Житомир.info | Експерт: Ринок нерухомості в Житомирі нестабільний через відсутність будівництва і затребуваного житла

Директор одного з найбільших ріелторських компаній Житомира «Ріел-Сервіс» Валерій Зайченко розповів Житомир.info про проблеми нерухомості в місті, відсутності будівництва і прогнозах на 2013 рік.

Що впливає на ціни нерухомості в Житомирі? Головні чинники

На ціни на ринку нерухомості в Житомирі найбільше впливає низька заробітна плата, дефіцит житла в місті і відсутність будівництва. За статистичними даними середня номінальна заробітна плата в Житомирі складає 2485 грн. (Середня зарплата по Україні 3110 грн.). Крім того, в Житомирській області досить високий рівень безробіття - 22,7 тис. Осіб (Населення області - понад 1 млн. Чоловік). Людям, що живуть в Житомирі купити квартиру складно, з огляду на недовіру до банків і кредитах.

Ринок нерухомості не стабільний і стрибкоподібний. Ціни на нерухомість для такого обласного центру як Житомир занадто великі і знаходяться практично на рівні з Києвом. Люди з інших регіонів дивуються, чому такі високі ціни, адже місто і область бідні.

На первинному ринку ціни перевалюють за 1 тис. Доларів за метр квадратний. Це пояснюється бідністю на нове житло. За 2011-2012 в місті побудувалася всього 4 будинки.

Ціни на первинну і вторинну нерухомість практично не відрізняються. Це пов'язано з відсутністю будівництва в місті. За 2012 рік ціни виросли не більше ніж на 5%.

Хто основні покупці житла?

Основні покупці житла в Житомирі це звичайні жителі міста, хто намагається поліпшити свої житлові умови, ну а хтось, по якійсь причині погіршує їх.

Що приваблює покупців у конкретних районах, вулицях? Чому там?

Найпопулярнішим серед покупців залишається центр, тут ринки, супермаркети, близько на роботу, ну і зрозуміло ніхто не хоче користуватися транспортом, оскільки це витягує багато грошей і часу. Але на всіх центру не вистачить, тим більше що ціни там найвищі. Тому, люди вибирають спальні райони.

Дуже великий рух з купівлі-продажу відбувається на Польовій. По-перше це найбільший спальний район, там є і «хрущовки», і нове планування.

Популярні також Крошня, панчішки і Корбутівка.

До речі, 2012 рік показує, що житомиряни частіше стали купувати приватні будинки або половину будинку з земельними ділянками (від 5 соток), щоб вести невелике господарство, вирощувати продукти. Ціна на приватні будинки - від 800 доларів за кв. метр. У Житомирі найбільше приватних будинків знаходяться в центрі і в мікрорайонах: Мальованка, Мар'янівка, Смаківка і на околицях міста.

Стан будівництва за останні 1-2 роки. Найактивніші будівельні компанії

Планка близька до нуля. У 2012 році побудовано лише два будинки - «Київміськбуд» закінчив будинок на вулиці Івана Богуна, а компанія "Фаворит" завершила першу чергу житлового комплексу - 5-поверховий будинок на вулиці Бородія. Але це крапля в морі для обласного центру. За затребуваності житла це ніяк не покращує ситуацію.

Дуже погано, що будівельники не роблять маркетинг, тобто те, що необхідно сьогодні будувати. Природно у всіх є проблеми щодо реалізації цього житла. У Житомирі немає комунікації між будівельними компаніями і ріелтерських спільнотою міста, яке чітко знає, що сьогодні хочуть покупці. Ринок страждає, від того, що будівельник не знає, чого хоче покупець і від цього ціни на «вторинку», на будинку, яким вже по 50 років і більше, триматися високі.

За 2011 рік побудувалася теж два будинки - «Елітбуд» побудував будинок на проспекті Миру, а «ПриватБанк» на Перемоги. Ці квартири були розкуплені ще в 2010 році, а то й раніше.

