Новобудови з цінами «нижче за ринок» користуються підвищеною популярністю у покупців. Але в гонитві за дешевизною клієнти будівельних компаній дуже сильно ризикують. 
Світлана Холявчук / Інтерпресс
Про те, що безкоштовний сир буває тільки в мишоловці, чули всі, але серед покупців нерухомості завжди знаходяться люди, які шукають найдешевші варіанти. З одного боку, підозріло низькі ціни на житло небезпечні, з іншого - невисока вартість не завжди говорить про те, що вас неодмінно хочуть обдурити. Як відрізняти демпінг з боку недобросовісних забудовників від цілком зважених пропозицій, розбиралася «Фонтанка».
Якщо забудовник продає нерухомість за надто низькими цінами, то він, швидше за все, демпінгує. Щоб перевірити це, досить порівняти ціну, пропоновану забудовником, з вартістю схожих квартир в аналогічних об'єктах інших компаній.
- Це найпростіший спосіб побачити ознаки демпінгу, - вважає директор з маркетингу RBI (входять RBI і «Північний місто») Михайло Гущин. - Якщо різниця становить більше 10-15%, то, швидше за все, забудовник навмисно продає квартири нижче за ринок. Це означає, що у нього недостатньо банківського фінансування або власних коштів, щоб запустити будівництво, і компанія намагається максимально активно залучати кошти пайовиків на шкоду довгостроковій економіці проекту.
А як же знижки? Не секрет, що сьогодні вони стали одним з основних інструментів в боротьбі за покупців на ринку нерухомості. Експерти попереджають: мова йде не про знижки, а про базову ціну.
- Бачачи великий дисконт, покупець повинен уважно вивчити репутацію і будівельні об'єкти компанії. Можливо, це локальна рекламна акція, яка не триватиме довго. Зовсім інша справа, коли всі об'єкти продаються за викидними цінами, - говорить директор з продажів «Главстрой-СПб» Юлія Ружицкая. - З урахуванням зростання собівартості будівництва, активної роботи забудовників по насиченню об'єктів корисної інфраструктурою відхилення ціни від середніх по ринку значень більш ніж на 20% повинні насторожити клієнта.
За словами Юлії Ружицький, важливо оцінити ситуацію в цілому: забудовник може знижувати, наприклад, вартість на певний тип квартир і збільшувати на інший, тим самим дотримуючись певний баланс ціноутворення всередині проекту. Така ж залежність може поширюватися і на різні об'єкти компанії.
«Я б рекомендувала клієнтам уважно моніторити - наскільки прояви демпінгу у будь-якого забудовника постійні, чи відбуваються на регулярній основі або являють собою лише разові акції, - відзначає директор з маркетингу та продажу компанії« ЮІТ Санкт-Петербург »Катерина Гуртова. - Зараз покупці, при наявності у відкритому доступі маси інформації про ситуацію на ринку, легко можуть розуміти і існуючі діапазони цін на житло, що будується в різних класах і локаціях, і орієнтовну собівартість квадратного метра в середньому по ринку. Тому якщо клієнти бачать, що забудовник продає взагалі всі квартири (а не вибірково будь-які окремі типи квартир) в якомусь проекті за собівартістю або нижче, то це може свідчити про найсерйозніші фінансові проблеми компанії і можливе наближення банкрутство. Але можуть бути й інші ситуації, коли в короткостроковому періоді компанії - цілком надійні і професійні, завжди в строк виконують свої зобов'язання перед клієнтами, - виступають з цікавими пропозиціями, які не є насправді демпінгом ».
Шлях в нікуди
Деякі будівельні компанії сьогодні працюють на межі рентабельності. З одного боку, забудовники зіткнулися з падінням попиту і платоспроможності покупців, з іншого - ціни на будівельні матеріали ростуть, нормативи щодо забезпечення нових комплексів «соціалкою» посилюються.
- Демпінг - це останній аргумент забудовника в боротьбі за покупця, коли сказати вже більше нічого, а гроші на будівництво зібрати потрібно, - упевнений директор з маркетингу і реклами компанії LEGENDA Всеволод Глазунов. - Різниця навіть в пару тисяч рублів за квадратний метр може легко переманити покупця в сусідній об'єкт. Найчастіше, заради залучення необхідного грошового потоку забудовники продають відверто «в мінус», сподіваючись надолужити ціною на більш пізніх стадіях будівництва або в наступних чергах великих проектів.
На жаль, випадки демпінгу не рідкість на петербурзькому ринку. Однак це зовсім не вихід з проблемної ситуації, а найчастіше початок кінця.
- Таку політику не можна назвати надійним, - каже Михайло Гущин. - Забудовник ризикує «не вгадати» з ціною і працювати собі в збиток, нижче собівартості. Для покупця небезпека полягає в тому, що, купуючи житло за ціною нижче за ринок, він ризикує отримати проблемний об'єкт.
Небезпека низьких цін
Проте багато покупців з обмеженим бюджетом готові закривати очі на ризики. В майбутньому така недалекоглядність часто обертається серйозними проблемами.
- Основна загроза полягає в тому, що забудовнику може не вистачити фінансування на добудову об'єкту, і пайовик в результаті може залишитися без придбаної квартири, - попереджає Юлія Ружицкая.
