Казанський ринок в очікуванні федералів: «Місцеві забудовники що хочуть, те й роблять!»

31.05.2018

Ринок нерухомості продовжує розгін: забудовники кваплять нові проекти, іпотека включає форсаж, а до Казані прицінюються ПІК і «Талан»

«Багато хто прагне зафіксувати ціну житла в очікуванні нових правил продажу« долевкі », - пояснюють учасники ринку небачене зростання іпотечного кредитування. І в Казані, і в цілому по РТ обсяг виданих кредитів зріс в квітні більш ніж на 60%, але і за готівку татарстанци скупили квартир на 4-5 млрд рублів. Чи є правда в чутках про проблеми «Куби», що нового в стані пайовиків і як виросла ціна «квадрата» житла - в огляді «БІЗНЕС Online».

«Весняний розгін» на ринку нерухомості триває. У порівнянні з березнем ростуть все показники Фото: «БІЗНЕС Online»

КВАРТИРИ за готівку: татарстанцев У КВІТНІ нашкребли по засіках 4-5 МЛРД РУБЛІВ

«Весняний розгін» на ринку нерухомості триває. У порівнянні з березнем ростуть всі показники. Більше 1,5 тис. Квартир продано на первинному ринку Татарстану, понад 4 тис. - на вторинному, при цьому укладено 3,5 тис. Угод з іпотекою. Такими даними ділиться управління Росреестра по РТ. Іншими словами, майже 2 тис. Квартир перейшли з рук в руки за готівку. І цей оборот ринку (якщо прийняти, що в середньому площа квартири 50 «квадратів», а ціна кожного - 40-50 тис. Рублів) становить 4-5 млрд рублів.

Якщо подивитися на динаміку за рік, картина ще яскравіше. У порівнянні з квітнем минулого року «долевкі» підросла майже на 36%, вторинний ринок зіграв з результатом + 22%. Ну і звичайно, царює іпотека, додала майже 70% угод, що не дивно, враховуючи значне зниження процентних ставок і щадні умови кредитування по вторинного житла. Всі цифри для зручності ми узагальнили в таблицях.

Динаміка продажів по РТ: квітень 2018 року до квітня 2017 го (дані Росреестра) Вид / період Квітень 2018
Казань Квітень 2018
Татарстан Квітень 2017
Казань Квітень 2017
Татарстан Динаміка
Казань Динаміка
Татарстан Пайова - 1535 - 1130 + 35,8% Вторинний ринок 2725 4060 2104 3331 + 30% + 22% Іпотека 2265 3503 1399 2073 + 62% + 69%

Натисніть на таблицю, щоб завантажити повністю

Динаміка продажів по РТ: квітень 2018 року до березня 2018 го (дані Росреестра) Вид / період Квітень 2018
Татарстан Квітень 2018
Казань Березень 2018
Татарстан Березень 2018
Казань Динаміка
Казань Динаміка
Татарстан Пайова 1535 - 1464 - + 4,8% Вторинний ринок 2725 4060 2186 3619 + 25% + 12% Іпотека 2265 3503 2300 3035 -1,5% + 15%

Натисніть на таблицю, щоб завантажити повністю

«Квітень і травень йдуть досить рівно. Здавалося б, в травні повинен був відбутися легкий спад, але ми по нашій компанії його не спостерігаємо. У порівнянні з минулим роком є зростання десь на 20 відсотків », - оцінює стан ринку директор ФРК« Поверхи-Казань »Марат Галлямов. В цілому ж, за його словами, в кінці першого кварталу - початку півріччя зростання було очікуваним.

«У порівнянні з минулим роком є ​​зростання десь на 20 відсотків. Ринок штовхає вгору доступна іпотека »Фото:« БІЗНЕС Online »

"З чим це пов'язано? Ринок штовхає вгору доступна іпотека. Крім того, забудовники виводять в роботу досить багато житлових комплексів до прийняття закону про проектному фінансуванні. Їм потрібно постаратися по максимуму продати і отримати гроші пайовиків », - зауважив співрозмовник« БІЗНЕС Online »(Поправки до №214-ФЗ повинні вступити в силу з 1 липня 2018 року. Згідно з новими вимогами, забудовник повинен вкладати в будівництво власні кошти сумою не менше 10% від усіх інвестицій, вводиться правило «один забудовник - один дозвіл на будівництво» і т. д. в результаті компанії прискорили свої проекти, прагнучи укластися до цього моменту. Так, на московський ринок в першому півріччі 2018 го планує вийти рекордна кількість ЖК-новобудов). Логіка зрозуміла: забудовникам потрібні оборотні кошти, а значить, треба швидше завершувати старі проекти. Звідси - вигідні акції, субсидування іпотеки і бонуси тим покупцям, хто готовий викласти з кишені 100% вартості квартири.

