Сума, яку покупець оплачує за договором купівлі-продажу, насправді всього лише ціна за право на власність, скільки реально буде коштувати квадратний метр довгоочікуваного житла, багато в чому залежить від розміру щомісячної плати за його зміст. І тут нових господарів можуть очікувати дуже неприємні сюрпризи. Вартість житлово-комунальних послуг може швидко перетворити квадратні метри в «золоті», тільки капіталу у їх господарів від цього, на жаль, точно не додасться. На що важливо звернути увагу, щоб передбачити ці ризики під час придбання квартири, і не розоритися на оплатах після її покупки?
Скільки можна переплатити і що визначає суму за обслуговування житла?
Тарифи на воду, газ, електрику, каналізацію, опалення регулюються законодавчо в загальному порядку, і прикинути їх досить просто виходячи з розміру квартири і її місцезнаходження. Зате з витратами на технічне обслуговування будинку та утримання його інфраструктури зовсім інша історія. Розрахувати їх заздалегідь не так-то просто, а тим часом, саме з цими оплатами пов'язано зазвичай найбільше проблем. Адже через таких витрат кінцева сума квартплати може бути значно вище.
Спеціаліст агентства нерухомості «Діамант» Володимир Яковлєв розповідає, що «витрати на житлово-комунальні послуги та обслуговування залежать, в першу чергу, від типу будинку, а також від того, чи пропонується якась додаткова інфраструктура і хто будинком управляє. Я завжди звертаю увагу клієнтів на те, що в нових, побудованих в останні 10 років, цегляно-монолітних будинках витрати на ЖКП завжди вище, ніж, скажімо, в старих панельних. По-перше, як правило, в нових об'єктах є підземний паркінг, обгороджена територія з охороною, консьєржка - тобто те, чого немає в панельних будинках економ-класу. Це, природно, збільшує витрати на утримання. Різниця може бути дуже суттєвою - в два-три, а іноді і до п'яти разів. І не тільки через додаткових зручностей, але і тому, що в нових будинках, в більшості своїй, управлінням займаються компанії, спеціально для цього створені забудовниками, і тут вже все залежить від сумлінності таких керуючих компаній. Також витрати будуть вище, якщо в ЖК входить тільки один будинок, а не кілька. У перерахунку на одну квартиру суми завжди вийдуть більше », - розповідає фахівець агентства нерухомості.
Так що якщо ви зібралися переїжджати з панельної п'ятиповерхівки в монолітно-цегляну новобудову, будьте готові до того, що суми в щомісячних рахунках за квартиру істотно зміняться.
«Статистики про те, де оплата ЖКП вище, а де нижче - зараз немає. Але умовно я б сказав, що в новобудовах і будинках підвищеної комфортності оплати будуть вище, крім того, впливає район проживання, престижні райони - дорожче. З досвіду можу сказати, що прорахувати наперед всі ризики, пов'язані з ЖКГ, - неможливо. Але передбачити можна багато. Я завжди раджу клієнтам дізнатися якомога більше про компанії, що управляє, якщо купується новобудова, то хоча б дізнатися, «звідки у неї ноги ростуть», тобто як її призначатимуть », - пояснює незалежний ріелтор Владислав Шибаев .
«Витрати на експлуатаційні витрати безпосередньо залежать від компанії, що надає ті чи інші послуги, і від способу розрахунку їх вартості, тарифи встановлює сама організація, а не законодавчі акти. У чималому ступені на ці витрати впливає рівень розвиненості інфраструктури, розмір громадських територій, охорона, наявність більш складного інженерного устаткування, обслуговування якого коштує дорожче, відеоспостереження, консьєрж-сервіс. Як правило, чим вище клас нерухомості, тим більше «апетити» керуючої компанії і вище тарифи », - додає фахівець компанії« Міель » Тетяна Пестрякова .
Якщо ви купуєте квартиру, якої ще немає, - як оцінити квартплату в новобудовах?
Прорахувати вартість ЖКП при покупці квартири в ще недобудованому будинку - завдання складніше. Точну суму визначити практично не можна, і гарантії, що проблем із завищенням платежів в подальшому не виникне, навряд чи хтось зможе дати. І все ж є моменти, на які фахівці радять звернути увагу, щоб не потрапити в халепу.
