Як правильно взяти іпотечний кредит

1. нетривіальне завдання
2. Гарне здоров'я - один іпотеки
3. Як вибрати банк
4. На який термін оформляти іпотечний кредит
5. Що ще, крім відсотків та основного боргу, доведеться платити по іпотеці
6. «Підводні камені» іпотеки
7. Так чи варто брати іпотечний кредит?

Перш ніж взяти іпотечний кредит, треба добре подумати

Найпопулярнішим банківським продуктом в Росії є іпотечний кредит. Однак далеко не всі знають, як його оформити і на які нюанси слід звернути увагу, щоб виплата кредиту не перетворилася на непосильний тягар.

нетривіальне завдання

Вибір іпотеки є нетривіальним завданням. Будь-яка помилка легко призведе до втрати грошей і нового житла. Для початку слід відповісти на питання: а чи потрібен вам взагалі кредит? Якщо ви стоїте в черзі на соціальне житло або маєте іншу можливість придбати квартиру, навряд чи варто зв'язуватися з іпотекою. У разі ж, коли у вас немає інших варіантів, кредит однозначно вирішить житлову проблему.

Однак не варто стрімголов бігти в перший-ліпший банк і оформляти позику. Спершу необхідно ознайомитися з веб-сторінками кредитних організацій в Інтернеті, відвідати банківські форуми і відібрати 7-8 банків, що видають кредити на житло. Потім слід вивчити їх «продукти» і почитати відгуки громадян, вже оформили позику. З цих відгуків, при всій їх суб'єктивності, можна отримати багато цінної інформації. Вивчіть ставки, терміни надання кредитів, можливі розміри щомісячного платежу, ціну страхового поліса, способи погашення позики.

Саме на цьому етапі правильним буде вирішити, яку квартиру брати - в новобудові або на вторинному ринку. Далі необхідно особисто обійти вибрані банки і проконсультуватися у офіс-менеджерів. Таким чином, ви зможете знайти підходящу тільки для вас іпотечну програму.

Гарне здоров'я - один іпотеки

Оформляючи кредит, реально оцінюйте свої можливості. Статистика показує, що позичальник без особливих зусиль вносить гроші за кредит, коли розмір його платежу не перевищує 35% від щомісячного доходу. Втім, колекторські агентства стверджують, що насправді дана цифра ще нижча і становить близько 20-30%. Це означає, що ви повинні будете істотно урізати витрати на розваги, купівлю товарів і навіть на дітей. Не кожна сім'я здатна роками так обмежувати себе.

Отже, потенційний позичальник повинен мати стабільний, високий і постійний дохід, а також, як це не аморально звучить, гарне здоров'я. Адже якщо ви втратите роботу або захворієте, то перестанете платити. А банк, в свою чергу, тут же почне нараховувати штрафи і врешті-решт відбере квартиру. Звідси випливає ще одна порада: завжди майте про запас суму, рівну 5-6 щомісячним платежам за іпотечним кредитом. Це дозволить вам виграти час для пошуку нової роботи або лікування. Ну і нарешті, якщо є можливість, зробіть якомога більший початковий внесок. Це зменшить кредит і дещо здешевить його.

Як вибрати банк

Закон про рекламу забороняє порівнювати послуги банків і говорити про перевагу однієї кредитної організації перед іншою. Можу лише сказати, що є з кого вибирати : Сьогодні десятки російських банків видають іпотечні кредити. Ось далеко не повний їх перелік: Сбербанк, ВТБ 24, Альфа-Банк, Россельхозбанк, «Дельтакредит», «ФК Відкриття», ВТБ Банк Москви, Росевробанк, «Відродження», Газпромбанк, Тінькофф Банк, Нордеа Банк, МТС Банк, Россгострах Банк і багато інших. Більш того, деякі кредитні організації пропонують позичальникам відразу кілька іпотечних програм з різними умовами.

На який термін оформляти іпотечний кредит

Тут також немає однозначної відповіді. У Росії банки надають іпотечні кредити на термін від п'яти до 30 років. Все залежить від розміру доходу росіянина і від економічної ситуації в країні. Зрозуміло, що чим менший термін, тим менше переплата по кредиту. І це правильно. Наприклад, два позичальника взяли по 3 млн рублів. Один оформив кредит на п'ять років, а другий - на 20. Нехай процентна ставка по обох становить 13% (хоча в реальності чим більше термін кредиту, тим вище процентна ставка). Перший віддасть банку за п'ять років 4 118 562 рубля. А другий за 20 років переведе на рахунки кредитної організації 8 563 550 рублів. Виходить, що позичальник, який уклав договір на п'ять років, переплатить трохи більше 1,1 млн рублів, а людина, яка оформила іпотеку на 20 років, - більше 5,5 млн.

