Ціни на нерухомість в 2018 році

1. Тренди російського ринку нерухомості
2. Прогнози на 2018 рік
3. Реакція забудовників на стан ринку
4. Ситуація на ринку житла України
5. Прогноз на 2018 рік

Житлові питання завжди ставилися до категорії найактуальніших для населення, адже кожна людина мріє жити у власній квартирі зі зручним плануванням і чудовою інфраструктурою. Крім того, населення Росії і України звикло не дуже-то довіряти банкам, тим більше - в поточні кризові часи, коли будь-яку банківську вкладення не те що не принесе прибутку, але може навіть і не зберегти ваші грошики.

Росіяни звикли вкладати гроші не в банки, а в нерухомість!

Не дивно, що громадяни зазначених країн завжди воліли вкладати накопичення в покупку нерухомості, адже вона стабільно росла в ціні. Крім того, навіть якщо квартира не потрібна для проживання, її завжди можна здати в оренду, отримуючи стабільний щомісячний дохід. Все це робить інформацію, що характеризує сучасний стан ринку нерухомості та розвиток даного сектора в майбутньому, досить актуальною.

Безумовно, кризові явища, що охопили економіку України і Росії, позначилися і на стані житлового ринку - в останні кілька років на ньому зафіксовано навіть не спад, а справжнісінький обвал. Що стосується 2018 року, тут експерти, як завжди, розходяться в думках. Частина з них вважає, що економіки країн почнуть демонструвати тренд до зростання і зміцнення позицій, що сприятливо позначиться на добробуті населення, а це значить, що квадратні метри ось-ось почнуть стрімко дорожчати.

На користь такої думки експерти наводять факти, які говорять про те, що зростання цін на будматеріали, пальне, страхові послуги і вантажоперевезення просто змусять забудовників потроху піднімати ціни. Інші кажуть, що криза житлового ринку ще не досяг свого апогею, тому в 2018 році покупці можуть розраховувати на чергове зниження цін.

Багато покупців вважають, що зможуть виграти на цій ситуації, адже будівельникам доведеться залучати додатковий попит новими бонусами у вигляді підвищеної якості житла і поліпшеною прибудинкової інфраструктури. Але давайте спробуємо розібратися, які прогнози розвитку ринку нерухомості в 2018 році експерти вважають найбільш ймовірними.

Тренди російського ринку нерухомості

Ступінь платоспроможності росіян вплинула на вартість житла

Підсумки останніх років показали, що ціни на нерухомість впали в 78 суб'єктах РФ, продемонструвавши зменшення в розмірі 5-6%. Причому мова йде про ціни пропозиції, а реальні показники з урахуванням наданих знижок, про які продавці вважають за краще не поширюватися, згідно з деякими прогнозами просіли на 10-12%. Серед основних причин, що пояснюють зниження цін на нерухомість, фахівці називають:

• падіння ступеня платоспроможності росіян з одночасним будівельним бумом;
• підвищення відсотків за іпотечними програмами і кредитами;
• негативні тренди на нафтовому ринку;
• зростання інфляційних показників;
• калькуляція витрат на іпотеку.

Проте, ринок нерухомості продемонстрував достатню стійкість щодо кризових шоків , Так як на сьогоднішній день більшість забудовників має досить високу ступінь ліквідності. Крім того, позитивними моментами кризи можна вважати поступове зниження цін до рівня, який більш-менш відповідає реаліям.

Відомо, що до 2015 року вартість квартир часто була просто завищеною і не відповідала реальним витратам на зведення будинків і роботи з внутрішнього оздоблення приміщень. Сьогодні ж ринок з місця, в якому свої умови диктував виключно продавець, став ринком покупців. Згідно з прогнозами аналітиків на 2017 рік, ринок російської нерухомості чекає стан рецесії, що підтверджується такими моментами:

• домінування пропозиції над попитом;
• поступове скорочення обсягів будівництва;
• падіння цін на нерухомість;
• падіння обсягів попиту на житло.

З початку 2017 року ціни на нерухомість Росії стоять на місці

На початку 2017 роки ринок нерухомості продемонстрував невелике пожвавлення - покупці, перелякані чутками про припинення дії програм держсубсидування іпотек, які поширювалися на тлі загального падіння цін на житло, дещо підвищили свою активність, вважаючи нерухомість способом розумного вкладення накопичених грошей. Проте, тенденція до скорочення рівня доходів жителів країни в результаті привела до швидкого переломленню позитивних трендів.

У підсумку ринок знову «став», а експерти прогнозують падіння цін до кінця року на 5-7% в середньому по країні. Найменше відчув кризу сегмент, представлений квартирами економ-класу. Найактивніший попит, як зазвичай, зафіксований у великих фінансових і промислових центрах Росії типу Москви або Єкатеринбурга. Причому особливою популярністю у населення користуються малогабаритні площі у вигляді невеликих студій до 20 м2.

