Нещодавно проект Ukrainian Food Valley Києво-Могилянської бізнес-школи організував панельну дискусію з експертами на тему земельної реформи. Її гостями стали фермери, менеджери і фахівці земельних відділів великих агропідприємств, громадські активісти та навіть один депутат Верховної Ради. І, звичайно ж, не обійшлося без галузевої преси. Експерти визначили і розвінчали головні міфи, які заважають зняттю мораторію на продаж сільськогосподарських земель, а також назвали головні перешкоди, реально заважають повноцінному функціонуванню ринку землі.
Основні страхи
Політики, які гальмують початок продажу земель сільськогосподарського призначення, бояться одного - що великі інвестори все скуплять. З огляду на те, що значна частина власників паїв мають гостру потребу в грошах, слід очікувати, що багато хто з них при першій же можливості продадуть землю. Гроші, виручені від її продажу, швидко розійдуться. І тоді перед владою постане проблема: куди ж подіти всіх цих людей? Знімати мораторій бояться взагалі все. І бояться вони в першу чергу невизначеності: ніхто не знає, чого очікувати потім.
Андрій Мартин, зав. кафедрою Національного університету біоресурсів і природокористування (колишня УСХА):
На мою думку, ті, хто найбільше боїться продажу сільськогосподарських земель, боїться даремно. Отримання землі у власність зовсім не вирішить проблем агробізнесу. Навіть можливість використання землі у власність для отримання кредитів під її заставу або іпотека сільськогосподарських земель, я думаю, аграріям нічого не дасть. У разі іпотеки вони заощадять лише на орендній платі, але вона зараз невелика в порівнянні з тією сумою, яку може коштувати викуп землі.
Тому я вважаю, що покупці на українські чорноземи різко НЕ набіжать. Продавати свої паї будуть деякі власники.
Купувати теж будуть деякі - в основному ті, хто зараз ці землі орендує. А вони не зможуть виділити на придбання землі більше грошей, ніж у них є.
Так, знайдуться люди, які будуть формувати великі масиви землі, де гектар коштуватиме набагато більше, ніж при продажу одиночного паю, але цей процес розтягнеться на десятиліття.
Андрій Кошель, президент Асоціації «Земельна спілка України»:
Я закликаю всіх не вірити прогнозам, що все попродають землю по $ 300 за гектар. Ми у себе на сайті дали можливість усім бажаючим вносити інформацію про продаж земельних ділянок. Середньозважена вартість, що має продавці - $ 8000 за гектар. Деякі просять все $ 50 тис. Ні, ну
знаходяться люди, які і квартири продають за безцінь, але зазвичай люди знають, скільки коштує земля.
Тому в поле, на якому 20 паїв, два-три, може, і продасть по $ 300 за гектар. Але у тих, хто б став скуповувати землю, очевидно стоїть мета викупити все поле. І, цілком можливо, що власник останньої ділянки зажадає не один десяток тисяч доларів за гектар.
Тому ціна на землю буде залежати насамперед від того, скільки доходу вона може принести своєму власникові. А що стосується того, що банки скуплять землю або відберуть в якості застави, то банку нецікаві 4,2 га (середній розмір паю в Україні - ред.) Посеред поля.
справжні причини
Сергій Біленко:
Мораторій не знімають в першу чергу через лобістських зусиль великих агрокомпаній, яким вигідна нинішня ситуація.
Таким чином, популісти в парламенті об'єднуються зі ставлениками латифундистів.
Адже чому не знімають мораторій і навіть така «гібридна» форма торгівлі землею, як емфітевзис, не набула поширення? Тому що в обох випадках агрофірми змушені будуть вилучити з обороту чималі суми, а гарантій збереження права на емфітевзис назавжди вони не бачать. Агрофірми не хочуть опинитися перед необхідністю викуповувати землі, на яких вони працюють, поки це не зробив хтось інший, тому що власні кошти у них обмежені, можливості взяти кредити - теж. Хоча є великі агрофірми, готові викупити частину свого земельного банку.
Зняття мораторію - страшний сон українського агробізнесу. Адже тоді договір оренди доведеться підписувати не з забитої сільській бабусею, а з тим, хто маючи вільний капітал, викупить у неї землі. Такий інвестор вичавить з орендаря все.
Адже нинішні порівняно високі доходи агробізнесу формуються в основному за рахунок того, що власники землі практично не беруть участь в перерозподілі земельної ренти. Згідно з нашими розрахунками, власники паїв в кращому випадку отримують 10-15% операційного прибутку, яку приносить земельну ділянку, інші ж забирає собі підприємець.
