- Все вище і вище
- Де мінуси, там і плюси
- Методологія
- Топ-17
- Географія
- Забудовники
- Ціни і клас
- Зростання в висоту
Київ ще не став містом хмарочосів, але переважна більшість столичних забудовників за краще будувати житлові висотки. ABCnews вирішив з'ясувати, які столичні ЖК, в яких можна купити квартиру від забудовника, найвищі і як буде розвиватися тренд висотного житлового будівництва в подальшому.
Все вище і вище
Нові технології і нові вимоги ринку дозволяють і навіть змушують забудовників зводити все більш високі будівлі. Здавалося б, висотне будівництво в Києві більш характерно для ринку комерційної нерухомості (БЦ Gulliver налічує 35 поверхів, БЦ "Парус" - 34 поверхи, будинок Мінінфраструктури - 28 поверхів, БЦ 101 Tower - 27 поверхів). У МФК Mirax Plaza на вул.Глибочицькій мало бути 46 поверхів.
Але насправді ринок житла освоїв висотне будівництво набагато більш широко, ніж комерційна нерухомість. Так, в нашому рейтингу виявилося 11 ЖК, які налічують 30 поверхів і вище. Причому один з них - 46-поверховий житловий будинок - це найвищий будинок Києва в принципі. Судячи з усього, він надовго залишиться лідером по висоті, оскільки недобуд Mirax, який зараз реанімує компанія "Київміськбуд", буде мати набагато меншу висоту - близько 25 поверхів максимум.
Чому так? Як пояснює консультант компанії City Development Solution s Роман Герасимчук, київські девелопери добре навчилися будувати 25-поверхівки - під це вже заточена вся будівельна інфраструктура і потужності, їхній невід почав закупівельників. "Будівництво більш висотних будівель вимагає більш серйозної архітектурного пророблення. Чи не кожне бюро візьметься за проектування 40-поверхового житлового будинку, особливо в центрі міста, і не кожен підрядник візьметься його будувати. В Україні немає відпрацьованих технологій для будівництва висоток, це все іноземні технології та експерти, що ще більше здорожує будівництво на додачу до початкової складності проекту і дорожнечі спеціальних будматеріалів ", - говорить експерт.
Де мінуси, там і плюси
Для забудовника будівництво висотки - це і плюси, і мінуси. "З точки зору девелопера, висотна забудова переслідує одну мету - збільшення фінансового результату на тій же площі землі. В цьому розрізі висотне житло привабливо і для системних, пакетних інвесторів. У той же час, дуже висока поверховість збільшує вартість будівництва", - пояснює Роман Герасимчук.
Не все так однозначно з питанням житлових висоток і з точки зору їх потенційних мешканців. За спостереженнями виконавчого директора MA Group Ярослави Чапко, покупці дуже обережно ставляться до висотних ЖК.
"Перша проблема, з якою вони можуть зіткнутися в таких ЖК - це ліфти, їх достатня кількість і робочий стан. Якщо комплекс відноситься до високого цінового сегменту, зрозуміло, що там ліфт буде працювати. Якщо це бюджетне житло, то є ймовірність того, що ліфти будуть або часто ламатися, або взагалі не будуть працювати, або їх не буде вистачати ", - попереджає експерт.
Другий момент - пожежна безпека. "У цьому плані теж є вдалі, а є невдалі проекти. Люди бояться останніх поверхів з точки зору своєї безпеки", - розповідає Ярослава Чапко.
До того ж, каже Роман Герасимчук, багато людей, які живуть на висотних поверхах, зізнаються, що їм там некомфортно: через сильний вітер і розгойдування хмарочоса може виникати відчуття тривоги. "Як кажуть деякі власники таких квартир, красивий захід набридає на третій день, а незручності залишаються назавжди", - розповідає він.
Методологія
Основний критерій, за яким житлові комплекси потрапили в рейтинг - всі об'єкти знаходяться в межах Києва. Другий критерій - квартири в житлових комплексах можна купити безпосередньо від забудовника. Ми розглядали всі об'єкти, як здані в експлуатацію, так і що знаходяться на початковій і фінальній стадії зведення. У рейтингу ми враховували тільки ті ЖК, які не значаться в якості незаконних будівництв на сайті Центру моніторингу забудови Києва.
Нами було проаналізовано понад 250 об'єктів. При складанні рейтингу ми використовували дані про кількість поверхів в ЖК, надані аналітичним відділом компанії CDS, а також дані, надані нам забудовниками.
У підсумку в рейтинг потрапили 17 ЖК, в яких є будинки заввишки в 27-46 поверхів в яких ще можна купити квартири від забудовника. Досить поширені в Києві також житлові будинки заввишки в 26 поверхів, ми нарахували 30 таких об'єктів, і саме через їх поширеності не враховували їх у рейтингу. ЖК з нашого рейтингу, в яких налічується однакову кількість поверхів, ми розставляли в алфавітному порядку.
