Право власності на новобудову через суд

1. Чому важливо визнати право власності в новобудові через суд?
2. Ознаки швидкого банкрутства забудовника:
3. Визнання права власності в суді загальної юрисдикції
4. Визнання права власності в Арбітражному суді
5. Чому не потрібно сподіватися на включення вимоги про передачу квартири в "реєстр вимог кредиторів про...
6. Попередній договір купівлі продажу (ПДКп)
7. Причини, за якими неможливо отримати право власності на квартиру без звернення з позовом до суду:

Юридичний центр RegPractic

Юридичні послуги з визнання права власності на квартиру або машиномісце в новобудові через суд, тел. 8-903-120-51-06

Чому важливо визнати право власності в новобудові через суд?

1. Щоб об'єкт пайового будівництва не потрапив до складу ліквідаційної маси у разі банкрутства забудовника.
2. Юридична особа, яка буде добудовувати будинок замість забудовника-банкрута, не матиме важелів тиску на пайовика в разі його відмови доплачувати за добудову.

Ознаки швидкого банкрутства забудовника:

- забудовник тривалий час не може передати квартиру по акту;
- не платить пайовикам за виконавчими листами, які були видані судом при стягненні з забудовника неустойок по ДДУ;
- на сайті Федеральної служби судових приставів в розділі "банк даних виконавчих проваджень" по забудовнику скупчилася велика кількість неоплачених виконавчих листів і рахунок йде на мільйони рублів;
- на сайті арбітражного суду в картотеці арбітражних справ накопичилося багато позовів до забудовника від інших юридичних осіб та суми вимог вимірюються мільйонами рублів;
- до арбітражного суду подано заяви від інших юридичних осіб про визнання забудовника банкрутом (це зовсім край і чекати останнього китайського попередження дольщику немає ніякої необхідності).

Визнання права власності в суді загальної юрисдикції

До банкрутства забудовника право власності визнається в суді загальної юрисдикції (тобто міському чи районному суді).
Приклад нашої практики у визнанні права на машиномісце через сою.

При цьому зовсім не обов'язково, щоб будинок був введений в експлуатацію.
Якщо дозвіл на введення в експлуатацію забудовником ніхто не почув, ми визнаємо в суді право власності на частку в об'єкті незавершеного будівництва у вигляді квартири з умовним номером таким-то, розташованому на такому-то поверсі в будинку за будівельним адресою такому-то.
Якщо будинок введений в експлуатацію, визнаємо право власності на квартиру без часткою.
У другому випадку залишиться тільки поставити квартиру або машиномісце на кадастровий облік і подати заяву в Росреестр про державну реєстрацію права власності на підставі рішення суду, при цьому акт приймання-передачі квартири вам не буде потрібно.
Після введення процедури позови по нежитловим продовжують бути підвідомчі судам загальної юрисдикції. Однак на практиці, суди або повертають, позови або припиняють провадження у таких справах. В такому випадку, ми подаємо приватні скарги і через Мособлсуда скасовуємо такі ухвали судів першої інстанції. Це додаткова робота і підвищений ризик для пайовика. З цього за загальним правилом: їм раніше позов буде поданий до суду по банкротних забудовнику, тим більше шансів на позитивний результат судової справи.

Визнання права власності в Арбітражному суді

"До банкрутства забудовника" - означає, що арбітражний суд ще не вніс у відношенні забудовника процедуру банкрутства.
При цьому суд вводить спостереження (якщо заяву кредитора було подано до 01.01.2018г.) Або конкурсне виробництво (якщо після 01.01.2018г).
Якщо вдома введені в експлуатацію - можна визнати право власності в Арбітражному суді.
Приклад нашої практики в арбітражному суді.

Якщо не введені, час уже втрачено.
Особливо це важливо пайовикам у яких права вимоги на нежитлові приміщення, зокрема на машиномісця.
Якщо вимога про передачу квартири ще можна включити в "реєстр вимог кредиторів про передачу житлових приміщень", то вимоги про передачу нежитлових приміщень включати нікуди, такого реєстру немає.
Можна включити тільки грошові вимоги до реєстру кредиторів забудовника банкрута, але це четверта черга і шансів на отримання грошей небагато.

Чому не потрібно сподіватися на включення вимоги про передачу квартири в "реєстр вимог кредиторів про передачу житлових приміщень" під час банкрутства забудовника?

