RiskOver.ru

1. Як перевірити квартиру при покупці на вторинному ринку житла
2. Як перевірити квартиру при покупці на первинному ринку житла (в новобудові)

Нижче представлені два основні способи покупки квартири, а також зазначено що потрібно знати при покупці квартири як на первинному, так і на вторинному ринку житла

У кожного із зазначених варіантів покупки квартири є свої полюси і мінуси. Обидва варіанти не виключають наявність ризиків при купівлі квартири.

Купівля квартири через рієлтора спростить пошук і оформлення квартири, можливо, знизить ризики при покупці квартири, але потребують суттєвих додаткових витрат на оплату послуг ріелтора. При цьому, кваліфікований ріелтор володіє необхідними знаннями про те як перевірити квартиру. Якщо ви досить підковані в питаннях угод з нерухомістю і знаєте як перевірити квартиру при покупці, то очевидно, що платити за послуги ріелтора вам не доцільно. Крім того, як показує практика, далеко не всі ріелтори володіють достатніми знаннями про те, як перевірити квартиру при покупці, оскільки не мають юридичної освіти і досвіду роботи юристом. В Інтернеті існує маса статей про те, як перевірити квартиру при покупці, але вони досить загальні і не передбачають всіх нюансів, що виникають у зв'язку з перевіркою квартири при покупці.

Чи можна провести перевірку квартири при покупці самостійно? Чим керуватися для проведення перевірки квартири при покупці? Який перелік документів необхідний для перевірки квартири при покупці?

Так, ви можете провести перевірку квартири при покупці самостійно, навіть не будучи професійним ріелтором або юристом за допомогою експертної системи Рісковер. Також на сайті www.riskover.ru міститься перелік документів, необхідний для перевірки квартири при покупці, зразки і форми документів.

Крім того, навіть якщо ви доручили перевірку квартири при покупці юристу або ріелторського агентства, не зайвим буде самостійно здійснити перевірку квартири за допомогою системи Рісковер, щоб переконатися, що всі ризики при покупці квартири були доведені до вашого відома.

В учасників ринку нерухомості часто виникають такі питання: які є ризики при покупці квартири, як перевірити квартиру при покупці, що потрібно знати при покупці квартири. Постараємося коротко відповісти на них.

Купівля квартири безпосередньо у власників (на вторинному ринку), без участі ріелтора дозволить заощадити гроші, але, як уже згадувалося вище, вам необхідно буде самостійно виявити ризики при покупці квартири, перевірити квартиру перед покупкою. У той же час, при наявності необхідних знань, самостійно здійснюючи перевірку перед покупкою квартири, можна бути більш впевненим у такій перевірці.

Купівля квартири на вторинному ринку дає можливість заселитися в квартиру відразу, але у квартири є своя "історія", тому важливо перевірити квартиру перед покупкою для виявлення ризиків покупця квартири.

Купуючи квартиру в споруджуваному будинку необхідно чекати кілька років, але вона юридично "чиста", тобто юридичні ризики при покупці такої квартири нижче, ніж ризики при покупці квартири на вторинному ринку житла. Юридичні ризики при покупці квартири в новобудові мінімізуються також захистом пайовиків, що забезпечується законом № 214-ФЗ (для мінімізації юридичних ризиків при купівлі квартири в новобудові необхідно купувати квартиру лише за договором пайової участі в будівництві). Проте, ризики при покупці квартири на первинному ринку (новобудова) також присутні: будинок може бути не добудований або не введений в експлуатацію з різних причин, забудовник може збанкрутувати і будівництво буде залишено.

Для виявлення ризиків при купівлі квартири в новобудові необхідно проаналізувати документи забудовника і документи, що є підставою для здійснення будівництва будинку (дозвіл на будівництво, документи-підстави користування земельною ділянкою, на якій ведеться будівництво, проектну декларацію).

На жаль, жоден з названих способів покупки не дає 100-відсоткової гарантії від ризиків при купівлі квартири.

Мінімізувати ризики при покупці квартири покликана експертна онлайн система www.riskover.ru . За допомогою цієї системи Ви можете самостійно перевірити квартиру при покупці.

Як перевірити квартиру при покупці на вторинному ринку житла

Найбільш відповідальний етап підготовки угоди з купівлі квартири на ринку вторинного житла - перевірка квартири перед покупкою з метою виявлення ризиків при купівлі квартири.

