Реальний бум або «схематоз»: продажі «долевкі» в Казані підскочили в 1,5 рази

21.03.2018

Пульс ринку нерухомості: попит продовжує рости разом з цінами - експозиція знижується навіть у «вторинки»

Гарячим, судячи з цифр Росреестра, видався в Татарстані лютий на ринку нерухомості. На 57% у порівнянні з минулим роком зросла іпотека, 51% додав ринок пайової. Але якщо іпотеку ще можна пояснити падінням ставок і загальним «оживляжем» ринку, то «долевкі», як підозрюють експерти, має неприродні симптоми. В чиїх будинках іпотека опустилася до 5,5%, хто із забудовників манить «наноценамі» і як за півроку подорожчали квартири в «Салават Купера» - в матеріалі «БІЗНЕС Online».

Ринок нерухомості, всупереч думкам скептиків, як і раніше бадьорий і веселий Фото: «БІЗНЕС Online»

ЗВІДКИ У «часткової» РОСТ У 51%, ЯКЩО «ВТОРИЧКА» У ЛЮТОМУ додав лише 1%?

Ринок нерухомості, всупереч думкам скептиків, як і раніше бадьорий і веселий. Свіжа статистика управління Росреестра по РТ - тому свідок. У порівнянні з лютим минулого року вторинний ринок додав 18,4%. Іпотека в Казані зросла на 84%. Зростання на ринку пайового житла в РТ - 51%.

В абсолютних цифрах картина наступна. Число «пайових» угод в РТ зросла з 885 до 1338. Іпотека в Казані додала 1010 квартир - зафіксовано 2217 записів. А в сегменті «б / у» ключі з рук в руки передали 2228 господарів - рік тому було 1852 угоди. Таке відчуття, що казанці звідкись дістали заначку ...

У Татарстані (якщо виключити цифри по столиці) на вторинному ринку йде зниження числа угод приблизно на 10% - зареєстрована покупка 3050 квартир. Іпотека, навпаки, зросла на 41%, видано 2678 кредитів. А якщо порахувати разом з Казанню, то число угод на "вторинці" додало в лютому-2018 лише 1%!

Що трапилося? Здавалося б, незвичайний січня пояснювали переходом угод з грудня (банки не встигали оформляти іпотеку) і традиційним сплеском перед виборами. тоді забудовники говорили , Що число угод дійсно велике. Лютого також можна пояснити виборами. Тим більше що іпотечні тенденції республіки і Казані збігаються. Але зростання «долевкі» (цифри є тільки в цілому по РТ) на 51%, при тому, що «вторинка» зросла лише на 1%, якийсь, скажімо так, аномальний. Один зі співрозмовників «БІЗНЕС Online», знайомий з ситуацією на ринку, не виключив «схематоза». Великі забудовники могли перевести частину квартир на аффилированного оптового покупця. Перехід прав на квартири, природно, зареєстрований Росреестра - звідси і зліт первинного ринку. Є навіть підозри, хто це міг бути ...

ТАТАРСТАН Вторинний ринок Іпотека Пайова 43132 5278 4895 1338 42736 4305 3655 1191 43132 5222 3106 885 Динаміка лютого-2018 / лютий-2017 1% 57,6% 51,2%

Натисніть на таблицю, щоб завантажити повністю

РІЕЛТОРИ КОНСТАТУЮТЬ ЗНИЖЕННЯ ТЕРМІНУ ЕКСПОЗИЦІЇ КВАРТИР І ПРОГНОЗУЮТЬ РОСТ ПРИВАБЛИВІСТЬ «часткової»

До слова, в стані ріелторів також говорять, що лютий був все-таки спокійним. Зокрема, директор агентства нерухомості «Прем'єр» Руслан Садреев зазначає затишшя з початку року і зростання активності з березня.

«Ось у березні спостерігається невелике пожвавлення попиту в сегментах первинного і вторинного житла, - дає оцінку учасник ринку. - Термін експозиції квартир знизився - наприклад, в лютому вони вийшли в рекламу, а до середини березня вже знайшлися покупці ».

Експерти вважають, що «вторинка» в Казані дорожче, ніж «первинка», але все сильно залежить від району Фото: metshin.ru

Що стосується порівняння першого кварталу цього року з першим кварталом попереднього, то приріст по операціях дійсно є. Причиною в першу чергу є збільшення привабливих пропозицій на ринку первинного житла. І друге - істотне зниження іпотечної ставки. На сьогоднішній день ставки по іпотеці і тим більше з купівлі первинного житла можна назвати революційними - ми бачимо, що вони можуть становити і нижче 7% річних, а потреба в покупці нерухомості є завжди. За умови невисокого відсотка за іпотекою і, відповідно, невисокою щомісячної оплати це сподвигает людей на покупку, пояснив Садреев.

