продажу
  10. Етап 9. Онлайн-реєстрація (нова можливість)
  11. Етап 10. Останні дії
  12. Етап 11. Дуже важливо! Читання дрібного шрифту
  13. Етап 12. Отримання кредиту
  14. Додаткові витрати при оформленні кредиту
  15. комісії
  16. види платежів
  17. диференційований платіж
  18. аннуїтетний платіж
  19. Те, що всіх цікавить: переплата і дострокове погашення
  20. Поради іпотечникам

Житлова проблема в Казахстані - одна з найгостріших, і це вже давно не секрет.

Шановні читачі! Дана стаття оновлена ​​(див. Таблицю за умовами іпотечних програм казахстанських банків на 15.12.2016)

Дорожнеча квадратних метрів і низькі реальні доходи населення розтягують повноцінне накопичення грошей на заповітну квартиру на довгі роки, які пройдуть під прапором жорсткої економії. Мало хто готові так обмежувати себе і свою сім'ю. Це багато в чому пояснює, чому іпотека так популярна серед казахстанців.

Скільки потрібно заробляти, щоб платити іпотеку в Казахстані >>>

Як змінилася іпотека в Казахстані?

Насправді, іпотечне кредитування - дуже серйозний інструмент казахстанського ринку нерухомості Насправді, іпотечне кредитування - дуже серйозний інструмент казахстанського ринку нерухомості. Темпи видачі іпотеки впливають навіть на ціну житла. Коли немає покупців з банківськими позиками на руках, то і вартість квадратного метра прагне вниз.

Однак перехід на вільно плаваючий курс тенге і наступив криза підштовхнула багато банків до посилення вимог до потенційних позичальників. Наприклад, деякі банки припинили кредитувати в тенге, не дають іпотеку на квартиру, що знаходиться на першому або останньому поверсі і так далі. Брати чи не брати кредит на таких умовах, кожен вибирає сам.

З іншого боку, держава надає посильну допомогу тим, хто вже одного разу взяв іпотеку в доларах, не думаючи про наслідки, і «прогорів». Ще влітку була запущена програма рефінансування позик на досить вигідних умовах, яка повинна допомогти проблемним іпотечникам.

А завдяки останніми поправками до законодавства обмежені граничні розміри штрафів за іпотекою та встановлено черговість погашення боргу при недостатності платежу. Спочатку гроші недбайливого позичальника будуть йти на погашення основного боргу, потім - на відсотки, а штрафи та витрати будуть оплачуватися в останню чергу. Крім того, бажаючому взяти іпотеку в доларах доведеться надати банку довідку про те, що він отримує зарплату в американській валюті. Також заборонені приховані комісії, а умови іпотечного договору можуть змінюватися тільки в сторону їх поліпшення. Озвучені зміни стосуються тих, хто вже відноситься до категорії проблемних ипотечников, і людей, тільки збираються купувати житло за допомогою кредиту. Вигідно чи ні тепер брати іпотеку? Однозначно відповісти складно.

Що буде з цінами на житло через плаваючого курсу? >>>

етапи покупки

Етап 1. Знайти квартиру

У банк звертаються, коли квартира знайдена, а продавець готовий чекати ті 2-3 тижні, поки покупець буде оформляти іпотеку. Однак якщо ви перебуваєте в процесі пошуку житла, то банк може дати загальну інформацію, яку теж корисно вивчити і зважити всі за і проти.

Погано те, що потенційні продавці поки неохоче йдуть на умови покупки житла в іпотеку - тут допоможе ваше вміння домовлятися і шукати. При цьому нинішня ситуація в країні, коли живих грошей в потрібному обсязі у більшості покупців просто немає, робить іпотечний кредит мало не єдиною умовою швидкого продажу житла. Але і багато продавців не знають, продати квартиру зараз або почекати.

Іпотека без підтвердження доходу в Казахстані: умови банків в 2016 році >>>

Етап 2. Схвалення банку

Тут теж є свої нюанси. Вимоги казахстанських банків, що пред'являються до заставного житла, сильно залежать від самого банку і специфіки регіону: як правило, квартири повинні знаходитися в центрі міста, бути придатними для житла, мати комунікації і т.д. Дати чітку відповідь банк зможе після безпосередньої оцінки житла, ступеня його зносу. Так, наприклад, Жілстройсбербанк Казахстану не приймає в якості заставної нерухомості саманну і каркасно-комишитових житлову нерухомість.

