На вторинному ринку близько половини потенційних іпотечних позичальників звертаються в банк із заявкою, ще не вибравши квартиру. І саме таку послідовність дій рекомендують фахівці.
Вибираємо квартиру на вторинному ринку
Припустимо, в старій звичній квартирі вже жити тісно, але ви не хочете змінювати район. А новобудов поблизу немає. Що ж, доведеться вивчати вторинний ринок житла - квартири, в яких до вас хтось жив. Здавалося б, нічого складного. Інтернет сьогодні забитий оголошеннями про продаж житла, багато їх і в друкованих ЗМІ.
Тепер прийшла пора більш точно оцінити і те, скільки у вас грошей, і то, на що ви претендуєте. Визначити станцію метро, тип будинку, поверх ...
Відзначимо, що в рекламному оголошенні поміщаються тільки найважливіші параметри продаваної квартири. Тому все одно доведеться провести багато часу біля телефону.
Схвалена іпотечна заявка в різних банках дійсна протягом трьох-чотирьох місяців. Теоретично цього часу повинно виявитися досить для підбору варіанту. Однак на практиці вистачає не завжди. Дуже часто не встигають укластися в обумовлені терміни позичальники, які приїхали з інших міст, - просто в силу недостатнього знайомства з реаліями місцевого ринку нерухомості.
До речі, житло на вторинному ринку Петербурга самостійно підбирає кожен третій покупець. Це дозволяє заощадити на ріелторів досить значні суми - 2-4% від вартості житла. До фахівців такі економні громадяни звертаються лише в самому кінці, щоб оформити документи купівлі-продажу.
У теорії, навіть якщо банк офіційно підвищить процентні ставки, на схвалені заявки це рішення не поширюється. На практиці - як пощастить.
При пошуку квартири на вторинному ринку нерухомості ви можете зіткнутися і з «непрофесіоналізмом» продавців.
Наведемо такий приклад. Банк попередньо дав позичальникові добро, і той знаходить підходящу квартиру. Але далі власник житла вимагає з покупця аванс до того, як банк перевірить сам об'єкт, і зокрема до отримання авансу відмовляється збирати і представляти в банк документи по виставленому на продаж житла.
Тому замість отримання розписки потрібно укладати повноцінну угоду про аванс терміном не менше ніж на місяць. Цього, як правило, буває досить для збору необхідних документів і схвалення об'єкта нерухомості банком. В угоді позичальникові потрібно прописати вимогу про повернення авансу, якщо банк відмовить у кредитуванні об'єкта нерухомості.
Вимоги до предмету застави
Другим вузьким місцем іпотечних угод на вторинному ринку є вимоги банків до предмету застави. Якщо будинок, в якому вам сподобалася квартира, побудований років десять тому, проблем зі схваленням напевно не буде. А ось якщо будовою виповнилося півстоліття, вам слід заздалегідь поцікавитися в банку, чи готовий він в принципі дати кредит на такий об'єкт.
Правда, єдиної термінології на ринку нерухомості немає. Ріелтори та приватні продавці відносять до старого фонду будинки, побудовані до 1917 року, а будинків дореволюційної споруди в Петербурзі збереглося близько 10 тис. У банківських же фахівців старим зазвичай вважається будь-яке житло, що з'явилося понад тридцять років тому.
Саме принципова згода банку працювати з такими об'єктами не означає, що він дасть добро на покупку саме тієї квартири, яка вам сподобалася. Крім того, банки встановлюють ряд додаткових заборон. Швидше за все, відмова послідує, якщо це об'єкт нерухомості з дерев'яними перекриттями. Якщо купується квартира розташовується в будинку - об'єкті культурної спадщини. Якщо в квартирі є незаконні перепланування, за якими неможливо узгодження. Якщо ступінь зносу будинку перевищує 60%. Якщо капремонт проводився занадто давно.
І, природно, іпотека не дається на квартири в будинках, що підлягають капремонту, знесенню, реконструкції. Також можлива відмова на квартиру з газовою колонкою.
Причини такої позиції кредиторів очевидні. видаючи іпотечний кредит під заставу нерухомості, що купується , Банк повинен отримати можливість швидко реалізувати даний заставу в разі дефолту позичальника. Значить, застава повинна бути максимально ліквідним майном, тобто об'єктом, який можна продати в короткі терміни і без значних втрат у вартості.
Фахівці нагадують: якщо вподобану квартиру не схвалює ні один банк, ви можете отримати іпотечний кредит під заставу нерухомості, вже наявної у власності. Правда, ставки по таким кредитам будуть вище, ніж під заставу житла, що купується.
Враховуйте, що оцінювачі по-різному визначають заставну вартість квартири . Перш за все некоректні оцінки можуть виникнути в разі, якщо в об'єкта немає аналогів.
У Петербурга є свої регіональні особливості. Тут банки відносяться до «старого» житла лояльніше, ніж в цілому по країні. Наприклад, часом готові давати іпотеку на квартири в пам'ятках архітектури.