На будівництво багато в чому впливає політична ситуація в країні. Я думаю, дуже багато інвесторів хотіли б вкласти гроші в будівництво в Житомирі, це могло б перетворити місто. У Житомирі дуже багато майданчиків, де можна побудувати нове житло, і воно було б затребуваним. Якщо це красиво презентувати, донести до клієнта і гарантувати, що не буде довгобудів і тих страшилок, які були, то будівництво в Житомирі відродитися. Інвестиційна привабливість міста просто колосальна. Ми, як професійне ріелторське співтовариство готові допомагати, укладати договори з інвестиційно-будівельними кампаніями, робити менеджмент, гарантувати продаж за ціною, яка буде приваблива для них. Це може серйозно пожвавити ринок і вивести його на новий рівень.

Ситуація з кредитуванням. Як виглядає кредит на житло в даний час?

У 2012 році виникають складності практично з усіма банками. Всі банки вимагають пред'явити довідки про офіційні доходи вище середнього, житомирянам це дуже складно.

Основні гравці на ринку іпотечного кредитування в цьому році це - «Универсалбанк», «Ощадбанк», Банк Кіпру, «ВТБ», «Укрсоцбанк». Видали вони не більше 100 кредитів - це дуже мало.

Люди не користуються кредитами, оскільки не довіряють банкам, криза 2008 року дуже сильно вплинув на це.

Вартість житла на первинному і вторинному ринку, причини таких цін? Які квартири користуються попитом

На первинному і на вторинному ринку ціни практично рівні. Вартість житла становить 800 - 1000 доларів / кв. м. (1-кімнатні -870-920 доларів кв.м., 2-двокімнатні 840-930 доларів кв.м, 3-кімнатні 900-1000 доларів кв. м.).

Такі ціни, як я вже говорив, пов'язані з дефіцитом затребуваного житла, відсутністю активного будівництва в місті, а відповідно невеликим кількість нового житла і високими цінами. Користуються попитом 1-2-кімнатні квартири.

Вартість оренди в економ, преміум сегменті? Ціна оренди на добу / місяць.

Це рік показав, що орендна ставка влетіла. Держава ввело податок на «спекулянтів», які купують і перепродують житло, а вони почали купувати квартири і здавати його в оренду, тим самим підвищивши ціни на них. Вартість оренди 1-кімнатної квартири - 200-300 доларів, 2-кімнатної - 300-500 доларів, 3-кімнатної - 400-1000 доларів на місяць. Попит на економ-клас перевищує попит на преміум-клас, через низьку платоспроможність городян. Оскільки, ціни на оренду квартир в преміум класі може скласти від 6 до 8 тис. Грн. Причому господарі квартир (2-3 кімнати) намагаються провести ремонти, щоб підвищити ціни на квартиру, але через високу ціну вони погано користуються попитом.

Добова оренда практично не користується попитом в Житомирі, оскільки тут немає туристів, а приїжджих у відрядження мало. Оренда 1-кімнатної квартири на добу коштує від 120 до 400 гривень. Залежно від класу квартири і району, в якому вона розташована.

Ситуація з комерційною нерухомістю? офіси, торговельні площі. Ціна оренди.

У Житомирі надлишок офісних приміщень. У місті близько 5 офісних центрів ( «ГлобалUA», «Імперіал», «Путятинський», офісний центр в колишній будівлі заводу «Промавтоматка» і ін.) Ціни на офісні площі становлять від 80 до 150 грн. кв. метр.

Ціна на торгові площі в Житомирі зросла після будівлі ТЦ «ГлобалUA» і ТЦ «Торговий центр». Вони стали фактично монополістами в сегменті торгових площ, оскільки там хороші умови і завжди багато людей, тому більшість торговців перебралися туди. Решта торгові центри і площі пустують. Ціни на офісні площі в середньому складають 80 - 400 грн. кв. метр.

На інших торгових площах, навіть на тому ж «Житньому ринку», якщо господарі ставлять ціну 120 грн кв. метр, то магазин може бути навіть не повністю заповнений.

Прогноз на 2013 рік

Прогнозувати складно і невдячно, але виходячи з ситуації, враховуючи, що будівельні роботи подорожчали на 10%, то дешевше квадратний метр точно не буде. Знову ж, дефіцит затребуваного житла впливатиме на цінову політику. Не думаю, що ціна виросте більш ніж на 10-15% в 2013 році.

Така ситуація як в грудні цього року буде триматися до літа 2013 року. Багато чого буде залежати від того, яким буде курс долара до гривні, як буде розвиватися ринок в цілому по Україні, які будуть прийняті закони.

Житомир.info