Що стосується рекомендацій щодо якісних характеристик житла, то тут більш доречно говорити про ліквідність нерухомості, що купується в разі її подальшого продажу. Основні критерії, що підвищують ліквідність об'єкта:
- місце розташування;
- транспортна доступність та інфраструктура;
- тип будинку і поверх, на якому розташована квартира;
- внутрішній стан.
Не варто купувати квартиру в старому фонді в розрахунку на те, чт про через рік будинок знесуть, і ви за хрущовку отримаєте хороми в новому будинку. Програма знесення старого житла весь час змінюється, деякі з десять років чекають знесення і при цьому ремонт не роблять. Однак вирішення питання все відкладається рік за роком, і раптом виявляється, що за новим генпланом міста саме ці будинки взагалі не планується зносити, хоча сусідні мікрорайони давно зрівняли з землею і власники старих квартир отримали нове житло. Крім того, стаття 50 ЖК РФ встановлює, що облікова норма житлової площі на людину - від 12 кв. м. П оетому забудовники при проектуванні будинків для розселення старого фонду роблять цілі під'їзди або окремі будови будинків з мінімальними площами квартир - по 30-40 кв. метрів. А, значить, велику площу отримати не вдасться.
Я б також не рекомендувала купувати квартиру в безпосередній близькості від опор високовольтних ЛЕП. За СНиП забудова житловими будинками в смузі відводу високовольтних ліній заборонена, однак так історично склалося (в тому числі в Москві), що є цілі квартали, через які проходять ці ЛЕП.
В іншому відповідь на питання залежить від специфіки майбутніх мешканців. Якщо у людей потребу в тиші, не варто брати житло на основних магістралях, в д Омасі біля метро і там, де на першому поверсі ресторани, кафе і розважальні заклади. Але для молодої сім'ї, наприклад, саме ці аспекти можуть бути несуттєвими або навіть зроблять таку втор ічку привабливою для життя.
Яку квартиру краще купити - новобудову або вторинне житло?
Які вторинні квартири не варто купувати? Юридичні аспекти
Вторинний р инок житла різноманітний: це і хрущовки, і панельні будинки 70-80-х років, і дореволюційні будівлі. Останнім часом з'явився новий сегмент вторинки: цілком сучасні будинки, введені з початку 2000-х років.
З огляду на неоднорідність ринку, варто оцінювати кожен будинок індивідуально. Легше все го з масовими серіями: в різних містах вони носили свої позначення (І-700А, 1605-АМ в Москві, 600- я серія в Петербурзі, що отримала народне на звання «корабель»). Проте всі вони мають стандартні характеристики, їх мінуси і плюси в цілому відомі фахівцям. Поступово найстаріші серії панельних будинків зносяться, і на їх місці будується нове житло - це потрібно враховувати при придбанні квартири. Необхідність реновації такого житла викликана як фізичним зносом конструкції будівель, так і їх невідповідністю сучасним уявленням про комфорт.
Також варто уважно підходити до будинків дореволюційної споруди: в них часто зустрічаються дерев'яні перекриття, відсутні інженерні комунікації. Ліквідність таких квартир може відрізнятися кардинально в за лежності від конкретного випадку. Н апример, якщо проведено капітальний ремонт з заміною перекриттів, то будинок буде цінуватися набагато вище. Тому купувати житло в будинках до 1917 року побудови потрібно з фахівцем - будівельником, інженером або досвідченим ріелтором.
Представлений на ринку і досить малочисельний сегмент будинків 30-40-х років минулого століття. Це ще не класичні сталінки (цілком надійне і затребуване житло), а їх попередники. В основному це триповерхові будинки з зношеним конструктивом, де не завжди є ванні кімнати і кухні. Такий тип будинків вимагає також серйозної оцінки профільними фахівцями.
В цілому є правило: потрібно купувати найбільш нове житло. Старі будинки варто розглядати під мікроскопом, так як вони можуть піднести новому власнику масу сюрпризів.
Вибрати квартиру на вторинному ринку: поради покупцям
З чого почати покупку вторинного житла?
В першу чергу потрібно визначитися з метою покупки. Чи буде це житло на короткий термін з метою швидкого перепродажу або залишиться в родині. Всі будинки можна розділити на кілька типів. Перший тип - будівлі, побудовані до 30-х років ХХ століття. Потім будувалися сталінські будинки кінця 30-х-початку 40-х років (з дерев'яними перекриттями, після середини 40-х до 50-х років сталінські будинки будувалися вже з монументальними перекриттями). Третій тип будинків - хрущовки, четвертий варіант - вдома 70-80 років (дев'ятиповерхові цегляні будівлі або брежнєвські цегляні вежі, а також дев'ятиповерхові і тринадцятиповерхового панельні будинки). П'ятий варіант - будови точкової забудови 90-х-середини 2000-х. Ці будинки також можна розділити на два типи: панельні будинки (П-44Т) і точкові індивідуальні проекти. З 2002 року йшло масове будівництво монолітної серії.
Треба бути особливо обережними з будинками часів революційної ції. Необхідно відразу з'ясувати, б ла чи капітальна реконструкція, м енялісь чи дерев'яні перекриття на плити або монолітні перекриття. Тоді ці будинки ще можна розглянути. Дерев'яні ж перекриття несуть додаткові витрати і вимагають підвищеної кваліфікації від будівельників, які будуть робити ремонт. Дуже важливо враховувати навантаження, яку можна дати на дерев'яне перекриття. Також слід заздалегідь з'ясувати, що з електричними потужностями в цих будинках. У нашій практиці був випадок, коли мережі в окрему квартиру тяглися із загального щитка. Якщо говорити про стоячи ках опалення і водопостачання, вони можуть бути дуже зношені.
В цілому саме важливо е при виборі квартири - враховувати свої потреби за плануванням. Не варто думати, що процес перепланування - проста справа. У більшості панельних будинків всі стіни несучі, а це значить, що без спеціального дозволу не можна робити отвори. Якщо будинок цегляний, то частина внутрішніх перегородок може бути ненесучої, тобто їх знесення можна узгодити, але і тут є обмеження. Наприклад, якщо будинок газифікований, то кухня обов'язково повинна бути відокремлена щільною дверима від всіх інших приміщень, що виключає законну можливість облаштування квартир-студій в більшості хрущовок.
Текст підготувала Марія Гурєєва
НЕ пропустіть:
Всі матеріали рубрики «Хороше запитання»
У чому ризик покупки квартири, приватизованої в 90-і роки?
Скільки часу займає купівля-продаж квартири?
Як проходить передача грошей при покупці квартири?
Статті не є юридичною консультацією. Будь-які рекомендації є приватною думкою авторів та запрошених експертів.
Яку квартиру краще купити - новобудову або вторинне житло?Які вторинні квартири не варто купувати?
Скільки часу займає купівля-продаж квартири?
Як проходить передача грошей при покупці квартири?