Мал. Вадима СПІРЕНКОВА
Як будівельна галузь переживає кризу і що чекає її в найближчі роки.
Ситуація в будівництві останнім часом досить складна. З одного боку, негативний вплив на галузь надають спад в економіці і зниження споживчого попиту. З іншого боку, посилення державного регулювання, заходи щодо підвищення прозорості будівельного бізнесу створюють некомфортні умови для цілого ряду гравців. Починаючи з 2011-2012 років, в будівництві йде поступовий злам раніше сформованих трендів. Обсяги введення житла в останні роки швидко росли, ціни на ринку нерухомості стабілізувалися, підвищилася доступність житла, ринок житлового будівництва став розвиватися планомірніше. Знизилася адміністративний тиск на галузь, скоротився час будівництва об'єктів, з ринку пішли найбільш недобросовісні забудовники.
Накопичений досвід реалізації великих інфраструктурних проектів дозволив здешевити їх. Подібні тренди відзначаються і в житловому будівництві, де підвищення прозорості процедур та збільшення обсягів забудови дозволили знизити собівартість робіт. Ще одна важлива структурна зміна - збільшення частки регіонів у формуванні будівельного ринку.
У 2015 році ситуація на ринках погіршилася, однак індикаторів ділової активності не показують якихось критичних змін, особливо в порівнянні з кризою 2009 року. У той же час значна частина будівельного спільноти, особливо в столичних регіонах, демонструє песимістичні настрої, створюючи негативний фон в засобах масової інформації. Однак найчастіше причинами подібних проявів є лобістські інтереси, в тому числі спрямовані на збереження існуючих схем роботи і отримання держпідтримки. При цьому частина бізнес-спільноти (особливо в регіонах) в цілому досить спокійно ставиться до змін системи регулювання галузі. Для багатьох компаній, готових вибудовувати роботу ефективно, прозоро і на тривалу перспективу, це означає можливість посилення їх позицій за рахунок зниження конкуренції з боку недобросовісних забудовників. Проте ситуація, що склалася невизначеності створює підвищені ризики для всіх гравців ринку.
Попит падає, ризики зростають
На сьогоднішній день ми можемо відзначити ряд важливих тенденцій, що характеризують стан і розвиток будівельного ринку.
Загальний рівень розвитку економіки справляє визначальний вплив на динаміку розвитку будівництва, кореляція між динамікою ВВП і динамікою розвитку будівництва дуже висока.
На частку будівництва припадає в середньому близько 5-6% ВВП. До 2012 року частка будівництва в ВВП досягла максимального значення (6,5%), потім дещо знизилася.
Частка будівництва в загальній чисельності зайнятого населення становить близько 7,5%. Але при цьому чисельність працівників організацій будівництва за останні роки скоротилася. Поки природа цих змін не до кінця зрозуміла. За нашими оцінками, мова може йти як про структурні зміни в галузі, пов'язаних з підвищенням продуктивності праці та вибуттям низькокваліфікованої робочої сили, так і догляді частини зайнятих в тіньовий сектор (особливо в малому бізнесі). У 2015 році як і раніше переважають негативні оцінки числа зайнятих в будівництві.
Будівництво поряд з автомобільним і туристичним бізнесом розглядається банками як високоризикова галузь з точки зору кредитування. За оцінкою глави Центробанку Ельвіри Набіулліної, рівень прострочення в будівельній галузі вже досяг 19%. На думку глави ЦБ, «це означає, що найскладніше кредитування буде відновлюватися в тих галузях, в яких в попередні роки була накопичена максимальна боргове навантаження. Це вимагає особливої уваги до проблеми поганих боргів.
Обсяги кредитування будівельної галузі в 2015 році скоротилися, ставки кредитування встановилися практично на загороджувальні рівні - 17-18%, в кращому випадку - 15%.
На відміну від кризи 2008-2009 років обсяги прямої державної підтримки будівельної галузі зменшилися. Перш за все здійснюється підтримка кінцевих споживачів, в тому числі за рахунок пільгового іпотечного кредитування.
