Купівля нерухомості - відповідальний процес, що вимагає зваженого аналізу пропозицій на ринку. Метраж, інфраструктура, район, ціна - все це важливо для покупців всіх класів житла.
Однак перш ніж починати перегляд запропонованих об'єктів, необхідно визначитися з головним - офісні приміщення або жилого фонду, вторинний або первинний ринок. Всі ці види нерухомості мають ряд переваг, і, в той же час, передбачають певні ризики. З'ясувати, яке вкладення коштів є більш раціональним і ефективним, - мета нашої наступної статті.
Інвестиція чи реальна нерухомість
Житло купують в різних випадках - для проживання або в якості інвестиції (для збереження коштів, щоб здавати його в оренду і т.д.). Залежно від мети придбання, експерти з нерухомості можуть запропонувати різні варіанти.
Тим, хто бажає відразу після покупки заселитися, краще підійдуть варіанти на вторинному ринку. Адже квартири тут продаються вже готовими для проживання - з ремонтом і всіма комунікаціями. З усіх можливих пропозицій людина може вибрати найбільш привабливий і фінансово, і візуально.
Варто окремо сказати і про комерційну нерухомість, зокрема інвестування в офісні приміщення. Здійснюється таке вкладення коштів з тими ж цілями, що і в житло - для власного використання, заробітку на оренді або для продажу. В даному сегменті також можливі два варіанти інвестицій - в первинну і вторинну нерухомість.
Якщо головне призначення нерухомості - створення або розширення бізнесу і заробіток коштів, рекомендують інвестувати в первинний ринок, причому в новобудови, знаходяться на етапі будівництва. При зведенні нового будинку забудовник продає не тільки квартири, але й комерційні об'єкти, під які зазвичай відведено перший поверх будівлі.
Якщо порівнювати витрати на первинну нерухомість з ціною на аналогічне житло на вторинному ринку, різниця може досягати 10-20%. До того ж, деякі забудовники дають можливість інвестору виплачувати гроші поетапно, пропонують зробити покупку в кредит або за лізинговою схемою. Тоді як за готову нерухомість доведеться віддати всю суму відразу.
Ціна на вторинному ринку встановлюється безпосереднім власником, хоча і обмежується рамками ринкової. І якщо забудовник зацікавлений в тому, щоб продати якомога більше квартир, щоб швидше реалізувати будівництво, то для продавця ця угода іншого формату, яку він хоче здійснити з максимальною вигодою для себе. Тому "свого" покупця власники вторинного житла іноді чекають роками.
До недоліків схеми інвестування в первинну нерухомість найчастіше відносять фактичну відсутність житла на момент придбання. Насправді небезпек, не менше і на вторинному ринку. Можливостей для реалізації різних шахрайських схем тут набагато більше.
Після підписання угоди несподівано може з'явитися співвласник квартири, родичі, що претендують на спадщину, або з'ясується, що нерухомість взагалі не належить людині, який забрав гроші. Щоб уникнути неприємних наслідків і придбати квартиру у добросовісного продавця доведеться користуватися послугами юриста.
Орендодавці комерційних приміщень, до речі, заробляють на цьому бізнесі хороші гроші, адже оренда одного кв. метра офісу в Києві коштує від 5 до 100 у.е за квадратний метр. Однак тут уже набагато важливішу роль відіграє місце розташування.
Цілком очевидно, що більшою популярністю користуються офіси в центральних районах столиці, поруч з головними бізнес-центрами міста. Знайти відповідні пропозиції можна і на вторинному ринку. Однак оцінювати стан і перевіряти документи на володіння приміщенням, як і у випадку з квартирою, потрібно буде особливо уважно.
Ремонт з нуля - так чи страшний вовк?
Одним з недоліків "первинки" часто називають відсутність ремонту. Заселяючись в нову квартиру, покупець фактично отримує "голі стіни". Всі оздоблювальні роботи власнику найчастіше доводиться проводити самостійно, а це великий шматок роботи, який вимагає чималих фінансових вкладень.