Так, Расул Рисмамбетов (PR-служба «Народного банку») відзначає:

- В заставу приймаються житлові будівлі з кам'яними, цегляними, великопанельними, крупноблочними стінами, а також зі стінами полегшеної кладки і будівлі зі стінами дерев'яними, з бруса, шпальні, шлакоблокові і шлаколитой з нормативним терміном служби в залежності від матеріалу стін.

Крім того, експерт додає, що не приймаються в якості предмета застави об'єкти нерухомості, у яких до закінчення терміну кредитування нормативний термін служби перевищує 80%. Нормативний термін служби прописаний в СНіП.

Вимоги казахстанських банків, що пред'являються до заставного житла, сильно залежать від самого банку і специфіки регіону: як правило, квартири повинні знаходитися в центрі міста, бути придатними для житла, мати комунікації і т.д.

Так, в Астані та Алмати банки не дають позики на житло в будинках, які відбудовані раніше 1960 року. Багатоповерхові будинки повинні бути не старше 1950 року. Не приймаються в якості застави такі споруди:

  • будинки з полегшених матеріалів;
  • будинки без комунікацій;
  • будинки в незадовільному стані.

Наприклад, в Караганді кредити не даються на житло наступного типу:

  • будинки, відбудовані раніше 1970 роки;
  • квартири в колишніх гуртожитках;
  • в будинках коридорного типу.

Якщо клієнт планує придбати в іпотеку приватний будинок, то банк дуже педантично оцінює його стан: є багато нюансів, за якими будинок може бути відхилений як заставне майно:

  • будинок не повинен бути в аварійній ситуації;
  • ступінь зносу не більше 40-50%;
  • повинні бути проведені всі комунікації;
  • будинок повинен бути окремо;
  • саманні, щитові і будинки з бруса старше 10-15 років банки не розглядають.

Етап 3. Збір грошей на початковий внесок

Для іпотеки обов'язковий перший внесок. Який відсоток від суми потрібен потенційному іпотечникам? Так, досвідчені ріелтори говорять, що мінімальна сума такого внеску сьогодні становить близько 10% від суми всієї позики.

В кінці статті можна ознайомитися з актуальними на сьогодні даними за розміром внеску, ГЕСВ, терміну кредитування і комісіям в ряді банків і вирішити, чи варто брати кредит в тому чи іншому БВУ.

Якщо ви розраховуєте на іпотеку без початкового внеску, то потрібно мати хороший дохід або надавати додаткову заставу у вигляді депозиту або нерухомості, до якої банк також висуває свої вимоги.

Як вигідно купити квартиру: збирати або відразу оформити іпотеку? >>>

Етап 4. Підтвердження платоспроможності

Банк ретельно досліджує фінансові можливості на дотримання наступного умови: загальний дохід повинен бути таким, щоб щомісячні виплати по іпотеці не перевищили 50% заробітку. Наприклад, при іпотечному платежі в 60 тис. Тенге заробітна плата повинна становити не менше 120 тис. Тенге.

Якщо доходів недостатньо, то банк, якщо він зацікавлений в кредитуванні, може запропонувати кілька варіантів платежів.

- Коли потенційний клієнт не має достатнього обсягу заробітної плати та при цьому перебуває у шлюбі, а його дружина або чоловік досить заробляють, то їх можна залучати в якості созаемщика - говорить банківський службовець Айжан Абенова. - Банк розглядає доходи подружжя, розраховує витрати на дітей, на ведення господарства та інші витрати. Тут все індивідуально, при цьому платоспроможність залишається головним фактором при видачі іпотечного кредиту.

Буває, що у людини немає співпозичальника. Що робити? В такому випадку сам банк може запропонувати надати в якості додаткової застави наявне житло та інше цінне майно. Цей же майнову заставу може розглядатися в якості початкового внеску, але в такому випадку оцінна вартість його повинна бути не менше 30% ціни житла, що купується. Зрозуміло, що кожен випадок розглядається банком індивідуально.