«При купівлі об'єкта в новобудові точно дізнатися розмір майбутніх платежів, особливо якщо угода відбувається на початковому етапі будівництва, коли керуючої компанії ще немає, - складно, а часто просто неможливо. Проте, розмір витрат можна досить точно спрогнозувати, якщо забудовник - відома компанія. В цьому випадку завжди можна дізнатися, як і ким керуються побудовані їм раніше будинку. Якщо ж забудовник - маловідома фірма, яка будує єдиний будинок, залишається тільки покладатися на непрямі ознаки: як виглядає офіс, за якими договорами ведуться продажі, чи є офіс продажів на об'єкті, як спілкуються менеджери (які установки їм дано і т.д.) », - пояснює Володимир Яковлєв.
З пеціаліст компанії «Інком-Нерухомість» Ірина Щербініна зазначає, що «в разі, якщо будинок ще не добудований, як правило, розмір квартплати не знає навіть сам продавець. Прикинути можливі витрати можна, керуючись загальними міркуваннями, як-то: престижність району, категорія будинку (моноліт або стандартна панель), наявність або відсутність підземної парковки, метраж самої квартири. Але найправильнішим рішенням буде побувати на аналогічних добудованих об'єктах і поговорити з мешканцями ».
У Підмосков'ї жити дорожче
Всупереч розхожій поданням про те, що в Москві все дорого, житлово-комунальні послуги обходяться жителям столиці дешевше, ніж тим, хто проживає в Підмосков'ї. Так що, перебираючись в область в пошуках більш економічних квартирних варіантів, потрібно враховувати, що щомісячні витрати можуть стати вище.
«Тарифи на електроенергію і газ єдині для всіх територій, а вартість води, каналізації та опалення визначає муніципалітет, і в залежності від протяжності комунікацій, їх стану і віддаленості житла від джерела поставок ставки можуть відрізнятися в 3-5 разів. Витрати на утримання квартири в Підмосков'ї, як і в інших регіонах Росії, в середньому на 30% вище, ніж в Москві », - говорить Тетяна Пестрякова .
«У Москві найнижча вартість експлуатаційних витрат ЖКГ. Вся справа в тому, що чим вище щільність населення, тим нижче виходить собівартість. Обслуговування та експлуатація житлових будинків в Москві має єдиний тариф 24 руб. 53 коп. за кв. м. У Московській області єдиного тарифу немає, кожна адміністрація встановлює свій тариф. Тому в Підмосков'ї тарифи вище », - пояснює фахівець агентства« Корпорація Мосжилсервис » Олена Кудрявцева .
Генеральний директор компанії «МІЕЛЬ-Новобудови» Софія Лебедєва додає, що «в цілому тарифікація здійснюється за іншою схемою, відмінною від Москви, - її стверджують або самі мешканці комплексу на зборах власників, або органи місцевого самоврядування. Вся процедура ведеться без участі міста. У підсумку витрати на обслуговування і ЖКГ статистично нижче в Москві, ніж в Підмосков'ї ».
Сусіди: з ким жити, стільки і платити
Від характеру сусідів залежить не тільки ваш спокій і тиша в нічний час доби, а також можливість мирно співіснувати на «загальних територіях» сходових клітин і тамбурів. Нерідко розмір майбутніх витрат на житло також залежить від того, з ким саме ви живете в одному будинку. Владислав Шибаев наводить приклади зі своєї практики:
«Один із прикладів, відмінна новобудова в м Балашисі. При покупці не все знали, що інвестувала будівництво компанія «Газпром» і що будинок багато в чому призначався для її співробітників. Жильцов з високим доходом в результаті в будинку виявилося більшість. На загальних зборах приймалися різні рішення щодо поліпшення обслуговування та інші потреби, навіть вирішили підвищити зарплату консьєржу. І якщо для більшості ці витрати були прийнятними. Те господарі квартир з більш скромним бюджетом, безумовно, виявилися в складній ситуації. Платити щомісяця доводилося значно більше, ніж вони розраховували. Були й інші подібні випадки, причому не завжди справа в більшості. Іноді достатньо кількох заможних і при цьому активних мешканців і посиплються пропозиції про те, щоб зібрати гроші на всіляке благоустрій будинку. Очевидно, що тут дуже великий елемент випадковості. Такі речі передбачити майже неможливо. Але все-таки я раджу, вибираючи квартиру, звертати увагу не тільки на сам об'єкт, а й на тих, поруч з ким доведеться жити. По крайней мере, поцікавитися цим точно ніколи не завадить ».
