Довгострокова оренда: плюси і мінуси

Коротко про головне

Ринок оренди зарубіжної нерухомості представлений різними варіантами отримання доходу від наявної власності. «Інвестиційна» нерухомість переважно представляє собою туристичне житло, розташоване в популярних курортних регіонах. Довгострокова оренда користується популярністю в стабільних «цілорічних» державах: Чехії, Великобританії, Франції, Німеччини, США, Австрії, Кіпрі, рідше - в Італії, Іспанії.

Довгострокова оренда житла, як правило, не відноситься до «інвестиційної» категорії, оскільки середня річна прибутковість виявляється істотно нижче, наприклад, туристичної оренди. Однак багато в чому - це більш надійний спосіб заробити. Безсумнівним плюсом довгострокової оренди є можливість здавати нерухомість під час тривалого отстутсвія власників в країні. Довгостроковий контракт, добропорядні орендарі, менший ступінь зносу житла, відсутність стресу при пошуку туристів і підготовці житла до їх в'їзду і виїзду роблять її виправданою і поширеною серед власників. Але для того щоб зробити все правильно, необхідно дотримуватись основних правил.

Як організувати процес оренди

Оренда - це величезна кількість тонкощів і несподіванок, які можуть виникнути в процесі. Мабуть, жоден агент не порадить вам самостійно керувати власною зарубіжною нерухомістю - особливо, якщо ви не профі в цій справі, особливо, якщо ви не живете в безпосередній близькості від об'єкту. Надійна керуюча компанія - це ключ до професійного менеджменту зарубіжною нерухомістю, особливо під час відсутності власника в країні.

Тому фахівці настійно рекомендують купувати зарубіжну нерухомість тільки там, де вже налагоджене управління - або де його можливо організувати, тобто звернутися до надійних фахівцям, які візьмуть всі турботи на себе. Як правило, такі послуги надають апарт-готелі і кондомініуми. Варто брати до уваги, що сума доходу, таким чином, буде знижуватися, оскільки власникові доведеться оплачувати послуги менеджмета.

Безумовно, власник може самостійно займатися здачею свого житла в довгострокову оренду - розміщувати інформацію на сайтах, шукати орендарів, готувати житло до прийому гостей, здійснювати прибирання, дрібний ремонт, бути завжди на зв'язку з орендарям. Очевидно, цей процес трудомісткий і вимагає великої кількості уваги і часу, до і дохід в цьому випадку повністю «лягає» в кишеню власника. Але експерти роблять акцент на тому, що за таку справу варто братися тільки в тому випадку, якщо реально маєш досвід і інтерес в організації цього процесу - в іншому випадку, сума гонорару для керуючої компанії більш ніж виправдана.

Як правильно скласти договір з орендарем

Як правило, в обслуговуваних житлових комплексах за кордоном вже є керуючі компанії, які допомагають власнику здійснити здачу квартири в оренду. Саме вони надають власнику грамотно складений договір. Якщо така послуга розділення або виникають якісь сумніви з приводу змісту документів, доцільно залучити юриста в країні покупки нерухомості. Наявність професійно складеного договору оренди - дуже важливо і їм не можна нехтувати!

Що стосується пунктів, які неодмінно повинні бути згадані в договорі, то, як правило, це чіткі терміни оренди і можливість продовження договору, розподіл оплати елекроенергіі, водопостачання, опис цінних предметів, основні умови проживання і т. Д. У багатьох зарубіжних країнах - до наприклад, в Німеччині, Австрії, Франції, Нідерландах - договори оренди часто не мають чітко обмежених термінів, і квартира може кілька разів змінити власника, «зберігши» одного і того ж орендаря. Це звичайна практика - продаж житла «разом з мешканцем». Квартири, вже здані в оренду, можна купити трохи дешевше середньої ринкової вартості.

Але закінчення терміну оренди обов'язково має бути прописано в договорі, адже, за законом ряду європейських країн, орендаря, який втратив роботу і не може платити ренту, власник просто не має права виселяти. На жаль, такі приклади зустрічаються, і часом такі мешканці роками продовжують мешкати в «орендованій» квартирі абсолютно безкоштовно. Саме через «невизначених» формулювань договорів оренди деякі покупці відмовляються купувати житло.