Комерційний директор компанії «Уністрой» Іскандер Юсупов також відзначає пожвавлення на ринку на початку другого кварталу в порівнянні з січнем-березнем: «Ми пов'язуємо це зі зростаючою доступністю іпотечного кредиту, а також з інформацією про майбутнє зростання цін у зв'язку зі змінами законодавства. У той же час є сигнали, що іпотечні ставки можуть зрости - ЦБ зупинив зниження ключової ставки. І це теж підстьобує попит ». При цьому в компанії відзначають: 27% покупців платять повну вартість квартир, приблизно половина угод припадає на іпотеку (саме кількість іпотечних угод зросла теж на 27%). Решта 23% - це угоди trade-in і розстрочка.

Будівельники явно верстають свої плани під невблаганно насувається липень-2018, коли запрацюють поправки в закон про пайову Фото: metshin.ru

«ЦІНИ ЗАРАЗ ДОСИТЬ ЦІКАВІ, ТОМУ ПОПИТ Є»

Що тим часом відбувається з цінами? На жаль (або ура?), Вони ростуть. Але в цілому, як пояснює Галлямов, «ціни зараз досить цікаві, тому попит є».

У квітні, за даними сайту «Домофонд» , Середня ціна новенького «квадрата» в Казані в квітні склала 68,8 тис. Рублів - на 5,4% дорожче, ніж рік тому. Приблизно та ж картина на «вторинці», тільки тут метр коштує 70,8 тис. (У квітні-2017 було 67,3 тисячі).

Казанський портал Tatre.ru фіксує динаміку по власній базі оголошень плюс бази Avito і irr.ru. Вартість первинного житла, за даними аналітиків порталу, склала 72,1 тис. - плюс 1,27% в порівнянні з березнем. «Вторинний ринок» зросла несуттєво: середня ціна в квітні - 71,8 тис. Рублів за квадратний метр.

Частка іпотеки в роздрібних портфелях банків досягла 29% (рік тому - 26%) Фото: «БІЗНЕС Online»

ІПОТЕКА ЗА КВАРТАЛ ВИРОСЛА В 1,8 РАЗИ, зібравши 18,7 МЛРД РУБЛІВ

Саме час згадати про процентні ставки. Як повідомляє прес-служба Нацбанку по РТ, іпотека дешевшає і розпухає в обсягах.

У березні середньозважена ставка в Татарстані склала 9,69%. У лютому вона була вищою - 9,74%, в березні минулого року - 11,49%. Всього з січня по березень татарстанци взяли іпотечних кредитів на 18,7 млрд рублів, при цьому банки видали понад 11,6 тис. Кредитів. Для порівняння: роком раніше було укладено 7,2 тис. Договорів на 10,3 млрд рублів, тобто зростання по грошах - в 1,8 рази.

Частка іпотеки в роздрібних портфелях банків досягла 29% (рік тому - 26%). Скептикам, що кричать на кожному розі, мовляв, бідні-нещасні позичальники тягнуть лямку непосильних боргів, розоряються і перестають платити, відділення ЦБ в Татарстані відповідає цифрами. Станом на 1 квітня частка простроченої заборгованості по іпотеці - 0,8%.

Зростання іпотечних угод в АН «Поверхи» пояснюють тим, що ринок чекає підвищення цін на житло. «Розігріти» їх може обов'язкову участь банків в ланцюжку продажів нових квартир. Тенденція до зростання цін гостріше проявиться ближче до середини - кінця наступного року, вважає Галлямов. Поки ж багато покупців просто прагнуть зафіксувати ціну в 70-75 тис. За «квадрат». Адже рефінансувати ту ж іпотеку в разі зниження ставок можна, а ось знизити ціну метра вже не вийде.

«ПОПЕРЕДУ НАС ЧЕКАЄ ИНТЕРЕСНОЕ ЧАС - ПАРАФІЯ федеральних ГРАВЦІВ»

Будівельники явно верстають свої плани під невблаганно насувається липень-2018, коли запрацюють поправки в закон про «пайову». Бізнес активно запрошувати дозволу на будівництво і проводить різні земельні процедури.

Проявляють активність «Уністрой», «Сувар», «Ак Барс Девелопмент», БМУ-88, ТОВ «ТСИ», «Татекоресурс». Встигнути намагаються і ті, хто отримав схвалення на будівництво в історичному центрі. цей каскад проектів , Що включає інтереси «ІтільТехноСервіс» Габдрашіда Исхакова, «ГрейтДевелопмент» Володимира Нікішова, «КамаСтройІнвест» Делюс Сіразетдінова, «БІЗНЕС Online» описував на початку квітня.

