Продаж нерухомості в розстрочку. Вимоги до договору

1. Як придбати нерухомості
2. Кому підходить розстрочка
3. вигода розстрочки
4. момент оплати
5. Укладення договору з розстрочкою
6. Проблеми при погашенні розстрочки
7. висновок

Внесення оплати за договором купівлі-продажу зовсім не обов'язково відбувається в момент підписання з продавцем відповідних документів. При достатній мірі зацікавленості продавця в реалізації нерухомості він може піти на певні поступки і відкласти момент остаточного розрахунку. У даній статті фахівцями порталу RealtyPress.ru будуть розглянуті окремі моменти, на які варто звернути увагу під час придбання квартири в розстрочку.

Як придбати нерухомості

Існує кілька способів оплати придбаної нерухомості, кожен з них визначає вигідність (або можливість) угоди для покупця, а також дотримання інтересів продавця.

Найбільш простим і зрозумілим з них є пряма покупка з негайним розрахунком, коли переоформлення власності на квартиру здійснюється одночасно з проведенням оплати.

Другий спосіб є кілька менш простим, зате найбільш поширеним - придбання житла із залученням іпотечного кредиту. Від покупця не потрібно наявності на руках всієї необхідної суми - необхідні кошти в рахунок оплати за договором вносить банк. Потім покупець поступово розраховується з банком, винагородою якого є процентні виплати по кредиту.

Третій спосіб оплати квартири - розстрочка, по суті, являє собою комбінацію з перших двох способів. Як і в другому випадку, від покупця не потрібна тут же викласти необхідну суму, проте термін остаточного розрахунку не є настільки віддаленим. Найчастіше мова йде про декілька місяців, після закінчення яких всі кошти повинні бути виплачені продавцю.

Відмінність розстрочки від іпотечного кредиту також полягає в невеликому терміні і повній відсутності відсотків (або процентні ставки не перевищують 1% - 3%). Дещо рідше розстрочка передбачає більш тривалий термін, проте в цьому випадку відстрочка платежу пов'язана з необхідністю виплачувати відсотки за кожний місяць відстрочки.

Ще однією відмінністю розстрочки від іпотеки можна вважати більш високі вимоги першого внеску, як правило, мова йде про первинну виплати в розмірі від 30% -50% всієї суми.

Кому підходить розстрочка

Розстрочка відмінно підходить тим, хто може розраховувати на стабільне надходження досить солідних грошових коштів. Саме тому придбання квартир в розстрочку займає меншу популярність, ніж іпотечне кредитування, при якому покупець цілком може віддавати деяку частину своєї зарплати у вигляді щомісячних платежів по кредиту. У тому випадку, якщо у пересічного громадянина є на руках необхідна для покупки сума - він вважає за краще пряму покупку, якщо ж коштів недостатньо - оформляється іпотека.

У ряді випадку розстрочка буває дійсно вигідною, наприклад, в тому випадку, якщо потенційному покупцеві надійшло дійсно вигідну пропозицію, яке не хотілося б упустити. Однак на даний момент наявних у нього грошей явно недостатньо, оформлення кредиту займає досить багато часу, та й зовсім невигідно, але, з іншого боку, очікується швидке надходження коштів, яких гарантовано вистачить на оплату за договором купівлі-продажу квартири. Тоді договір оплати в розстрочку в максимальному ступені відповідає інтересам покупця і продавця нерухомості.

Можна навести й інший приклад - покупець бажає поліпшити житлові умови і має на руках певну суму, якої, втім, недостатньо для придбання більш просторої квартири. При знаходженні відповідного варіанту укладається договір придбання нерухомості в розстрочку, покупець вносить суму, яка у нього є на даний момент, в якості першого внеску, а потім, не поспішаючи, продає квартиру і покриває заборгованість.

вигода розстрочки

Головна вигода розстрочки полягає в тому, що відсутня необхідність вдаватися до послуг банків, оформляючи споживчий або ж іпотечний кредит. Будь-які кредитні відносини ведуть до вельми істотним додатковим витратам, для оформлення кредиту часто потрібно купувати страхові поліси, які покривали б цілий ряд ризиків - страхування життя, здоров'я. Крім того, процес оформлення займає час, а продавець, якщо угода дійсно цікава, навряд чи буде чекати, поки покупець, який продовжує перебувати в статусі потенційного (оскільки заставу ще не було отримано), вирішить свої питання.

У разі необхідності придбати більш просторе житло, не потрібно терміново продавати квартиру (що пов'язане зі зниженням ціни), не потрібно наймати житло для тимчасового проживання, а також немає необхідності брати кредит в банку, що спричинило б за собою додаткові і абсолютно непотрібні витрати.

Очевидна вигода від розстрочки активно використовується комерційними компаніями-інвесторами, які купують квартири на етапі будівництва будинку. У цьому випадку немає необхідності заморожувати на час зведення будівлі відразу всю суму, виплачуючи її обумовленими частинами. Відразу ж після закінчення будівництва, коли ціна квартири значно зростає, здійснюється швидка реалізація житла з вивільненням вкладених коштів. Таким чином, компанія за кілька місяців отримує досить відчутний прибуток, при цьому приблизно чверть коштів оплачується незадовго до продажу.