«А у нас управдом - друг людини»
Конфлікти між мешканцями і домоуправлінням благополучно перекочували в XXI століття, і вирішувати їх сьогодні не легше, ніж в минулому столітті. Мабуть, найсерйозніший ризик, пов'язаний з утриманням нерухомості, - це потрапити на недобросовісну керуючу компанію. Можна навіть не сумніватися, що в будинку, де «панує» така фірма, проживання буде в рази дорожче. Тим же з мешканців, хто не бажає, щоб їх обдирали, як липку, і протестує, доводиться зіткнутися з масою труднощів і нерідко справа доходить до суду.
«Наскільки значна буде різниця в ціні квартплати, багато в чому залежить від жадібності і прагнення нажитися тут і зараз недобросовісних керівників компаній, особливо якщо вони розуміють, що з часом, не дивлячись на всіляке протидія, мешканцям все ж вдасться їх переобрати. Яскравий приклад - ЖК по вул. Чертанівський. Там керуюча компанія, створена забудовником за допомогою ЖБК, створеного ним же і поставив своє керівництво, - істотно завищували витрати на житлово-комунальні послуги - приблизно в чотири рази. Мешканці будинку обурювалися, але з них по суду стягували борги. Далі мешканці будинку зробили спробу переобрати керуючу компанію і саме керівництво ЖБК, чому ці організації, природно, всіляко чинили опір. Одна з головних проблем при зміні керівництва ЖБК - провести збори з дотриманням всіх вимог законодавства (порядок денний, повідомлення мешканців, наявність кворуму і т.д.) Якщо мешканці не організовуються самі, змінити що-небудь практично неможливо. Процес при бажанні можна розтягнути на роки », - розповідає Володимир Яковлєв.
«Проблема в тому, що після здачі будинку забудовник нерідко нав'язує мешканцям свою керуючу компанію, часто не надто порядну. Буває, що справа доходить до суду. В одному з таких процесів я брав участь в червні 2013 року. Тоді мешканці мікрорайону «Білі дачі» відсудили назад у керуючої компанії 280 тис. Руб. », - говорить Владислав Шибаєв.
Насправді, судовий розгляд в нинішній ситуації залишається чи не єдиним реальним способом впливу на недобросовісних «кербудів». Сьогодні це визнають навіть самі керуючі компанії. На початку цього місяця директор Некомерційного партнерства керуючих багатоквартирними будинками Іркутської області «Співдружність ЖКГ» Михайло Дамешека повідомив «МК», що, на його думку, звернення до суду - найпростіший і швидкий спосіб вирішення спорів з керуючими компаніями. Так що незадоволеним мешканцям - пряма дорога до суду. Фахівці, до слова, відзначають, що подібні справи, як правило, вирішуються на користь позивача. Тільки займає це чимало часу. Але добиватися справедливості іншими способами можна, мабуть, взагалі до нескінченності.
Правда, в майбутньому, можливо, змінити керуючу організацію стане трохи простіше. Держдума вже прийняла в першому читанні законопроект, який повинен зобов'язати керуючі компанії надавати мешканцям всі необхідні папери на будинок та технічну документацію та встановити покарання за недотримання цієї постанови. Справа в тому, що без відповідних документів мешканці не можуть обрати нову керуючу компанію для свого будинку. І хоча за законом керуючі структури і раніше були зобов'язані передавати мешканцям всі необхідні папери за 30 днів до закінчення терміну договору управління багатоквартирним будинком, на ділі ніяких особливих санкцій для організацій, які відмовлялися це робити, законодавство не передбачало. Саме цей недогляд і повинен виправити новий закон.
