Пропозиція і попит
Вторинний ринок житла в Москві досяг точки стабільності - число угод другий рік тримається приблизно на одному і тому ж рівні, обумовленому швидше соціальними, ніж економічними причинами. Виходять на ринок тільки ті, кому дійсно дуже потрібно: умовно кажучи, теща лисину проїла і сил жити разом з нею вже немає. Всі інші рішення квартирного питання відкладають - немає грошей і невідомо, коли з'являться.
Речення
Зниження обсягу пропозиції на вторинному ринку житла Москви стало одним з головних трендів 2017 р За даними компанії «Інком-Нерухомість», за підсумками минулого року (грудень 2017 до грудня 2016 г.) число виставлених на продаж квартир в старих кордонах міста скоротилося на 18%, «МІЕЛЬ-Мережа офісів нерухомості» - 14,6%, «Абетки Житла» - на 6,6% (за сумарною площею - на 3%).
Обсяг пропозиції послідовно скорочувався весь рік, і якщо навіть в якісь місяці спостерігався приріст цього показника, то він був незначним: максимальне збільшення числа виставлених на продаж лотів за місяць мало місце у вересні - на 3,6% по відношенню до серпня, розповідає Сергій Шлома, директор департаменту вторинного ринку «Інкому».
Середній обсяг пропозиції на вторинному ринку «старої» Москви в 2017 р, згідно з підрахунками «Абетки», склав приблизно 39 400 квартир проти 42 600 в 2016 р
«В умовах розбіжності очікувань покупців і бажаної продавцями вартості багато власників вирішили зняти квартири з продажу», - пояснює ситуацію Володимир Кашірцев, гендиректор компанії «Азбука Житла».
Сергій Шлома називає таких власників «розчарованими продавцями»: «Я маю на увазі людей, які ніяк не можуть - часом протягом року-двох - реалізувати свою нерухомість через те, що виставляють її на ринок за завищеною, докризової вартості. При цьому вони всіма фібрами душі відмовляються приймати нову ринкову кон'юнктуру і абсолютно не готові опускати ціну. Мені здається, що допомогти їм може хіба що досвідчений психотерапевт. Таких людей дуже багато - близько 70% продавців, - і через них з'являються «сміттєві» бази даних з величезним числом об'єктів за завищеними цінами ».
Покупцям, розпещеним значним перевищенням пропозиції над попитом, переоцінені квартири, природно, не цікаві і вони часто роблять вибір на користь більш якісного житла на первинному ринку, яке можна купити приблизно за ті ж гроші, що і «вторинку», а то й дешевше. А власники, так і не зумівши реалізувати свою житлоплощу, залишають ринок нерухомості в надії на краще майбутнє.
Нова Москва в цілому повторювала «старомосковские» тенденції. В кінці грудня на приєднаних територіях було виставлено на продаж 1 600 вторинних квартир загальною площею 96 000 кв. м. Таким чином, у порівнянні з груднем 2016 р число квартир знизилася на 5,7%, а їх сумарна площа - на 8,1%, повідомили в «Абетці Житла».
У Підмосков'ї пропозицію «вторинки» за підсумками 2017 р теж упало, то незначно, на 2,5%, за даними Корпорації ріелторів «Мегаполіс-Сервіс». Найбільше квартир в області продавалося в березні і квітні. Саме тоді спостерігалося максимальне затоварення ринку, відзначає президент КР Сергій Власенко. Найбільш мізерним вибір у покупців був у вересні, серпні та грудні минулого року.
Зменшення обсягу пропозиції до кінця року Власенко пояснює надією продавців на підвищення цін - у зв'язку з помітною активізацією покупців в листопаді, триваючим зниженням іпотечних ставок і новинами про майбутню заборону пайового будівництва. В результаті частина власників тимчасово пішла з ринку, розраховуючи продати своє житло дорожче в найближчому майбутньому. Втім, це їм навряд чи вдасться: про розворот ринку поки говорити не доводиться, впевнений президент КР «Мегаполіс-Сервіс».
«В цілому ж ситуація з обсягом пропозиції в минулому році була порівнянна з показниками 2016 р середньому, різниця між обсягами пропозиції за рік склала 1,6% на користь 2016 г.», - резюмує Сергій Власенко.
попит
грудень
У грудні управління Росреестра по Москві зареєструвало рекордні для 2017 р 15 912 переходів прав на нерухомість - на 32,1% більше, ніж в листопаді. Але навіть на рівень 2016- го попит все одно не вийшов: в річному вираженні число нових прав на вторинну нерухомість скоротилося на 6,3%.
Причин «сплеску» попиту на житло в кінці року традиційно дві. По-перше, столичний Росреестр завжди намагається оформити максимальне число угод перед довгими січневими канікулами. Наприклад, в грудні 2016 року кількість реєстраційних дій зросла відразу на 69%. По-друге, люди зазвичай прагнуть завершити всі справи, в тому числі квартирні, до кінця року.
Додатковим фактором могли стати дії ЦБ, вважає Сергій Шлома: «Одна з можливих причин успішності грудня - побоювання споживачів, пов'язані з ситуацією в банківській сфері, де зараз навіть лідери галузі часом оголошують про санацію. Людям психологічно зручніше вийти на угоду до настання Нового року, щоб в новорічні канікули або навіть протягом усього січня (поки всі учасники ринку нерухомості, образно кажучи, не розгойдаються) не турбуватися за свої кошти, що зберігаються в банках ».
