Таїрова - другий за величиною і, мабуть, найкомфортніший одеський «спальник». Але і ціни на квартири тут, на жаль, кусаються. Чим добре жити на південній околиці і як вигадати вдалий переїзд - читайте в спеціальному дослідженні Репортера.
Таїрова VS Котовського
Переваги селища Таїрова особливо добре видно в порівнянні з протилежною околицею Одеси - селищем Котовського. Вони схожі за розмірами і характером житлофонду, але з точки зору якості життя Таїрова за всіма пунктами випереджає північного суперника.
Головна перевага - транспорт. Хоча Таїрова знаходиться ближче до центру всього на кілька кілометрів, з'єднання з містом все ж набагато зручніше, ніж у селища. Це пояснюється тим, що дістатися в центр з півдня можна, використовуючи безліч шляхів з різними точками входу і різними маршрутами всередині старої Одеси. У «льотних» умовах маршрутка доїжджає до ж / д вокзалу всього за 20-30 хвилин. Крім того, до центру ведуть трамваї, що не зустрічають перешкод на своєму шляху хоча б тому, що рейки прокладені по газонах і не пристосовані для їзди автомобілів.
Зовсім інша справа - їхати з селища Котовського, долаючи «пляшкове горлечко» Пересипу і в'їжджати в центр по одній-єдиній вулиці Пастера. Через це, а також протяжності магістралі, пробки на півночі куди страшніше і виникають частіше.
в тему: Одеса проти автомобіля: історія і майбутнє питання
Інша важлива перевага Таїрова - житлофонд. Тут він більш різноманітний і сучасний. Це пов'язано з тим, що пік розвитку «спальника» припав на початок 80-х років. Якраз в цей час основне завдання будівельної індустрії перемістилася з кількості на якість. Тому серед місцевих «висоток» дуже багато спецпроектів, особливо - в районі вулиць Архітекторській і Вільямса, в мікрорайонах «Вузівський» і «Шкільний». Та й з новим житлом на Таїрова все в порядку: в недавньому минулому з'явилися цілі мікрорайони - на Тополевої і «Райдужний» - за проспектом Жукова. Примітно також, що на Таїрова всього 6% населення проживає в «хрущовках», тоді як на селищі Котовського - 14%.
в тему: Як це було: Повна історія селища Таїрова ФОТО
Обидва району пройшли значну еволюцію в розвитку торгівлі, послуг і розваг. Можливо навіть, що в цьому відношенні віддалений селище Котовського пропонує своїм жителям куди більшу автономію. Разом з тим, Таїрова має перевагу «демократичного» відпочинку. З найвіддаленішої точки житлового масиву можна дістатися до моря пішки за 40 хв. Мінімум - 15-20. Якість пляжів і їх інфраструктура на 10-16-й станції Фонтану значно вище, ніж в Лузанівці і Крижанівці.
Ще на Таїрова краще озеленення. Тут більше акацій, платанів, горіхів і каштанів, зате менше тополь. Це не тільки прикрашає район, а й полегшує життя алергікам.
Мабуть, у селища Котовського лише одне велике перевага: через особливості району його нерухомість коштує на добрих 20% дешевше. До слова, за рівнем цін за квадратний метр селище Таїрова випередив всі міські райони, крім, хіба що, Фонтана. Правда, це стало можливим тільки після драматичного обвалу цін в старій Одесі.
ОГЛЯД РИНКУ
На вторинному ринку нерухомості Таїрова можна виділити чотири сегменти, які значно відрізняються як за вартістю, так і за споживчими характеристиками. По-перше, це стандартні радянські проекти, узагальнено звані «чешками». По-друге, поліпшені спецпроекти і «стільникові» вдома - в це число поголовно увійшли місцеві 16-поверхівки. У них не тільки вище експлуатаційні характеристики, але і на 3-5 метрів більше метраж. Третя група - «хрущовки». Їх в районі всього чотири десятки, але вони купуються і продаються з завидною регулярністю. Нарешті, новобудови. Цей сегмент на увазі його різноманітності ми розглянемо окремо в іншому матеріалі.