момент оплати

В розстрочку може продаватися нерухомість на вторинному ринку, а також - квартири в споруджуваному будинку. Одним з важливих моментів є процес передачі продавцю грошових коштів в обмін на переоформлення нерухомості. Тут можуть використовуватися ті ж прийоми, які застосовуються в разі іпотечного кредитування (в разі реалізації житла забудовником) або поширений спосіб, який використовується при продажу квартир на вторинному ринку.

Цей спосіб полягає в приміщенні грошових коштів на банківському сейфі, при цьому гроші будуть недоступними для покупця і продавця до моменту виконання ними всіх умов договору. Після чого банк надає продавцеві доступ до осередку, в іншому випадку, якщо з яких-небудь причин угода не відбулася - грошові кошти повертаються покупцеві.

Укладення договору з розстрочкою

При оформленні договору з розстрочкою у забудовника, покупцеві необхідно ретельно перевіряти всі пункти цього договору. Необхідно врахувати, що єдиним, захищеним з боку законодавства, способом покупки квартир в новобудові є підписання договору пайової участи ДДУ. У цьому договорі може бути включено і положення про розстрочення.

Забудовником може пропонуватися також попередній договір купівлі-продажу (ПДКп), однак такий формат документа не є рівноцінним ДДУ, це, скоріше, договір про наміри, який, по суті, сторони нічим не зобов'язує. Якщо ж забудовник намагається прийняти від потенційного покупця оплату в рамках цього договору, то слід знати, що ризики бути обдуреним вкрай великі. Виконавець робіт (по ПДКп) не зобов'язаний здавати об'єкт в установлений термін, і взагалі, список зобов'язань забудовника, до виконання яких його можна було б примусити, звернувшись до суду, зведений до мінімуму.

Покупцеві необхідно ретельно вивчити договір, в пункті про розстрочення повинен бути присутнім графік виплат - необхідно точно розуміти, в які терміни і які суми повинні бути виплачені. Оскільки при недотриманні покупцем термінів виплат, забудовник набуває право застосовувати санкції, зазначені в тому ж договорі. До речі, пункт про відповідні санкції також повинен бути вивчений досконально.

Якщо передбачається продаж квартири в розстрочку на вторинному ринку, покупець до проведення оплати повинен бути впевнений, що пропонована квартира не має ніяких перешкод до продажу. Тобто - відсутня арешт, заставне обтяження, відсутні права третіх осіб на цю квартиру, нерухомість не є спільним майном подружжя (в іншому випадку відчуження можливо при нотаріально завіреному документі, що підтверджує згоду дружини / чоловіка). Крім того, необхідно уточнити - не проводилася чи в квартирі перепланування, і якщо проводилася, то чи була вона узаконена відповідним чином.

Проблеми при погашенні розстрочки

У разі придбання житла в розстрочку у забудовника покупцеві необхідно передбачити всі варіанти, і з'ясувати - що буде відбуватися в тому випадку, якщо платежі по розстрочці більш вноситися не зможуть. Є кілька способів закінчити відносини з забудовником - це може бути угода про розірвання ДДУ, в цьому випадку необхідно передбачити можливість хоча б часткового повернення коштів або ж закінчення відносин може мати вигляд передачі прав на виконання зобов'язань третьої особи (простіше кажучи, перепродаж).

Є також альтернативний варіант - перехід на іпотеку, в цьому випадку банки лояльно ставляться до потреб потенційного клієнта, оскільки бачать, що до отримання квартири у власність залишилося не так багато часу, а платоспроможність покупця вже підтверджена попередніми внесками.

Якщо у покупця при оплаті розстрочки можуть виникнути проблеми з виплатами , То у продавця також можуть виникнути труднощі з виконанням зобов'язань. Подібні проблеми можуть мати вигляд банкрутства забудовника, перевищення обумовленого терміну здачі будинку (що, до речі, трапляється досить часто), будівництво може бути заморожено або значно відстати від графіка.

Закон в цьому випадку говорить, що покупець може почекати закінчення будівництва, а потім вимагати виплату неустойки (в розмірі, зазначеному в договорі і певному законодавчому рівні) або ж вимагати розірвання договору. У цьому випадку він отримає назад ту суму, яка була виплачена в рамках договору з забудовником, не більше. А ось виплати по розстрочці до розірвання договору покупець не має права в будь-якому випадку, інакше забудовник може на законних підставах вимагати неустойку.

висновок

Розглядаючи співвідношення переваг покупки нерухомості в розстрочку і «підводних каменів», які можуть виявитися перешкодою при здійсненні операції, експерти RealtyPress.ru вважають, що подібна угода є, безсумнівно, вигідною в цілому ряді випадків. На ринку нерухомості подібні угоди аж ніяк не є рідкістю, і, при бажанні, досить легко знайти професійного ріелтора, який мав би значний досвід їх проведення.

Однак необхідно зауважити, що, на відміну від іпотеки або прямого продажу покупець отримує оплату не відразу, що робить для нього продаж в розстрочку менш цікавою. Природно, він вдасться до такого варіанту тільки в тому випадку, коли продати об'єкт з різних причин буде важко. Тому, розглядаючи пропозиції з розстрочкою, потенційному покупцеві необхідно мати це на увазі і постаратися знайти відповідь на питання - чому в даному випадку можлива розстрочка? Цілком можливо, що існують обставини, що утрудняють продаж, і покупцеві варто їх виявити до укладення договору та внесення у ній коштів.