Топ-17
Загальний залік виглядає так: 46 поверхів - один РК, 36 поверхів - один РК, 34 поверху - три ЖК, 33 поверху - один РК, 31 поверх - три ЖК, 30 поверхів - два ЖК, 29 поверхів - один РК, 28 поверхів - один РК, 27 поверхів - чотири ЖК.
Географія
Незважаючи на поширену думку про те, що хмарочосах не місце на історичному правому березі Києва, 12 з 17 висоток нашого рейтингу розмістилися саме тут. На лівому березі виявилося тільки п'ять висоток.
Ще сильніше спростовує вищевказане думку про те, де потрібно будувати висотки, інший факт: шість з 17 висотних ЖК розмістилися не просто на правому березі, але в самому центральному районі Києва - в Печерському. Ще два ЖК розташувалися в Шевченківському районі, по одному - в Голосіївському, Солом'янському, Подільському та Оболонському районах. На лівому березі три ЖК виявилися в Дарницькому районі, два - в Дніпровському. У рейтинг зовсім потрапили Деснянський і Святошинський райони.
Забудовники
Найактивнішим забудовником в сегменті висотного житлового будівництва виявилася компанія Taryan Group. Формально в рейтингу тільки дві їх об'єкта, але оскільки "Познякижилбуд" - це її дочка, то в підсумку у компанії виходить цілих чотири висотних ЖК: на ул.Ревуцкого, 9 і на бул. Л.Українки, 7б ( "Познякижитлобуд") і Royal Tower і Jack House (Taryan Group).
За два висотних ЖК будують компанії bUd development, "Київміськбуд" і "Фундамент".
Ціни і клас
Найдорожчим висотним ЖК Києва виявилися "Новопечерські Липки", де мінімальна вартість кв. м становить 62 320 грн (це не означає, що за такою ціною можна купити квартиру саме в 31-поверховому будинку на верхньому поверсі). Ще в трьох об'єктах ціни стартують від 50 тис. Грн за кв. м і вище, в двох - кв. м обходиться більш ніж в 40 тис. грн, ще в одному - більше 30 тис. грн.
Найдоступнішим за ціною висотним ЖК Києва став Welcome Home на Ревуцького, де можна купити квартиру за ціною від 14 500 грн за кв. м. До 20 тис. грн за кв. м можна знайти квартиру в будинку на Ревуцького, 9. Вісім ЖК пропонують ціни в діапазоні 20-30 тис. грн за кв. м.
Велика частина висотних ЖК відноситься до бізнес-класу, таких об'єктом ми нарахували вісім. Ще чотири ЖК відносять себе до еліт-класу. Три ЖК позиціонуються як комфорт-клас. І, що найцікавіше, є навіть два висотних ЖК економ-класу (обидва будує компанія "Фундамент").
Зростання в висоту
Чи будуть в Києві будувати хмарочоси і як активно? Експерти CDS вважають, що все можливо, якщо обережно. Ярослава Чапко нагадує про хрестоматійному невдалому прикладі житлових висоток - "Дніпровських вежах" на Троєщині - шести 34-поверхових житлових будинках, будівництво яких було зупинено більше десяти років тому.
"Якщо будуть цікаві концепції і локації, то квартири будуть користуватися попитом. Види на історичну частину міста люди теж будуть купувати. Питання в тому, як і наскільки якісно буде відбуватися обслуговування будинку - прибирання, ремонт ліфтів та інженерних мереж. Якщо будуть застосовуватися ефективні соціальні і інженерні рішення, то і квартири будуть користуватися попитом. Незалежно від поверховості будинку, найважливіше в ньому - концепція і якість реалізації ", - нагадує Ярослава Чапко.
На думку Романа Герасимчука, побудувати висотку так, щоб вона не спотворила місто і не зіпсувала ландшафт, дуже складно. Причому це стосується не тільки Києва, ця проблема властива більшості міст світу. Наприклад, після того, як на початку 1970-х в центрі Парижа була побудована 57-поверхова "Вежа Монпарнас", що зіпсувала історичний вигляд, в місті було заборонено подальше будівництво хмарочосів.
Проте, як вважає Роман Герасимчук, кількість житлових висоток буде рости. "У них є непоганий потенціал в преміальному будівництві, включаючи бізнес-клас", - відзначає він.
При цьому експерти сходяться на думці, що масовості в висотному житловому будівництві в найближчі два-три роки не буде - ринок її просто не перенесе.
Нагадаємо, раніше ми публікували Топ-20 найбільших житлових комплексів Києва .
ABCnews
Чому так?