За останні роки якість функціонування будівельної галузі помітно підвищився, що проявляється, зокрема, в скороченні числа недобудов і законсервованих об'єктів. Якщо в 2005 році на частку призупинених або законсервованих об'єктів доводилося вище 19% загальної площі квартир в житлових будинках, що знаходяться в незавершеному будівництві, то до 2014 року ця цифра встановилася на рівні нижче 6%.
У 2014-2015 роках обсяги будівельних робіт скорочувалися, причому в 2015 році негативні тренди посилилися. Пік негативних явищ припав на липень-серпень, у вересні з'явилися ознаки уповільнення негативної динаміки.
Виходячи із загальних показників розвитку будівництва та будіндустрії, можна припускати, що найсильніше негативні зміни торкнулися сегмент транспортного та інфраструктурного будівництва.
Частка нежитлового сектора в капітальному будівництві становить в середньому 23-25% від загального введення площ. На ринку нежитлової нерухомості ситуація в 2012-2014 роках була сприятливою, загальна площа введених нежитлових будівель за цей період зросла на 20%. У 2014 році швидше за все ріс введення площ в комерційному та промисловому сегменті. За підсумками січня-вересня 2015 року з більшості сегментів ринку нежитлової нерухомості також зафіксовано збільшення введення площ.
За уточненими даними Росстату, обсяги введення житла в 2014 році зросли на 19%, перевищивши 84 млн кв. метрів, що стало рекордним показником навіть у порівнянні з радянським періодом. У 2015 році тривав інерційне зростання обсягів введення житла. Однак протягом усього року спостерігалося погіршення динаміки - спочатку темпи зростання сповільнилися, з червня стало фіксуватися відставання від минулорічних показників на 6-8%. Всього за підсумками січня-листопада 2015 року обсяги введення житла по країні виросли на 3,4% по відношенню до відповідного періоду 2014 року.
На частку індивідуальної забудови стабільно припадає близько 43-44% введення житла. Слід зазначити, що в пік минулої кризи, в 2009 році, цей показник різко виріс - до 48%, що пояснювалося дією «дачної амністії», коли вводилися в лад побудовані в попередні роки малоповерхові житлові будинки. На думку деяких експертів, рекордні результати введення житла в 2014 році пов'язані з повторенням подібної ситуації, однак ця теза не підтверджується реальними даними, в 2014-му частка приватної забудови збереглася на рівні 43%. У 2015 році динаміка введення житла населенням і будівельними компаніями також була односпрямованої.
Попит на недорогі квартири зберігається, в зв'язку з чим збільшується частка будівництва житла економ-класу. Якщо в 2002-2007 роках будувалися переважно квартири площею близько 85 кв. метрів, то до 2014 року середній розмір збудованих квартир зменшився до 75 кв. метрів.
За останні роки доступність житла помітно підвищилася. Якщо в 2005 році середньорічний коефіцієнт доступності житла (відношення середньої ціни стандартної квартири до середньорічного доходу сім'ї) перевищував 5, то до 2014 року він склав менше 3.
Збільшення обсягів житлового будівництва призвело до зростання пропозиції на ринку житла, що, в свою чергу, стало причиною стабілізації цін. Ціни на житло практично не ростуть, незважаючи на інфляцію. Це говорить про те, що виріс на перегрітому ринку житлової нерухомості «бульбашка» поступово почав здуватися.
На первинному ринку житла низькі темпи зростання цін на тлі підвищення собівартості будівництва забезпечуються за рахунок зменшення маржі будівельних компаній.
В останнє десятиліття темпи приросту введення житла відставали від темпів приросту доходів населення в середньому на 3%. За останні 2-3 роки динаміка житлового будівництва почала обганяти динаміку доходів населення. За нашими оцінками, це відбулося за рахунок виведення на ринок раніше накопичених коштів населення, а також розширення можливостей залучення для покупки житла кредитних ресурсів.