Забудовники теж не стоять на місці - у них сьогодні дуже цікаві маркетингові пропозиції і лояльні умови. Свою роль відіграє і відкладений попит: у 2016-2017 роках спостерігалося зниження за кількістю угод, але в другій половині 2017 го і на початку 2018 го основна маса покупців - завдяки тим факторам, що названі вище, - пішла саме на ринок первинного житла . Приріст по «вторинці» є, але він менше, ніж в пайову участь.

Варто враховувати, що у великих забудовників, таких як «Уністрой», «# Суварстроіт», «Бриз», «Ак Барс Девелопмент», переважає комплексна забудова і пропозицій в цій комплексній забудові дуже багато. Наприклад, в ЖК «Весна» продаються сотні квартир. Або у «Сувара» - ЖК «Південний парк» або «Станція" Спортивна "» - в одній черзі по три 20-поверхових будинки виставляється на продаж, при цьому вартість квартир невисока. Наприклад, можна на стадії котловану придбати повноцінну однокімнатну квартиру до 2 млн рублів.

«Коли є такі" солодкі "пропозиції, то навіть люди, які ще не впевнені в тому, що зможуть платити іпотеку, все одно оформляють покупку, бачачи, що через два роки вони можуть отримати окрему квартиру», - описує експерт поведінку покупця.

У найближчі два роки ринок первинного житла, найімовірніше, продовжить тренд на підйом. «Первинка» знаходиться в процесі переходу на проектне фінансування, і цей період буде піковим для забудовників.

«Первинка» знаходиться в процесі переходу на проектне фінансування, і цей період буде піковим для забудовників Фото: «БІЗНЕС Online»

«У них зараз є велике бажання і можливість реалізувати якомога більше проектів, тому що через два-три роки це робити не вийде - умови будуть вже інші. Зараз це тільки початок: я думаю, що 2018 і 2019 роки будуть дуже активними з продажу, а потім, напевно, умови якось зміняться », - прогнозує Садреев.

Втім, варто зазначити, що свіжих дозволів на будівництво в порівнянні з попереднім аналізом ринку «БІЗНЕС Online» щось не спостерігається.

ЦІНИ: РОСТУТЬ АБО ПАДАЮТЬ?

На тлі підріс числа угод ростуть і ціни. Зокрема, ресурс tatre.ru, що аналізує ціни на порталах «Домофонд», Avito і власні оголошення, констатує таку динаміку. У первинному сегменті середня вартість квартир в Казані c січня зросла з 71,4 до 74,7 тис. Рублів за метр, тобто на 4,6%. Найдешевше житло - в Кіровському районі: 60 тис. За «квадрат». Найдорожче - в Вахітовском: майже 92 тисячі. На вторинному ринку зростання по Казані в цілому - з 69,9 до 70,7 тис. За «квадрат», динаміка - 1,14%.

Портал Domofond.ru в порівнянні з цінами на лютий-2017 дає зростання ціни в первинному сегменті на 0,6%. Середня ціна метра, по даними цього ресурсу, за рік зросла до 67 302 рублів за метр, а вторинні метри за той же час подорожчали на 3,1% до 69 746 рублів. Таким чином, експерти «Домофонда» вважають, що «вторинка» в Казані дорожче, ніж «первинка», але все сильно залежить від району.

Квартири дорожчають на очах у обживати «Салават Купера»: на Avito вже можна знайти пропозиції за цінами від 52 тис. Рублів за «квадрат» Фото: «БІЗНЕС Online»

«Ціни ростуть точково. В останні роки Казань розбилася на своєрідні сектори, - пояснює Садреев. - Наприклад, за 3,5 мільйона можна купити однокімнатну квартиру в районі "Рів'єри", або двокімнатну квартиру десь в спальному районі - Приволзькому, Радянському, Московському, або відразу трикімнатну квартиру в передмісті - Лаішевскій район, посадив, Злосний. Тобто один цінник і різну кількість кімнат. Ця тенденція по районам зберігається і зараз. Але номінальний чек з минулого року зріс приблизно на 10-15 відсотків. Тепер це 3,5-4 мільйони. І це незважаючи на те, що доходи населення, як вважається, не ростуть ».