в тему: Населення Одеси по районам і видам житла (НЕСПОДІВАНА СТАТИСТИКА)
однокімнатні квартири
Більшість однокімнатних «чешок» на Таїрова коштують від 40 до 46 тис. Дол. Найдешевша квартира району терміново продавалася всього за 31 тис., Досить часто можна побачити і оголошення за 35-40 тис. Найдорожчі «чешки» продаються від 50 тис. дол. Таких не більше 10% виставлених на продаж.
В цілому середня ціна однокімнатних «чешок» становить на Таїрова 43 тис. Дол. Відзначимо, що в квітні 2010 року, коли слово «криза» звучало набагато частіше, цей показник знаходився на рівні 46,5 тис. Дол.
Спецпроекти та «стільникові» оцінюються вище - в середньому за 46 тис. Велика частина пропозицій знаходиться в діапазоні 40-48 тис. Дол., Практично як і у «чешок», проте деякі господарі вирішуються пропонувати квартиру за 60 тис. Дол. І більше . Що ж, залишається відзначити, що наведені нами ціни - це показник очікувань продавця. Реальна сума операції, після того як господар «провисів» кілька місяців, може бути набагато нижче.
«Хрущовок» на Таїрова, повторимося, мало, так що набагато правильніше говорити про тенденції, ніж про середню ціну. Більшість «одиничок» в них продаються за 36-40 тис. Дол. Розважливі покупці знадобиться багато часу і завидна оперативність ріелтора, щоб «схопити» квартиру, скажімо, за 32 тис. Дол.
двокімнатні квартири
Ціни на «двушки» відрізняються від однокімнатних практично пропорційно кількості метрів. Це свідчить про хорошому попиті на них.
Середня вартість двокімнатної «чешки» - близько 58 тис. Дол. При цьому половина оголошень знаходиться в діапазоні 55-60 тис. Дол., А найдешевші йдуть з невеликим відривом - 52-54 тис. Дол. У свою чергу, кращі квартири можуть продаватися і за 62-65 тис.
Відзначимо, що навесні 2010 року двокімнатна «чешка» на Таїрова коштувала в середньому 64 тис. Дол., Тобто на 10% дорожче.
«Хрущовок» в цьому сегменті дуже небагато і стоять вони 40-48 тис. Дол., Тобто стільки ж, скільки 1-кімнатні «чешки». Це робить їх зручними для переїзду зростаючої родини.
Середня ціна спецпроектів і «стільникових» вище на 6% і становить 63 тис. Дол. Вартість метра при цьому збігається з «чешками».
більшість пропозицій знаходиться в діапазоні 62-65 тис. дол. Відзначимо, що навіть в середньому варіанті така ціна вимагає хорошого ремонту, засклених лоджій і балконів, нових дверей, як варіант - наявності бойлера. Тим часом, деякі господарі зважилися виставити квартиру на продаж всього за 45-53 тис. Дол. Максимальна ціна для двокімнатного спецпроекту - 73 тис. Дол.
трикімнатні квартири
Трикімнатні квартири на Таїрова - товар явно не ходовий. Правда ріже око: купити нормальну квартиру для всієї родини в обжитому будинку можуть одиниці. Це і відбивається на цінах. У тих же «чешок» різниця з двокімнатними - всього 8 тис. Дол., А деякі квартири продаються нарівні з хорошими «двушки», тобто менш ніж за 65 тис. Дол. Найдешевша квартира і зовсім продавалася за 56 тис., - як інші однокімнатні.
Середня вартість «чешки» в цьому сегменті - 66 тис. Дол. А більшість продажів доводиться на діапазон 65-70 тис. Дол. Найдорожча квартира продавалася за 74 тис. Дол., Але у неї, завдяки прибудові, значно збільшена кухня. Тим часом, два роки тому середня квартира коштувала на рівні нинішніх дорогих - 71 тис. Дол.
