Чи варто зараз брати іпотеку?

1. Що відбувається з іпотекою?
2. Чи будуть зростати ставки, чи будуть посилюватися умови?
3. Чи варто брати іпотеку зараз або краще почекати?
4. Вибираємо іпотечну програму

Минулий в затяжне піке рубль і нестабільна економіка змушують задуматися про те, наскільки великий запас міцності у ринку нерухомості столичного регіону. Чи будуть падати ціни на квартири, знизиться попит, і наскільки великі шанси стати жертвою довгобуду? Ці та інші питання задають собі потенційні іпотечні позичальники, перш ніж переступити поріг банку. Але головне питання всього один - чи варто зараз оформляти іпотечний кредит?

Рекомендуємо: Основні види іпотеки

Як не дивно, весь економічний негатив поки не торкнулася ринку іпотеки. Іпотечні кредити продовжують демонструвати випереджаюче зростання в порівнянні з іншими видами кредитування населення (автокредити, споживче кредитування), обсяги яких падають. «Цьому багато в чому сприяв ажіотажний попит на житло: населення, побоюючись знецінювання заощаджень на тлі погіршення економічної ситуації і стрімкого ослаблення рубля, що не стало відкладати заплановані покупки, в тому числі очікуючи зростання іпотечних ставок», - зазначає Олександр Полють, керуючий з досліджень та аналізу боргових ринків «Промсвязьбанка».

Що відбувається з іпотекою?

Однак до кінця року ажіотаж спаде і за ним, на думку експертів, настане спад. Правда не зрозуміло, чи буде він глибоким або справа обійдеться мінімальної корекцією.

«Ринок іпотеки на початку року показав хороший зростання, а зараз відбувається гальмування з наступних причин: по-перше, ставки, як і в цілому в банківському секторі, ростуть, а по-друге, падають реальні доходи населення, і знижується попит на нерухомість» , - розповів Сергій Шамин, заступник голови правління Банку розрахунків і заощаджень.

На думку Олега Репченко, керівника аналітичного центру "Індикатори ринку нерухомості», зниження припливу грошей в російську економіку з-за санкцій, зниження цін на нафту, девальвації рубля і зростання інфляції означає дефіцит ліквідності. Через це вартість грошей зростає, для банків залучення коштів обходиться дорожче, а вони, в свою чергу, підвищують ставки по кредитах.

Чи будуть зростати ставки, чи будуть посилюватися умови?

«Ставки по іпотеці ростуть, але поки не дуже сильно - приблизно на 0,5 - 1 відсотковий пункт з початку року. В кінці року АІЖК прогнозує середню ставку по іпотеці на рівні 13 - 13,5%. У майбутньому році можна очікувати подальшого зростання ставок », - розповів Репченко.

Ігор Жигунов, перший заступник голови правління «Банк Житлового Фінансування», прогнозує середнє зростання ставок на 1,5-2%. За його словами, до кінця року ставки цілком можуть піднятися до 14-15% для позичальників з довідками 2-ПДФО, і ще вище для альтернативних варіантів інформації про доходи (маються на увазі довідки за формою банку для ІП і позичальників з «сірої» зарплатою ).

Ще більш категоричний Олексій Успенський, заступник голови правління Російського іпотечного банку, який стверджує, що ставки однозначно будуть рости до рівня 14-16% річних. Але ймовірність того, що ціни на квартири перестануть рости навіть в рублях, на думку експерта, теж висока. Нерухомість, наприклад, в московському регіоні переоцінена, при цьому частка іпотеки становила не менше половини всіх угод з нерухомістю (включаючи ланцюжка альтернатив). Якщо попит на іпотеку впаде через зростання ставок і зниження платоспроможного попиту, то це буде чинником, що стримує зростання цін на нерухомість.

За словами Успенського, умови видачі іпотечного кредиту будуть посилюватися. Так, мінімальний початковий внесок підвищиться з нинішніх 10-15% до 25-30%, банки будуть ретельніше перевіряти зайнятість потенційних позичальників і більш консервативно оцінювати рівень їх майбутніх доходів. Останній фактор призведе до зменшення суми схваленого банком кредиту.

Крім того, за інформацією Дениса Бобкова, керівника аналітичного центру опіно, всерйоз розглядається питання про повернення в ринкову практику плаваючої ставки, що в нестабільних економічних умовах може, перш за все, вдарити по покупцям житла. Тому, вважає він, має сенс поквапитися «зайняти» гроші в банку по поточних умов.