Само по собі це добре, тому що це безумовно ускладнить потрапляння квартири до складу ліквідаційної маси.
Однак не зможе перешкодити вимагання у пайовиків, новим "забудовником" грошей на доплату з добудови будинку.
Розмова буде приблизно такою: якщо не доплатите, ми не підпишемо акт приймання-передачі.
Без такого акта зареєструвати право власності в Росреестра буде неможливо, тому що немає рішення суду про визнання права власності.
При наявності судового рішення про визнання права власності на квартиру / машиномісце або на частку в праві власності, що бажають запропонувати вам доплатити на добудову будинку можна послати лісом, так як за договором пайової участі доплачувати за квартиру ви не зобов'язані, а шантажувати вас непідписанням акту прийому- передачі сенсу немає, тому що реєструвати право власності пайовик буде на підставі рішення суду.

Разом: при наявності вищевказаних ознак банкрутства забудовника, потрібно відразу звертатися до суду загальної юрисдикції про визнання права власності на квартиру, машиномісце, комору або офісне приміщення в новобудові.
Після введення в відношенні забудовника будь-якої процедури банкрутства (спостереження або конкурсного) визнавати власність можна в арбітражному суді, але це складніше і дорожче, при цьому ризик відмови вище, ніж в суді загальної юрисдикції.
Однак, якщо ви упустили час і процедура банкрутства забудовника вже запущена, визнання права власності в арбітражному суді - це останній шанс не втратити квартиру і в першу чергу нежитлове приміщення.
Якщо є ознаки банкрутства забудовника, зателефонуйте 8-903-120-51-06 (безкоштовно консультуємо щодня).
Так як ми активно займаємося стягненням неустойок за договорами пайової участі, ми раніше за всіх знаємо, які забудовники перестали платити за виконавчими листами та зможемо поділитися з вами такою інформацією.
Незалежно від того, до якого суду подається позов, загальної юрисдикції або в арбітражний суд: якщо будинок введений в експлуатацію - зізнається право власності на сам об'єкт, не введений в експлуатацію - на частку в об'єкті незавершеного будівництва.
Визнання права власності на квартиру в новобудові через суд залежить від договору за яким вона купувалася.
Нижче варіанти договірних конструкцій з оформлення квартир в новобудовах Москви і Московської області.
Висновок ДДУ з ФЗ-214
Найнадійніший схема оформлення новобудови. Головне, щоб договір був зареєстрований в Росреестра. Однак від банкрутства забудовника захистити такий договір не зможе. Найнадійніший спосіб захисту - це визнання права власності через суд. На прикладі забудовників-банкрутів: АТ "СУ-155", МОІСК, МКХ і групи Урбан та ін. Велика кількість пайовиків таким чином зберегло свою нерухомість.
Причини, за якими забудовникам вигідна схема з ДДУ
Менше проблем з контролюючими забудовника державними організаціями та привабливість таких об'єктів з точки зору покупця.

Попередній договір купівлі продажу (ПДКп)

Від ДДУ ПДКп відрізняється тим, що він не реєструється в Росреестра і правила ФЗ-214 до нього не застосовуються. Забудовники зазвичай обіцяють укласти ДДУ після підписання ПДКп, але не завжди виконують свої обіцянки. На жаргоні, менеджери відділу продажів новобудов, називають такий договір ПДДУ, що розшифровується як попередній ДДУ. Навіть розповідають, що цей договір змішаний і оформляти право власності на квартиру в новобудові через суд не буде потрібно. Наскільки "такий" договір захищає покупців, зрозуміло навіть недосвідченому людині. Правовідносини за таким договором регулюються правовими нормами ЦК РФ і ЗоЗПП. У деяких випадках можливе визнати в судовому порядку попередній договір купівлі-продажу, договором пайової участі. У разі введення проти забудовника будь-якої процедури банкрутства, внести квартиру придбану по ПДКп, в "реєстр вимог кредиторів про передачу житлових приміщень" не складно, однак це не найкращий варіант для пайовика, якщо порівнювати з визнанням права власності.
Причини, за якими забудовникам вигідна схема з ПДКп, такі:
- можливість почати продажі до отримання дозвільної документації, яка необхідна для реєстрації договору пайової участі по ФЗ-214. Оскільки процес отримання такої документації швидким не буває, а гроші потрібні забудовнику завжди, така схема продажу не припиняється й донині. За статистикою, така схема більше поширена в Москві, ніж в Московській області, де багато працюють по ФЗ-214.
- можливість закласти продані по ПДКп квартири третій особі, наприклад, підряднику або постачальнику будівельних матеріалів в якості гарантії виконання зобов'язань по оплаті.
Подвійні продажу випливають на поверхню, коли забудовник потрапляє в складне фінансове становище. Важливо першим подати позовну заяву про визнання права власності, не чекаючи, коли це зробить іншу особу з аналогічними правами на вашу квартиру.
Житловий кооператив або ЖБК
Найбільш проблемна схема продажу квартир громадянам і найнебезпечніший для покупця спосіб.
Забудовник не ризикує взагалі нічим, а пайовик такого будинку ризикує всім.
За такою схемою реалізовувалися квартири в ЖБК «Губернський», ЖБК «Зодчий», ЖБК «Нові Черемушки, 8», ЖБК «Чертаново, 2», ЖБК «Філі-Давидково, 69», ЖБК «Аврора» і «Зоря» та інших ЖБК, афілійованих з Су-155.
Причини, за якими забудовникам вигідна схема з ЖБК
При наявності ознак банкрутства забудовника, негайно звертатися до суду загальної юрисдикції з позовами до ЖБК про визнання вдачі власності на квартири та машиномісця, залучаючи забудовника до участі в справі в якості третьої особи.
Детальніше про це в статті: визнання права власності на квартири або машиномісця в ЖБК.

