- Сьогодні можна виділити кілька основних факторів, які схиляють українців все частіше купувати зарубіжну...
- В цілому обмеження умовно можна розділити на дві категорії:
- Що стосується процесу оформлення угоди, то він завжди один і той же і складається з двох етапів:
Протягом останнього десятиліття, серед жителів України, спостерігається підвищений інтерес до нерухомості за кордоном. І це не дивно. Цінова політика, на житло за кордоном, досить прийнятна, а рівень життя незрівнянно вищий, ніж в нашій країні, та й перспектив, як на далекому, так і ближньому зарубіжжі набагато більше, ніж у нас на Батьківщині. Ось і замислюються все частіше наші співгромадяни про придбання нерухомості за кордоном. Тим більше, в наш час, коли ніяких істотних перешкод для відвідування і переїзду в ту чи іншу країну не існує, купити-продати нерухомість за кордоном можуть всі бажаючі.
Якщо ви належите до числа тих людей, які думають про покупку нерухомості за кордоном, то тут важливо мати на увазі те, що законодавча база, правові та юридичні норми ряду країн, можуть істотно відрізнятися від діючих і прийнятих в Україні. Та й супутні покупці розміри витрат, податки і комісійну винагороду, в кожній країні кардинально різні. Крім цього, до вибору зарубіжної нерухомості потрібно підходити ретельно, враховуючи не тільки загальноприйняті норми, а й майбутні перспективи, а також можливі ризики, адже їх виключати теж не можна.
Сьогодні можна виділити кілька основних факторів, які схиляють українців все частіше купувати зарубіжну нерухомість:
- ціни на житло, в порівнянні з вітчизняним ринком схожі, а в окремих місцевостях і районах, і того нижче;
- рентабельність в більшості випадків завжди стабільна;
- вигідне капіталовкладення і можливість збереження вільних грошових коштів;
- отримання візи або дозволу на проживання;
- сьогодні можна вибрати абсолютно будь-яку країну, яка підходить покупцеві по клімату, менталітету, рівню життя і культурі;
- спрощена система кредитування і розстрочки, з низькою процентною ставкою.
Що стосується безпосередньо самих країн, то підвищеною популярністю серед українців користується Болгарія, Італія, Чехія, Іспанія, Кіпр, Греція, ОАЕ, Франція і Хорватія. Список міг бути і на багато більше, але в ряді інших країн, введені деякі обмеження і квоти, на покупку нерухомості іноземцями. А, це в свою чергу суттєво знижує ймовірність покупки в цих країнах нерухомості особами - нерезидентами.
В цілому обмеження умовно можна розділити на дві категорії:
- Містобудівні норми, які забороняють не тільки будувати, але і перебудовувати житло, куплене на вторинному ринку. Як правило, такі норми діють в прибережних районах і спрямовані вони, на збереження вигляду все тієї ж прибережної зони. Таке обмеження, з недавнього часу, діє у всіх середземноморських країнах.
- Закони, які, так чи інакше, обмежують придбання нерухомості іноземними покупцями.
Наприклад, в Чорногорії, Чехії та Таїланді, заборонено оформляти нерухомість на фізичну особу. Обійти цю заборону, звичайно, можна, потрібно лише зареєструвати юридичну особу і оформити покупку на нього. А, ось наприклад, в Швейцарії існує певна квота, яка обмежує кількість угод укладених іноземцями. Навіть улюблена всіма Туреччина, ввела ряд заборон на придбання нерухомості. Так, з 2009 року іноземцям заборонено купувати житло в деяких містах цієї країни.
Вибираючи нерухомість за кордоном, покупець повинен враховувати не тільки співвідношення ціни і якості, а й брати до уваги інші важливі чинники. Наприклад, не варто знімати з рахунків візовий режим для жителів України, зокрема, час на покупку і оформлення візи, лояльність місцевих банків і фінансових організацій, можливість отримання посвідки на проживання і ведення власного бізнесу. Також, райдужні враження від майбутньої покупки можуть зіпсувати і непомірно великі місцеві податки або розмір комісійної винагороди.
Процес оформлення нерухомості в більшості країн практично однаковий, відмінності є лише в сумах обов'язкових платежів, розмір податків і термінів оформлення. Наприклад, в Єгипті для оформлення нерухомості покупцеві знадобиться всього лише дві години часу і закордонний паспорт, а ось в країнах Європи, н а Кіпрі або в Домініканській республіці на оформлення піде від одного місяця до трьох.
Що стосується процесу оформлення угоди, то він завжди один і той же і складається з двох етапів:
- Спочатку укладається попередній договір і вноситься сума завдатку.
- Після, відбувається безпосередньо підписання самого договору купівлі-продажу і оплата суми, що залишилася.
Розмір додаткових витрат залежить від особливостей ринку нерухомості конкретної країни. До додаткових витрат відносяться податки, збори і оплата комісійної винагороди посередникам. На першому місці в рейтингу найдорожчих за витратами країн знаходиться Греція і Іспанія, там додаткові витрати складають приблизно 7-15% від вартості житла, що купується, після, йде Болгарія з 3%, найнижча ставка на Кіпрі, вона дорівнює 1%.
Що стосується податків, то найвищий відсоток в країнах Західної Європи, в той час як в Болгарії і на Кіпрі, розмір податків на нерухомість становить менше 1% від вартості.
