Нежитловий фонд держмайна. Як орендувати квадратні метри майже даром

В обов'язки Фонду держмайна, крім "непідйомною" для нього приватизації , Входить також управління всім тим, чим країна багата.

Значна частина цих об'єктів - з тих, що ні зруйнувалися і не згнили, - здається Фондом в оренду. І, по ідеї, повинна приносити непоганий дохід держбюджету, але сума ледь доходить до мільярда гривень за рік. При цьому мова йде 7 млн ​​квадратних метрів нерухомості оціночною вартістю понад 16 млрд грн. Велика частина яких створює величезні корупційні ризики.

Чи не керуючи

Фонд держмайна, крім центрального апарату, має ще 25 територіальних підрозділів, в яких працюють близько 1200 співробітників. Проконтролювати їх роботу у Фонду виходить не завжди: за рік вдається провести аудит роботи лише двох-трьох підрозділів, і до якості цих аудитів теж є питання, причому не тільки у нас, але і у Рахункової палати.

Її регулярні перевірки роботи Фонду не раз демонстрували, що в центральному апараті ФДМУ досить смутно уявляють, що відбувається в областях, особливо якщо мова йде не про таких титанів, як ОПЗ і "облгази", а про мало цікавих олігархічному бізнесу об'єктах. Антикорупційні заходи в Фонді, згідно з його офіційною позицією, полягають в написанні безпредметних і обтічних "планів антикорупційних заходів" і створення окремої електронної пошти для бажаючих повідомити про ймовірну корупцію у відомстві.

Тим часом аналіз даних про орендованому у Фонду майні говорить про необхідність значно серйозніших перевірок як визначення вартості оренди, так і умов укладених ним договорів.

Станом на 1 липня 2017 го загальна кількість діючих договорів оренди державного майна, укладених органами приватизації, становить трохи більше 19 тис. (Див. Рис. На 8-й стор.). Левова їх частка (18,8 тис.) - це здаються в оренду держпідприємства, їх території, контори, склади. Решта - єдині майнові комплекси все тих же ДП і майно, що перебуває на балансі господарських товариств.

Із загальної кількості договорів оренди 884 укладені щодо державного майна, розташованого в Криму, а 1016 договорів стосуються оренди підприємств, розташованих в населених пунктах Донбасу, тимчасово які не контролюються українською владою. Ці договори ми враховувати не будемо, не тільки кажучи про вартість оренди або майна, але і розглядаючи заборгованості сплати і нарахування пені. Так як доля цього майна невідома, оцінити його збереження і стан в даний момент неможливо, як і обсяги передбачуваних втрат держави.

За результатами роботи в першому півріччі 2017 го, в бюджет держави від оренди його майна надійшло всього 491,3 млн грн, а за весь 2016 й орендарі заплатили трохи більше 1 млрд грн.

Прогнозний план надходжень на цей рік передбачає, що вони виростуть до 1,5 млрд. І вже зараз можна говорити про його нездійсненності.

Звичайно, не всі 7 млн ​​кв. м здаються бізнесу і за ринковою ціною. Чверть всіх договорів оренди - це угоди з державними структурами, які за законом орендують майно за одну гривню в рік. Мова про 46% всієї державної нерухомості, або понад 3 млн кв. м комерційних площ, як правило, не в гіршому стані і не на висілках. Нерідко, орендуючи у держави за одну гривню, підприємливі керівники держструктур надлишок приміщень здають вже комерційному сектору, і часто по одному і тому ж адресою можна знайти як державну контору, так і якогось підприємливого нотаріуса, турфірму з однієї людини або таке ж камерне агентство нерухомості. Такий собі бонус керівнику за низькооплачувану роботу на держслужбі.

Згідно із законодавством, держструктури можуть виступати орендодавцями, якщо мова йде про приміщення площею не більше 200 кв. м. І за перше півріччя від оренди майна бюджетних організацій до державної скарбниці перераховано близько 80 млн грн. Мало, звичайно. Спроб перевірити достовірність цієї суми і її відповідність ринковим цінам ще менше. Насправді неможливо навіть проконтролювати достовірність стандартизованої оцінки вартості згаданого майна, проведеної Фондом та визначальною, серед іншого, орендну вартість.

