- Рада 1 - вибрати місто або передмістя Звичайно, хто б з нас не хотів жити в центрі, бажано зеленій...
- Рада 3 - вибрати екологічно чистий район
- Рада 4 - вивчити інфраструктуру
- електропостачання
- газопостачання
- водопостачання
- каналізація
- Під'їзні шляхи
- Рада 5 - особисто перевірити геологію і рельєф місцевості
- Рада 6 - відвідати ділянку з будівельниками
- Плюси і мінуси ділянки у власності
- Плюси і мінуси ділянки в оренду
Рада 1 - вибрати місто або передмістя
Звичайно, хто б з нас не хотів жити в центрі, бажано зеленій зоні, та ще й у власному будинку. Торгові центри під рукою, медичні центри на вибір, освітні та культурно-дозвільні установи теж поруч. Та й повітря хороший, не те що поблизу міських автомагістралей, де вічні пробки і затори.
Але зв'язок між просто землею і землею, призначеної для індивідуального житлового будівництва, набагато складніше - існують десятки факторів, які впливають на вартість земельної ділянки крім його розташування. В середньому по Росії ціна на земельну ділянку в межах міста 5 млн. За 10 соток, тоді як ті ж 10 соток в передмісті будуть коштувати вже 500 тисяч рублів, тобто в 10 разів менше. Саме ціна ставати вирішальним фактором, коли постає питання покупки землі в місті або передмісті.
Як вибрати кращий земельну ділянку під ІЖС в Московській області .
Якщо є гроші, то не економте на купівлі земельної ділянки, тому що ринкова вартість житла визначається тільки рівнем життя навколо нього. Іншими словами, чим багатша сусіди - тим дорожче ваш земельну ділянку.
Рада 2 - вирішити, що краще ІЖС або СНТ
«Ломов. Якщо ви бажаєте пригадати, мої волів Лужки межують з вашим березняками.
Ломов. Ні, ви помиляєтеся, шановна Наталія Степанівна, - вони мої.
Наталія Степанівна. Схаменіться, Іван Васильович! Чи давно вони стали вашими?
Ломов. Як давно? Наскільки я себе пам'ятаю, вони завжди були нашими.
Наталія Степанівна. Ну, це, між іншим, вибачте!
Ломов. Я вам паперу покажу!
(А. П. Чехов «Пропозиція»)
З Чеховських часів мало що змінилося: дача залишається дачею. І питання не тільки в грошах - питання в культурі буття. Хоча, якщо порівнювати ціни в котеджних селищах під ІЖС з цінами в СНТ, то земля в некомерційних садових товариствах буде в 2-5 разів дешевше.
Земля під ІЖС дорожче, але ви отримуєте:
- можливість розпоряджатися своєю ділянкою без колективної участі голови і інших садівників;
- чіткі і правильно відмежовані межі ділянки (Не буде спору з сусідами);
- можливість отримати готову розвинену інфраструктуру (газ, вода, каналізація, охорона, інтернет);
- можливість прописатися і отримувати соціальні послуги (медицина, школа, дитячий сад, пожежні, МНС і т. д.).
Якщо для будівництва будинку ви купили дачну ділянку, то будьте готові, що для повноцінного життя доведеться додатково витратитися на під'їзні шляхи та інженерні мережі, а такі вкладення можуть легко зрівняти вартість ділянки під ІЖС з ділянкою в СНТ. До того ж доведеться вступити в члени садового товариства і виконувати часом не самі розумні рішення інших дачників.
Рада 3 - вибрати екологічно чистий район
На мій погляд, екологія - другий за важливістю (після ціни) фактор. На чистоту повітря і відсутність в ньому шкідливих домішок впливають діяльність промислових підприємств, близькість і завантаженість автодоріг. Як правило, промзони зосереджені в окремих районах міста, але бувають і моногорода, де від заводського смогу не сховатися. Що стосується автотрас, то однозначної відповіді тут немає, так як дороги постійно розширюються і додаються нові. Для підстраховки краще звернутися до містобудівного плану території, на якій ви пригледіли ділянку.
Наявність або відсутність лісу поблизу заміської ділянки також впливає на вибір. Завжди добре зануритися в прохолоду хвойного лісу або пройтися по Березняку за грибами, збирати на сонячних галявинах малину і суницю. Але всього 2-3 таких дерева на вашій ділянці можуть стати справжньою проблемою - вирубка вимагає документального дозволу (порубкового квитка) і гігантських зусиль на викорчовування.
Дерева на ділянці - це прекрасно, поки справа не дійшла до будівництва ...
Рада 4 - вивчити інфраструктуру
Інфраструктура і інженерні мережі, стоять на третьому місці в моєму міні-рейтингу, а найважливіше тут - електрику.
електропостачання
Формально підключення електрики до земельної ділянки коштує близько 600 рублів, але на практиці ця сума може вирости в 100 і більше разів. Пов'язано це з відсутністю можливості або бажання місцевої влади протягувати електромережі за рахунок бюджету. В такому випадку установка електропідстанції (трансформатора), покупка і монтаж опор лінії електропередач, покупка і натяг проводів - лягають на плечі власників.
