Вторинний ринок в розстрочку: фантазія чи реальність?

1. давні розмови
2. Як це може працювати
3. Чим ризикує покупець?
4. Чи не найкращий хід для продавця
5. замість резюме

Розстрочками від забудовників на покупку житла, що будується нікого не здивуєш. І для багатьох покупців саме ця можливість стає основним доказом на користь первинного ринку. Але в принципі купити квартиру в розстрочку можна і на вторинному ринку.

Подібні пропозиції продавців сьогодні можна зустріти в рекламних оголошеннях. БН розбирався, як експерти оцінюють дану схему і чи варто покупцям вторинки на неї розраховувати.

давні розмови

Вперше перспективи продажу вторинного житла в розстрочку ріелторські спільнота почала активно обговорювати на тлі кризи 2008-2009 років. Тоді ринок практично встав, кількість агентств нерухомості у великих містах скоротилася майже вдвічі. Продавцям доводилося або відчайдушно демпінгувати, або зовсім відмовитися від ідеї реалізувати свій об'єкт в доступному для огляду майбутньому.

За словами експертів, саме самі продавці тоді стали звертатися в агентства з пропозиціями продати їх квартиру в розстрочку. Ті, для кого проведення операції було критично важливо, готові були отримувати гроші за своє житло подрібненими платежами, головне - щоб продаж відбувся в принципі.

Деякі агентства спробували впровадити нову схему і навіть досить високо оцінювали її перспективи. За словами окремих ріелторів, вже в ті роки такі угоди становили близько 5% від загального обсягу на вторинному ринку.

Однак досить швидко ентузіазм зійшов нанівець, обговорення схеми припинилися, а угоди з розстрочкою від продавця так і залишилися одиничними випадками на вторинному ринку житла.

Як це може працювати

За словами голови правління Санкт-Петербурзької палати нерухомості Катерини Романенко, з позицій законодавства, зокрема - Цивільного кодексу РФ - операції з продажу квартир на вторинному ринку в розстрочку є цілком правомірними. Проте, за словами експерта, на практиці їх можна віднести скоріше до вкрай рідкісних винятків.

Теоретично все виглядає досить просто. Покупець, який не має на руках повної суми, необхідної для придбання квартири, виплачує продавцю перший внесок. Як правило, це близько 50% вартості об'єкта. А решта за заздалегідь узгодженим графіком перераховується на рахунок продавця протягом, наприклад, року - саме такий термін зазвичай фігурує в рідкісних договорах купівлі-продажу за даною схемою.

До моменту виплати повної суми квартира знаходиться в заставі у продавця, всі умови угоди ретельно прописуються в договорі: сума першого платежу, період розстрочки, передбачається нарахування відсотків на залишок коштів, схема виплат і т. Д. Далі покупець виплачує повну вартість квартири, після чого оформляє право власності.

Здавалося б - все боку угоди задоволені: продавець реалізував свій об'єкт без великого дисконту, а покупець отримав можливість почекати з виплатою.

Проте, більшість експертів застерігають від поспішних рішень, навіть якщо ви продавець, готовий почекати грошей, або покупець, який знайшов такого продавця. Слід врахувати, що ризики такої угоди, як правило, переважують все її потенційні плюси.

Чим ризикує покупець?

Юридична чистота об'єкта в разі продажу вторинного житла в розстрочку стає життєво важливим фактором для покупця.
Безумовно, до перевірки об'єкта можна залучити фахівців, проте, як показує практика, це далеко не завжди гарантує стовідсотковий результат.

При звичайній купівлі-продажу з одномоментною оплатою покупець найчастіше ризикує лише своїм часом і нервами: якщо його право власності не буде зареєстровано, то гроші повернуться до нього відразу ж і в повному обсязі.

У разі купівлі в розстрочку все може бути куди більш сумно.

За словами віце-президента Санкт-Петербурзької палати нерухомості Наілі Берестовий, сам факт того, що квартира тривалий час продовжує залишатися в заставі у продавця, може створити безліч проблем покупцеві.

Наприклад, якщо в реєстрації угоди буде відмовлено, то повертати вже виплачені кошти доведеться через суд. Але навіть якщо суд стане на сторону покупця, не факт, що продавець виявиться платоспроможним.

Якщо отримані гроші він уже встиг витратити, а проблемну квартиру по тій або іншій причині не можна заарештувати і продати в рахунок погашення боргів (наприклад, на неї вже заявили вимоги треті особи), то чекати повернення виплачених коштів можна буде роками.

І це лише одна з багатьох можливих неприємностей. Продавець може вирішити відмовитися від угоди, набрати боргів, захворіти, померти ... У кожному подібному випадку судові тяжби за повернення виплачених коштів будуть тривалими і непростими.

Чи не найкращий хід для продавця

На думку президента Санкт-Петербурзької палати нерухомості Дмитра Щегельського, і вигоди продавця від угоди по даній схемі дуже сумнівні.

«Продавцю простіше надати дисконт, що дозволяє швидко продати квартиру, а потім покласти ці гроші на депозит під звичайний відсоток. Його фінансова вигода буде, як мінімум, такий же, як і при реалізації квартири в розстрочку на рік. Але при цьому він уникне безлічі ризиків », - говорить експерт.

Плюс до того, на його думку, потрібно враховувати, що до моменту закінчення розстрочки в умовах нестабільної економіки національна валюта може втратити свою купівельну спроможність. І якщо продавець, наприклад, планує здійснити власну покупку лише в кінці року, коли покупець розплатиться з ним повністю, то ці плани, цілком можливо, доведеться серйозно коректувати.

«Перспектива тривалих судових розглядів за такою угодою цілком імовірна і для сумлінного продавця, якщо покупець не виконає свої зобов'язання», - додає Катерина Романенко.

Уявімо ситуацію, коли покупець заплатив 85% вартості квартири, а 15% виплатити не може або в силу різних причин відмовляється. Що робити продавцеві в такому випадку? Накласти судовий арешт на майно неплатника не завжди можливо - майна просто може не бути.

Можна спробувати розірвати угоду, повернути квартиру собі, а отримані гроші - покупцеві. Але що робити в тому випадку, якщо кошти вже витрачені? За словами експертів, крім як оббивати пороги судів, виходу знову ж таки немає.

замість резюме

«Якщо пропозиції про прямий продаж вторинного житла в розстрочку і зустрічаються, то, на мою думку, це, швидше за все, якийсь рекламний хід. Ми в своєму агентстві не стикалися з такими клієнтами », - говорить Наїля Берестова.

«Поки що продавців, які наполягають на проведенні операції з такою розстрочкою, просто немає, та й якихось реальних перспектив розвитку даної схеми я не бачу», - впевнена Катерина Романенко.

«Навряд чи сьогодні нормальний продавець квартири без будь-яких серйозних проблем буде ризикувати і надавати розстрочку на свій об'єкт. Це не вигідно, ризиковано і взагалі не дуже зрозуміло », - заявляє Дмитро Щегельський.

Підводячи підсумок всьому сказаному, можна відзначити, що більшість представників ріелторського співтовариства сьогодні скептично ставляться до перспективи розвитку даного механізму, відзначаючи, що прогнози 7-8-річної давності про його масове впровадження, виявилися неспроможними.

При передруці матеріалів вказівку автора і активне посилання на сайт обов'язкове!