«БІЗНЕС Online» публікує ескізи того, чим «Ак Барс Девелопмент» хоче забудувати територію між «Мегой» і агропромпарком
У корені переглянули погляди на життя в компанії «Ак Барс Девелопмент». Колишній проект, який передбачав забудову величезного масиву біля «Мегі» панельними вежами, викинутий в кошик - навесні забудовник починає будівництво нового ЖК з новим, принаймні на словах, підходом. Такий буде дебют на комерційному ринку Талгата Абдулліна, який взявся витягати компанію з болота 20-мільярдних боргів. Експерти «БІЗНЕС Online» погоджуються, що моноліт в даному випадку набагато доречніше.
На будмайданчик «Ак Барс Девелопмент» зайде навесні-2018. Перший житловий масив з 9 будинків планується підняти до 2021 року - його планування вже опрацьована детально
«МИ ПОЧАЛИ СЕРЙОЗНО ПЕРЕГЛЯДУ НАШ ПРОДУКТ»
Завісу таємниці над виглядом нового мікрорайону «Сьомого неба» компанія «Ак Барс Девелопмент» (АБД) відкрила в ході Різдвяного саміту. В рамках однієї з майданчиків, де йшлося про нові підходи до проектування і реалізації житла, радник гендиректора з містобудування та архітектури Дмитро Пузирьов показав слайди з ескізами майбутнього мікрорайону між ТЦ «Мега» і агропромпарком.
Нагадаємо, влітку 2015 року «БІЗНЕС Online» вже розповідав про концепцію забудови 70 га «золотої землі» вздовж проспекту Перемоги. Однак, як виявилося, компанія з тих пір повністю переглянула принципи освоєння території.
«Якщо трохи озирнутися назад - то, що сталося в 2014 році, ще раз підштовхнуло забудовників боротися за клієнтів, - звернувся до історії заступник гендиректора АБД Сергій Ураков. - Економіка змушує думати про ціни, покращувати планування квартир ... З'явилася тема "одиничок", студій по 22 квадратних метра. Але з'явилися і нові підходи до громадським територіям - під'їздах, дворах. Криза виявилася дуже серйозним і для великих компаній - ринок відновлюється до сих пір. І зараз починається цікавий час - клієнти диктують нові запити. І ми почали серйозно переглядати наш продукт ».
Дмитро Пузирьов: «Ми знайшли свій стиль, який нам не соромно показати навіть на всеросійському рівні. Саме масове житло стандартного класу - яким воно може бути »Фото:« БІЗНЕС Online »
Тепер мало продати квадратний метр, треба продавати спосіб життя, говорили спікери Різдвяного саміту. Головне тепер - то, як буде жити майбутній покупець, наскільки його друзі і приятелі захочуть перебратися до нього ближче (тобто купити квартиру в тому ж ЖК - а чому б ні?), Наскільки зручно йому буде переїхати на нове місце життя з іншого району міста, а то і республіки, яка буде інфраструктура, чи є поруч школи, дитсадки, громадські простору, транспорт і так далі, пояснював Ураков.
Цю філософію в компанії називають концепцією «Житло 2.0», а сам підхід - модним словом «лайф-програмування». Тренд сучасності - соціокультурне проектування, додав в ході дискусії московський урбаніст, фіналіст конкурсу реновації Москви Юрій Шередега. Приблизно так само описує процес і Пузирьов.
«Ми знайшли свій стиль, який нам не соромно показати навіть на всеросійському рівні. Саме масове житло стандартного класу - яким воно може бути », - зазначає Пузирьов. Пасаж невипадковий - саме в грудні закінчується всеросійський конкурс на новий проект типового житла, оголошений Мінбудом РФ.
Своєрідним дебютом великомасштабного будівництва на конкурентному ринку проект стане і для Талгата Абдулліна, без схвалення якого в компанії з минулого року нічого не робиться Фото: «БІЗНЕС Online»
ЯК ПОВЕРНУТИ 20 МІЛЬЯРДІВ ЗА 15 РОКІВ
Пробою пера «перекувати» АБД якраз і стане перша черга території біля «Мегі». Це приблизно 160 тис. Кв. метрів. Крім того, з таким же підходом добудують залишилися 4 га «Сонячного міста» - це 44 тис. Кв. м житла. Своєрідним дебютом великомасштабного будівництва на конкурентному ринку проект стане і для глави госжілфонда Талгата Абдулліна, без схвалення якого в компанії з минулого року нічого не робиться.