Але так як нових справ напередодні Нового року громадяни починати не люблять, за кількістю авансів грудня в більшості опитаних IRN.RU агентств виявився гіршим листопада. Наприклад, «Інком» в грудні 2017 році отримав стільки ж авансів, що і роком раніше, але на 10% менше, ніж в листопаді. «Це, за нашими спостереженнями, традиційне для грудня відставання», - зазначає Шлома. У Est-a-Tet рівень попиту в грудні також «був помітно менше в порівнянні з жовтнем-листопадом», говорить Юлія Димова, директор офісу продажів вторинної нерухомості в компанії. Крім усього іншого, позначилася висока база осінніх місяців, пов'язана зі зниженням іпотечних ставок, пояснює вона.
Успішним як в річному, так і в місячному розрізі грудень був для «Абетки Житла». Число угод до компанії збільшилася на 54% щодо листопада і більш ніж в сім разів у порівнянні з 2016 р За словами Володимира Кашірцева, саме в грудні попит був найнижчим в 2016 р
Однак потенційний попит - число звернень в компанію від потенційних покупців - в порівнянні з листопадом знизився і в «Абетці» - на 13,2%. У річному вираженні показник збільшився на 77%.
Що стосується Московської області, то там в кінці року не спостерігалося навіть «технічного» ажіотажу: кількість переходів прав в грудні впала на 3,1% щодо листопада і на 19,6% в порівнянні з 2016 р Всього в грудні 2017 р місцевий Росреестр зареєстрував 49 392 нових права на житло.
Аналогічні тенденції відзначають і ріелтори. За даними Корпорації ріелторів «Мегаполіс-Сервіс», рівень попиту на ринку вторинного житла в Підмосков'ї в грудні знизився по відношенню до листопада на 3% по операціях і на 10,8% за кількістю внесених авансів. У річному вираженні показники просіли на 4,9% і 14,9% відповідно. «Активність покупців була трохи знівельована поведінкою продавців, частина яких зняла об'єкти з продажу, сподіваючись на підвищення цін, - пояснює Сергій Власенко, президент Корпорації ріелторів« Мегаполіс-Сервіс ». - При цьому ті продавці, які потребували грошей найбільш гостро, успішно провели операції ».
2017 рік
Рівень попиту на вторинному ринку житла Москви в цілому за 2017 р залишився приблизно таким же, як в 2016-му. З 2016 року Росреестр зареєстрував 126 045 переходів прав, в 2017-м - 123 894, тобто лише на 1,7% менше. У Підмосков'ї, де попит традиційно гірше, ніж в столиці, зниження більш виражене - на 5,7% до 567 712 переходів прав.
Примітно, що ринок перестав бути сезонним: якщо не брати до уваги рідкісних сплесків типу грудневого (який компенсує січневий провал - 4 812 переходів прав), кількість реєстрованих Росреестра прав на «вторинку» стабільно тримається на позначці приблизно 10 000 в місяць в Москві і 45 000 - 50 000 в Підмосков'ї. Для порівняння: в 2014 р, останньому перед кризою, Росреестр реєстрував в середньому 13 500 переходів прав на столичну нерухомість, причому число угод коливалося від 8 447 до 20 027.
Справа в тому, що до кризи значна частина попиту на вторинне житло доводилося на інвесторів. Вони ж були відповідальні і за піки купівельної активності, так як вважали за краще масово виходити на угоди навесні і восени, після зимового затишшя і, відповідно, літніх канікул. Однак в 2015 р, коли житло в Москві подешевшало в рублях чи не вперше за весь час існування вітчизняного ринку нерухомості, інвестори цей ринок покинули - адже квадратні метри перестали вважатися не тільки джерелом прибутку, а й надійним способом збереження капіталу. А разом з інвесторами зникла і сезонність. (Детальніше про ситуацію на ринку в 2015 р .: «Огляд ринку нерухомості за підсумками 2015 року»; «Квартири в Москві і Підмосков'ї в 2015 році: розвінчання міфів».)
Тепер «вторинки» цікавляться тільки ті, кому квартира потрібна для власного проживання, причому потрібна дуже. «Покупці зараз погоджуються на покупку нерухомості в основному лише в тих випадках, коли рішення квартирного питання вже неможливо відкладати на завтра - умовно кажучи, теща лисину проїла, сил жити разом з нею вже немає, і потрібно якомога швидше переїхати в нову квартиру. Ті ж споживачі, яких ця проблема хвилює не так сильно, вважають за краще відкладати укладання угод з нерухомістю. Одна з головних причин цього - низький рівень платоспроможності населення і невпевненість людей у завтрашньому дні », - пояснює Сергій Шлома.
Мабуть, 10 000 переходів прав на житло в Москві і 45 000 - 50 000 в Підмосков'ї - це «соціальний мінімум» купівельної активності на вторинному ринку, обумовлений не схильною до різких змін демографічною статистикою - числом шлюбів, розлучень, народжень дітей і тому подібними причинами, що спонукають людей здійснювати операції з вторинною нерухомістю.
Ще одна причина зниження попиту на вторинне житло - конкуренція з боку первинного ринку, пропозиція на якому величезна і продовжує зростати (див. «Новобудови Москви в 2017 році: обсяг нового будівництва збільшився на 19,4%»). За даними ріелторів, з кожним роком все більше покупців переорієнтуються на ринок новобудов, де ціни більш адекватно, а якість вища. Якщо в 2016 р в «Инкоме» таких покупців було 15% від загального обсягу попиту, то за підсумками 2017 року вже 25% клієнтів віддали перевагу новобудову вторинної квартирі.
В цілому, за оцінкою Сергія Шломо, для повернення на нормальний, докризовий, рівень функціонування вторинного ринку житла Москви не вистачає 25-30% угод щомісяця.
www.irn.ru