Згідно зі спостереженнями фахівців ІНКОМ-Нерухомість, на вторинному ринку житла старої Москви липня виявився першим місяцем 2018 року, за підсумками якого не було зафіксовано перевищення попиту над показниками аналогічного періоду минулого року, - за кількістю внесених авансів липень-17 і липень-18 зрівнялися. До цього в кожен з місяців поточного року попит був вище, ніж в ті ж періоди попереднього, - в діапазоні від 5% до 20%.
На думку експертів компанії, основна причина зниження купівельної активності криється в закінченні іпотечного буму, в процесі якого реалізувався відкладений попит: на ринок вийшли ті, хто очікував зниження ставок по кредитах. У новому місяці через загрозу введення нових антиросійських санкцій і ослаблення рубля ця тенденція може посилитися - передбачається, що авансів буде внесено на 5% -10% менше, ніж в серпні минулого року. А в разі загострення економічної обстановки (викликаного, наприклад, ударом санкцій за найбільшими банками Росії) очікуваний сумарний приріст попиту до кінця 2018 року - в порівнянні з підсумками 2017 го - складе 15% -20% замість прогнозованих на початку року 50%.Також не виключається, що після періоду невеликого збільшення цін на вторинне житло, що спостерігався з початку нинішнього року, нерухомість знову почне втрачати в ціні. Однак первинний сегмент, за прогнозами фахівців компанії, може постраждати від анонсованого введення чергових санкцій ще більше. Так, якщо у банків виникнуть проблеми з ліквідністю, то вони, швидше за все, будуть видавати кредити на покупку житла на більш жорстких умовах, що призведе до зменшення числа іпотечних покупців і, як наслідок, до можливих зривів термінів будівництва серед тих девелоперів, хто в нині здійснює зведення нових ЖК на кошти пайовиків. Також є ризики того, що банки підвищать ставки по кредитуванню забудовників, які в свою чергу будуть змушені підняти ціни на свої об'єкти.
При цьому в ІНКОМ-Нерухомість підкреслюють, що про суттєве погіршення кон'юнктури на "вторинці" говорити поки не доводиться - продавці і покупці вже звикли до новин про фінансові катаклізми, і більшість з них, навіть відкладаючи вихід на угоду, через деякий час все ж повертається на ринок. Причому молоді продавці і покупці (у віці до 35 років) займають вичікувальну позицію рідше, ніж представники старшого покоління. Крім того, про збереження стабільності на "вторинці" свідчить той факт, що в сегменті в порівнянні з минулим роком зросла в три рази число людей, які купують квартиру з метою конвертації своїх заощаджень. Є підстави вважати, що їх інтерес до "вторинці", серед іншого, підігріли прецеденти, пов'язані з банкрутством деяких великих забудовників. Також примітно, що остання тиждень липня відзначилася сплеском активності продавців, які вийшли на ринок після закінчення ЧС-2018, - в експозицію було виставлено в два рази більше лотів, ніж роком раніше.
Фахівці Департаменту вторинного ринку ІНКОМ-Нерухомість відзначають, що на погіршення попиту в липні вплинуло також проведення фінальної частини ЧС-2018 - багато учасників ринку на цей час брали відпустки і проводили час на футбольних стадіонах і у фан-зонах. Однак є і більш вагома причина: в компанії відзначають закінчення іпотечного буму, який досяг піку на "вторинці" у травні 2018 року, коли частка угод із залученням кредиту зросла до максимальних для цього сегмента 38,2%. За статистикою Служби іпотечного кредитування ІНКОМ-Нерухомість, протягом першої половини 2018 го іпотечні угоди займали дедалі більшу частку в загальному обсязі операцій з купівлі-продажу житла на вторинному ринку.
Крім того, кількість таких угод за першу половину поточного року зросла на 27,6% в порівнянні з тим же періодом 2017 го. Однак до липня частка покупок з використанням іпотеки на "вторинці" скоротилася до 33,3%. Згідно зі спостереженнями експертів ІНКОМ-Нерухомість, потужний сплеск іпотечного попиту йде на спад, так як більшість покупців уже скористалося зниженням ставок до психологічно комфортних для них показників і придбало нерухомість. У компанії припускають, що надалі ставки по іпотеці не тільки не будуть опускатися, але і, можливо, почнуть рости слідом за ключовою ставкою Центробанку - до цього може призвести подальше ослаблення рубля і прогнозоване збільшення рівня інфляції.
Тенденція до падіння попиту на вторинному ринку з великою ймовірністю отримає розвиток і в серпні - в профільному Департаменті компанії очікують, що в цьому місяці скорочення числа договорів про передоплату буде варіювати в межах від 5% до 10% по відношенню до аналогічного періоду 2017 року. Причому ці прогнози ґрунтуються ще й на мусованих в ЗМІ новинах про погіршення економічної обстановки в країні. Однак про більш значне зниження показників попиту говорити поки не доводиться.
