В останні роки навколо Москви з'явилося безліч житлових комплексів (ЖК) нового формату: багатоповерхові будинки, в яких розташовані квартири міського типу. Подібні об'єкти з'являються практично повсюдно на видаленні до 25-30 км від МКАД. Серед резонів, за якими громадян закликають придбати квартири в них, продавці часто називають інвестиційний. Але квартира, яка куплена «просто так», навряд чи може бути визнана інвестицією: подорожчає вона в майбутньому чи ні - це ще питання, а от витрати на власну експлуатацію принесе точно і відразу.
Так що вдале вкладення коштів - це коли об'єкт чекає своєї перепродажу, будучи зданим в оренду; нехай дохід і невеликий, але він хоча б покриває операційні витрати. І « Портал про нерухомість MetrInfo.Ru »Вирішив з'ясувати, як йдуть справи з орендою в цих самих нових ЖК.
Почім «квиток»?
Для початку давайте згадаємо деякі з подібних об'єктів. Так історично склалося, що ріелтори люблять найдорожчі квартири - і нам в першу чергу і розповідали про тих, де ціна максимальна. Дмитро Цвєтков, директор департаменту заміської нерухомості компанії Penny Lane Realty, привів в приклад проект «Жуковка-1», розташований на Рубльовці - це напрямок, що називається, в представлення не потребує. Мінімальний розмір квартири тут - 80 кв. м, вартість - від $ 700 тис.
Ольга Новикова, заступник генерального директора із стратегічного та інвестиційного розвитку «НДВ-Нерухомість», назвала більш демократичний проект - «Нові вішки». Цей ЖК знаходиться в 1,8 км від МКАД по Алтуфьевскому шосе. шестиповерховий монолітні будинки примикають до однойменного елітного котеджного селища. Вартість 1 кв. м починається від 94 тис. руб.
Марина Маркарова, керуючий партнер компанії MAYFAIR Properties, нагадала кілька проектів. Серед них були як досить дорогі - наприклад, «Рубльовське Передмістя» ( Красногорський район ), Де є і прекрасна інфраструктура, і підземний паркінг. Третя черга цього ЖК продається сьогодні за 140 тис. Руб. за кв. м. Куди більш економічні «Нове Нахабіно» (від 64 тис. руб. за кв. м) і «Гусарська балада» ( Одинцовский район ) - там ціни починаються взагалі від 40 тис. Руб. за «квадрат».
Є на ринку, зрозуміло, і інші пропозиції. Скажімо, ЖК «Нові снігурі», розташований в 23 км від МКАД в Істрінському районі . Ціни тут знаходяться в діапазоні 34 - 40 тис. Руб. за кв. м. Можна відзначити також «Нове Бісерово» (14 км від МКАД по Горьковському шосе ), Мінімальна площа квартир в цьому ЖК становить 29 кв. м, ціни - від 1,45 млн руб. Список можна продовжити ...
Підсумок, в загальному, виходить такий: в розглянутих нами заміських ЖК цілком можна знайти квартиру за ціною від 1,5 млн руб. - це якщо не брати зовсім вже неліквід. Але краще орієнтуватися на вартість «вхідного квитка» в 1,7 - 1,8 млн. Це непогано - майже в три рази менше, ніж коштує найдешевша «одиничка» в Москві.
Хто тут тимчасові?
Чи є серед покупців квартир в подібних ЖК професійні рантьє, тобто ті, хто спочатку має намір нерухомість здавати? Відповідь на це питання отримати не так просто: далеко не всі клієнти розповідають про свої цілі, а надмірна цікавість ріелтора може бути розцінено як нетактовність. Проте іноді подібна інформація стає продавцям відомою.
На думку Дмитра Цвєткова (Penny Lane Realty), професійних орендодавців практично немає. «У базі нашої компанії є кілька квартир в ЖК« Кунцево-4 »,« Нове Лапіно »,« Петрово-Дальнє », що здаються в оренду, - говорить він. - Однак я сумніваюся, що вони спочатку були придбані з цією метою ». Аналогічної точки зору дотримуються і інші наші експерти. Зокрема, Марина Маркарова (MAYFAIR Properties) нагадує про величезні терміни окупності подібних інвестицій (мінімум 30 років), а також про той факт, що здачею в оренду в селищах займаються і керуючі компанії - виходить, що приватному інвесторові доведеться з ними конкурувати.
Однак - звертаємо увагу ще раз - це все думки про дорогому сегменті ринку, а в економ-класі реалії інші. Борознячи інтернет, автор натрапив на форум жителів одного з ЖК - сьогодні подібні майданчики є практично у всіх об'єктів. Одна дама, нещодавно придбала квартиру, поскаржилася на те, що в їхньому будинку дуже багато малогабаритних одиничок-студій. «Значить, власники будуть їх здавати, а ми - жити по сусідству з орендарями», - зробила вона висновок. Після чого пішла дуже неприємна характеристика всіх знімають - і галасливі вони, і нечистоплотні, і на збереження під'їздів і прибудинкової майна їм наплювати ... Інші відвідувачі чату спробували сперечатися - мовляв, велика кількість невеликих квартир ще ні про що не говорить, може бути, тут оселяться небагаті молоді сім'ї ... Але автор вихідного топіка стояла на своєму: у неї подруга недавно заселилася в подібний будинок, і у неї саме так: все недорогі квартири - «комерційні», куплені під здачу ...