Втім, фахівці також радять по можливості не допускати таких глобальних конфліктів. По-перше, чутки завжди йде попереду, тому, купуючи квартиру, потрібно обов'язково поцікавитися репутацією компанії, що управляє будинку. Цим можна заощадити собі масу сил і грошей в майбутньому.
Крім того, Софія Лебедєва радить при підписанні проекту договору з керуючою організацією уважно читати його умови: «Завжди краще оскаржити ту чи іншу статтю витрат до прийняття всіх умов, ніж після боротися з деякими положеннями документа. Або взяти активну участь і протестувати на зборах власників при самостійному визначенні тарифів. Також варто заздалегідь співвідносити свої можливості з бажаннями. Іншими словами, варто розуміти, що чим вищий клас житла, тим більше витрати на його утримання ».
Московських покупців квартплата цікавить мало?
Щодо того, наскільки розмір майбутніх витрат на утримання житла важливий для сьогоднішнього покупця нерухомості в Московському регіоні, думки експертів різняться.
«Важливим фактором при виборі квартири для клієнтів є розмір щомісячних оплат. Потенційні покупці хочуть знати приблизні витрати на обслуговування житла ще до моменту вибору об'єкта. Хоча не можна сказати, що на сьогоднішній день це питання грає вирішальне значення в прийнятті рішення про покупку, то, що клієнти все частіше цікавляться ним при порівнянні різних об'єктів - безсумнівно », - розповідає про свій досвід Олена Кудрявцева.
Володимир Яковлєв каже, що в його практиці «приблизно в 70% випадків покупці цікавляться розміром житлово-комунальних послуг. І якщо вони імовірно будуть вищими за середні більше ніж в два рази, це негативно впливає на прийняття рішення про придбання ».
Однак багато експертів відзначають, що поки покупці як і раніше в першу чергу дивляться на цінник і не надають істотного значення сумі майбутньої квартплати.
«З мого досвіду, вартість обслуговування нерухомості, будь це квартира економ-класу або дороге елітне житло, цікавить покупців в останню чергу. Критерієм вибору є, в першу чергу, район і бюджет на придбання житла. Якщо об'єкт подобається і відповідає всім побажанням клієнта, то питання про комунальні платежі та обслуговуванні не є каменем спотикання або причиною для відмови від покупки. У всякому разі, у мене таких відмов не було », - каже експерт агентства« Міель-офіс на Ленінському » Наталя Тамарина .
«Я б сказав, що в моїй практиці прийнятна ціна за квадратний метр зазвичай визначає вибір клієнта. Хоча я завжди намагаюся звертати увагу покупців на можливі нюанси і неприємності, які можуть виникнути, якщо ігнорувати питання про зміст житла, наводити приклади. Але все, як правило, сподіваються на краще. Розуміння часто приходить пізніше, коли виникають проблеми. З іншого боку, процедура продажу і покупки житла забирає у людей багато часу і нервів, сил на те, щоб розбиратися ще й з майбутньою квартплатою просто не залишається », - пояснює Владислав Шибаєв.
Софія Лебедєва додає, що «вартість обслуговування і експлуатації комунального майна переважно цікавить жителів заміських проектів, де площі об'єктів значно перевищують 100 кв. м. Вибираючи таку нерухомість, люди дійсно можуть відмовитися від варіанту на користь більш дешевих в експлуатації проектів ».
«За всі роки моєї роботи з нерухомістю я тільки два рази чула, щоб на перегляді покупець цікавився у продавця розміром квартплати. А жаль. Ставити запитання щодо вартості послуг на об'єкті можна і потрібно! », - вважає Ірина Щербініна.
З цим важко не погодитися, адже попереджений - значить, озброєний. Зрозуміло, від усього застрахуватися не вийде. Але чим більше цікавості до питання про вартість і порядок надання житлово-комунальних послуг ви проявите під час покупки, тим спокійніше і комфортніше буде ваше життя після новосілля.
На що важливо звернути увагу, щоб передбачити ці ризики під час придбання квартири, і не розоритися на оплатах після її покупки?Скільки можна переплатити і що визначає суму за обслуговування житла?
Якщо ви купуєте квартиру, якої ще немає, - як оцінити квартплату в новобудовах?
Московських покупців квартплата цікавить мало?