Чи можна купити дешево і без ризику? Всеволод Глазунов впевнений, що в «долевке» в абсолютній більшості випадків - ні.
- Дешево і без ризику можна купити тільки вже готовий товар, які є в наявності - його можна побачити, помацати, перевірити, - додає експерт. - Купуючи за низькою ціною красиві обіцянки майбутнього, потрібно віддавати собі звіт в тому, що чудес не буває. Якщо проаналізувати ринок якісного житла в міських локаціях, можна побачити, що ціни на квартири не падають, а навпаки, зростають. Девелопери, що реалізовують якісні проекти, можуть тримати ціну і навіть піднімати її, і при цьому не знижувати темпи продажів. У LEGENDA, наприклад, низьких цін немає навіть на старті проекту: вартість наших квартир вище на 20% ніж у конкурентів по локації. Ми завжди орієнтуємося на кінцеву вартість в готовому будинку і йдемо до неї в міру «зростання» об'єкта. До кінця будівництва вартість наших квартир на 40% вище, ніж на старті.
Заощадити і не прогадати
І все ж не завжди низька ціна означає суцільний обман і прийдешнє розчарування. По-перше, рекламні акції, коли житло продається за ціною, близькою до собівартості, дійсно бувають. Інша справа, що відбувається це рідко, і беруть участь в них далеко не всі квартири. По-друге, низькі ціни на старті продажів - це цілком нормально.
- Придбати квартиру по самій вигідною ціною можна в перші місяці після відкриття продажів. Разом із завершенням нульового циклу будівництва, вартість квадратного метра починає збільшуватися, - говорить директор департаменту нерухомості Групи ЦДС Сергій Терентьєв. - Демпінг - це прийом недобросовісних забудовників, які намагаються всіма правдами і неправдами збільшити обсяги продажів. Надійні і відомі будівельні компанії не вдаються до таких хитрощів, проте у них теж можна придбати квартиру за вигідною ціною - на старті продажів в новому житловому комплексі або новому корпусі вже виконується, а також в рамках сезонних акцій.
«Причини появи в короткостроковій перспективі і у надійних, професійних, завжди виконують завжди свої зобов'язання забудовників дуже цікавих пропозицій можуть бути різними, - каже Катерина Гуртова. - Це може бути пов'язано з виникненням з якихось причин розривів в запланованому бюджетом компанії надходженні коштів від укладених договорів ».
При покупці житла на етапі котловану необхідно перевірити наявність у компанії всіх необхідних паперів: правовстановлюючих документів на земельну ділянку, дозвіл на будівництво, висновок експертизи на проект житлового будинку та проектну декларацію.
- Якщо все в порядку, то якісне житло можна дійсно купити без втрат. Наприклад, наша компанія планує вивести на ринок кілька нових проектів, в тому числі, житловий комплекс «Крила» на Пулковської шосе - покупцям варто придивитися до стартовими цінами в ньому, - розповідає начальник відділу маркетингу Групи компаній «КВС» Маріанна Івлєва. - Додам, що ГК «КВС» працює строго в рамках 214 Федерального закону.
Ще одна можливість заощадити при покупці квартири, не ганяючись за сумнівними знижками і не ризикуючи - іпотека. За словами Юлії Мошкова, керівника відділу іпотечного кредитування ЦРП «Петербурзька Нерухомість», компанія працює з більш ніж 30 банками-партнерами. При цьому з ключовими з них розроблені спеціальні акції та програми, в рамках яких ставки і умови кредитування можуть істотно відрізнятися від стандартних банківських пропозицій. Так, для клієнтів, які купують квартиру в об'єктах Setl City, діють спеціальні ставки від Ощадбанку, Банку «Санкт-Петербург», Абсолют Банку, Россельхозбанка і т. Д. Наприклад, за програмою від ВТБ24 мінімальна ставка складає всього 6%, а розмір початкового внеску знижено на третину - з 15% до 10%.
- Також для зручності покупців ми пропонуємо чотири варіанти безвідсоткових розстрочок, в тому числі є варіант з комфортним розміром платежу в 20 тисяч рублів на місяць, - додає Маріанна Івлєва. - Ми в «КВС» не обіцяємо покупцям грандіозних знижок, оскільки спочатку виводимо квартири в продаж по збалансованої ціні. Наприклад, вартість квартир в мікрорайоні «Ясно.Яніно» - одна з найпривабливіших в локації. Однокімнатну квартиру продуманого планування з чистової обробкою, повним комплектом сантехніки площею в 36.19 кв. м можна купити за 2.27 млн рублів. Іпотеку на покупку квартири від «КВС» дають близько 20 банків.
Головний спосіб убезпечити себе - уважно вивчати ринок, порівнювати варіанти і не кидатися на першу ж ліпшу пропозицію про покупку квартири за низькою ціною.
- Важливий сам продукт, який пропонує забудовник. Якщо за більш доступною ціною коштує зниження якості, наприклад, замість готової до проживання житлоплощі покупцям пропонуються квартири без обробки, то ризик невеликий. Якщо ж покупцеві обіцяють високу якість при низькій ціні, я радила б розглянути інший об'єкт, - резюмує Юлія Ружицкая.
Катерина Дмитрієва,
для «Фонтанкі.ру»
© Фонтанка.Ру А як же знижки?
Чи можна купити дешево і без ризику?