Нагадаємо, що в лютому 2016 року стало відомо про націоналізацію який загруз у боргах «Ак Барс Девелопмент». До того моменту компанія належала групі офшорів, зареєстрованих на Британських Віргінських островах.
У вересні 2016 року Абдуллін підтвердив «БІЗНЕС Online», що АБД переходить під його крило. На уточнююче запитання, чи отримає госжілфонда контрольний пакет компанії, Абдуллін відповів так: «Так. Вважайте, весь ». Це його «вважайте» обернулося тим, що зараз, згідно довідково-інформаційну систему «Контур.Фокус», 30% статутного капіталу компанії в руках ГЖФ, решта - під контролем відомства Азата Хамаева.
Вся схема стала відома пізніше. Націоналізація компанії стала частиною плану з підтримки «АК БАРС» Банку. Спочатку госжілфонда викупив додаткову емісію акцій банку, ставши власником 25,8% капіталу. Під заставу цих акцій він отримав довгостроковий займ в Сінха і на всі гроші викупив у «АК БАРС» старі борги АБД - йдеться про суму понад 20 млрд рублів.
«Економіка в компанії була така, що вона вже не могла справлятися з обслуговуванням кредитів, - говорив Абдуллін в ході інтернет-конференції" БІЗНЕС Online ". - Ми були змушені вирішити цю проблему, зберігаючи промисловість ... Ми вирішили погасити ці борги протягом 15 років за рахунок того, що буде розвиватися економіка "Ак Барс Девелопмент" ».
Сума в 20 млрд рублів протягом 15 років некритична, вважає Абдуллін. «Врешті-решт, якщо не вийде, ми оцінимо все їхнє майно і розпорядимося їм як слід», - сказав він.
Проте заробити таку суму у вигляді прибутку не так просто, навіть за півтора десятиліття. А значить, АБД належить нарощувати масштаби будівництва, освоюючи свій грандіозний земельний банк.
Висотний акцент всього комплексу - домінанта з трьох веж в 20-25 поверхів, а в цілому поверховість змінна, 10-17 поверхів
НОВИЙ МИКРОРАЙОН «СЬОМОГО НЕБА»
На будмайданчик компанія зайде навесні-2018. Перший житловий масив з 9 будинків, за словами Пузирьова, планується «підняти» до 2021 року - його планування вже опрацьована детально. Це мікрорайон М-2 зі складу проекту планування території «Сьоме небо». Площа першого забудовується ділянки - 12,4 га, де буде чотири житлових пускові комплекси. Будівництво перших будинків почнеться з боку агропромпарка і потім рушить у бік «Мегі». Тут буде висотний акцент всього комплексу - домінанта з трьох веж в 20-25 поверхів, а в цілому поверховість змінна, 10-17 поверхів.
Нагадаємо, що раніше АБД готував тут плани з продажу 10 тис. Квартир, але це для всього «мегапустиря» в 70,4 гектара. Скільки квартир буде в першому житловому масиві кварталу, компанія поки не називає. У перспективі поруч - ще три житлових мікрорайону, всього тут будуть жити 22 тис. Чоловік - приблизно як в половині «Салават Купера».
Число паркувальних місць, включаючи і вуличні стоянки, відповідає числу квартир
ДВІР БЕЗ МАШИН І БУЛЬВАР У 700 МЕТРІВ
Ключовою особливістю мікрорайону повинен стати внутрішній пішохідний бульвар протяжністю 700 метрів - єдине суспільний простір. Перші поверхи будівель, що виходять на цей променад, відведені під комерційну нерухомість. Частина цієї комерції - з розряду соціальної: передбачені пошта, аптеки, бібліотека, активності для дітей на кшталт гуртків за рамками школи, фізкультурно-оздоровчі комплекси. Передбачено і два дитсадки на 220 місць кожен.
«Ми розробили детальний лайф-код, де заклали функції, які необхідні для нормального повноцінного життя людини, - уточнює Пузирьов. - Уже зараз вибудовуються попередні домовленості щодо забезпечення мікрорайону необхідною інфраструктурою і об'єктами обслуговування ».