Квартири з більшою кількістю кімнат також невеликі - зразкові викладки показують, що росіяни купують маленькі двокімнатні квартири в 33-35 м2, а також троячки в 45-48 м2. Однак попит з боку населення повинен бути підтриманий і іншими факторами, такими як зростання реальних доходів хоча б на 6,5-7,5% в рік при падінні інфляції до 4,5-5,5%, а також адекватними ставками по іпотеці. У цьому випадку населення буде відчувати себе досить впевнено, щоб купувати нерухомість в кредит.

Деякі фахівці навіть говорять, що ринок житла чекає затяжна криза. Уникнути його вдасться лише в одному випадку: якщо вже в 2017 році уряд піде на такі заходи, як підвищення ступеня підтримки будівельних ініціатив на регіональному та федеральному рівні, а також зниження відсотка на іпотечні кредити для населення.

Прогнози на 2018 рік

Безумовно, думки експертів щодо конкретних показників динаміки російського ринку житла в значній мірі відрізняються. Жоден з фахівців по аналітики не береться однозначно стверджувати, що чекає сектор нерухомості в 2018 році. Тим не менш, багато з них передбачають, що тенденція до зниження цін на старий фонд, а також на новобудови , Розташовані в передмісті, продовжиться і в 2018 році.

Зниження іпотечної ставки підвищить купівельний попит на житло

Остаточну стабілізацію цього сектора ринку прогнозують не раніше 2020 року - тоді-то ціни і почнуть своє повільне рух вгору. Згідно з прогнозами Германа Грефа, що займає пост глави Ощадбанку, ринок російської нерухомості відновиться вже до кінця 2017 року. У 2018 року ситуація стабілізується остаточно. В уряді вважають, що приводу для паніки щодо краху ринку нерухомості не існує.

Перший заступник голови Уряду країни повідомив, що в 2018 році почнеться зниження ставок по іпотечному кредитуванню до 7-8%, так що ринок житла «оживе» без будь-якої допомоги з боку держави. Проте, більшість експертів, в тому числі представники РЕУ імені Г.В. Плеханова і Уральської палати, вважають такий прогноз наповненим надмірним оптимізмом. Відповідно до думки аналітиків ринку нерухомості, варто розраховувати на дію негативних тенденцій ще як мінімум в 2017-2018 роках.

Експерти вважають, що в найближчі два роки платоспроможність населення не підвищиться, що призведе до подальшого зниження попиту на житло і уповільнення темпів його зведення. Деякі фахівці стверджують, що криза на житловому ринку триватиме довше, досягнувши максимальної глибини в 2019 році, а ціни на житло продовжать падати на 6-7% щорічно. При цьому передбачають, що новобуд буде падати в ціні швидше вторинки.

Основний аргумент на підтримку цього твердження - ціна на нерухомість все ще залишається для росіян непомірно високою. Зниження вартості квадратних метрів не поліпшить ситуацію з купівельною спроможністю, адже реальні доходи громадян за останні роки значно впали. Але існують аналітики, налаштовані більш оптимістично. Вони кажуть, що в 2017 році ринок житла в країні став на шлях «оздоровлення».

Про це свідчить той факт, що в Москві в першому кварталі 2017 року число договорів про пайову участь підвищився на 25% в порівнянні з кінцем минулого року. Крім того, змінюються ціни на будівельні матеріали. Експерти будівельного ринку прогнозують, що в 2017 році ціна цегли і бетону зросте на 14-15%, а арматури - на 70%, так що очікується стрибок цін на житло, що реалізовується в 2018-2019 році (адже забудовник повинен буде врахувати ці витрати при формуванні ціни за квадратний метр).

Пайова участь громадян в першому кварталі 2017 року збільшилась на 25%

Забудовники також скаржаться, що влада постійно збільшують ступінь соціального навантаження, зобов'язуючи компанії зводити на додаток до будинків дитсадки і школи, а це нові витрати на землю, будматеріали та інше. Ще одним важливим моментом група фахівців називає фактор рецесії, що спостерігається в останні кілька років. Швидше за все, кількість споруджуваного в 2017 році житла істотно впаде, а це значить, що ринок з часом знову перетвориться в ринок продавця, а не покупця.