Етап 5. Збір документів

Документи краще зібрати заздалегідь. Список їх в різних банках різний - є банки, де не потрібні квитанції по сплаті податків за нерухомість (а такі мало у кого зберігаються). Часом банки вимагають довідку про зареєстровані та припинені права (історія об'єкта), а також в обов'язковому порядку - кадастрову довідку з Цона. Це необхідно для відстеження операцій, які проводилися з житлом.

АТ «Євразійський банк» представив нам мінімальний пакет документів для оформлення іпотеки. Отже, в нього увійшли:

  • посвідчення особи клієнта і власника нерухомості (як варіант - паспорт);
  • адресна довідка (посвідчення реєстрації за постійним місцем проживання);
  • документ, що підтверджує сімейний стан власника нерухомості і клієнта;
  • довідка про доходи з місця роботи клієнта за останні 6 місяців (інший документ, що підтверджує доходи за останні півроку);
  • правовстановлюючі, ідентифікаційні документи на придбану / продається нерухомість;
  • звіт за результатами оцінки житла від незалежного фахівця-оцінювача.

Етап 6. Перевірка житла на юридичну чистоту

При покупці житла в іпотеку є один істотний плюс: клієнтові не потрібно турбуватися про законність угоди, про відсутність юридичних проблем з квартирою - житло перевіряється банками на наявність незаконних моментів.

6 аспектів юридичної чистоти угоди купівлі-продажу >>>

Етап 7. Отримання гарантійного листа

Така процедура потрібна для продавця: логічно, що він хоче бути впевнений в отриманні грошей. Це робиться в такий спосіб. Продавець ставить в кадастрової довідці своє обмеження, а при отриманні суми він пише у нотаріуса заяву, що вона отримана. Ця заява передають в ЦОН, який і знімає кадастрове обмеження. Банк дає гарантійний лист, що підтверджує, що при укладенні договору купівлі-продажу він надає певну суму.

Етап 8. Укладення договору купівлі-продажу

Після того як гарантійний лист отримано, покупець і продавець укладають договір купівлі-продажу за допомогою нотаріуса. Якщо реєстрація відбудеться через ЦОН, то вона вимагає часу - як правило, до 5 робочих днів. Є й інший варіант - онлайн-реєстрація у нотаріуса.

Етап 9. Онлайн-реєстрація (нова можливість)

Так, опишемо докладніше цю процедуру. Займає вона не більше 1 дня. У нотаріуса повинна бути встановлена ​​єдина нотаріальна система Єнісей з інтеграцією з державною базою даних регістра про нерухомість ГБРН.

Реєстратору фахівець відправляє необхідні дані, який ставить електронний підпис, якщо з документами все в порядку. Після поставлення підпису реєстрація завершена. Терміни вже не залежать від банку - після того, як він дав гарантійний лист, настає момент очікування акту купівлі-продажу і вищеописаної реєстрації.

Етап 10. Останні дії

Після укладення договору купівлі-продажу та реєстрації угоди (отримання заяви від нотаріуса), клієнт відкриває рахунок і вносить платню комісії. Тим часом, банк готує договори, які будуть підписуватися клієнтом.

Етап 11. Дуже важливо! Читання дрібного шрифту

Фахівці одностайні: уважно вивчайте документи банку, на яких плануєте поставити підпис. У них завжди прописуються нюанси угоди - права, обов'язки, розміри виплат, комісій і виходи з непередбачених ситуацій.

Порада: читайте все, що написано дрібним шрифтом! Саме в таких абзацах містяться всі делікатні, цікаві для клієнта моменти.

Також важливо визначитися з річною ефективною ставкою (ГЕС) - вона покаже вам реальну вартість кредиту, і частіше за все разюче відрізняється від розрекламованої, яка вас і привернула. Оцініть всі ризики і можливості. Щоб дізнатися ГЕС, потрібно зажадати її у банку і знову ж таки - уважно вивчити договір.