Марат Галлямов: «Сьогодні місцеві забудовники що хочуть, те й роблять. Хочуть - ціна сьогодні була одна, через два дні - плюс 5 відсотків »

За даними обізнаних джерел, інтерес до Казані проявили іжевський «Талан», а також один з найбільших забудовників Росії - ГК «ПІК». Правда, поки компанія начебто не почала якихось офіційних процедур, за інформацією «БІЗНЕС Online», москвичі вже прицінюються. Зокрема, їх, як кажуть наші джерела на ринку, зацікавили землі в Адміралтейській слободі в рамках ревіталізації промзон. Чесно кажучи, рівень цін в цьому районі зовсім не "піковий», але все ж ... За словами комерційного директора «Уністрой» Юсупова, і казанські компанії в інших регіонах займаються тим же самим. Це нормальна практика, а прихід компаній, близьких за якістю продукту, підстьобує бажання перевершити конкурентів. До слова, ПІК сьогодні присутній в 10 регіонах, а в Поволжі група вже зайшла до Пермі. Сумарний обсяг будівництва - понад 4,2 млн кв. метрів. У самій компанії «БІЗНЕС Online» офіційно не підтверджують інтересу до Казані, але обіцяють повідомити, як тільки новини з'являться. А перша «московська ластівка» - ГК «Садове кільце» - готується до старту продажів в своєму ЖК біля Палацу єдиноборств .

В результаті і без того жорстка конкуренція між забудовниками неминуче загостриться. «Попереду нас чекає цікавий час, коли зайдуть великі федеральні гравці, - прогнозує Галлямов. - Це буде на руку нашому покупцеві. Сьогодні місцеві забудовники що хочуть, те й роблять. Хочуть - ціна сьогодні була одна, через два дні - плюс 5 відсотків. У майбутньому вони не зможуть так швидко скакати, хоча в цілому йде тренд на підвищення ». При цьому потрібно чітко розуміти: федерали йдуть в Казань з прицілом на хорошу маржу. Їх приваблює те, що місцевий ринок зростає в порівнянні з багатьма іншими містами. Так що чекати обвалу цін - якщо не трапиться чогось глобального - годі й говорити.

Тим часом місцеві гравці готуються роздрукувати землі біля Річкового порту. Так, новачок на ринку, компанія «Конграда», показала проект будівництва шести 10-поверхівок. Це буде комфорт-клас, загальна площа квартир - 61 тис. Кв. метрів.

Квітня також ознаменувався новою порцією чуток навколо проекту «РС Інвестмент» Рустама Сабирова на Новаторів - Галеева (мікрорайон, відомий як «Куба»). Місцеві жителі активно виступають проти будівництва. Як відомо, Верховний суд Росії підтвердив статус цієї території згідно зі старим генпланом - рекреаційно-ландшафтна зона. Telegram-канали тут же рознесли звістку: гряде кошмар і жах, адже вдома-то в парках будувати не можна. А значить, знову нові ошукані пайовики! І будівництво нібито вже встала ... Але джерела «БІЗНЕС Online» пояснюють: проекту за фактом ніщо не загрожує. Справа в тому, що в Казані скоро з'явиться новий генплан, за яким територія вже має на увазі будівництво висоток. Теоретично, звичайно, зараз можна почати розкручувати процеси відкликання дозволу на будівництво, зворотного перезонування і т. Д., Але Феміда працює неспішно. Дивишся, рочки через півтора-два пройдуть суди, а новий генплан вступить на той час в силу.

Новачок на ринку, компанія «Конграда», показала проект будівництва шести 10-поверхівок в Річковому порту Щоб збільшити, натисніть

«Часткової ФРОНТ»: ЧЕРГОВИЙ СЕКВЕСТР «ЗОЛОТОЇ СЕРЕДИНИ», РАДОСТІ У ЖК «МНС» І НАДІЇ ЖК «Яшлек»

На ринку пайового будівництва теж є новини. Так, 15 травня Арбітражний суд РТ нарешті виніс повторне рішення про долю злощасної 18-поверхівки в ЖК «Золота середина» (будівельний будинок №6).

Нагадаємо, рішення про визнання зведеного «свеем» вдома самовільно побудовою суддя Румия Гільфанова винесла ще в жовтні 2016 року. Але пайовики «Свея» оскаржили рішення суду і наполягли на свою участь в процесі. Розгляд справи затягнувся на довгі 1,5 року і на перевірку виявилося банальною тратою часу: незважаючи на всі хитрощі адвокатів, рішення суду за фактом залишилося незмінним. Заява виконкому Казані про визнання будинку самовільно побудовою і його знесення суд задовольнив. Раніше газета «БІЗНЕС Online» писала про призначення урядом Татарстану на прохання пайовиків повторної експертизи по навантаженню фундаменту, розробити яку взявся московський інститут. Але, як повідомляють джерела нашої газети, остаточного рішення москвичі поки не представили, а перший етап експертизи не дає відповіді на поставлене запитання. Тепер, ймовірно, визначення знову буде оскаржено.

