«Власне житло» є справжнім фетишем для мільйонів росіян. Цим вміло користується уряд, нескінченно подовжуючи програму безкоштовної приватизації і надаючи різні пільги на покупку житла. Але чи завжди вигідно ставати власником?
Працівники сфери нерухомості зустрічають Новий рік в непоганому настрої. Так, ринок стоїть, так, продажі невеликі, але вже немає відчуття глобальної безнадії, з яким вступали в 2017 рік. Ринок оренди в столиці так і зовсім цвіте і пахне: вперше за чотири роки він показав превалювання попиту над пропозицією.
Не останню роль в цьому зіграв майбутній перехід від практики пайового будівництва на користь проектного (читай - банківського) фінансування. План по поступової відмови від ДДУ, опублікований на офіційному порталі Уряду , Розрахований на 3 роки і фактично означає, що дуже скоро про покупку недорогих квартир «на стадії котловану» доведеться забути. На цьому тлі ціни на оренду квартир економ-класу стабілізувалися. І вже готові до бурхливого зростання.
Чи є альтернатива? Є: іпотека. Але перш ніж прийняти рішення на користь покупки квартири в кредит, варто уважно зважити всі за і проти. І підрахувати, у що вам в результаті обійдеться таке рішення.
Порівняти вигідність оренди квартири та іпотеки можна на прикладі гіпотетичної молодої сім'ї (25-27 років), яка планує в найближчому майбутньому народити дитину - а може бути і не одного, - і тому доглядає собі "двушку". У районі, скажімо, Новокосіно - Реутов (східний напрямок, 3 км від МКАД). Там двокімнатну квартиру площею 66 кв. м можна купити за 6 млн руб. А орендувати - за 36 тис. Руб. в місяць плюс оплата води і електроенергії. Якщо припустити, що обидва чоловіки багато часу проводять на роботі, додвитрати складуть всього 2 тис. Рублів.
Отже, порівняємо ...
Фото: ТАСС.
іпотека
Сума кредиту: при стандартному первинному внеску (20%, або 1,2 млн руб.), Розмір позики складе 4,8 млн руб.
Реальна відсоткова ставка: не менше 10% річних (іпотеку «від 6%», яку пропонують деякі банки в рамках промоакцій, насправді мало кому під силу отримати).
Термін повернення кредиту: 15 років.
Щомісячний платіж: 51,5 тис. Руб.
Переплата за кредит: близько 4,5 млн руб.
Підсумкова вартість іпотечного кредиту: 9,27 млн руб.
Додаткові витрати
Вартість самого кредиту - це далеко не все.
Від позичальника також зажадають застрахувати як мінімум життя - можливо, ще й працездатність і джерело доходу. Чим більше у вас страховок, тим нижче відсоток по кредиту. Якщо обмежитися страхуванням життя головного позичальника, це обійдеться приблизно в 10 тис. Руб. на рік. Тобто 150 тис. Руб. за весь термін кредиту.
Крім того, треба десь жити протягом першого року. Додаємо вартість оренди тієї самої квартири по 36 тис. Руб. + 2 тис. На комуналку в місяць. Це ще 456 тис.
Другий рік виявиться самим витратним - ремонт, меблі, техніка. Якщо ужаться до межі, можна вкластися в 1 млн руб.
У кожен з 14 років з моменту переходу квартири у вашу власність вам доведеться платити податок на нерухомість в розмірі 0,1% на рік. В сумі це 84 тис. Руб. Але не виключено, що за цей час податок зросте - влада не приховує планів довести його до європейського 1% від ринкової вартості в рік.
За комунальні послуги доведеться платити в повному обсязі, а не тільки «за лічильниками» (при оренді інші витрати бере на себе господар). Для такої двушки з 2-3 мешканцями це буде приблизно 8 тис. Руб. в місяць, тобто 1,34 млн руб. за 14 років.
Разом
Право жити в своїй квартирі за рахунок іпотеки обійдеться мінімум в 13,5 млн руб., Або приблизно в 900 тис. Руб. на рік.
З них: 1,36 млн руб. можна повернути в вигляді податкового вирахування (13% від вартості квартири і витрат на відсотки, тобто від 10,47 млн руб.) і близько 7 млн руб. складе ринкова вартість квартири на виході.
Таким чином, ваш чистий збиток за цей час складе 5,14 млн руб.
Фото: ТАСС.
Оренда
Тут все набагато простіше.
Чистий збиток: 6,84 млн руб. за 15 років. Ніяких відрахувань і активів вам не належить.
Проміжний підсумок
Ми бачимо, що іпотека виявляється вигідніше оренди на 1,7 млн руб. за 15 років, тобто на 9400 руб. в місяць. Але він, як завжди, криється в деталях.
Ризики незрівнянно вищий у ипотечников. У разі втрати джерела доходу хоча б у одного з подружжя платити більше 50 тис. Руб. в місяць навіть в столичному регіоні досить складно, а несплата спричинить за собою продаж квартири з торгів. Грошей, які залишаться господарям після виплати повної суми кредиту і всіх відсотків, вистачить хіба що на будку для Тузика. Будь вони орендарями - могли б просто переїхати в більш скромне житло. Ставимо плюсик оренді.
Але і зручностей більше теж у ипотечников. У своїй квартирі можна, наприклад, завести того ж Тузика, не боячись, що вас звідти виженуть. Та й пошук нового знімного житла, особливо з немовлям на руках, - заняття більш складне, ніж захоплююче. Плюс іпотеці.
Можливий виток інфляції дозволить іпотечникам дивитися на орендарів зверхньо: господарі знімного житла негайно піднімуть ціну, а виплати за відсотками фіксовані. Плюс іпотеці.
У чому підступ
Однак фактичні витрати ипотечников все ж вище, а значить, різницю наші орендарі можуть інвестувати. Різниця ця досить велика - 21,5 тис. Руб. в місяць (саме на цю суму витрати на оренду нижче витрат на іпотеку + виплату комунальних послуг).
Найпростіший варіант - депозит. Якщо ми покладемо ці гроші під 6% і кожен місяць будемо поповнювати вклад також на 21,5 тис. Руб., То через 15 років на нашому рахунку виявиться 6,28 млн руб. Тоді чистий прибуток складе 2,4 млн руб. Податок з неї за нинішньої ключовий ставкою Центробанку платити не потрібно. Навіть якщо ми будемо додавати відсотки (виробляти капіталізацію) раз на півроку, як це прийнято в багатьох банках, прибуток все одно складе 2,3 млн руб. І ось уже оренда виявляється вигідніше іпотеки. Та й маючи на руках 6,28 млн, орендарі через 15 років зможуть відразу купити приблизно таку ж квартиру, не звертаючись ні в які кредити, а значить, не несучи витрат і ризиків іпотечникам.
Але ще краще інвестувати утворився "надлишок" в самого себе.
Додаткові 20 тисяч рублів на місяць, повірте, зайвими не бувають. Замість того, щоб горбатитися на поповнення депозиту - точно так само, як інші горбляться на виплату боргу - орендар зможе дозволити собі жити більш повноцінним і комфортним життям, ніж його товариш-іпотечникам; вкластися в свою освіту, в своє дозвілля і імідж - і в підсумку обійти ипотечников в кар'єрному зростанні, а отже і в зарплаті. А через 15 років приїжджати в Новокосіно хіба що в гості - до друзів, які витратили свою молодість на іпотеку.
Але чи завжди вигідно ставати власником?Чи є альтернатива?