Етап 12. Отримання кредиту

Після того, як всі документи оформлені, то потрібно вибрати спосіб отримання суми: видача до реєстрації договору застави або після реєстрації. Отримання «до» займає 1 день, «після» - 5 робочих днів, поки не відбудеться реєстрація в ЦОНе. Однак якщо реєстрація пройшла онлайн (через портал egov.kz), а обраний метод отримання коштів до реєстрації, то процедура триватиме близько 10 робочих днів.

Додаткові витрати при оформленні кредиту

Страховка на житло

Існує обов'язкове страхування заставної нерухомості, а також страхування від нещасного випадку Існує обов'язкове страхування заставної нерухомості, а також страхування від нещасного випадку. Якщо відбувається страховий випадок, то банк зобов'язується відшкодувати вартість житла або ж надає нове. Середня сума щорічного страхування дорівнює 0,7% вартості позики. Тому фахівці радять: шукайте банку, де суми по страховці виплачує не клієнт, а сам банк, так як суми виходять немаленькі.

комісії

Всі комісії повинні бути відображені в договорі позики, але їх перелік варіативний у кожного банку окремо. Приклади комісій:

  • за організацію позики;
  • з відкриття рахунку;
  • за переведення в готівку грошей.

Важливо! Якщо надається низька ставка по кредиту, то варто насторожитися: банк, швидше за все, компенсує цей момент за допомогою високих комісійних нарахувань.

Як розірвати іпотечний договір? >>>

види платежів

Так, звичайно по іпотеці виплати відбуваються щомісячно. Можуть бути випадки відстрочки. Сума платежу складається з 2 частин - основної та суми винагороди банку. Зрозуміло, основний борг - це сума, яку клієнт взяв для покупки. Є два методи погашення - ануїтетний і диференційований (називають також виплатою рівними частками). У кожного свої плюси і мінуси. Розглянемо їх докладніше.

диференційований платіж

Вибираючи диференційований спосіб виплат, всю суму кредиту вам розділять на рівні частки, враховуючи термін і періодичність погашення (раз в день, місяць, квартал). У дату платежу ви виплачуєте частина суми основного боргу і відсотки. Відсоток буде нараховуватися на залишок основного боргу: тобто у міру погашення кредиту сума винагороди поступово зменшується.

аннуїтетний платіж

Цей спосіб передбачає незмінний платіж протягом усього терміну договору: тобто щомісяця ви платите одну і ту ж суму, що складається з відсотків і основного боргу. Тут перевагою є незмінність виплат - ви будете знати суму, яку вам потрібно щомісяця відправити банку.

Те, що всіх цікавить: переплата і дострокове погашення

Сума переплати залежить не тільки від ставки і комісії, а й від терміну договору. Фахівці рекомендують 10 років: тоді ви переплатите суму в 2 рази, за винятком випадків, якщо був виплачений початковий внесок більше 50% від вартості житла.

Порада! Уточніть, чи є штрафи за дострокове погашення - якщо матеріальний стан покращиться, у вас буде можливість виплатити кредит швидше. Буде прикро, якщо доведеться переплачувати за штрафними санкціями.

Поради іпотечникам

  • Проаналізуйте банки і їх іпотечні програми. У розрахунок необхідно брати все - початковий внесок, ГЕСВ, комісії і штрафи за дострокове погашення або прострочення і навіть відгуки колишніх або справжніх клієнтів банку.
  • Домовтеся з продавцем про ціну квартири за фіксованим курсом, щоб в разі валютних стрибків вона раптово не змінилася.
  • Виберіть спосіб, за допомогою якого ви будете розраховуватися з продавцем. Може бути, це готівковий або безготівковий розрахунок, або ви захочете скористатися послугами банківської комірки. Можливо, що у продавця будуть якісь побажання. Якщо розрахунок буде проводитися, наприклад, в доларах, потрібно, щоб обидва учасники угоди брали участь в купівлі валюти. Інакше можуть виникнути претензії з приводу фальшивих купюр.
  • Перевірте квитанції по комунальним платежам колишнього власника, щоб на квартирі не висіло боргів, переконайтеся в тому, що сусіди, з яким вам доведеться жити в одному будинку, адекватні люди.
  • Подивіться техпаспорт квартири, щоб виключити неузаконена перепланування.
  • Запасіться терпінням. Оформлення іпотеки - відповідальний момент, який потребує концентрації уваги. Чи не нервуйте, щоб не втратити важливий документ або не упустити який-небудь важливий пункт в іпотечному договорі.