Чи не менше питань виникає і щодо доцільності розміщення тих чи інших держслужб в наданих їм приміщеннях. Адже якщо площі здаються, значить, вони не використовуються за призначенням. І, найімовірніше, переїзд бюро або служби в менше приміщення оптимізував би державні витрати на його утримання, наприклад, дозволивши або продати, або здати в оренду не кілька кімнат, а вся будівля цілком. Але подібні зміни - це гарантований скандал, вони завжди пов'язані з невдоволенням співробітників, які не бажають залишати будівлі в центральних районах міст. У ФДМУ бажаючих в ці скандали втручатися немає. Їм би для початку нового керівника отримати. Але з моменту відставки Білоуса в квітні нинішнього року гідні так і не знайшлися.

Фонд, за великим рахунком, давно нічим не управляє, лише підтримуючи статус-кво і зберігаючи сформовану раніше систему відносин. Ну і зрідка, завдяки зовнішньому тиску, щось все-таки продає. Причому те, що ще ніхто не взяв в оренду. Тому як продати орендовані за одну гривню держпідприємствами приміщення неможливо. А якщо продається об'єкт, що орендується, приватною особою, то орендарю держава гарантує незмінність умов договору до моменту його закінчення. І з високою часткою впевненості можна сказати, що новий власник на збереження цих умов не погодиться.

Чи не контролюючи

Справедливу і чималу ціну за оренду державі платять тільки оператори зв'язку, банки і великі промисловці, які орендують цілісні майнові комплекси. Але їх порівняно небагато - до 20%. Всі інші орендарі - це займаються різноманітною діяльністю фізичні та юридичні особи, по ряду обгрунтованих причин вирішили, що орендувати в держави вигідніше, ніж на ринку.

Перше, що бентежить, - це терміни складання договорів. За оцінками Центру економічної стратегії (ЦЕС), експерти якого також аналізували звітність ФДМУ, частка договорів з фізособами, термін дії яких перевищує п'ять років, - більше половини їх загального числа. З юрособами ще більше - понад 60%. Природно, з огляду на динаміку змін на ринку нерухомості і дуже умовну стабільність національної валюти, зрозуміло, що держава від такого тривалого співробітництва виграти не може. Навіть якщо орендар попався порядна. Що теж рідкість.

У першому півріччі обсяг виявленої заборгованості орендарів перед державним бюджетом, не сплачена протягом трьох і більше місяців поспіль, становить 118,2 млн грн. Це більше, ніж місячні надходження від оренди. При цьому за останнє півріччя борг зріс лише на 8,7 млн, решта - досягнення попередніх періодів, до яких справедливо додаються 59,6 млн грн пені за заборгованість перед держбюджетом, а ще 119,2 млн грн штрафів за несвоєчасне повернення державі орендованого майна після закінчення терміну договору. Перспективи повернення всіх цих грошей в казну туманні. За перше півріччя ФДМУ подав майже півтисячі позовів про стягнення заборгованості орендної плати, штрафних санкцій, про розірвання договорів оренди і т.п. Суди йдуть. Рішення очікуються. Тим часом ніяких дій, спрямованих на запобігання подібних проблем у майбутньому, не спостерігається.

Тим часом не далі як в травні цього року в місті Мукачево якась благодійна організація "Доторкнісь до життя" орендує приміщення колишнього училища площею в 2,5 тис. Кв. м на десять років за вартістю 9 грн / кв. м, отримуючи в подарунок територію училища в 18,5 тис. кв. м. Не будемо в даному випадку обговорювати смішну, навіть по мукачівським мірками, ціну - можливо, благодійний фонд дійсно зайнятий благодійністю, і така знижка виправдана. Але яка доцільність укладення договору на ціле десятиліття? Чи не втратити такого "вигідного" клієнта?

В цьому ж році ТОВ "Континент", що займається агробізнесом, уклало з Закарпатським підрозділом ФДМУ договір на безпрецедентних умовах. Приміщення площею 930 кв. м здали в оренду за ціною 4,5 грн / кв. м на термін
"До моменту приватизації балансоутримувача". Тобто з урахуванням ефективності роботи Фонду - безстроково.