Андрій Кошель:
Оренда на сьогодні - це комфортне середовище, в тому числі і для квазіринку землі. Наприклад, ринок землі в формі продажу корпоративних прав підприємств з тривалими договорами оренди землі активний і навіть «перегрітий».
Корпоративні права на агрофірму стоять зараз з розрахунку $ 100 за рік оренди 1 га порівняно родючих (бонітету не менше 50) земель.
І є області, де пропозиції корпоративних прав агрофірм майже немає.
Тобто, як працює механізм оренди, добре розуміють всі, і ніхто не хоче нічого міняти. Принципово отримати землю саме у власність прагнуть найчастіше фермери, які планують закласти багаторічні насадження на невеликий (до 100 га) площі. Але для цього їм достатньо емфітевзису на тривалий термін, скажімо, до 100 років.
наслідки мораторію
А. Мартин:
Мораторій привів до того, що Україна стала благодатним територією для великого агробізнесу. Тут нескладно створити навіть великий агробізнес: можна купити права на оренду за відносно невеликі гроші, не витрачаючи гігантських коштів на покупку землі. Тому практика показує, що важливо, не хтось володіє землею, а хто отримує доходи від неї.
С. Біленко:
Внаслідок мораторію зростання цін на довгострокову оренду землі до сих пір невисокі навіть у порівнянні з сусідніми країнами Східної Європи.
А. Кошель:
По-перше, мораторій стимулює вирощування однорічних культур, перешкоджаючи виробництву з більш високою доданою вартістю - ягід, фруктів, винограду і вина, а також збільшення зрошуваних площ. По-друге, мораторій призводить до виснаження грунтів. Експортуючи польові культури, Україна фактично експортує гумус і воду, тільки в прихованому вигляді.
По-третє, мораторій заважає консолідації земель та приходу інвесторів, які хочуть працювати легально, цивілізовано і максимально прозоро. Зате тим, хто «в темі» (а серед таких є і іноземні компанії), мораторій вигідний, тому що захищає їх від конкурентів за землю.
По-четверте,
незважаючи на мораторій на продаж сільськогосподарських земель, в Україні діє 11 способів їх придбання.
Крім продажу корпоративних прав, є така майже повністю законна форма продажу землі, як емфітевзис. Він може бути оформлений хоч на кількасот років, а оплата може вноситися як повністю, так і частинами. При цьому зарегульованість його мінімальна: всього 2 чи 3 статті в Земельному Кодексі і невеликий розділ в Цивільному Кодексі. Тоді як оренда регулюється численними законодавчими нормативами і підзаконними актами.
Дуже активний і такий спосіб торгівлі землею, як обмін ділянок: пай обмінюють на 1 сотку з доплатою.
Хоча, на мою думку, це досить слизький спосіб придбання землі. Подібну угоду можна оскаржити в судовому порядку. По-перше, тут всі ознаки удаваного правочину, по-друге, в перехідних положеннях Земельного Кодексу мова йде про обмін ділянок, а в Цивільному Кодексі - про мене, а це не одне й те саме.
Обье ктівная перепони
С. Біленко:
Знімати мораторій зараз і по всій території України - не дуже актуально. Наприклад, на Закарпатті мораторій можна знімати хоч зараз: там немає агрохолдингів, там багато людей хочуть працювати на землі, і багато хто з них - вирощувати культури з доданою вартістю. Але є депресивні території, де масова скупка землі все-таки відбудеться.
До того ж, якщо мораторій знімуть зараз, то в наступні рік-два ми станемо свідками розгулу рейдерства.
І не тільки: після зняття мораторію в агробізнесі на кілька років може наступити хаос, і навіть серед депутатів, які підтримують введення ринку землі, поки ніхто не розробив механізму, який встановив би всі необхідні запобіжники від цього хаосу.
Найбільші проблеми на даний момент - це так звана «шахматка», неузгодженість між собою даних щодо меж земельних ділянок та наявність земель колективної власності.
Наприклад, зараз в колективній власності «зависло» більше 1 млн га: це і польові дороги, і землі під меліоративними каналами (при тому, що самі канали передані в комунальну власність), і під багаторічними насадженнями і кормовими угіддями, і під колись колгоспними лісами і водоймами. Справа в тому, що на зорі земельної реформи в деяких областях, де місцева влада хотіла скоріше відзвітувати про видачу держактів на всі земельні ділянки, схитрували, щоб прискорити процес. Там держакти видавали тільки на ріллю, тоді як паювання підлягала не тільки вона, а й окремо багаторічні насадження, пасовища і сіножаті. Тому в таких областях, як Харківська, Хмельницька, Житомирська, багаторічні насадження і кормові угіддя досі майже не розпайовані.