Необхідно перевірити квартиру, а саме з'ясувати чи був у квартири один або кілька власників, чи були зареєстровані (прописані) неповнолітні, мешканці, які проходять строкову службу в армії, самотні пенсіонери, інваліди, чи була квартира заповідана, закладена, арештована. Також необхідно перевірити квартиру на предмет того, відбувалися чи раніше угоди з даною квартирою. Якщо за короткий час змінилося кілька власників, то від такої квартири краще відмовитися. Перевіряти квартиру бажано з моменту спорудження будинку.

Набір документів, необхідних для укладення та реєстрації договору, буде різним у залежності від обставин, в першу чергу від наявності осіб, які мають певні права на квартиру. Наприклад, якщо продається квартира, придбана особою, яка перебуває в шлюбі, то до юридичної перевірки квартири обов'язково необхідно отримати нотаріально засвідчена згода чоловіка (дружини) продавця на угоду. Якщо ж співвласником житла є неповнолітня дитина або недієздатний громадянин, то для перевірки квартири потрібна згода органів опіки та піклування на продаж.

Якщо продається частка у праві власності на житло або кімната в комунальній квартирі, то знадобиться нотаріально завірений відмова інших власників від права переважної покупки.

До надаються для перевірки квартири правовстановлюючим належать такі документи:

• договір купівлі-продажу, на підставі якого квартиру свого часу придбав її нинішньої власник-продавець;
• договір дарування;
• договір міни;
• договір ренти;
• свідоцтво про право на спадщину;
• довідка про повну виплату паю (якщо продається квартира, придбана за допомогою житлового кооперативу);
• свідоцтво про право власності на квартиру. При ознайомленні з ним уважно звірте адресу квартири і паспортні дані, щоб переконатися, що саме продавець квартири є власником житла;

Також виявити ризики при перевірці квартири допоможуть:

• кадастровий паспорт, експлікація і поверховий план. За цими документами можна перевірити квартиру на предмет загальної площі квартири (відомі випадки, коли господарі завищували площа і намагалися отримати гроші за неіснуючі квадратні метри). За допомогою поверхового плану ріелтори зазвичай здійснюють перевірку квартири на предмет наявності несанкціонованих перепланувань - про них свідчить розбіжність графічного зображення на плані до фактичного стану квартири, або червоні лінії;
• виписка з будинкової книги. По ній можна перевірити квартиру на предмет того, які особи в ній зареєстровані на момент продажу і хто проживав раніше. Тут потрібно мати на увазі, що виписувати зареєстрованих громадян, навіть якщо вони давно не живуть в квартирі, доведеться через суд.

Продавець, і покупець до оформлення угоди повинні пред'явити документи, що засвідчують їх особу.

Якщо у кого-небудь з учасників угоди наближається термін заміни паспорта (у 20 і 45 років) і до дня народження залишилося дві-три тижні, то в Федеральної реєстраційної служби можуть відмовити в прийомі документів на реєстрацію переходу права власності за договором купівлі-продажу, так як закон відводить на державну реєстрацію до одного місяця і в розпал процедури реєстрації ваш паспорт може стати недійсним через закінчення його терміну дії.

Якщо посвідчити договір купівлі-продажу нотаріально, то перехід права власності може бути зареєстрований за 1 день (при подачі нотаріусом документів на державну реєстрацію в електронній формі). Крім того, нотаріус перевірить квартиру і угоду на предмет можливих юридичних ризиків.

Яких ситуацій, що тягнуть за собою ризики при покупці квартири, слід побоюватися покупцем житла на вторинному ринку і на що слід звертати увагу при перевірці квартири.

Продаж квартири представником продавця за дорученням. Буває, що продавці довіряють представництво і здійснення угоди ріелторам або іншим третім особам: родичам, дружинам і т.п. В даному випадку замість власника, який бажає продати нерухомість, в контакт з покупцем вступає його повірений. У таких ситуаціях представник продавця пред'являє покупцеві довіреність, яка, як показує практика, не завжди виявляється діючою. Відомі випадки підробки доручень, спроби здійснення операції по скасованої довіреності або по документу, виданого громадянином, який вже помер (довіреність в цьому випадку також втрачає силу). Власник може в будь-який час передумати продавати житло і скасувати довіреність, а ви про це нічого не буде знати. Ця обставина тягне підвищені ризики при покупці квартири.

