Що потрібно знати при покупці квартири на вторинному ринку

1. Коли вигідніше купувати
2. Як купувати на вторинному ринку
3. порядок оформлення
4. документи
5. Правила покупки
6. нюанси
7. Ризики. Як не дати себе обдурити
8. Питання-відповіді
9. Рекомендації на відео

купуючи квартиру , Слід мати на увазі ряд моментів: як правильно вибрати, як оформити документи? Інакше можна легко опинитися жертвою шахраїв, втративши гроші і можливість стати повноправним власником житла.

Коли вигідніше купувати

Ріелтори і юристи в цьому питанні дотримуються єдиної думки - купувати житло на «вторинці» найвигідніше навесні і восени. Саме в цей час ринок нерухомості помітно пожвавлюється, з'являються нові пропозиції, тому можна укласти вигідну для обох сторін угоду. А ось взимку, в розпал свят, або влітку, коли більшість проводить час у відпустках, настає деяке затишшя.

Як купувати на вторинному ринку

Покрокова інструкція здійснення цієї угоди полягає в наступному:

1. Пошук квартири. Щоб убезпечити себе від можливих ризиків в подальшому, можна звернутися в ріелторські агентства.
2. Огляд житлоплощі. На цьому етапі обов'язково потрібно звернути увагу на документи, а також на технічний стан не тільки квартири, але і всієї будівлі.
3. Перевірка продавця . При покупці вторинного житла завжди є ризик того, що продавець може виявитися не його власником.
4. Проведення переговорів. Сторони мають обговорити вартість об'єкта нерухомість, терміни та інші нюанси угоди.
5. висновок договору купівлі-продажу . Присутність нотаріуса при підписанні документа в більшості випадків є обов'язковим.
6. Реєстрація договору в Росреестра .

Це стандартні дії при покупці квартири, які зобов'язані здійснити сторони угоди.

порядок оформлення

Процедура оформлення угоди здійснюється на підставі договору купівлі-продажу. Його висновок і реєстрація - це завершальний етап, який підтверджує перехід права власності на майно .

Якщо нерухомість перебуває в частковій власності , То за новими правилами договір необхідно завіряти нотаріально.

Далі документ подається в Росреестр з іншими паперу. Сторони угоди можуть зробити це особисто або передати їх через багатофункціональний центр. Що стосується передачі грошей, то господар квартири і покупець зобов'язані домовитися про це заздалегідь. Гроші можуть бути переведені на розрахунковий рахунок, передані особисто в руки або через банківську комірку.

Додаткові витрати сторін при здійсненні угоди відрізняються. Якщо є необхідність в послугах нотаріуса, то їх оплачує покупець. Приблизна вартість - близько 1% від ціни житла. Держмито за реєстрацію договору зобов'язані оплачувати обидві сторони, розділивши суму між собою.

Також продавець повинен заплатити ПДФО в розмірі 13% від отриманої суми, якщо нерухомість належала йому менше 5 років.

документи

Договір купівлі-продажу повинен бути складений за правилами, встановленими цивільним законодавствам. Документ обов'язково включає істотні умови:

• адреса, за якою знаходиться нерухомість;
• характеристики майна (метраж, поверх і т. д.);
• вартість;
• відомості про власника;
• умови оплати.

До договору бажано докласти документ, який містить відомості про технічний стан квартири .

Для оформлення угоди сторони зобов'язані надати:

• особисті документи;
• документи, що підтверджують право власності продавця;
• довіреність (при необхідності);
• заяву (для реєстрації договору);
• довідку про оплату мита;
• додаткові папери.

До додаткових документів належить згоду на угоду співвласників або органів опіки. Покупець має право вимагати від власника житлоплощі:

До відома: якщо господар квартири відмовляється показувати ці папери, є ймовірність шахрайства з квартирою.

Правила покупки

Угоди з нерухомістю завжди потрібно здійснювати не поспішаючи, обмірковуючи кожен крок. Існує безліч способів обману покупців, які на перший погляд здаються абсолютно законними. Тому, купуючи квартиру на вторинному ринку, потрібно дотримуватися наступних правил:

1. виплата авансу . Продавець може вимагати невелику суму наперед і має на це всі підстави. Для покупця аванс є гарантією того, що угода «не зірве». Але юристи все ж радять укладати договір авансу, який дозволить покупцеві забрати свої гроші назад у разі непередбачених обставин. Документ також повинен містити інформацію про штрафні санкції за відмову від угоди.
2. Якщо сторони вирішили укладати угоду про аванс, також необхідно скласти окремий додаток про технічний стан квартири. До нього додаються фотографії та інші документальні докази.
3. Передаючи аванс продавцеві, покупець повинен отримати розписку . Саме вона підтверджує отримання продавцем грошей, а не договір авансування.
4. На наступному етапі покупець повинен почати процедуру підготовки документів. якщо квартира купується по іпотеці , То список необхідних паперів надасть банк.