Через гук проспекту Перемоги відгородитися 7-поверховими парковками. До слова, в сумі число паркувальних місць, включаючи і вуличні стоянки, відповідає числу квартир. Розробники не втрачають надії, що коли-небудь біля «Мегі» буде станція метро, місце під неї в проекті планування є, а питання внутрішньої логістики доріг, як додав директор компанії-замовника «Ак Барс Інжиніринг» Ілля Лекарев, буде обговорюватися з комітетом по транспорту казанського виконкому.
Крім житлових дворів з набором нормованих спортивних майданчиків архітектори розробили додаткову криту спортмайданчик площею 2,2 тис. Кв. метрів. Взимку там може заливатися каток, а в погану літню погоду вона може виконувати функції біговій, волейбольно-баскетбольної і міні-футбольного майданчика. Вона буде загальнодоступною, щоб у людей була можливість займатися хоча б мінімально якимись доступними видами спорту. Логіка проста: фітнес-клуби можуть дозволити собі не всі, а тут безкоштовна альтернатива.
Ще одна прогресивна ідея - двір без машин. Для цього у всіх будинках передбачені прохідні під'їзди з виходами як з лицьового, так і з внутрішньої сторони будівлі.
Однією з особливостей мікрорайону повинен стати внутрішній пішохідний бульвар протяжністю 700 м - єдине суспільний простір
«Хочу звернути увагу на якість середовища, - резюмує Пузирьов. - І бульвар, і благоустрій території, і організація дворів - серйозні речі, на які дивляться наші споживачі. - Зараз уже мало просто побудувати гарний будинок з хорошим фасадом або просто двір з хорошим благоустроєм та стандартними дитячими майданчиками. Чим далі ми рухаємося, тим краще і привабливіше для клієнтів повинні ставати наші комплекси - в цьому сенс нашого розвитку ».
Коли-небудь біля «Мегі» буде станція метро, місце під неї в проекті планування є
АБД ЗНАЙШОВ ДЛЯ «ПАНЕЛІ» ІНШІ ПРОЕКТИ
Особливо Пузирев пишається зовнішнім виглядом майбутнього мікрорайону. «Наші старання були оцінені, нові запропоновані архітектурні рішення отримали попереднє схвалення головного архітектора міста Тетяни Прокоф'євої, - говорить він. - З огляду на дедалі зростаючі потреби людей мати в базовій комплектації житла стандартного класу більше сучасних і зручних опцій, ми переглянули підходи до створення середовища на цій території і поміняли архітектурну концепцію ».
І це дуже цікавий момент: раніше компанія мала намір забудувати останній мегапустирь Казані кольоровими «панельками», але тепер про них мова не йде. «Це будуть каркасно-монолітні будинки з цегляним заповненням», - заявив радник гендиректора АБД.
В чому причина? У самому «Ак Барс Девелопмент» пояснюють це тим, що модернізований КДСК завантажений під зав'язку і просто немає вільних обсягів. Він випускає панель і для будинків в «Сонячному місті», і для мікрорайону в Іннополісе, і для «Світлій долини». Крім того, Абдуллін обіцяв замовлення госжілфонда: 2-й і 3-й мікрорайони «Салават Купера», близько 200 тис. Кв. м - це панельні будинки. А потужність КДСК - все-то 150 тис. «Квадратів» в рік.
З одного боку, експерти в галузі архітектури, з якими поговорив кореспондент «БІЗНЕС Online», погоджуються, що сучасна «панель» - далеко не та, що так погано зарекомендувала себе в пізньорадянські роки. Вона дозволяє зробити яскраві фасади, «піти» від проблем зі швами, промерзання стін і інших радощів «тих» «панельок». Так що навряд чи перехід до моноліту в цьому районі - вплив, припустимо, міської влади. Однак погана слава на ринку до цих пір сильна. Тим більше що АБД поки що не поставив мету переконати масового покупця, продемонструвавши журналістам і широкій публіці зразково-показові панельні будинки.