Причини, за якими неможливо отримати право власності на квартиру без звернення з позовом до суду:

- не підписаний акт про реалізацію (часткової реалізації) інвестиційного контракту, не підписаний протокол остаточного розподілу квартир через розбіжності між адміністрацією і забудовником, або між інвестором і замовником. У таких випадках будинок побудований, а власність люди чекають роками, поки інвестори не поділять майно.
- не готовий необхідний пакет дозвільної документації для державної реєстрації.
- не оформлені документи на земельну ділянку. Чекати оформлення забудовником землі марно.
- припинені роботи, банки будівництво не кредитують, всі квартири продані і справа йде до банкрутства забудовника.
Розглянемо два варіанти з різними юридичними схемами щодо захисту прав позивачів.
Позовні вимоги залежать від того, здано будинок в експлуатацію чи ні.
Будинок зданий в експлуатацію.
Забудовник не оформляє власність до врегулювання відносин з інвесторами по інвестиційному контракту. Подається позов про визнання права власності на квартиру. Грунтується на ч. 1, 4 ст. 218, 219, ч.1 ст. 131 ГК РФ і ч. 1, ст. 25 ФЗ N 122-ФЗ. Сенс статей в тому, що порушуються ваші права і це єдино можливий варіант їх захисту.
Будинок не зданий в експлуатацію.
Забудовник не оформляє житлові приміщення у власність, оскільки будинок фізично не побудований, проблеми з фінансуванням, з дозвільною документацією. Чекати не можна - перспектива банкрутства забудовника.
Варіанти позовних вимог:
- позов про визнання права власності на частку в праві спільної часткової власності на незавершений будівництвом об'єкт. Позов ґрунтується, зокрема на ст.130, 307, 309, 310 ЦК України. При такій конструкції позову житлове приміщення може бути не передано по акту. Пункт 17 огляду в ред. від 04.03.2015.
- позов про визнання права власності на об'єкт незавершеного будівництва у вигляді квартири. При такій конструкції позову житлове приміщення повинно бути передано дольщику за актом прийому-передачі. Пункт 16 огляду в ред. від 04.03.2015.
Кожен позов про визнання права власності на новобудову індивідуальний.
Безкоштовно консультуємо з питань подачі позову в суд по телефону 8-903-120-51-06 (щодня).
Для оформлення права власності на новобудову через суд потрібні документи:
1. ЖБК - підтверджують виплату паю, протокол про прийняття пайовика в члени ЖБК, договір участі в ЖБК та ін., Докладніше тут.
2. ПДКп - попередній договір, документи, що підтверджують оплату (платіжні доручення, прибутковий касовий ордер), договір поступки (при наявності), будь-яка листування та ін.
3. ДДУ - договір пайової участі, документи по оплаті, договір поступки (якщо є), листування з забудовником.
Незалежно від схеми покупки квартири: якщо необхідні документи у вас відсутні, подамо клопотання про витребування через суд.
Щодня по телефону 8-903-120-51-06 розповімо, що потрібно робити на вашу нагоди.
Працюємо, в тому числі, зі складними об'єктами: де не оформлена земля, з перспективою банкрутства забудовника.

Які документи потрібні для визнання права власності по об'єктах ЖБК?
Про це докладно в статті Визнання права власності на квартири або машиномісця в ЖБК.

У мене забудовник АТ СУ-155.
Що можна зробити?
Про визнання права власності щодо забудовника-банкрута в статті Банкрутство АТ "СУ-155" з прикладами з судової практики.

У мене забудовник АТ "АлеутСтрой".
Як визнати право власності?
Детальніше про це в статті Позови до АТ "АлеутСтрой" .

У мене забудовник МОІСК.
Які мої дії?
Обговорення цього питання в статті МОІСК - позови про визнання права власності

У мене забудовник АТ "Московський комбінат хлібопродуктів".
Який порядок визнання права власності на квартиру і машиномісце?
Процедура визнання права власності та послідовність ваших дій описана в статті Визнання права власності за МКХ через суд