Разом же з незатребуваними паями таких земель 1,5 млн га. Такі «білі плями» є майже в кожному масиві.
А. Кошель:
Польові дороги, «шахматки» - це те, що робить усіх вітчизняних агробізнесменів порушниками. До нас звертаються підприємці, які ще з 2013 р намагаються сформувати земельний банк на Поліссі - вони платять більшу орендну плату ($ 100 тис.), Але власників 70% дільниць досі не можуть знайти: хтось помер, а спадкоємці невідомо де , або ж власники паїв на заробітках за кордоном.
А. Мартин:
Не дарма за 1 півріччя цього року тільки добровільно було сплачено 80 млн грн. штрафів за порушення, на які довелося піти через парцеляції.
С. Біленко:
А який бардак зараз з межами ділянок! Нещодавно нарешті почався обмін інформацією між Госгеокадастром і Мін'юстом, провідними реєстри відповідно земельних ділянок та речових прав на нерухоме майно. Так в перші дні більше половини запитів Мін'юсту поверталися з Госгеокадастра з відповіддю, що в даних є помилка. Згодом відсоток таких відмов зменшився, але все ж ...
А. Мартин:
Те, що окремо реєструються ділянки, а окремо - права на них, - благодатне поле для рейдерства.
Більш того, до державного земельного кадастру внесено лише приблизно 60-70% дільниць. Тому робота агробізнесу нагадує роботу сапера: начебто є пусте місце, а тільки якийсь бізнесмен з допомогою своїх людей у місцевій владі вирішить прибрати її до рук, може з'явитися якийсь чоловік з паперовим держактом, датованим дев'яностими, і доводити, що це його земля.
А. Кошель:
До Державного земельного кадастру внесено десь 17 млн ділянок з 20. Точно ніхто не знає, скільки ділянок було сформовано. Колишній глава Госгеокадастра Тимченко говорив про 50 млн ділянок. Але частина ділянок, коли наданих фізособам, існує тільки на папері і не внесена в кадастр. І з цими ділянками є великі питання. Електронний кадастр почав заповнюватися з 1 січня 2013 року, і зараз все важче його наповнювати: бувають випадки, що ділянка вже не можна «вставити» в кадастр.
С. Біленко:
Що стосується «шахматок», тобто навіть спеціальний вид рейдерства, коли певні юридично грамотні особи беруть в оренду 3-4 ділянки всередині масиву, тільки щоб створити проблеми іншим землевласникам. І закон повністю на їхньому боці.
Що робити?
С. Біленко:
Знімати мораторій потрібно поступово, у міру готовності суспільства і законодавства. Було б непогано запустити пілотні проекти. І не обов'язково задіяти в них цілі області: достатньо кількох територій з різними умовами.
Що стосується колективної власності, то люди ж залишилися - нехай збирають колективні збори власників і допайовивают. Цей процес поступово йде і зараз. Якщо ж цього зроблено не буде - встановити крайній термін, і потім визнавати через суд землю без господаря і передавати в комунальну власність. А щоб земля не гуляла, надати право місцевим радам здавати її в оренду на короткий термін.
Повинні бути і механізми примусової консолідації. Я спеціально запитував у німецьких колег - такі механізми працюють по всій Європі.
Тому зараз у Верховній Раді розглядається відповідний законопроект № 6049-1, який передбачає можливість обмінюватися ділянками в рамках одного масиву без згоди власників через механізм суборенди, і дає право примусового обміну тим, у кого є 75% дільниць в рамках того ж масиву. Цей же законопроект містив і механізм вирішення питання колективної власності. Він не набрав достатньо голосів і був направлений до комітету на повторне перше читання. Але я думаю, що до Нового року цей законопроект буде доопрацьований комітетом, тому що зацікавленість в ньому велика.
А. Кошель:
Україна могла б запустіті квазіринок землі і без мораторію. Ми подавали спеціальний законопроект про емфітевзис, хотіли обмежити його в часі 50 роками, дати право на його іпотеку. Але популісти зробили і з емфітевзису страшилку і поховали цей законопроект.
Богдан Малиновський, [email protected]
І тоді перед владою постане проблема: куди ж подіти всіх цих людей?Адже чому не знімають мораторій і навіть така «гібридна» форма торгівлі землею, як емфітевзис, не набула поширення?
Що робити?