У свою чергу, спецпроекти мають більш справедливу ціну для «трійок» - 76 тис. Дол. При цьому багато господарів просять за квартиру по 80-89 тис. Дол. Більшість же пропонують житло за 72-80 тис.
Для «хрущовки» на Таїрова хороша ціна починається з 48 тис. Дол. Далі чим краще ваша квартира, тим дорожче можете продавати. Однак майте на увазі, що середня ціна «троячки» - всього 52 тис. Дол.
в тему: Ринок вторинної нерухомості Одеси: Нові правила ціноутворення на тлі кризи
ДОДАТКИ
Таблиця 1. Порівняння цін на селищах Таїрова і Котовського
Примітка: ціни на Таїрова вказані зверху. Повна цифра - середня ціна по сегменту; скорочена (тис.) - діапазон цін, виключаючи 25% найдешевших пропозицій і стільки ж - найдорожчих.
Наведена таблиця показує, наскільки вигідним може бути переїзд з більш дорогого Таїрова на селище Котовського. У ряді випадків покупець може придбати квартиру з додатковою кімнатою, при цьому нічого не втрачаючи в грошах.
Так, середня вартість двокімнатної «чешки» на селищі Котовського (45,5 тис. Дол.) Всього на 2,5 тис. Дол. Вище, ніж у однокімнатній на Таїрова. Отже, невелику квартиру в хорошому стані можна змінити на більш скромну «двушку», сплативши лише вартість операції ріелтери та сам переїзд. Ще більш вигідно переїхати в «хрущовку» - тоді можливо навіть отримати 1-2 тисячі «бонуса».
в тему: Шанс для одесита: Повний огляд ринку житла на селищі Котовського
Крім того, двокімнатний спецпроект на Таїрова (55-60 тис. Дол.) В принципі можна обміняти на трикімнатний - в Суворовському районі (60-65 тис.) Також цікавий варіант рассленія сім'ї, коли «трійка» в Таїровському спецпроекті обмінюється на дві « хрущовки »на північній околиці. При цьому у сім'ї на руках може залишитися 8, 10 і більше тис. Дол. Доповівши ще 5-7 тис. Можна придбати, скажімо, кімнату в комуні на Слобідці. Тобто продаючи одну квартиру і доповівши суму, відповідну доходах одеського «середнього класу», можна купити три окремих площі.
Відзначимо також, що з огляду на падіння цін на нерухомість в центрі міста, трикімнатний спецпроект на Таїрова можна обміняти на дві невеликих квартири в самому серці старої Одеси.
Таблиця 2. Різниця в ціні квартири на Таїрова та селищі Котовського
Примітка: верхня цифра показує різницю між відміткою, на якій закінчується група «дешевих квартир» даного формату на Таїрова та відміткою, з якої починається група «дорогих квартир» на селищі Котовського.
Нижня цифра - різниця між групою «дорогих» квартир на Таїрова і «дешевих» - на Котовського.
Найвищі і найнижчі ціни в таблицю не включені, оскільки припускають нестандартні характеристики угоди (терміновий продаж) або об'єкта (елітний ремонт або нежитлове стан).
Червоним виділені сегменти, де нерухомість на Котовського може коштувати дорожче, ніж на Таїрова. Відзначимо, що це стосується тільки трьох пунктів з дев'яти і тільки тоді, коли мова йде про «дорогому» житло в Суворовському районі і «дешевому» в Київському.
резюме:
Отже, в міському контексті Таїрова виявляється дуже привабливим, але досить дорогим районом. Це ускладнює «вхід» для жителів інших житлових масивів. Разом з тим, таіровци мають більше можливостей поліпшити своє житлове становище з мінімальними витратами або без таких. Оптимальним варіантом переїзду за цінами і якістю життя залишається селище Котовського. Престижність району трохи нижче, ніж у інших «спальників», але саме він надає зростаючої родині можливість збільшити житлову площу.