Чим виправдане висновок настільки тривалих договорів з держструктурами, які рідко куди переїжджають, а за оренду платять гривню в рік, ясно. А ось з якої причини, наприклад, фізособа може укласти шестирічний договір про оренду 820 кв. м під тир в Бердянську, оплачуючи по півтори гривні за квадратний метр? З чим пов'язана така щедрість чиновників? З бажанням довести кількість судових позовів з орендарями в наступному році до тисячі?

Не менш сумнівні і ціни за квадратні метри, які платять деякі орендарі. Звичайно, вартість залежить від багатьох факторів - розташування, стану об'єкта, його цільового призначення. Середня вартість одного квадратного метра, виходячи зі статистики ФДМУ, становить 100 грн / кв. м. І, дивлячись на неї, не скажеш, що держава продешевити, вирішивши не продати, а здавати в оренду своє численне майно. Але ця середня вартість деформована величезними сумами, що сплачуються за оренду цілісних майнових комплексів - рибколгоспів, ГЗК, шахт, спиртзаводів. Там суми оренди складають десятки і сотні тисяч гривень на місяць, з лишком компенсуючи десятирічні "пільгові угоди" і дозволяючи ФДМУ хоч якось виконувати бюджетні плани по орендним надходжень. Але таких об'єктів небагато. Велика частина - це порівняно невеликі приміщення в регіонах, що цікавлять локальних бізнесменів і, судячи з усього, що забезпечують непогану надбавку до зарплати місцевим чиновникам Фонду.

Як, наприклад, ТОВ "Легіон", побудувала в Миколаївській області автодром на 15 сотках державних земель, за які платить
178 грн в місяць. Або що займається вирощуванням сільськогосподарських культур на 15,5 тис. Кв. м ТОВ "Зелене місто", при цьому сплачуючи державі за оренду 780 грн на місяць, або 4 коп. за кв. м. Агробізнес настільки збитковий, що власник платити більше не може? Або конкуренції немає, і не знайшовся той, хто згоден платити хоча б гривню за метр? Що, крім корупційного інтересу, могло змусити чиновників ФДМУ передати цю землю в оренду саме цієї компанії, причому на довгих десять років?

А скільки заробляє, завдяки поступливості чиновників Фонду, ТОВ "ЮВІТАС", орендуючи 6 соток під автостоянку в центрі Тернополя по 35 коп. за квадратний метр? І скільки щорічно втрачає держава, надавши входить в ТОП-50 платників податків портовому оператору ТОВ "ЮСКЛ" 19,5 тис. Кв. м складських приміщень в Миколаївському порту менш ніж за 3,6 грн / кв. м до 2031 г.?

Це лише деякі приклади з безлічі, серед 19 тис. Договорів можна виявити багато підозрілих операцій, які буквально волають про їх корупційної природі. І важко уявити, що в доступному для огляду майбутньому буде створена адекватна система контролю подібних угод. Адже мова йде про всю Україну, величезній кількості об'єктів, що мають свою специфіку, особливості. А головне, на ці об'єкти є ринковий попит. По крайней мере, поки вони не розвалені діючими орендарями. Їх балансова вартість, за винятком приміщень, які дали притулок держструктури, - близько 10 млрд грн. Чому замість того, щоб спробувати продати ці ще живі активи, Фонд наполегливо виставляє на торги розвалені столові, підвали, лазні або недобудови?

***

Очікувана продаж "Дніпроенерго" і "Дніпрообленерго" - не привід для гордості. Поки такі угоди - виключення з правила. За перше півріччя ц.р. Фонд зміг продати 73 об'єкти, вісім з яких - разом із земельними ділянками. Виручили божевільну суму в 80,5 млн грн за все, включно із земельними ділянками. Не допомагають продажу "Відомості приватизації", спрощення процедур, домовленість з 16 біржами. Мабуть, не пропонує Фонд ринку нічого гідного уваги. Чи не тому, що хтось дуже непогано заробляє на дійсно цікаві об'єкти?