Як приклад аналітики наводять ситуацію 2008-2009 років, коли впали в кризу ціни повернулися з підвищенням в два рази. Якщо ж дотримуватися найпоширеніших прогнозів, то, швидше за все, ситуація на ринку житла великих міст РФ на початку 2018 року виглядатиме так:

• столиця залишиться прогнозованим лідером рейтингу вартості квартир. Велика частина експертів вважає, що за вказаний період часу на ринку відбудеться пожвавлення в 1-2%, а середня ціна квадрата складатиме близько 220 тисяч рублів;
• на другій сходинці в рейтингу активного зростання буде знаходитися Сочі (+ 5%) - ціна за квадрат може вирости в середньому до 95 тисяч рублів;
• третю позицію активних ринків займе Геленджик, в якому ціна за квадратний метр новобудови буде виражатися в 75 тисячах рублів;
• для Північної Пальміри експерти прогнозують невелике падіння цін (в межах 1-2%), що призведе до встановлення ціни в 100 тисяч рублів за квадрат;
• в Казані прогнозують просідання цін в розмірі 4-5%, що призведе до встановлення середньої ціни за м2 в розмірі 67 тисяч рублів;
• в Єкатеринбурзі очікують падіння цін на 1-2% до рівня в 70 тисяч за квадрат;
• в Хабаровську не прогнозують зміни цінових показників. Згідно з прогнозами експертів, ціна залишиться на рівні в 70 тисяч рублів за одиницю площі;
• на ринку житла Нижнього Новгорода очікується невелике падіння в межах 2-3%, підсумком якого стане ціна 65 тисяч рублів за м2;
• в Самарі експерти очікують просідання цін до рівня в 60 тисяч рублів за м2;
• жителі Ростова-на-Дону можуть орієнтуватися на вартість метра в розмірі 57 тисяч рублів. Тут також очікується невелике падіння в межах 1%;
• падіння цін в Пермі призведе до формування показника в 49 тисяч за одиницю площі;
• пристойне зниження (6%) прогнозують для Волгограда. Підсумком може стати ціна 47 тисяч рублів за квадрат;
• приблизно таке ж положення справ очікує Воронеж - тут ціна м2 може зменшитися до 45 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.

Реакція забудовників на стан ринку

Забудовники роблять перепланування двійок в малогабаритні троячки

Не варто думати, що компанії-забудовники не будуть робити кроків щодо залучення покупців. З початку 2017 року багато з них впровадили в практику майже миттєву перепланування житла, перетворюючи повноцінні двокімнатні квартири в малогабаритні троячки. Цікава інформація:

• дослідження показують, що в Пітері ще пару років тому середня двушка мала метраж в 70-72 квадрата. Тепер же таку площу мають власники трикімнатних квартир;
• велика частина забудовників, що працюють в передмісті, заявляють про зниження поверховості будинків, обіцяючи інвесторам мінімальний термін очікування введення будівлі в експлуатацію. Крім того, так можна заощадити на деяких комунікаціях;
• з початку 2017 року всі більше девелоперів обіцяють квартири з обробними роботами, розуміючи, що криза змушує покупців відмовлятися від дорогих ремонтів - росіяни хочуть купувати житло, в яке можна негайно в'їхати. Нехай навіть квартира матиме недорогу плитку у ванній і стандартний ламінат на підлозі;
• не обходиться і без частки обману. Забудовники не проти зіграти на бажанні покупця пустити пил в очі колег і рідних, тому ЖК, раніше зараховують до категорії комфорт-класу, зараз девелопери називають житлом бізнес-класу і іншими статусними назвами.

Ситуація на ринку житла України

За останні кілька років ціни на нерухомість в Україні знижувалися мало не кожен місяць, що призвело до серйозного просідання ринку житла. У 2016 році міжнародні компанії-брокери присвоїли країні звання ринку з найшвидшим темпом падіння цін на нерухомість. У Києві підсумком даного процесу стало падіння вартості квартир на 16%, середня зафіксована ціна на квартиру-студію в столиці - 40250 доларів.

Однак житло в столиці завжди відрізнялося непомірно завищеними цінами. Тому зниження вартості житла в регіонах носило менш болісний характер: на одеському ринку нерухомості вона знизилася на 3%, львівському - на 8%, харківському - на 3,5%, черкаському - 3,3%, івано-франківському - 3,5% , дніпровському - 7,1%. Тепер цілком можливо в Одесі чи Львові купити однушку за середньою ціною в 30250 доларів США. Чи не пройшов даремно і конфлікт на Сході - там зараз можна придбати вторинне житло за 8000 доларів.

Середнє падіння цін по країні виражається показником в 10,5%. Експерти в сфері нерухомості говорять, що основним негативним фактором стали «гойдалки» курсів валют і різке зниження показника купівельної спроможності українців. Незважаючи на всілякі знижки та рекламні акції у вигляді розіграшів путівок та інших цінних призів, забудовникам не вдається стимулювати клієнтів до покупок квартир.