За оцінкою Андрія Савельєва, цінник нового панельного житла в Казані нижче моноліту лише на 5-10%. Але покупці з грошима завжди просять «цеглина» Фото: «БІЗНЕС Online»
Причина все-таки, ймовірно, в зміні цільового сегмента. Можна припустити, що, формуючи красиві громадські простору, компанія явно націлюється на сегмент вище економ-класу, а «панель» поки асоціюється з найдешевшим житлом. При цьому насправді вартість хорошою «панелі» дуже близька до монолітним метрам. За оцінкою глави гільдії ріелторів РТ, директора «НЛБ-Нерухомість» Андрія Савельєва, цінник нового панельного житла в Казані нижче моноліту лише на 5-10%. Але покупці з грошима завжди просять «цеглина». Так що справа не в ціні - справа в заявці АБД на рівень комфорт-класу, вважає експерт. Місце між «Мегой» і агропромпарком просто не створено для «панелі» - тут проситься щось більш престижне.
Моноліт люблять більше, ніж панельне житло, погоджується директор АН «Щасливий будинок» Анастасія Гізатова. «Можливо," Ак Барс Девелопмент "хоче позиціонувати себе в категорії житла вище за якістю будівництва і з іншим цінником або хоче вписатися в уже існуючу концепцію. Наприклад, "Перемога" - це моноліт. Може вплинути і вибір архітектурного рішення », - вважає вона.
Архітектори розробили додаткову криту спортмайданчик. Взимку там може заливатися каток, а в погану літню погоду вона може виконувати функції біговій, волейбольно-баскетбольної і міні-футбольного майданчика
«ЕВРОКВАРТАЛ» М-8 ЗАЛИШАЄТЬСЯ В загашнику
Нагадаємо, що проект «Сьоме небо» - це забудова території старого аеропорту, загальна площа землі тут - понад 445 гектарів. Ділянка обмежена вулицями Патріса Лумумби і Мамадишского трактом на півночі, проспектом Перемоги на сході, вулицями Сахарова і Назіб Жиганова на південному сході, Вознесенським трактом на півдні, Аделя Кутуя на південному заході і Шуртигіна на заході. Ця ділянка свого часу був викуплений АБД у структур Фоат Комарова, житлові проекти тут розвиваються з середини 2000-х років.
Планується, що перлиною всієї цієї території стане квартал М-8, який знаходиться за вежею «Блакитні небеса». До роботи над створенням концепції забудови АБД привернув відомого московського архітектора Сергія Скуратова, який відзначився своїми проектами класу luxury. У його портфоліо - хмарочос на Мосфільмовской, зрізати поверхи якого не вдалося навіть тодішньому московському градоначальнику Юрію Лужкову. У портфелі майстерні «Сергій Скуратов Architects» - проект елітного столичного мікрорайону «Садові квартали», який реалізують структури Михайла Гуцерієва.
Квартал М-8 має площу 25,7 гектара. Очікується, що тут буде більше 1,8 тис. Квартир загальною площею 256 тис. Кв. метрів. У АБД його називають «Еврокварталом» і тримають «у загашнику» як мікрорайон підвищеної комфортності. Тут забудова поки не ведеться і не заявляється - це резерв на майбутнє.
Перші поверхи будівель, що виходять на 700-метровий пішохідний бульвар, відведені під комерційну нерухомість
«ПИТАННЯ ЛИШЕ В РЕАЛІЗАЦІЇ: У НАС ЧАСТО БУВАЄ, ЩО ХОЧУТЬ ОДНЕ, А ВИХОДИТЬ ІНШЕ»
«Важливо відзначити такий момент - в найближчі три роки в Росії анонсований перехід від пайового будівництва до проектного фінансування, - зазначив директор агентства" Прем'єр ", віце-президент гільдії ріелторів Татарстану Руслан Садреев. - Думаю, АБД недарма поспішає з будівництвом цього комплексу, тому що в найближчі роки буде зменшуватися кількість видаваних дозволів на будівництво, а пайову участь року через три і зовсім кане в Лету ».
Руслан Садреев: «У найближчі роки буде зменшуватися кількість видаваних дозволів на будівництво, а пайову участь року через три і зовсім кане в Лету» Фото: «БІЗНЕС Online»
Так що тим, хто ще хоче пограти в «долевкі», не варто про це забувати. В цілому ж забудова цього району остаточно зв'яже район азинів і стару Казань. А поки азинів виглядає скоріше як крило Приволзького району. Крім того, експерт висловив надію, що в проекті компанія застосує різноманітність планувань, запропонувавши ринку і студії, і квартири великих розмірів.