У пошуках ідеалу
Якою має бути квартира, щоб її здача в оренду була найбільш рентабельною? Багато наших коментатори мислили масштабно. «Найкраще, щоб об'єкт був більше, ніж в Москві. Скажімо, трикімнатна квартира в заміському ЖК повинна бути площею 100-120 кв. м », - сказав один з опитаних нами експертів.
На погляд автора, це продовження все того ж - «хвороби елітності». Насправді, найбільший попит в Москві користується найдешевше житло. І більшість практиків орендного ринку цю тезу підтверджує. «Аналіз орендного ринку показує, що максимальний попит припадає на однокімнатні квартири, - каже Марія Жукова, перший заступник директора компанії« МІЕЛЬ-Оренда ». - Навіть в грудні, на тлі загального зниження попиту по відношенню до листопада на 37,5%, попит на однокімнатні квартири в півтора рази перевищував рівень пропозиції. Що стосується цінових переваг, то максимальний попит припадає на об'єкти до 30 тис. Руб. у місяць". Свої слова Марія Жукова підтверджує діаграмою:
Повертаючись до основної теми нашої розповіді, варто поставити резонне питання: а навіщо взагалі городити город з заміським ЖК? Відповідь очевидна: щоб знайти там максимально ліквідний об'єкт. А оскільки знімають в масі своїй хочуть дешевизни, то найкраще це їм і запропонувати. Щось таке, що перевершувало б своєї «ощадливістю» найдешевший московський економ. До речі - якщо згадати попередню главу - це міркування підтвердила і «форумчанка»: вона, як ми пам'ятаємо, була переконана, що найбільше здаються саме однокімнатні квартири ...
Економіка проекту
Спробуємо тепер приблизно підрахувати гроші. Щоб придбати об'єкт під здачу, буде потрібно, як ми пам'ятаємо, 1,5 - 1,8 млн руб. Здати ж таку квартиру можна буде (орієнтуємося тут на ринок оренди підмосковних міст, що знаходяться на аналогічному видаленні) тисяч за 15. Рентабельність наближається до 1% в місяць, тобто 12% річних - абсолютно фантастичні цифри, в Москві абсолютно недосяжні! Але - на жаль - це тому, що ми забули про масу важливих деталей, і всі вони не на користь орендодавця.
Перше - це ступінь готовності квартири. Найпривабливіші ціни - зрозуміло, на об'єкти, що будуються, ті, у яких в графі «готовність» красується якийсь II квартал 2013 року. Ще не забудемо, що більшість будівельних проектів в наших краях завершуються з істотними запізненнями. Так що виходить, що, заплативши сьогодні, доходи від здачі ми побачимо не раніше ніж через півтора-два роки, а на цей період вкладені нами кошти виявляться заморожені.
Друге - купуються голі бетонні стіни, а для здачі необхідний об'єкт, придатний для проживання. «У квартирі повинен бути зроблений ремонт, присутні меблі і побутова техніка, - каже Галина Кисельова, керівник управління оренди квартир компанії« Інком-Нерухомість ». - Якщо купується новобудова , То ці витрати, за найскромнішими підрахунками, складуть близько 500 - 600 тис. Руб. ».
Третє - квартплата, яку за сформованою на нашому ринку традиції платить орендодавець. З урахуванням того, що в заміських ЖК заявляється досить високий рівень обслуговування (тут і обгороджена упорядкована територія, і її цілодобова охорона, і прибирання снігу взимку), щомісячні платежі навіть за невелику однокімнатну квартиру досягають 2-3 тис. Руб. Ці гроші, на жаль, теж треба відняти від тих 15 тис. Планованого доходу ...
І ще кілька деталей. Як і в будь-якій оренді, будуть періоди, коли квартира простоює: одні мешканці з'їхали, інших ще не знайшли. В цей час витрати залишаються (квартплата нікуди не дівається), а ось доходів - нуль. Ще є така річ, як прибутковий податок - від жаданих баришів належить відібрати 13%. Нарешті, транспортні витрати: кожен показ квартири майбутнім орендарям, кожна поїздка в неї за черговим платежем виявиться більш накладної, ніж усередині Москви.
... Одним словом, з урахуванням всіх цих прикрих чинників реальна прибутковість інвестиції знижується - до тих же 4,5 - 5% річних, як і від оренди в Москві. Чудес на цьому світі не буває, на жаль.
Резюме від порталу metrinfo.ru
Незважаючи на сказане вище, свою розповідь нам хотілося б завершити на мажорній ноті. Так, інвестиції в заміські ЖК не принесуть надзвичайних баришів (інакше московська оренда б уже зникла: все рантьє переклали б свої капітали в подібні квартири). Однак у неї є істотний плюс: помітна, мінімум в два рази нижче, ніж в Москві, дешевизна «вхідного квитка». А це означає, що ті орендодавці, які просто не можуть купити московську квартиру (необхідної суми немає), мають можливість почати з цього ринку.
Хто тут тимчасові?
Чи є серед покупців квартир в подібних ЖК професійні рантьє, тобто ті, хто спочатку має намір нерухомість здавати?