Ціни на нерухомість впали, при тім не збільшивши покупні можливості

Чергова хвиля валютної лихоманки привела до падіння вартості житла навіть в західних областях країни, а цей ринок нерухомості довго опирався негативним трендам. Падіння торкнулося всі сегменти ринку нерухомості, однак найшвидшими темпами дешевшають апартаменти в три і більше кімнат. Даний факт пояснюється не тільки більш високою вартістю такого житла, а й цінами на його обслуговування. Підвищення комунальних тарифів призвело до популярності у покупців меншого метражу.

Серед основних факторів, що заважають стабілізації житлового ринку України, експерти називають відсутність нормальних умов по іпотечному кредитуванню. Сьогодні до 70-80% угод припадає на сегмент квартир економ-класу, а це житло, яке стоїть в межах 400-800 тисяч гривень у вигляді міні-квартир з оздоблювальними роботами. У цьому сегменті на початку 2017 року було навіть зареєстрований невелике зростання цін (на 1-1,5%).

Прогноз на 2018 рік

Відповідно до думки Андрія Гусельникова, що займає пост віце-президента української Ліги експертів, в 2017 році ціни на нерухомість залишаться приблизно на такому ж рівні, а ось з початку 2018 років немає шанс того, що київське житло буде дорожчати. Віктор Несін, який обіймає посаду голови нацради палати ріелтерів України, заявляє, що з другої половини 2017 - початку 2018 року треба чекати поступового зростання цін на житло.

Відповідно до думки експерта, є всі шанси, що в другій половині 2018 року ціни на нерухомість досягнуть докризового рівня, так що бажаючим зробити інвестицію варто поквапитися. Несін каже, що якщо на початку 2017 року однушку на окраїні Києва можна відшукати і за ціною в 25,5 тисяч доларів, то через шість місяців подібних цін не буде.

Аналітики компанії «Київміськбуд» кажуть, що в 2018 році слід очікувати позитивну динаміку цін - собівартість будівництва нерухомості зростає, адже ціни на будматеріали і паливо продовжують підвищуватися. Додатковим фактором, який підтверджує цю думку, вважають прийняття положення про підвищення рівня мінімальної зарплати в 2017 році.

За словами Олександра Рубанова, що є гендиректором консалтингової компанії «Самсон», ситуація буде розвиватися протилежним чином, так як на сьогоднішній день не існує жодної передумови до поліпшення ситуації на ринку нерухомості. У 2017-2018 році він точно буде знаходитися в стагнації. Ситуація покращиться лише тоді, коли добробут населення матиме стійкий тренд до підвищення.

Подорожчання будівництва призведе до збільшення цін на нерухомість

Крім того, ні банки, ні держава не роблять нічого, що стимулювало б ринок житла. Тому експерт вважає, що в найближчі роки цілком можливо очікувати чергового просідання цін на 12-15%, причому старий фонд буде втрачати у вартості набагато швидше новобудов.

Такої ж позиції дотримується і Сергій Костецький, який обіймає посаду аналітика в компанії «SV Development». За його словами, угод вже в 2017 році буде значно менше, що спричинить за собою чергове падіння цін на квадратні метри. Експерт припускає, що середня ціна житла в новобудовах великих міст України в 2017-2018 році становитиме 18-25 тисяч гривень за квадрат. В цілому ж аналітики ринку житла вважають, що в 2018 році можна прогнозувати зростання в розмірі 6%.

При цьому Київ буде демонструвати відставання в порівнянні з регіонами - зростання цін на цьому ринку досягне не більше 3% в рік. Проте, якщо 2018 рік продемонструє позитивні економічні зрушення, покупці повинні бути готові до стрімкого підвищення цін вже в 2019 році (на 12-13%). В цілому більшість аналітиків сходиться на думці, що прогноз на кінець 2017 - початок 2018 року виглядатиме наступним чином:

• середня вартість квадратного метра у Львові складе близько 830 доларів;
• в Києві - 1100 доларів за квадрат;
• в Дніпрі - 640 доларів;
• в Одесі - 810 доларів;
• в Харкові - 700 доларів.

Швидше за все, в 2018 році найбільш активним попитом будуть користуватися квартири економ-класу, тому девелопери будуть масово проводити перепланування об'єктів, намагаючись заповнити їх малогабаритним житлом. У будь-якому випадку, на цей сегмент знайдеться свій покупець, адже в умовах економічної кризи народ все менше довіряє банкам і все більше - інвестиціям, вкладеним в матеріальні об'єкти типу нерухомості.

Звичайно, навряд чи варто розраховувати, що чергове падіння доларових цін здатне буде оживити ринок. Навіть з урахуванням зростання мінімальних зарплат при перекладі вартості квартири в гривні ситуація виглядає зовсім не райдужною.