Реклама
Реклама
Реклама

Як отримати дозвіл на будівництво житлового будинку?

  1. Видача дозволу на будівництво під ІЖС
  2. Які документи необхідні для отримання дозволу на будівництво приватного будинку?
  3. Як узаконити самовільне будівництво

Дозвіл на будівництво приватного будинку видається органами місцевого самоврядування. Цей документ для влади є гарантією дотримання існуючих стандартів щодо технічних і санітарних норм, а забудовнику дозволяє в подальшому зареєструвати будинок як об'єкт нерухомості і виконувати властиві такому об'єкту операції. Наявність власної ділянки не дає право будувати на ньому все, що захочеться, без попереднього узгодження будівництва.

Видача дозволу на будівництво під ІЖС

Кожен дозвіл на будівництво починає розглядатися після надходження відповідної заяви від здобувача. Подає стороною може бути власник ділянки або його орендар. Після надання письмових висновків профільних фахівців, дозвіл на право будівництва або видається, чи ні (або висуваються додаткові умови (обмеження) по будівництву).

Відповідно до положень ЦК РФ самовільне будівництво заборонено. У разі зведення капітальних об'єктів без дозволу, вони підлягають знесенню, а на забудовника накладається штраф, обумовлений положеннями ГК. Якщо справа доходить до зносу, то він проводиться теж за рахунок забудовника. Таким чином, офіційний дозвіл на будівництво є єдиним документом, що дає право власнику ділянки будувати будинок своїми силами або із залученням підрядників.

Важливим моментом для отримання дозволу на будівництво є цільове призначення землі. Без проблем можна буде побудувати будинок на ділянці, призначеній для «індивідуального житлового будівництва», а також на деяких ділянках під «особисте підсобне господарство», звані в народі «дачні ділянки».

Дачні ділянки бувають з можливістю будівництва житлового будинку і з можливістю будівництва «житлового будови». Це не одне і те ж. Різниця в тому, що в житловій будівлі можна буде прописатися лише за умови, що воно буде визнано придатним для цілодобового проживання. На такі житлові будови «дачна амністія» поширюється.

Однак помилково вважати, що «дачна амністія» дає можливість будувати без дозволу і дотримання містобудівних, санітарних та протипожежних норм. Детальніше про це читайте нижче в розділі «Як узаконити самовільне будівництво».

Які документи необхідні для отримання дозволу на будівництво приватного будинку?

Першочерговим документом, що розглядаються колегією місцевого самоврядування при видачі дозволу на будівництво, є інженерно-технічний проект. Цей документ описує шляхи підведення комунікацій, способи облаштування території, а також всі складові передбачуваної інфраструктури.

Інженерно-технічний проект розробляється спеціальними проектними організаціями. Нерідко він входить в список послуг підрядника. Слід зазначити, що останній варіант особливо вигідний забудовнику, оскільки якщо проект виконаний підрядником, то в ході будівництва не виникає питань щодо його реалізації. Крім того, підрядник в такому випадку несе повну відповідальність за виконані роботи і не може послатися на недосконалість проекту.

Обов'язковим додатком до проекту є технічні умови (ТУ), отримані в різних комунальних службах, комунікації яких будуть затребувані власником ділянки. Видаючи технічні умови, комунальники визначають способи і порядок підведення мереж побутового забезпечення. Дані технічних умов повинні бути відображені в проекті і підлягають дотриманню в процесі виробництва робіт. Наявність технічних умов істотно спрощує отримання дозволу на будівництво; ТУ також знадобляться при здачі об'єкта в експлуатацію.

Мінімальний пакт документів на отримання дозволу на будівництво включає в себе:

  1. заяву на отримання дозволу на будівництво від власника ділянки або орендаря;
  2. документи, що підтверджують право власності на ділянку або договір довгострокової оренди даної земельної ділянки (для орендарів).
  3. містобудівний план земельної ділянки;
  4. схема планувальної організації земельної ділянки, де позначені місця розміщення об'єкта ІЖС.

Іноді для подачі заявки на отримання дозволу на будівництво вимагають надати довідку, що підтверджує відсутність у ділянки юридичних проблем. Зокрема мова йде про відсутність судового арешту, застави або обґрунтованих претензій з боку третіх осіб.

Термін розгляду заяви на видачу дозволу на будівництво за законом не може перевищувати 10 днів. Однак на практиці (особливо, якщо забудовник самостійно займався складанням документів) можливі затримки через різні недоробок.

Термін дії дозволу на будівництво вказується в дозволі і зазвичай становить 10 років. При цьому якщо ділянка продається, то дозвіл на будівництво зберігається весь зазначений термін. Після закінчення 10-річного терміну, дозвіл втрачає силу, і якщо будівельні роботи не були розпочаті, то всю процедуру отримання дозволу потрібно буде проходити заново.

Дозвіл на будівництво будинку не видається, якщо претендент не може забезпечити наявність всіх необхідних документів, зазначених у переліку, або ділянка не є юридично «чистим». Після усунення цих проблем, у колегії місцевого управління не буде підстав у відмові.