Чим довготривала оренда краще короткостроковій?

Довгострокова оренда однозначно надійніше і стабільніше туристичної. У цьому випадку власник має гарантії получанія доходу від шести місяців до року і довше. Плюс, це помітно менший знос квартири, оскільки в ній проживає максимум кілька людей за весь період. Також це можливість знайти гідну кандидатуру, яка в деяких випадках зробить житло ще краще, хоча це, звичайно, швидше виняток з правил.

Головні мінуси такої інвестиції

При покупці квартири власник вкладає суму, яку він навряд чи швидко отримає назад при довгостроковій здачі в оренду. Окупність в цьому випадку в середньому становить 15 років. Винятком є ​​угоди, коли житло було куплено на ранній стадії будівництва, у вигідну розстрочку, на зростаючому ринку і т. Д.

Після певного періоду здави в оренду і відповідного зносу квартири її не можна буде здавати за первісну вартість, оскільки її стан погіршиться - або буде потрібно оплатити ремонт. Власник повинен обов'язково застрахувати своє житло, щоб, при виникненні непредвіненних випадків, не треба було витрачати величезні кошти на відшкодування збитків.

Плюс, не у всіх регіонах, районах, і навіть не в кожному житловому комплексі, представляються однаково вигідні умови по довгостроковій оренді. Тому при прийнятті рішення здачі свого житла коштує попередньо ознайомитися з «місцевими» ставками. Короткострокова оренда однозначно вигідніше довгостроковій: скажімо, за місяць туристичної оренди в розпал сезону на Кіпрі, можна заробити до половини суми річної оренди тут же. Але в цілому, довгострокова оренда - це надійний спосіб стабільного заробітку.

Як запобігти ризикам?

Будь-які ризики можна мінімізувати, звернувшись до грамотного юриста і виконуючи всі «базові» правила оренди і вимоги законодавства країни - виплату податків, своєчасну оплату рахунків, налагоджений контроль за квартирою і т.д. Варто пам'ятати, що нелегальна здача в оренду може привести до колосальних штрафів, тому керуюча компанія і офіційні документи стануть гарантією запобігання «базових» ризиків.

Які доходи отримує власник?

В середньому по Європі і США прибутковість при довгостроковій оренді нерухомості становить близько 3% річних, досягаючи в ряді випадків 4-5,5%. Експерти відзначають, що 6% річних для довгострокової оренди - це величезна рідкість. Цікавим варіантом є комбінація довгостроковій і туристичної оренди в популярних курортних напрямках, наприклад, на Кіпрі: в цьому випадку дохід може досягати 8%, але і трудовитрати на забезпечення такої прибутковості зростають в рази.

отримання коштів

Кошти можна отримувати і на рахунок в Росії, але краще відкрити банківський рахунок в країні перебування об'єкта. Власнику необхідно оплачувати податок на нерухомість і податок на дохід від комерційної діяльності, оскільки здача об'єкта в оренду відноситься саме до цієї категорії. Розрахунок податків і навіть їх оплату зможе здійснити керуюча компанія. Для ознайомлення з усіма тонкощами процесу необхідно обов'язково проконсультуватися з юристом в тій державі, де планується здавати житло.

П'ять порад власникам, які вирішили здати своє житло в довгострокову оренду

1. Перед здачею обов'язково проконсультуйтеся з адвокатом або юристом в країні перебування об'єкта.

2. Реально оцініть необхідність залучення керуючої компанії і можливість ведення справ самостійно.

3. Не шкодуйте часу і коштів на складання грамотного договору оренди.

4. Обміркуйте всі можливі ризики і проблеми, пов'язані з вашим відсутністю в країні на момент здачі житла в оренду.

5. Складіть детальний план можливих витрат і доходів перед здачею в оренду, створіть резервний фонд для екстрених витрат (дрібний і великий ремонт, поломка електроприладів і т. Д.).

Портал HomesOverseas.ru дякує за допомогу в підготовці статті Наталія Завалішина ( Distant Property ) І Федора Дробишева.

photocredits: дмитрий кругляк / flickr

HomesOverseas.ru