Можливості іпотечного кредитування за останні роки розширилися, обсяг виданих іпотечних житлових кредитів в 2014 році досяг рекордних значень (понад 1 млн кредитів за рік). Середня ставка за іпотечними кредитами в 2011-2014 роках зберігалася на рівні 12-12,5%. У 2015 році ринок іпотечного кредитування просів, в I півріччі 2015 року обсяг виданих іпотечних кредитів в грошовому вираженні скоротився на 42%, кількість виданих кредитів зменшилася на 37%, середня ставка кредитування зросла до 14%.
За даними експертів, змінився соціальний портрет позичальника: середній вік одержувача іпотечного кредиту знизився до 30-37 років (раніше коливався в межах 40-45 років), драйвером іпотечного ринку стало народження другої дитини - кожна четверта угода відбувається за участю материнського капіталу (до кризи - кожна десята), менше кредитів стали брати в невеликих містах, змінилися вимоги до кредиту і до його сумі.
З березня 2015 року діє програма пільгового іпотечного кредитування, вона розрахована на рік, обсяг видачі іпотечних кредитів за пільговою ставкою для придбання житла на первинному ринку складе 700 млрд рублів. Беруть участь в держпрограмі банки видають іпотеку за ставкою не вище 12% річних, що випадають доходи - різницю між ключовою ставкою ЦБ, збільшеною на 3,5 процентного пункту, і ставкою по кредиту - банкам компенсують з держкоштів. Помітний вплив на ринок цей захід почала надавати тільки до середини року, коли ситуація в економіці почала виправлятися. Всього за січень-вересень було видано понад 460 тисяч іпотечних кредитів на суму понад 760 млрд рублів, з них близько 40% кредитів було видано в III кварталі. Середня ставка за іпотечними кредитами, виданими в рублях, в січні-вересні 2015 року склала 13,7%, при цьому не можна сказати, що ставки по іпотеці виросли дуже сильно - в попередні роки середня ставка були нижче за все на 1-1,5 відсоткового пункту.
На тлі скорочення іпотечного кредитування кількість договорів участі в пайовому будівництві в I півріччі 2015 року збільшилась на 18%, кількість подібних договорів із залученням кредитних коштів і коштів цільової позики зросла ще істотніше - на 22%. При цьому кількість іпотечних угод помітно перевищує число договорів участі в пайовому будівництві. За даними Росреестра, в I півріччі 2015 року було укладено 533 тисячі іпотечних угод і 266 тисяч договорів участі фізичних осіб в пайовому будівництві.
Ухвалення Постанови «Про вичерпному переліку процедур в сфері житлового будівництва» дозволило скоротити кількість процедур і термінів їх проходження при будівництві житла, а також уніфікувати перелік процедур по всій країні.
Інші державні програми, такі як будівництво орендного житла і надання підтримки забудовникам в забезпеченні інженерною інфраструктурою земельних ділянок для будівництва житла економ-класу, поки не зробили помітного впливу на ринок житлового будівництва.
Прогноз - позитивний
Ми вважаємо, що 2016 рік стане для галузі переломним. З одного боку, посилиться державне регулювання будівельного ринку, з ринку продовжать йти неефективні гравці, а також компанії, які не готові і не вміють працювати з «прозорим» схемами. З іншого боку, очікуються деяке поліпшення якості взаємодії будівельних організацій з банківським співтовариством, відновлення кредитування, підвищення ефективності роботи будівельної галузі. Суттєвого покращення ситуації з попитом на житло в 2016 році не відбудеться, оскільки зростання реальних доходів населення не прогнозується. Як ми вже відзначали, в останні два-три роки темпи зростання житлового будівництва почали обганяти динаміку доходів, цей тренд збережеться протягом найближчих кількох років. Незважаючи на досить складну поточну ситуацію, наші прогнози на 2016-2018 роки в цілому позитивні. Детальніше про це - в нашій наступній статті.
Основні показники будівельної діяльності в Росії в 2013-2015 рр.
Джерело: «Амікрон-консалтинг» за даними Росстату
Частка будівництва у ВВП Росії в 2003-2014 рр.
Джерело: «Амікрон-консалтинг» за даними Росстату
Динаміка житлового будівництва в Росії в 1991-2015 рр.
Джерело: «Амікрон-консалтинг» за даними Росстату
Продовження читайте в № 2