Читачі «БІЗНЕС Online» постійно пишуть в коментарях, що в інших регіонах квартири йдуть майже даром. Що ж, в Йошкар-Олі за рік «первинка» подешевшала аж на 7% - і тепер метр тут коштує 34,4 тис. Рублів. У Чебоксарах, за даними все того ж «Домофонда», ціна впала на 8% - і «квадрат» новобудови продають за 40,8 тис. Рублів. У Самарі метр подешевшав майже на 5% і коштує вже 48,9 тисячі. Забудовники там, мабуть, рвуть на собі волосся від горя. А ось Уфа гріє душу будівельника зростанням в 7,3%, але середня ціна в столиці Башкортостану трохи менше 61 тис. Рублів. Казань все одно дорожче ...

Квартири дорожчають на очах навіть в обживати «Салават Купера»: на Avito вже можна знайти пропозиції за цінами від 52 тис. рублів за «квадрат». Вражаюче, але ще в липні-2017 власники готові були поступатися ці квартири за ціною 40-48 тис., вже тоді маржа доходила до 50%. Може, вся справа в обробці? «Стандарт» від госжілфонда , Як би його не лаяли окремо взяті громадяни, передбачає чистову обробку: лінолеум, скромні двері, невибаглива, але зате вже встановлена ​​сантехніка. 67-метрова «двушечка» від ГЖФ, передана в небагаті соціпотечние руки, варто на ринку 3,55 млн руб, жити в ній можна відразу. Але для порівняння: на тому ж Avito є 71-метрова «трійка» в суваровском ЖК «Злосний Сіті» в зданому будинку на 150 тис. Рублів дешевше.

Чому вірити, кожен вирішує сам. Втім, як відомо, реальна «продажна» ціна метра може здорово відрізнятися від пропозицій. Забудовники ваблять акціями та знижками, а господарі «вторинки» можуть просто зробити знижку відсотків на ... в загальному, як сторгуетесь.

«Стандарт» від госжілфонда, як би його не лаяли окремо взяті громадяни, передбачає чистову обробку: лінолеум, скромні двері, невибаглива, але зате вже встановлена ​​сантехніка Фото: «БІЗНЕС Online»

АКЦІЇ ВІД ЗАБУДОВНИКІВ: «НАНОЦЕНИ» І РІК ИПОТЕКИ ЗА КЛІЄНТА

Тим часом забудовники продовжують свої маркетингові акції. Так, забудовник ЖК «IQ будинок» пропонує квартири по «наноценам» - від 2,3 млн рублів. «У нашому будинку майбутнього фантастично все, навіть ціни!» - підносять зниження вартості в компанії «Ай-Кью Девелопмент». Акція діє до 28 березня 2018 року або поки квартири є в наявності.

Відразу кілька забудовників, наприклад ЖВК і «Уністрой», пропонують рекордно низькі ставки по іпотеці - від 5,5-6% річних. Останній навіть готовий платити за клієнта іпотеку цілий рік. «Ну що, в'їжджаєш?» - віртуально-поблажливо поплескують по плечу «замисленого» клієнта маркетологи компанії.

Втомившись від низького попиту на паркувальні місця, забудовники, судячи з усього, вирішили зробити їх більш доступними для покупців, інакше чим пояснити той факт, що більшість з них дають можливість придбати їх в кредит, а то і в розстрочку ?! Так, забудовник ЖК «Три богатирі» при покупці квартири пропонує знижку в розмірі 100 тис. Рублів на машино-місця, а в ЖК «Перемога» парковку можна придбати в кредит від Локо-Банку. Ряд вигідних пропозицій робить і «# Суварcтроіт» - так, в ЖК «Лісове містечко» паркувальне місце надають в розстрочку на 40 місяців без початкового внеску.

Окремо забудовники заохочують найбільш платоспроможних покупців. Так, при стовідсотковій оплаті в багатьох житлових комплексах діє знижка на квартиру в розмірі 10%, а в суваровском ЖК «Південний парк» діє знижка 1000 рублів з квадратного метра на готові будинки - при стовідсотковій оплаті або іпотеці.

13% Всі бояться нового закону для забудовників

15% Ставки по іпотеці знизилися

15% Це тимчасовий сплеск, скоро все знову вляжеться

3% Чемпіонат світу з футболу впливає

16% Місто привабливий, багато хто хоче тут жити

35% Нічого і не росте, це лукаві цифри

2% Свій варіант (в коментарях)