«Якщо буде варіативність вибору, буде і попит на цей проект, особливо з огляду на" спосіб життя ", який компанія планує продавати потенційним клієнтам. Ця фраза зараз популярна: "Нові Горки" у "Граней", Art City у "Уністроя". Складові сучасних житлових комплексів - наявність хороших упорядкованих дворів, парковок (краще, до речі, підземних), прозорі під'їзні двері, сучасні дитячі майданчики - як раз зараз дуже затребувані покупцями, - говорить експерт. - Завдяки цьому вони вибирають саме такі комплекси, а не комплекси- "одинака", коли посеред хрущовок варто один висотний моноліт, нехай навіть і з упорядкованою територією ».
Коштувати «квадрат» може від 55 тис. На початковій стадії до 85 тис. Рублів до закінчення будівництва, вважають експерти
Що стосується ціни, то Садреев запропонував поглянути на проект «XXI століття», що знаходиться по сусідству. «Припускаю, що на початковому етапі будівництва" квадрат "в новому комплексі буде коштувати близько 55 тисяч рублів, а до закінчення будівництва - 65-70 тисяч рублів за 1 квадратний метр», - додав він.
Гендиректор АН «Щасливий будинок» Анастасія Гізатова вважає, що цей проект АБД буде користуватися попитом, причому як для вирішення своїх житлових проблем, так і з точки зору інвестицій, поки ще можна грати в пайову. «Як правило," Ак Барс "будує досить швидко, у них низький поріг входження, це ще пайову, - зазначає вона. - Цей район отримає своє логічне завершення, тим більше що це все-таки місто, не окраїна. Ділянок, готових для будівництва, без попередньої підготовки на кшталт перенесення промзон, в Казані майже немає - і ми бачимо, що забудовники зосередили зусилля на периферії. А тут багато хороших магнітів для покупця ». Гізатова також рекомендує дивитися на різні акції - якщо людина збирається щось купувати, то ринок потрібно вдумливо й скрупульозно моніторити.
Сам проект в компанії визріває вже кілька років. Гізатова пояснює цю паузу різними обставинами. Якщо дивитися з точки зору інших проектів, то, можливо, в АБД хотіли вийти на завершальні етапи по «Світлій долині» та «XXI століття», щоб нівелювати конкуренцію між власними близько розташованих об'єкти. Варто пам'ятати також про ЖК «Перемога» , Який знаходиться на стадії завершення, але Гізатова далека від думки, що це могло хоч якось «налякати» «Ак Барс». А чекати, поки інший забудовник завершить свій проект, щоб починати свій, - занадто ризиковано. Просто так склалися обставини.
Анастасія Гізатова вважає, що проект буде користуватися попитом, причому як для вирішення своїх житлових проблем, так і з точки зору інвестицій, поки ще можна грати в пайову Фото: «БІЗНЕС Online»
Конкурентів у «Ак Барс Девелопмент» в цьому районі немає, зауважив Савельєв. «Проект цікавий, місце досить гарне, попит там буде теж хороший. Питання тільки в реалізації - у нас частенько буває, що хочуть одне, а виходить інше. Якщо компанія дійсно зробить все добре і красиво, попит буде достатнім. Місцезнаходження передбачає, що сегмент повинен бути вище середнього », - вважає він. Коштувати «квадрат» може від 55 тис. На початковій стадії до 85 тис. Рублів до закінчення будівництва, вважає глава гільдії ріелторів РТ.
«Проект може стати успішним при двох складових. Перше - при якісному будівництві. Друге - якщо не буде якихось потрясінь в економіці, - підкреслює експерт. - Якщо пайове будівництво повністю піде і замість нього прийде проектне фінансування, первинний ринок може взагалі сильно загнутися. Наскільки я розумію, перші квартири будуть здані не раніше ніж через три роки (з досвіду подібних проектів). Передбачати, що буде до 2020 року на первинному ринку, вкрай важко. Всі ці зміни однозначно спричинять за собою зростання цін, а як це відіб'ється на ринку, враховуючи, що доходи населення не зростають, невідомо. Ринок може встати ».
Обто купити квартиру в тому ж ЖК - а чому б ні?В чому причина?