Не варто забувати і про оплату комісійних. Є, звичайно, країни де комісію найчастіше оплачує саме продавець. До них відносяться Болгарія, Кіпр, Іспанія, Чорногорія і Туреччина. Що стосується всіх інших країн, то, як правило, послуги ріелтора оплачує покупець, а вони можуть досягати до 6% від вартості купленої нерухомості.
Суттєвим моментом, що впливає на вибір тієї чи іншої країни, грає і отримання візи або дозволу на проживання. Але, тут також є свої нюанси, і, наприклад, в ряді країн, покупка нерухомості ще не привід розраховувати на прихильність посольства і влади. Але, на щастя таких країн одиниці. Що стосується інших, то в кожній країні свої умови. Так, при покупці нерухомості в Туреччині, Єгипті або ОАЕ, власник автоматично отримує резидентну візу, тобто вид на проживання. У ряді інших, популярних серед українців, країн, таких як Болгарія, Кіпр, Іспанія, Німеччина, власник нерухомості може розраховувати на отримання мультивізи не тільки для себе, але і для своїх найближчих родичів.
Важливим фактором, що впливає на вибір тієї чи іншої країни, є можливість отримання кредиту або розстрочки на покупку нерухомості. Тим більше, в порівнянні з умовами вітчизняних банків, зарубіжні фінансові організації надають куди краще умови кредитування, та й документальне оформлення на ділі виявляється простіше простого. Але знову ж таки, це стосується не всіх країн.
Купити нерухомість за кордоном можна як в розстрочку, так і за програмою іпотечного кредитування. Розглянемо кожен варіант.
Перевагою розстрочки є те, що для її оформлення в більшості випадків, позичальникові потрібен тільки паспорт і довідка про доходи. Але, погасити заборгованість перед банком потрібно в дуже короткі терміни, як правило, від 1 року до 3-х років. Та й можливість розпоряджатися нерухомістю, взятої в розстрочку, можна лише, після погашення більшої частини боргу. На даний момент система розстрочок добре розвинена в Болгарії і Туреччини.
Що стосується іпотечного кредитування, то тут у кожної країни свої умови. На перше місце по лояльності до іноземних позичальників можна поставити Іспанію. Сума кредиту, що надається становить 50% - 70% від вартості об'єкта, річний процент 5,4-5,5%, а терміни надання іпотеки варіюються від 10 до 30 років. На другому місці Кіпр, аналогічні умови з Іспанією, тільки термін надання іпотеки розрахований на 15 років. Франція, так само, більш-менш, доброзичливо налаштована на іноземних покупців і надає кредити на дуже привабливих умовах. Що ж стосується, наприклад, педантичною Німеччини, то тут, отримати кредит не так-то просто. Для цього позичальнику необхідно постійно проживати, працювати, або мати свій бізнес на території Німеччини або Європейського союзу. Або мати іншу нерухомість, яка може виступати рівноцінним предметом застави. У Греції оформити іпотеку можна лише за умови, що гарантом по кредиту виступить громадянин цієї країни. В Італії шанси отримати іпотеку іноземцю - мінімальні, наближені до нуля, а ось банки Єгипту, взагалі вважають за краще не кредитувати іноземних громадян.
Обов'язковою умовою надання кредиту в банках більшості країн, є оформлення страхування життя позичальника на весь термін кредитування. А це в свою чергу збільшує додаткові витрати на кілька пунктів.
Вище перераховані особливості являють собою лише мінімальний набір. Вибираючи нерухомість за кордоном, потрібно бути готовим до місцевих обмеженням і специфічним вимогам. У багатьох країнах, а точніше в регіонах, конкретних містах і селах, можуть існувати свої закони і правила. Наприклад, регіони деяких країн дотримуються певних стандартів забудови, а у інших існує строгий розрахунок в співвідношенні площу земельної ділянки і будинку, і це співвідношення ні в якому разі не повинно бути порушено. Загалом, нюансів багато, як і багато країн і міст, в яких з року в рік українці вважають за краще купувати нерухомість. Кого-то подібні обмеження зупиняють, а хтось навпаки, готовий йти в свою мрію не дивлячись ні на які перешкоди.
В такому різноманітті країн, їх законах і особливості, вітчизняному покупцеві знадобиться допомога професіоналів з агентства нерухомості . Цей процес спочатку краще довірити великої і солідної компанії, давно займається купівлею-продажем нерухомості за кордоном, або співпрацює з іноземними агентствами-партнерами. Наші фахівці не тільки допоможуть вам вибрати необхідний об'єкт, а й проведуть повний аналіз фінансових вигод від придбання. Зокрема, підкажуть ступінь рентабельності в майбутньому і можливу матеріальну прибуток від здачі в оренду, якщо така планується. Крім цього, тільки досвідчений фахівець, який працює по конкретній країні, дасть всі необхідні консультації по процесу придбання і безпосередньо самого оформлення нерухомості, а також прояснить законодавчі та податкові моменти.
С ув. Агентство «Ексклюзив в нерухомості»
Сайт Агентства нерухомості Estate-ua.com.ua
тел. (097) 963-93-60, (063) 963-93-60
Про автора:
Крикунов Сергій Сергійович - директор компанії ТОВ "Ексклюзив в нерухомості" міста Дніпро з 2009 року, підприємець з 2005 року. З питань консультації Ви можете звертатися за телефоном +38 (093) 527-40-62, також Ви можете отримувати нові статті з оглядом ринку нерухомості, повідомлення про "гарячих об'єктах", поради покупцям, підказки продавцям і секрети економії грошей оформивши підписку на безкоштовну розсилку на цій сторінці >>>