газопостачання
Друга за значенням інженерна мережа - газ. Вартість газу в балонах істотно вище (зараз 50-літровий балон коштує близько 800 рублів), вартості газу природного. Тільки за одну, чи не найхолоднішу зиму, опалення будинку в 150 кв. м. балонним газом обійдеться в 80 000 рублей, тоді як, за магістральний газ ви заплатите лише 10 000. Підключення будинку до газопроводу, рідко обходиться дорожче 150 000 рублів.
водопостачання
Більшість приватних забудовників при виборі земельної ділянки чомусь забувають про водопостачання. Бувають випадки, коли тільки після будівництва люди розуміють, що вода в свердловині, яку вони пробурили, надзвичайно залозиста. Вміст заліза може в 30 разів перевищувати норму. Ні для технічних потреб, ні для пиття така вода не годиться, а фільтрація обійдеться в копієчку. Найдієвіший спосіб уникнути подібної ситуації - отримати інформацію про якість води у майбутніх сусідів.
каналізація
Може бути центральною, але установка септика на території ділянки коштує не дорожче 35 000 рублів. Щоб заощадити, можна встановити один септик на два будинки разом з сусідами.
Як вибрати септик для будинку
Під'їзні шляхи
Ідеальний варіант, коли по вулиці проходить асфальтна дорога, яку обслуговує муніципалітет. Але і грунтові під'їзні шляхи - варіант теж робочий. Якість такої дороги найкраще оцінювати навесні, коли сходить сніг.
Можливість підключення електрики, води, газу, каналізації, наявність доріг, шкіл і магазинів створюють умови комфортного існування і вносять плюсові коригування при оцінці землі. Потрібно розуміти, що життя сильно ускладнюється, коли в будинку відсутня хоча б одна з перерахованих комунікацій.
Рада 5 - особисто перевірити геологію і рельєф місцевості
Ясно, що не можна будувати на болотистій місцевості, як і не можна будувати, якщо:
- грунтові води залягають дуже близько;
- дуже мала щільність землі (будинок може просісти);
- мало придатні глинисті грунти.
Значно здорожує будівництво:
- Ділянка зі складним рельєфом - крутим схилом в якусь сторону або провалом посередині;
- Якщо недалеко від ділянки протікає річка, особливістю якої є широкий розлив навесні (будинок може підтоплюється).
Рада 6 - відвідати ділянку з будівельниками
Ділянка повинна мати прості форми і рівні пропорції: не надто вузький і не надто довгий. Відразу відкидайте криві, косі та інші непридатні для будівництва форми. Ідеально - це квадратна форма ділянки з співвідношенням 1 до 10. Тобто, якщо ви задумали будувати будинок площею 150 кв. м, то ідеальна площа земельної ділянки повинна бути не менше 1500 кв. м або 15 соток. Але, по факту, 2-х поверховий будинок площею 150 квадратних метрів відмінно розміщується і на 4 сотках.
Врахуйте, що форма і площа ділянки стануть ключовим фактором при проектуванні і будівництві будинку.
Від себе рекомендую звернути увагу на проекти одноповерхових будинків. Жити в одноповерховому будинку зручно, а ринкова вартість кв. метра буде на 20-30% вище, ніж у дво- і тим більше трьох поверхового індивідуального житлового будинку.
Плюси і мінуси ділянки у власності
Купуючи землю у власність, ви отримуєте свідоцтво (з 2016 року цю функцію замінює виписка з ЕГРП), гарантію юридичної чистоти угоди і душевний спокій. Хоча і тут стовідсоткову гарантію вам ніхто не дасть. Відомі випадки, коли ділянки вилучалися під держпрограми (будівництво автотраси, протяжка ліній електропередач або газифікації), і ніякі свідоцтва на право власності не допомагали.
Однак, на нового власника лягають податкові зобов'язання: земельний податок для фізичних осіб (0,3% від кадастрової вартості в рік) і податок з продажу майна (13% від 70% кадастрової вартості об'єкта). У зв'язку з цим, покупка ділянки в оренду теж має ряд переваг.
Спробуйте не платити податки і ви дізнаєтеся кому насправді належить ваша власність- © Девід Рокфеллер
Плюси і мінуси ділянки в оренду
Якщо ви взяли земельну ділянку в оренду у адміністрації або купили ділянку за договором переуступки прав, то платити доведеться тільки орендні платежі (близько 0,3% від кадастрової вартості ділянки в рік). Але, знову-таки, потрібно врахувати - яку суму ви заплатите за викуп земельної ділянки з оренди у власність. Відповідно до ГК РФ і Земельним Кодексом викупна вартість земельної ділянки в межах міста може досягати 15% кадастрової вартості, за межами міста 3%. Перекласти ділянку з оренди у власність можна тільки після будівництва на його території будинку, гаража або лазні.
Буває, що отримати право власності на земельну ділянку неможливо. Наприклад, земля зарезервована для торгів під освоєння території, під викуп пільговими категоріями громадян або для муніципальних потреб. Як правило, це і лякає майбутніх орендарів. Якщо у вас теж є побоювання - краще купити ділянку у власність.
Як правильно оформити купівлю-продаж земельної ділянки в Росреестра .
висновки
- Уточніть в Департаменті майнових і земельних відносин (ДІЗО) не потрапляє земля під території водоохоронних зон або заповідника, а також в зону відчуження ліній електропередач або газопроводу;
- Дізнайтеся в місцевій адміністрації довгостроковий план розвитку території;
- Перед прийняттям рішення обов'язково відвідайте земельну ділянку разом з будівельниками.
Як давно?