Дослідження субринка новобудов Москва-сіті, представлений компанією Welhome, наочно показує, що він в точності повторює всі генеральні тренди первинного ринку Москви останніх років. У їх числі: зростання обсягу пропозиції, зменшення середнього розміру лота і зниження цінових показників.
Зростають не тільки поверхи
Перше, на що б хотілося звернути увагу, це двократне зростання пропозиції апартаментів в Москва Сіті за два роки. Дійсно, В травні 2016 року тут налічувалося 634 експонуються лота, а нині - 1115 лотів.
Останньою краплею стало надходження на ринок в цьому році другий вежі Neva Towers (Девелопер Renaissance Development). І, що характерно, пропозицією є куди рости - не так давно був анонсований ще один проект, який претендує на те, щоб стати найвищим хмарочосом в місті. Сподіваємося, що він стане останнім, і будівництво унікального ділового району Москви нарешті завершиться.
В результаті, на первинному ринку Москва-сіті зараз пропонується шість висоток - від заслужених ветеранів «Імперія» і «Вежа Федерація» , До згадуваного проекту Neva Towers. До речі, він - єдиний з проектів, що знаходиться в стадії будівництва. Всі інші здані.
Як вчить нас досвід ринку Москви в цілому, зростання пропозиції стимулює і зростання числа угод. За даними компанії Welhome за рік пішло 364 лота. А, якщо відкрутити календар на рік раніше, то за той же період продалося лише 313 лотів.
Звичайно, зростання числа угод ніяк не відповідає за своїм масштабом зростання пропозиції. Втім, це не обов'язковий закон. Для споживача важливіше розширення асортименту, а не грубий зростання числа експонуються лотів. Угоди показують ще одну характерну тенденцію: зниження середнього розміру купленого лота і, відповідно, зниження бюджету угоди.
Розрахунки показують, що за рік таке зниження склало приблизно 15-16%. Зараз в середньому купують апартаменти розміром 83,2 кв.м, в той час як в реченні - середній апартамент, що нараховує 114 кв.м. Це також добре нам знайомий ефект ринку - розбіжність розміру пропонованого і купленого лота.
Незважаючи на те, що Москва-сіті, в цілому, район для покупця з тугим гаманцем, останній аж ніяк не розкидається грошима. 83,2 кв.м - це далеко не сімейна квартира. Брокери правильно помічають, що в Москва-сіті більшість шукає або апартаменти для представництва, або т.зв. «Піджачні» апартаменти. Так умовно називають невеликі житлові приміщення для того, щоб просто було де ночувати в Москві.
Для порівняння, в елітному сегменті житлових комплексів Москви в середньому купують лот розміром близько 150 кв.м. І, більш того, в останні роки спостерігається тенденція до зростання розміру середньої покупки.
Ціна престижу
Не так давно Ірина Щербакова, редактор L'Officiel Russia, зробила детальний і цікавий огляд звичаїв мешканців Москва-сіті. За її відомостями, найпрестижнішої зараз вважається вежа «ОКО» (Девелопер - Капітал груп, апартаменти з повною обробкою). Це не дивно, адже саме тут ми бачимо найвищі ціни в районі. За відомостями журналіста є і особливі лоти, що не експонуються в відкриту - це апартаменти з 60-го по 65-й поверх вежі «Меркурій» (Девелопер - Liedel Investments Limited), брокери кажуть, що за ціною угод вони не поступаються кращим апартаментів «ОКО». Бюджети лідерів - 70-80 млн.рублей за лот.
Neva Towers і IQ квартал (Девелопер - Галс-Девелопмент) - представники нізкобюжетного сегмента ринку Москва-сіті. Ціни на апартаменти тут стартують з 18 млн.рублів, а самі розміри їх - більш ніж скромні з точки зору елітного житла. Забудовники свідомо зіграли на пониження, намагаючись максимально розширити асортимент по бюджету. Цей хід нам також добре знайомий по генеральному ринку новобудов Москви. Багато нові проекти насичують пропозицію квартирами / апартаментами малих розмірів, розширюючи базу покупців.
Дзеркало, але не криве
Елітні брокери намагаються виділяти ринок Москва-сіті в окремий сегмент. Він занадто специфічний, і при злитті зі звичайними елітними новобудовами сильно спотворює всю статистику. По-перше, Москва-сіті - це тільки апартаменти. По-друге, будь-який новий проект тут - це відразу під сотню тисяч квадратних метрів. По-третє, експерти досі не домовилися навіть про те, до якого підсегменті віднести висотки Москва-сіті - до преміального або де-люкс.
Дослідження Welhome показує, що Москва-сіті - це буквально маленький зліпок ринку новобудов всій столиці. Так, він особливий, але на ньому також панують все ті тенденції, що ми спостерігаємо в решті Москві. Ринок тут працює в режимі зниження основних показників (крім обсягу пропозиції), разом з тим спостерігається і невелике зростання числа угод.
Головне, забудовники намагаються наситити пропозицію найрізноманітнішими апартаментами - маленькими і великими, на самому верху і внизу, з повною обробкою і голими бетонними стінами. Все це породжує розмаїтість бюджету лотів, що приваблює сюди покупців. А вони, як запевняють дослідники Москва-сіті, дуже і дуже особливі.