Коментує Сергій Шлома, директор Департаменту вторинного ринку ІНКОМ-Нерухомість: "Нові санкції і ослаблення російської валюти - це страшилки, якими вже не налякати більшість наших клієнтів. На перший подібний подія, що припала на кінець 2014-го, учасники ринку дійсно відреагували ажіотажним попитом. Однак в подальшому вони звикли до постійно повторюється новин, в тому числі і фейковий, про все нових економічних або фінансових катаклізмів. Фігурально кажучи, у них виробився певний імунітет, і сьогодні він і набагато спокійніше на них реагують. Тому, незважаючи на потенційне ускладнення економічної ситуації, покупці в більшості своїй продовжують виходити на угоди, хоча деколи дійсно беруть паузу, щоб простежити за подальшим розвитком подій. Найсильніше ринок нерухомості постраждає в тому випадку, якщо санкції вдарять по нашим найбільшим банкам - Ощадбанку, ВТБ і т.д. В результаті може помітно зрости ключова ставка Центробанку, а слідом за нею - ставки по іпотеці. Крім того, якщо у цих банків виникнуть проблеми з ліквідністю, вони, швидше за все, будуть видавати кредити на покупку житла на більш жорстких умовах. Через це ринок нерухомості може втратити частину потенційних покупців. Причому найбільше при такому сценарії постраждає, скоріше, первинний сегмент, а точніше, девелопери. Якщо будівництво ведеться на кошти пайовиків, то зменшення числа покупців, які отримали іпотеку, може привести до його загальмування і зривів термінів здачі об'єктів. Також є ризики того, що банки підвищать ставки по кредитуванню забудовників, внаслідок чого останнім, можливо, доведеться підняти ціни на свої об'єкти ".
Зовнішньополітичні обставини вносять свої корективи в прогнози щодо купівельної активності на "вторинці" у нинішньому році. Якщо на початку року, спостерігаючи за помітним зростанням попиту, експерти очікували в 2018-му 50% -го збільшення числа угод в порівнянні з 2017 роком, то зараз можливий приріст попиту оцінюється ними в 15% -20%. Також вони не виключають можливості того, що ціни на вторинному ринку столиці, які з початку 2018 року пішли вгору, в майбутньому знову почнуть знижуватися, аж до чергового "дна", особливо в разі загострення соціально-економічної ситуації в країні. До нинішнього року на вторинному ринку спостерігалося плавне скорочення цін: так, якщо в грудні 2014-го середня вартість пропозиції 1 кв. м дорівнювала 195,1 тис. рублів, то в тому ж місяці 2017 року - 177,6 тис. рублів. Однак до теперішнього моменту даний показник збільшився до 180,6 тис. Рублів. З початку цього року зросла і середня вартість реалізації вторинних об'єктів - з 154,4 тис. Рублів за 1 кв. м до 163,5 тис. рублів за 1 кв. м.
Однак говорити про повну стагнації попиту на "вторинці" поки передчасно, про що свідчить зокрема і той факт, що в порівнянні з аналогічним періодом минулого року в даному сегменті значно (в три рази) зросла кількість консервативних інвесторів - тих, хто купує нерухомість з метою конвертації своїх накопичень в квадратні метри. На зростання їх активності не в останню чергу вплинуло зниження ставок по банківських депозитах, банкрутство великих девелоперів, а також очікування, що вторинна нерухомість, переставши дешевшати, відчутно зросте в ціні.
Крім того, фахівці компанії зафіксували незвично високу активність продавців в останній тиждень липня: в зазначений період, згідно зі статистикою ІНКОМ-Нерухомість, на продаж було виставлено в два рази більше нових лотів, ніж роком раніше. Основна причина полягає в тому, що на ринок вийшли ті власники, які відклали вирішення житлового питання до кінця ЧС-2018. Надалі загострення соціально-економічної обстановки може привести до часткового зниження активності продавців, а також до спроб деяких з них збільшити ціну пропозиції, прив'язавши вартість житлоплощі до доларового еквівалента. Однак експерти компанії підкреслюють, що в обставинах, що склалися увагу покупців навряд чи приверне лот, який виставляється за завищеною ціною. У мінливої економічної ситуації в ІНКОМ-Нерухомість відзначають характерну різницю між поведінкою молодих продавців і покупців (у віці до 35 років) і представників більш старшого покоління. Останні в силу вікових особливостей психології та життєвого досвіду частіше відкладають вихід на угоду і беруть довшу паузу для роздумів і спостережень за змінами курсів валют. А молоді споживачі, які виросли в епоху глобалізації медійного простору, мають меншою довірою до новинного потоку, тому рідше займають вичікувальну позицію на тлі нового інформаційного вкидання.
За інформацією ІНКОМ-Нерухомість
PRO РІЗНЕ Про НЕРУХОМОСТІ
PRO НОВИНИ НЕРУХОМОСТІ
PRO СТАТТІ ПРО НЕРУХОМОСТІ
PRO ДИЗАЙН ТА АРХІТЕКТУРА
PRO БУДІВНИЦТВО ТА РЕМОНТ