На ринку пайового будівництва теж є новини. Так, 15 травня Арбітражний суд РТ нарешті виніс повторне рішення про долю злощасної 18-поверхівки в ЖК «Золота середина» (будівельний будинок №6) Фото: «БІЗНЕС Online»

Є і хороші звістки. Будівництво будинку №1 в ЖК «МНС» добігає кінця. В кінці квітня разом з самим проблемним блоком «Г» була повністю здана житлова частина будинку на 527 квартир, робота з нежилих приміщень триває. Наближається до завершення і робота на будинку №5 в ЖК «МНС» - з середини травня пайовики повинні почати оглядати квартири. Складніше ситуація з будинками №№2, 3 і 4: рух по ним йде дуже повільно, за останні два зараз ведеться розробка проектної документації. В середині травня пайовики цих будинків разом з пайовиками «Свея» вийшли на мітинг з вимогою про добудову будинків.

Крім того, є зрушення в ЖК «Яшлек». З'явилася інформація про те, що знайдений сторонній інвестор на забуксувала проект, чотири будинки першої черги якого стартували в рамках путінської програми «Житло для російської родини». 140 пайовикам доведеться єдиним махом переукласти договори з SP Development, яка буде фінансувати будівництво. А безпосереднім підрядником, можливо, стане «Ак таш».

НОВИЙ МІНІСТР І «СТАРИЙ» Куратор: ЯКІ ВИКЛИКИ СТОЯТЬ ПЕРЕД ВОЛОДИМИРОМ Якушева

Не можна не згадати і важливі федеральні події, які відіб'ються на всій галузі. У процесі формування нового уряду покинув свій пост в Мінбуді РФ Михайло Мень. Новим міністром став Володимир Якушев, якого називають соратником московського мера Сергія Собяніна. Якушев раніше був губернатором Тюменської області (власне, наступником Собяніна в Тюмені). У Михайла Мене ж, як кажуть, не склалися стосунки з Віталієм Мутко, якому в ранзі віце-прем'єра тепер належить курирувати будівельну галузь.

Один зі співрозмовників «БІЗНЕС Online» нагадав про ще один момент. За час керівництва Мене, по оцінці Рахункової палати РФ, через відсутність грошей провалилася програма «Житло для російської родини». А цю ідею, між іншим, особисто представляв президент РФ Володимир Путін в своєму посланні 2013 року ... В Татарстані в результаті утворилися лише нові ошукані пайовики. Та й в цілому їх армія виросла настільки, що уряд в принципі взяло курс на скасування пайової. Однак під це порятунок росіян від жадібних акул будівельного бізнесу замаскований банківський інтерес, вважають і ряд експертів, і учасники ринку. Адже проектне фінансування дозволяє банкам осідлати 3-5-трильйонний грошовий потік. А кредитним організаціям сьогодні конче потрібні нові надійні активи, так і пасиви зайвими не будуть.

За час керівництва Мене, за оцінкою Рахункової палати РФ, через відсутність грошей провалилася програма «Житло для російської родини» Фото: «БІЗНЕС Online»

Інший нюанс можливо, пов'язаний вже з новітнім посланням президента, відзначає наступний співрозмовник газети. Путін пропонує серйозно збільшити введення в країні нового житла: з нинішніх 80 до 120 млн «квадратів». До речі, в його виступі цікава одна деталь. Глава держави говорив, що щорічно покращувати свої житлові умови в країні повинні 5 млн чоловік. Але якщо середню площу квартири прийняти хоча б за 40-50 «квадратів», ми отримуємо зовсім інші обсяги житлового будівництва: треба щорічно будувати 200-250 млн кв. метрів. Такого навіть близько ніколи не вдавалося досягти. У кращі роки введення житла знаходився не вище 80-90 млн метрів (в 2017-му ввели 78,5 млн «квадратів»). Важливість питання така, що курирувати житлову політику, житло, розвиток міського середовища на посаді віце-прем'єра якраз і доведеться Мутко.

Загалом, Якушеву відомство дісталося з новими і вельми амбітними цілями. Наскільки сильні апаратні позиції нового міністра, можна буде оцінити вже хоча б по тому, як він розпорядиться долею шістьох своїх заступників. Тих самих, в чиї кабінети він, можливо, в статусі губернатора раніше входив в ролі прохача-лобіста.

7% Забудовники в очікуванні нових правил продажу «долевкі» стали пропонувати багато цікавого

4% Народ багатіє і живе з кожним днем краще

35% Острахом падіння рубля і прагненням вкластися в нерухомість

15% Іпотека стала привабливою

2% З'явилося багато привабливих проектів з будівництва житла

2% Стали розумними ціни на квартири

35% Не вірю в офіційну статистику - ніякого зростання немає