На практиці причини відмови в отриманні дозволу на будівництво найчастіше пов'язані з розміщенням об'єкта на червоній лінії або поблизу неї. В даному випадку споруда може не вписуватися в загальний план забудови, порушувати загальноміську естетику. Також причиною відмови отримання дозволу на будівництво житлового приватного будинку може стати загораживание пожежних проїздів і порушення безпечних протипожежних відстаней, обумовлених Технічним регламентом про вимогу пожежної безпеки (Федеральний Закон від 22.07.2008 №123-ФЗ), порушення Водного кодексу РФ від 01.01.2007. У разі відмови в дозволі на будівництво, заявник має право оскаржити цю відмову в судовому порядку.

Отримавши на руки дозвіл на будівництво, забудовник повинен в 10-денний термін надати до містобудівного відділ копію пакета проектної документації, що включає:

  • результати інженерно-геодезичних вишукувань;
  • докладний план будови;
  • способи підведення комунікацій.

Всі клопоти по збору документації можна передоручити однієї зі спеціальних компаній, які надають допомогу в отриманні дозволу на будівництво Всі клопоти по збору документації можна передоручити однієї зі спеціальних компаній, які надають допомогу в отриманні дозволу на будівництво. Послуги ці є платними, однак для багатьох забудовників витрати виправдовуються, оскільки дають можливість заощадити час.

Дозвіл на будівництво зазвичай не потрібно:

  • для будівництва гаража, якщо цільове призначення ділянки не пов'язане з підприємницькою діяльністю;
  • для будівництва на ділянці некапітальних будівель (навіси, кіоски, альтанки тощо);
  • для будівництва будівель і споруд допоміжного використання;
  • для зміни капітальних об'єктів, якщо вони не зачіпають конструктивні елементи будівель;
  • при капітальному ремонті капітальних об'єктів.

У розділі ст. 51 Містобудівного Кодексу РФ сказано, що дозвіл на будівництво також не потрібно у всіх «інших випадках, якщо ... законодавством суб'єктів РФ про містобудівну діяльність отримання дозволу на будівництво не потрібна». Таке формулювання вказує на те, що перелік випадків, що допускають будівництво без отримання дозволу, у різних суб'єктів РФ може відрізнятися. Таким чином, рекомендується перед будівництвом того ж гаража або прибудови до будинку, поцікавитися про необхідність отримання дозволу в місцевому відділі архітектури.

Питання з сусідами. Відстані від будівель, будинків і т.д. до сусідських будівель і споруд обумовлені санітарно-побутовими нормативами. Однак багато що залежить від згоди з сусідами. Наприклад, за згодою сусідів можна сблокировать господарські будівлі на суміжних ділянках, проте з урахуванням вимог СНиП 2.07.01-89.

Будівництво на дачній ділянці повинно бути розплановано з урахуванням СНиП. Це стане гарантією мирного співіснування з сусідами, а також спокійній і комфортного життя.

Як узаконити самовільне будівництво

Відповідно до Містобудівною Кодексом РФ незаконно побудовані об'єкти підлягатимуть знесенню. Однак згідно Ст. 222 Цивільного Кодексу РФ самовільна споруда може бути узаконена за рішенням суду.

По суті, суд у своєму рішенні керується тими ж вимогами, що і дозвільний орган. Суд зокрема розглядає дотримання технічних, протипожежних і санітарних норм побудованого об'єкта. Таким чином, для узаконення самовільної забудови, крім заяви до суду потрібно надати:

  1. правовстановлюючі документи на земельну ділянку;
  2. свідоцтво про Державну реєстрацію права на власність;
  3. кадастровий паспорт;
  4. виписку з техпаспорта БТІ;
  5. висновок про вартість об'єкта ІЖС від експертного оцінювача;
  6. виписка з Єдиного держреєстру прав на нерухомість, яке підтверджує відсутність обтяження ділянки (юридична «чистота»);
  7. висновок технічної комісії про стан несучих конструкцій об'єкта;
  8. висновок про відповідність санітарним нормам;
  9. письмову згоду сусідів у випадку, якщо ділянка знаходиться в частковій власності.

Легалізувати самовільно збудований будинок через суд реально, проте дешевше і легше в моральному плані отримати дозвіл на будівництво перед тим, як його почати.

Дачна амністія. Федеральний закон РФ від 30.06.2006 №93-ФЗ, відомий в народі як « дачна амністія », Спрощує порядок оформлення прав громадян на окремі об'єкти нерухомого майна. Спрощення спочатку планувалося ввести до 1 січня 2010 року, але на сьогоднішній день пільговий період продовжено до 1 березня 2015 року. Дачна амністія дає можливість переоформити право довічно успадкованого володіння або безстрокового користування на право власності.

Будинки, побудовані на дачних ділянках без отримання дозволу на будівництво, в правовому полі «дачної амністії» можуть бути узаконені не в судовому, а в повідомному порядку.

Для реєстрації будинку знадобляться:

  1. кадастровий план ділянки *;
  2. правовстановлюючі документи на землю **;
  3. документи, що підтверджують факт будівництва об'єкта, що містять його опис.

* Не потрібно, якщо земельна ділянка вже зареєстрований або має призначення ведення дачного господарства, садівництва або надано висновок правління СНТ про те, що об'єкт нерухомості розташований в межах даної ділянки або є дозвіл на будівництво.

** не потрібно, якщо на дану земельну ділянку зареєстровано право заявника відповідно до Закону про держреєстрацію прав на нерух. майно.

Автор тексту: М. Тамілін

Які документи необхідні для отримання дозволу на будівництво приватного будинку?