Повноваження представника за дорученням ви можете перевірити на сайті www.riskover.ru у відповідному розділі.

Що необхідно зробити: особисто зустрітися з власником житла і упевнитися в його бажанні продати квартиру. Це важливо, в тому числі і для того, щоб з'ясувати стан здоров'я продавця. Якщо у вас з'являються підозри, що господар квартири не зовсім адекватний (наприклад, в силу значного віку), зловживає спиртним, то підготовка до операції повинна бути особливо ретельною. Якщо продавець знаходиться на медичному обліку, то перед операцією, як правило, потрібно медичний огляд. Ріелтори зазвичай перевіряють власника квартири з обліку психоневрологічного і наркологічного диспансерів.

Всі ці заходи вживаються для того, щоб уникнути ризиків при купівлі квартири, а саме оскарження угоди на підставі того, що продавець не міг повною мірою усвідомлювати значення своїх дій.

Порушення прав неповнолітніх дітей, які не досягли 18 років. Один з основних ризиків при купівлі квартири, який потрібно обов'язково виявляти при перевірки квартири, це порушення інтересів неповнолітніх мешканців, які були зареєстровані в квартирі на момент приватизації і які автоматично повинні були потрапити в число власників квартири. Якщо цього не відбулося, то згодом дорослі діти можуть пред'явити свої права на квартиру і спробувати оскаржити угоду.

Що необхідно зробити: перевірити квартиру по виписці з будинкової книги на предмет того, чи жили в квартирі неповнолітні.

При альтернативну операцію купівлі-продажу потрібно включити неповнолітніх дітей в число власників купується по альтернативну операцію квартири.

Якщо діти, які не брали участі в приватизації, вже виросли, то перш ніж укладати угоду потрібно взяти з них нотаріально завірену розписку про відсутність претензій.

Опікуни або піклувальники дітей, які залишилися без батьків, не має права продавати, обмінювати, здавати в оренду нерухомість і здійснювати інші подібні угоди без попередньої згоди органу опіки та піклування. Купуючи квартиру у колишніх власників, які є опікунами дитини, перевірте наявність дозволу на угоду від відповідної організації. В іншому випадку буде існувати ризик при покупці квартири позбутися придбання, так як угода буде визнана недійсною.

Перелік найбільш ризикованих операцій, що здійснюються на вторинному ринку житла. На ці обставини потрібно звертати пильну увагу при перевірці квартири, так як вони вважаються найбільш проблемними з точки зору ризиків при купівлі квартири:

1. багатоступінчасті угоди з двома і більше альтернативами;
2. квартира кооперативна (часто при перевірці квартири виявляються порушення при оформленні її у власність);
3. продавцеві житло дісталося у спадок (часто при перевірці квартири виявляються порушення прав спадкоємців, що тягне ризики при покупці квартири - угода може бути оскаржена);
4. випадки відчуження житла за участю юридичних осіб (часто при перевірці квартири виявляються зловживання з боку одноосібного виконавчого органу юридичної особи при відчуженні квартири, наслідком чого стане ризик при покупці квартири - угода може бути оскаржена);
5. договори, пов'язані з рентою (часто при перевірці квартири виявляються зловживання з боку платника ренти, а також претензії з боку спадкоємців одержувача ренти, що тягне ризик при покупці квартири - угода може бути оскаржена);
6. угоди, які здійснюються за дорученням осіб, які перебувають за кордоном (часто при перевірці виявляється, що довіреність не діє або не містить необхідних повноважень, наслідком чого стане ризик при покупці квартири - угода може бути оскаржена);
7. угоди за участю неповнолітніх дітей і людей з групи ризику: недієздатних, частково дієздатних, що знаходяться під патронажем, опікою, піклуванням (часто при перевірці квартири і угоди, що укладається виявляються порушення прав зазначених осіб, що тягне ризики при покупці квартири);
8. угоди за участю власників, які відбувають покарання в місцях позбавлення волі (часто при перевірці квартири і угоди, що укладається виявляються порушення прав зазначених осіб, що тягне ризики при покупці квартири);
9. за порівняно короткий період часу квартира кілька разів перепродували (часто при перевірці квартири виявляються порушення прав колишніх власників квартири при її відчуженні, що тягне ризики при покупці квартири).