Далі здійснюється оформлення угоди і передача всієї суми за квартиру.

нюанси

Переговори з продавцем повинні включати не тільки передачу грошей, але і рішення інших важливих питань:

1. Коли продавець і члени його сім'ї випишуться з продаваної квартири ?
2. Коли вони звільнять житлоплощу фізично (якщо продавець проживає в квартирі)?
3. Що в приміщенні продавець залишить покупцеві?
4. В який термін колишній власник вивезе речі?

Всі ці та інші важливі питання повинні вирішуватися сторонами угоди до укладання будь-б то не було офіційних паперів.

Довідка: особливо це стосується виписки мешканців, так як після здійснення купівлі-продажу ця процедура може затягнутися. І новому власнику доведеться виписувати сторонніх людей самостійно.

Угоди з нерухомістю нерідко зриваються через те, що власник квартири піднімає ціну. У покупця є кілька варіантів дій:

1. Відмовитися від покупки.
2. Настояти на старій ціні. Хорошим аргументом в цьому випадку є договір авансу. Його можна використовувати як доказ неправомірних дій продавця під час судового розгляду.
3. Дати згоду на підвищення ціни.

До відома: підвищенням ціни нерідко займаються недобросовісні ріелтори, в той час як господар житлоплощі про це навіть не підозрює. Тому юристи рекомендують обговорювати це питання тільки з продавцем.

Ризики. Як не дати себе обдурити

Така угода має деякі «підводні камені», про які покупець обов'язково повинен знати:

1. Продаж за дорученням . Здійснювати купівлю-продаж з довіреною власником необхідно лише після ретельної перевірки документів. Приклад з практики: Н. купив квартиру за дорученням, яку власник К. оформив на М. Але після оформлення документів з'ясувалося, що До психічно здоровий і не має права здійснювати такі операції. Договір був розірваний.
2. Участь в угоді юридичних осіб. Покупець повинен насторожитися, якщо продавцем нерухомості виступає організація.
3. Квартира була придбана продавцем на материнський капітал . Згідно із законом таке житло оформляється на всіх членів сім'ї, включаючи дітей. А при продажу частки дітей повинні бути оформлені на інший житлоплощі. Якщо продавець проігнорував це правило, угода може бути визнаний незаконним.
4. Власник житла - частково недієздатний громадянин. Найчастіше такий продавець страждає алкоголізмом, наркотичною залежністю або легкими психічними розладами. Укладати угоди він може, але стан його здоров'я може стати причиною позову про визнання продажу недійсним з боку родичів.
5. Власниками нерухомості є обоє з подружжя. Буде потрібно нотаріальна згода чоловіка або дружини на операцію.
6. кількість спадкоємців . Приклад з практики: квартира була заповідана в рівних частках брату і сестрі. Але брат незаконно продав майно, не повідомивши про це родичку. В результаті суд визнав угоду незаконною і зажадав повернути нерухомість. Покупець в цьому випадку залишився постраждалою стороною.
7. наявність обтяження . Квартира може бути закладена і т. Д.
8. незаконне перепланування . Її наслідки доведеться усувати новим власникам (платити штраф або робити ремонт).
9. Нерухомість знаходиться в часткової власності . У співвласників є переважне право на викуп частини продавця. Тому угода може здійснитися тільки після їх відмови. Порушення цього правила призведе до судового розгляду, причому суд буде на боці співвласників.
10. Будинок знаходиться в списку на розселення. Продавати в такому будинку квартири приватним особам заборонено законом.

Це основні моменти, на які зобов'язаний звернути увагу покупець перед тим, як купувати житло. Будь-який насторожує факт повинен змусити його провірити надані документи або продовжити пошуки квартири далі.

Питання-відповіді

Відповідь: Для початку необхідно встановити особу продавця. Для цього перевіряється його цивільний паспорт і документи на квартиру. Дані паспорта можна перевірити на сайті міграційної служби. З квартирою ще простіше - необхідно замовити виписку з Росреестра.

Відповідь: По-перше, довіреність на здійснення такого роду юридичних дій повинна бути нотаріально засвідчена. Справжність нотаріального завірення можна перевірити в система Спарк. По-друге, важливо дізнатися, з яких причин власник не займається продажем нерухомості особисто. Покупцеві необхідно звернути увагу на дату укладення документа. Якщо термін дії не зазначений, то довіреність дійсна всього 1 рік. При можливості бажано поспілкуватися з господарем квартири без його довіреної особи.

Знаючи, як відбувається покупка житла на вторинному ринку, убезпечити себе від шахраїв легко. Головне, не поспішати, смакуючи новосілля, а ретельно перевіряти документи і враховувати можливі ризики.

Рекомендації на відео

Про ризики і правилах покупки житла на вторинному ринку - особиста думка в блозі Романа Гриньова.