Умови іпотечних програм казахстанських банків

банк

Термін позики, років

Початковий внесок

ставка винагороди

комісії

Євразійський банк

до 20

Від 30%; 0% - при наявності додаткової застави.

Від 5% - при покупці житла на первинному ринку в Астані.

Від 13,0% річних (

ГЕСВ - від 17,0%).

Комісії розраховуються в залежності від суми та строку позики. Наприклад, при позиці 7 млн ​​на 10 років - 1,25% (87 500 тг).

Bank RBK

1-10

Від 30% або 0% при наявності додаткової застави.

З комісією - від 19%, без комісії - від 20%. (ГЕСВ - від 21,8%).

3% від суми позики або 0%

Альфа Банк

6 міс. - 10 л.

Від 30% або 0% при наявності додаткової застави.

З комісією - від 23% (ГЕСВ - від 28,6%), без комісій - від 26,5% (ГЕСВ від 30,77%).

За видачу позики - 3,5% від суми позики. За організацію - 0,5% від суми позики.

Атфбанк

Від 6 міс. - 15 років

Від 20% або 0% при наявності додаткової застави.

З комісією - від 21% (ГЕСВ від 23,6%), без комісії - від 22,5%.

За організацію позики 1,5% або 0% від суми позики.

народний банк

37 міс. - 15 л

Від 20% або 0% при наявності додаткової застави.

З комісією - від 14%, (ГЕСВ - від 15,8%), без комісій - від 20%.

За зарахування грошей на рахунок клієнта - 1% від суми кредиту або 0%.

ForteBank

до 15

Від 15% або 0% при наявності додаткової застави.

Від 20% (ГЕСВ від 23,5%)

За організацію позики - 1,99%,

для учасників зарплатного проекту - 0,49%.

Сбербанк

до 20

Від 30% або 0% при наявності додаткової застави.

З комісією - від 13,6% (ГЕСВ від 16,1%), без комісії - від 19,0% (ГЕСВ від 20,8%).

За організацію позики - 0,7% від суми кредиту, одноразово, для держателів зарплатних карт Ощадбанку - 0%.

За видачу позики - 2% від суми кредиту або без комісій.

Банк Центр Кредит

до 15

Від 40%, або 0% при наявності додаткової застави.

З комісією - від 17,5% (ГЕСВ - від 19,3%), без комісії - 24,5% (ГЕСВ - від 27,5%).

За оформлення - 1% від суми позики або 0%.

Цеснабанк

До 10

40% від вартості нерухомості або 0% при наданні додаткової застави.

З комісіями банку - від 20% річних (ГЕСВ від 23,8%), без комісій - від 23,5% річних (ГЕСВ від 26,6%).

За організацію позики - 2,6% від суми позики або 0%.

ВТБ Банк

1-15

30% або 0% при наданні додаткової застави.

З комісіями від 23%, без комісії від 36%.

За надання позики 2% або 0%.

Qazaq банк

1-15

30% від вартості нерухомості, або 0% при наданні додаткової застави.

З комісією - від 19% річних (ГЕСВ від 21,3% річних), без комісії - від 21%.

За організацію позики - 2%, 0,2% - за страхування або без комісій.

Жілстройсбербанк

6-25

50% від вартості житла

Проміжний позику - від 8,9%, житловий позику - від 4%.

Розмір комісії для укладення договору про жілстройсбереженіях становить 0,55% від договірної суми. Комісії уточнюються при оформленні типу позики.

* Дані взяті з сайтів банків

Як змінилася іпотека в Казахстані?
Вигідно чи ні тепер брати іпотеку?
Що буде з цінами на житло через плаваючого курсу?
Який відсоток від суми потрібен потенційному іпотечникам?
Як вигідно купити квартиру: збирати або відразу оформити іпотеку?
Що робити?
Як розірвати іпотечний договір?