Існують і інші обставини, що підлягають виявленню при перевірці квартири, які тягнуть підвищені ризики при покупці квартири.

З метою виключення ризиків при купівлі квартири при перевірці квартири на ринку вторинного житла, переконайтеся в тому, що на неї не накладено арешт, вона не заставлена, до неї відсутні правопретензій. Ви можете отримати про квартиру достовірну інформацію в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним.

Існує ще безліч нюансів, які потрібно враховувати при перевірці квартири, а також ризиків при купівлі квартири. У зв'язку з цим, рекомендуємо здійснювати перевірку квартири при покупці на сайті www.riskover.ru , Попередньо отримавши від продавця всі документи, необхідні для перевірки квартири (перелік документів для перевірки квартири також міститься на цьому сайті).

Як перевірити квартиру при покупці на первинному ринку житла (в новобудові)

Багато хто віддає перевагу купувати права на квартиру на стадії будівництва будинку.

Типовим способом придбання квартири в споруджуваному будинку є висновок покупцем з будівельною компанією договору про пайову участь в будівництві. Будівельні компанії залучають кошти пайовиків і на ці гроші будують будинок, після чого квартири в цьому будинку переходять у власність пайовиків.

Разом з тим, ризики при покупці квартири на первинному ринку житла також існують. У зв'язку з цим, до покупки квартири на первинному ринку потрібно здійснити перевірку квартири (всі документи на будівництво, умови договору пайової участі в будівництві і т.д.).

Якщо ви збираєтеся придбати квартиру в новобудові шляхом участі в пайовому будівництві, вам буде корисно ознайомитися з рекомендаціями щодо перевірки квартири і забудовника, які допоможуть уникнути проблем з недобросовісними забудовниками і ризиків при купівлі квартири в новобудові.

Для мінімізації ризиків при купівлі квартир в новобудовах був прийнятий Федеральний закон від 30 грудня 2004 р N 214-ФЗ "Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості" (далі - Федеральний закон N 214-ФЗ), який набув чинності 1 квітня 2005 р

дія Федерального закону N 214-ФЗ поширюється тільки на відносини, пов'язані з залученням грошових коштів учасників пайового будівництва для будівництва (створення) багатоквартирних будинків і (або) інших об'єктів нерухомості, дозволу на будівництво яких отримані після 1 квітня 2005 г. Це означає, що якщо дозволу на будівництво багатоквартирних будинків і (або) інших об'єктів нерухомості отримані забудовниками до вступу в дію зазначеного Закону , То відносини учасників пайового будівництва не регулюються його нормами. Практика показує, що з метою придбання житлових приміщень укладаються договори як передбачені, так і не передбачені цим Законом. По суті, договори, не передбачені законом, є практично не легітимність. Ситуація, що склалася пов'язана перш за все з тим, що згаданий Федеральний закон встановив значні гарантії учасникам пайового будівництва з метою мінімізації їх ризиків при купівлі квартир. Висновок інших договорів, крім договору пайової участі в будівництві, тягне для покупця ризики при покупці квартири.

З метою мінімізації ризиків при покупці квартир Федеральним законом N 214-ФЗ введено ряд положень:

• залучити грошові кошти учасників пайового будівництва організація може тільки після отримання дозволу на будівництво, опублікування проектної декларації і державної реєстрації права власності або права оренди забудовника на земельну ділянку для будівництва;
• в разі недотримання хоча б одного з цих умов і залучення коштів громадян останні вправі вимагати негайного повернення коштів з нарахуванням відсотків виходячи з двократного розміру ставки рефінансування і відшкодування збитків;
• визначено істотні умови, які повинні бути позначені в договорі;
• значно ускладнився порядок розірвання договору забудовником. Тепер забудовник може розірвати договір лише в судовому порядку і лише в разі значного прострочення з боку пайовика (більше 3 місяців);
• нагляд і контроль за пайовою будівництвом здійснює спеціальний орган;
• до відносин, що випливають з договору, укладеного громадянином - учасником пайового будівництва виключно для особистих, сімейних, домашніх і інших потреб, не пов'язаних із здійсненням підприємницької діяльності, застосовується законодавство про захист прав споживачів в частині, що не врегульованою Федеральним законом N 214-ФЗ.
• встановлена ​​відповідальність забудовника за порушення терміну передачі і недоліки переданого об'єкта будівництва;
• додатково введена державна реєстрація договору і угоди про відступлення права вимоги за договором. Дана міра зводить до мінімуму ризик при покупці квартири придбати квартиру, права на яку були продані іншим покупцям.