Чи варто брати іпотеку зараз або краще почекати?

Ставки ростуть, банки все прискіпливіше оцінюють платоспроможність позичальників, здавалося б, пора бігти за іпотекою, поки не закрилося вікно видачі кредитів. Але в реальності не все так однозначно, як може здатися.

«У нинішній ситуації, з одного боку, начебто має сенс брати іпотеку зараз, поки ставки не зросли ще більше. З іншого боку, доларові ціни на нерухомість продовжують знижуватися і це стійка тенденція, зростання рублевих цін зупинився, і в майбутньому ціни в рублях також можуть піти вниз. На тлі попиту, що знижується можна очікувати виведення на ринок більш бюджетних проектів в наступному році. Тоді зниження цін на житло може компенсувати зростання іпотечних ставок », - застерігає від поспішних кроків Олег Репченко.

Більш того, за його словами, не треба брати іпотеку, з мінімальним початковим внеском і щомісячними платежами, що перевищують 30% доходу. У поточній нестабільній ситуації ніхто не застрахований від зниження зарплати або навіть втрати роботи, тому великий ризик того, що ви просто не впораєтеся з платежами.

Інші експерти більш оптимістичні.

«Якщо ви впевнені, що не залишитеся без роботи, або у вас є активи і заощадження, які в разі зниження доходу або втрати його джерела зможете використовувати, то беріть - іпотека дозволить вам уберегти від інфляції кошти, витрачені на початковий внесок. До того ж висока ймовірність, що процентні ставки продовжать зростання », - вважає Сергій Шамин з Банку розрахунків і заощаджень.

За словами Дениса Бобкова з опіно, на тлі знецінення рубля і зростання інфляції (мінімум 10% за підсумками року), економічно вигідно брати іпотеку в рублях на покупку нового житла. Новобудови від старту будівництва до здачі в експлуатацію, як і раніше дорожчають на 35-40%.

«Саме час брати іпотеку. Так, ставки злегка підвищилися, але вони могли б бути більше, і поки немає так званих загороджувальних ставок, коли кредит свідомо невигідний », - запевняє Роман Строилов, керівник відділу іпотеки і спецпрограм Tekta Group. За словами експерта, точка входу ідеальна: є програми, в яких початковий платіж становить 10-15% від суми кредиту - на ринку давно подібного такого не було.

Вибираємо іпотечну програму

Отже, доходи пораховані, накопичені кошти для формування початкового внеску зняті з депозитів, тепер саме час визначитися з валютою кредиту і вибрати іпотечну програму.

«Я б порадив дуже виважено підійти до цього питання і брати іпотечний кредит тільки за умови, що ваші кваліфікація і досвід роботи дозволяють вам знайти нового роботодавця за 2-3 місяці, і на цей час у вас є« подушка ліквідності ». Брати кредит слід тільки в тій валюті, в якій ви отримуєте дохід, і купувати при цьому треба високоліквідне житло », - радить Сергій Шамин.

Олександр Полють з «Промсвязьбанка» зазначив, що багато великих банків уже почали пропонувати програми з більш тривалими термінами кредитування (на 20-30 років), що може знизити розмір щомісячного платежу. Якщо планується покупка новобудови, то краще купувати житло з максимально високим ступенем готовності.

Олег Репченко з «Індикаторів ринку нерухомості» пропонує на первинному ринку звернути увагу на спеціальні спільні програми банків і забудовників. Крім того, за інформацією експерта, нерідко банки пропонують більш вигідні умови для своїх зарплатних клієнтів.

Ігор Жигунов з «Банку Житлового Фінансування» пророкує активний розвиток ринку кредитів під заставу нерухомості (це теж іпотека). На його думку, для багатьох позичальників кредити під заставу наявних квартир стануть відмінним інструментом покупки новобудови, заміського будинку, землі без підряду, а також отримання коштів на розширення і розвиток бізнесу. Також буде розвиватися ринок пільгового кредитування - для одержувачів субсидій і материнського капіталу.

Іван Гідаспе

ЧИТАЙТЕ ТАКОЖ:

10 ознак кризи на ринку нерухомості

Чи вигідно погашати достроково іпотечний кредит?

Що робити з іпотекою, коли дорожчає валюта?