Однак останнім часом ситуація змінюється. Український ринок нерухомості розвивається за прикладом цивілізованих країн, так і у нас є забудовники, які здають в експлуатацію будинок не тільки з чистовим ремонтом, але і можуть зробити його за індивідуальним проектом.
наприклад, ЖК "Престиж Хол" для того, щоб власники квартир могли вселитися в житло якомога швидше, що надають послуги з розробки дизайну та проведення ремонтних робіт ще до введення будинку в експлуатацію.
З іншого боку, квартира на «вторинці» може зажадати повної заміни інженерних комунікацій. Косметичний ремонт в більшості випадків перед продажем проводять, щоб приховати дрібні зовнішні недоліки і залучити покупця приємною картинкою. Все інше, що залишається, умовно кажучи, "всередині" може згодом вилізти новому власнику боком.
Найчастіше квартири продаються ще зі старими трубами і проводкою. Мінімум, чим може обернутися такий сюрприз від попередніх власників, - перебої в поставках електроенергії, погане опалення, низька якість води. Набагато небезпечніше наслідки - коротке замикання, прорив труби, затоплення сусідів, усунення яких призведе до значних фінансових витрат.
Свобода вибору або пропозиції "в рамках"
До переваг квартири в новобудові можна віднести використання сучасних технологій будівництва і високоякісних матеріалів. Утеплювачі шумо- і гідроізоляція дозволять жити комфортно, і економити на використанні тепла, води і електрики.
У нових будинках зазвичай використовуються продумані зручні планування, забудовники намагаються максимально урізноманітнити пропозиції - вибір величезний. Тому людина може вибрати те, що йому до смаку, а іноді, особливо в сегменті еліт, інвестору дають можливість самостійно визначати розмір кімнат і розміщення міжкімнатних стін в межах придбаного метражу.
Забудови радянських часів схожі один на одного, та й проблеми мають загальні - крихітні санвузли, ненабагато більше кухні, сторонні звуки з під'їзду і сусідських квартир, влітку стіни будинків швидко нагріваються, а взимку - охолоджуються, і цей перелік можна довго продовжувати.
Фінансові перспективи "первинки" і "вторинки"
Здавати в оренду житло зі свіженьким ремонтом в новому будинку і новими комунікаціями можна за велику вартість, ніж аналогічну квартиру в старому будинку. Навіть якщо дизайн самого житла там вражаючий. Зношеність інженерних комунікацій, проблеми з електрикою або постачанням води теж відображаються на вартості. Тим більше, термін придатності старих будинків вже наближається до свого кінця.
Назвати конкретний час, після якого будинок можна було б вважати непридатним для проживання, звичайно, не можна. Все залежить перш за все від стану приміщення. Проте, існують певні норми, які регулюють використання різних елементів будівлі. Наприклад, водопровід і каналізація повинні замінюватися через 25 років з початку експлуатації, система опалення - кожні 30-40 років.
Звичайно, винятком можна вважати нові будинки, побудовані за сучасними стандартами. Зокрема, монолітна і монолітно-каркасна технології будівництва вважаються зараз найбільш стійкими. Служать довго і старі будівлі з цегли, оптимальний "вік" яких близько 125 років.
У той же час, як "хрущовки", побудовані з тонкостінних панелей, розраховані максимум на 40-50 років служби. З огляду на, що будівництво останніх проходило ще в 50-70 роках минулого століття, часу на безпечне проживання в таких будинках залишилося небагато.
Незважаючи на всі недоліки квартир старого житлового фонду, ціна на квадратні метри на «вторинці» збігається, а іноді навіть перевищує вартість квартир в новобудовах.
Саме тому, зараз найкращий час для розумних інвестицій. Продавши стару нерухомість, отримані кошти можна інвестувати в нову - без фінансових втрат і додаткових витрат.
Ремонт з нуля - так чи страшний вовк?