Варто згадати, що Федеральний закон N 214-ФЗ зобов'язує забудовника представляти для ознайомлення будь-якому звернувся особі:

• установчі документи забудовника;
• свідоцтво про державну реєстрацію забудовника;
• свідоцтво про постановку на облік в податковому органі;
• звітність про фінансово-господарської діяльності забудовника за встановленими формами;
• затверджені річні звіти, бухгалтерські баланси, рахунки (розподіл прибутку і збитків) за три останні роки здійснення забудовником підприємницької діяльності і за фактичний період підприємницької діяльності при здійсненні ним такої діяльності менше трьох років;
• аудиторський висновок за останній рік здійснення забудовником підприємницької діяльності.

Таким чином, Федеральний закон N 214-ФЗ мінімізує ризики при покупці квартир на первинному ринку житла.

Перед укладенням договору пайового будівництва слід звернути увагу на наступні моменти.

1. З метою виявлення ризиків при купівлі квартири необхідно з'ясувати історію організації-забудовника за весь час його існування: стаж роботи, реалізовані проекти, на те, які об'єкти вже здані в експлуатацію.
2. Ризик при покупці квартири на першій стадії будівництва, тобто на рівні котловану вище, так як будівництво може затягнутися на довгий термін або взагалі буде заморожено на невизначений період.
3. Також з метою виявлення і виключення ризиків при купівлі квартири необхідно перевірити повноваження особи, яка укладає договір з пайовиком. Часто в якості такої особи виступає не сам забудовник, а уповноважена забудовником організація. В цьому випадку пайовик має право вимагати від представника забудовника агентський договір / договір доручення / договір комісії, що надає представнику право здійснювати від імені забудовника певні юридичні дії, в першу чергу дії з укладення договорів пайової участі в будівництві.
4. З метою виключення ризиків при купівлі квартири перевіряйте всі необхідні законодавством документи на будівництво.

Відповідно до Федерального законом N 214-ФЗ забудовник має право залучати грошові кошти учасників пайового будівництва для будівництва будинку тільки після виконання ним таких умов:

• отримання в установленому порядку дозволу на будівництво.
• державної реєстрації права власності або права оренди забудовника на земельну ділянку, надану для будівництва;
• надання проектної декларації забудовника, яка включає в себе інформацію про забудовника та проект будівництва. Проектна декларація зазвичай розміщується в мережі Інтернет або публікується в засобах масової інформації.

Існують наступні схеми обходу обов'язку укладення договору пайової участі в будівництві, які тягнуть ризики при покупці квартири.

1. Укладення попереднього договору пайової участі в будівництві або іншого попереднього договору тягне ризик при покупці квартири для покупця. Фактично попередній договір являє собою обіцянку укласти з покупцем основний договір купівлі-продажу квартири. Ризик при покупці квартири за цією схемою полягає в наступному: якщо забудовник не передасть квартиру, то в кращому випадку після довгої судової тяганини ви досягнете лише повернення вкладених в будівництво грошей.
2. Висновок первинному ринку житла інвестиційного договору, договору співінвестування, договору простого товариства, договору купівлі-продажу векселя (з подальшим укладенням договору купівлі-продажу квартири) та інших видів договорів крім договору пайової участі в будівництві тягне ризики при покупці квартири. Це ризики подвійних продажів однієї і тієї ж квартири, а також відсутність гарантій прав пайовиків, передбачених Федеральним законом N 214-ФЗ.
3. Купівля паю в ЖБК. Дана схема цілком в рамках чинного законодавства. Однак, ризики при покупці квартири за такою схемою теж високі. Вони аналогічні ризикам при покупці квартири, зазначеним в п. 2.

Існує ще безліч нюансів, які потрібно враховувати при перевірці квартири і забудовника, а також ризиків при купівлі квартири на первинному ринку житла. У зв'язку з цим, рекомендуємо здійснювати перевірку квартири при покупці, а також забудовника на сайті www.riskover.ru , Попередньо отримавши від забудовника всі документи, необхідні для перевірки квартири, права на яку придбаваються (перелік документів для перевірки квартири і забудовника також міститься на цьому сайті).