Однак не варто забувати, що чим менший термін іпотеки, тим більше щомісячний платіж. Так, позичальник, який оформив кредит на п'ять років, в нашому прикладі стане кожен місяць платити по 66 642 рубля. У свою чергу, розмір платежу особи, яка уклала договір на 20 років, становитиме 35 683 рубля.

Тому кожен клієнт повинен вибрати найбільш зручний для себе термін повернення грошей. Я зі свого боку можу порекомендувати якомога швидше розплатитися з кредитором. Якщо говорити про часткове або повне дострокове погашення, найкраще робити це в першій половині терміну договору. Справа в тому, що саме в цей період банк нараховує найбільші відсотки на суму основного боргу. Отже, є резон зменшити його. А ось якщо достроково погасити кредит у другу половину, це дасть в основному моральний ефект. Адже позичальник на той час уже виплатить більшу частину відсотків.

І нарешті, остання рекомендація щодо терміну. Припустимо, ви знайшли банк, розрахували платежі і з'ясували, що зможете виплатити кредит за п'ять років. Але не поспішайте підписувати договір. Помножте цю цифру в півтора, а краще в два рази. Вийде 6-10 років. Ось на цей період і оформляйте іпотеку. Справа в тому, що дане «золоте правило» виведено в результаті багаторічних спостережень. Воно виходить з того, що людині властиво перебільшувати свої можливості. Тому краще перестрахуватися і збільшити термін договору, ніж потім платити штрафи або, що ще гірше, розлучитися з житлом.

Що ще, крім відсотків та основного боргу, доведеться платити по іпотеці

Крім основного боргу і відсотків, кожен «іпотечникам» оплачує страховку. Зазвичай банк змушує позичальника страхувати життя і здоров'я, ризики втрати і ушкодження квартири, а також припинення або обмеження права власності. Кожен з банків має свої умови надання позики. В одних кредитних організаціях ці вимоги є обов'язковими. В інших можна відмовитися від страхування життя і здоров'я, але тоді банк відразу підніме ставку на 1-1,5 відсоткового пункту. Таким чином, ви або оплатіть страховку, або отримайте підвищену відсоткову ставку. Якщо говорити про суму страхових премій, вони в середньому коливаються в розмірі від 1% до 3% від вартості кредиту.

Крім того, банк має право підвищити ставку на 0,5-1 п. п., якщо ви не є учасником його зарплатного проекту. Ну і нарешті, деякі кредитні організації «накинуть» ще 1-2 п. П. На період до дати реєстрації іпотеки, щоб мінімізувати свої ризики.

«Підводні камені» іпотеки

Поки житло знаходиться в іпотеці, позичальник не може цілком і повністю розпоряджатися їм. Він не має права самостійно продати, обміняти або подарувати квартиру. Банк робить в ЕГРН (єдиний державний реєстр нерухомості) позначку про те, що вона знаходиться в заставі. Тому спроби розпорядитися житлом в обхід заставодержателя кваліфікуються як кримінальний злочин. Про це треба завжди пам'ятати.

Кредит слід платити акуратно відповідно до графіка, отриманим в банку. Якщо позичальник допустить прострочення або взагалі перестане платити, кредитна організація стане нараховувати штрафи, а згодом може відняти квартиру через суд, виселивши боржника і його сім'ю на вулицю. Прикладів - безліч.

При настанні фінансових труднощів (внаслідок втрати роботи, хвороби або краху бізнесу) не можна домогтися відстрочки погашення платежів. Можлива тільки розстрочка. Це означає, що доведеться заплатити хоч щось або продавати квартиру під наглядом банку для погашення кредиту.

Так чи варто брати іпотечний кредит?

Якщо у вас немає багатих батьків або родичів, які можуть купити або залишити квартиру у спадок, відсутні гроші для придбання житла, то іпотека є реальним виходом з положення. Однак не варто підходити до цього питання легковажно. Слід пам'ятати, що іпотечний кредит - це великі грошові зобов'язання, які ви покладаєте не тільки на себе, а й на свою сім'ю. Адже кошти, які ви могли б витратити на дітей або чоловіка, підуть тепер в банк. А втрата роботи або бізнесу, хвороби приведуть до простроченням, штрафів і навіть втрати житла.

Тому тверезо оцінюйте свої фінансові і ділові можливості, а також стан здоров'я. Поступово покращуйте своє становище. Проживаючи в однокімнатній квартирі, не купуйте відразу п'ятикімнатну. Спочатку оформите кредит на «двушку». Сплативши його, ви зможете продати квартиру і оформити нову іпотеку вже на трикімнатне житло. Така продумана позиція дозволить вам, не сильно напружуючись, в кінці кінців вирішити квартирне питання.

Олег СУХОВ, адвокат, президент Гільдії юристів ринку нерухомості, для Banki.ru