Обмін - явище на ринку нерухомості, на кшталт, зрозуміле і зовсім не нове. Однак аналітичних або статистичних даних про це практично не зустрінеш. Обмін майном в Казахстані існує сам по собі, так як для професіоналів ринку він не представляє інтересу.
Якщо проаналізувати газету «Нерухомість», то вийде, що на 30 оголошень про нерухомість припадає 1 пропозиція про обмін. Але їх не можна назвати рідкісними: в Астані щотижня виходить близько 300 таких пропозицій. Якщо переглянути спеціалізовані сайти, які бажають обмінятися набереться ще більше. Хто вони, любителі квартирного бартеру, і головне, чому вони не бажають просто продати своє майно?
Вікторія Кочемірова, 22 роки:
- Я б хотіла роз'їхатися з батьками. У нас двокімнатна в хорошому районі. Збиралася міняти на дві однокімнатні. Хочеться не окремо квартири купувати, а щоб вони були відразу, щоб не було цих проблем зі зберіганням і нескінченної перевезенням речей. Просто продати житло і шукати відповідні варіанти здається важким заняттям, треба буде оформляти три угоди. Ми просто боїмося залишитися з носом. Обмін квартир - це одна угода, і якщо з нею як слід попрацювати, ризик менше.
Алена Майлібаева, 52 роки:
- У нас чотирикімнатна квартира, зараз ми залишилися там удвох з дочкою, вона нам тепер большевата. Я б хотіла розмінятися на дво- і однокімнатну. Ріелтори пояснили, яким чином відбувається обмін. У мене, наприклад, квартира 80 квадратних метрів. Однокімнатна квартира в моєму ж районі десь 40 квадратів, двокімнатна може бути 60 квадратів. Все разом 105. А у нас тільки 80. І тому розмінятися по квадратах у мене мало шансів. Якщо тільки знайдеться сім'я, яка хоче об'єднатися в чотирикімнатну.
Виходить, що потрібно продати свою квартиру, купити одну двокімнатну, і у нас залишаться ще гроші. Але на них купити однокімнатну малоймовірно. Нас такий варіант не влаштовує. А може, трапиться пропозицію помінятися на дві двокімнатні? Це, звичайно, з області фантастики, але раптом. І ще: при продажу на руки отримуєш більшу суму грошей. А якщо відберуть? А може, вони знеціняться, і я не встигну на них купити щось підходяще. Обмін здається більш простим і безпечним.
Артур Меркулов, 30 років:
- Я б хотів поміняти машину плюс доплата на квартиру в центрі Караганди, де-небудь на тихій вулиці. У мене BMW X5, це ексклюзивний варіант, покупців на неї немає. За безцінь продавати машину не хочеться, сподіваюся, що рано чи пізно вийде знайти вдалий варіант з обміном.
Складнощі натурального ринку
Алена Майлібаева, яка мріє розміняти свою чотирикімнатну квартиру, розповідає, що зверталася в кілька ріелторських фірм. Фахівці не відмовлялися її консультувати, перерахувати, які у них є варіанти, але ніхто не запропонував взяти Олену на обслуговування. Жінка зверталася і за рекомендаціями знайомих в «гарне агентство», але результат був той самий. Відправляла заявки на сайти ріелторських фірм і не отримала жодної відповіді. Все просто: професіонали ринку нерухомості вважають за краще не зв'язуватися з обміном.
Як прокоментували в одній з компаній Астани - занадто велика ймовірність того, що фахівець просто не отримає комісію за організацію угоди. Адже відбувається безготівкова операція, з якої можна «вимкнути» ріелтора.
Але головна складність в тому, що можна нескінченно довго шукати підходящий варіант для обміну. Дві сторони повинні дійти згоди, що обмін рівноцінний. Кожен з клієнтів про переваги пропонованої нерухомості судить, виходячи з власних поглядів. Зрозуміло, чому ріелторам такі клієнти здаються безперспективними. Домогтися єдиної точки зору на об'єкти, як правило, не виходить. Тому обмін зазвичай відбувається або між родичами, або в разі гострої необхідності. В останньому варіанті зацікавлена сторона готова йти на поступки.
Коментарі героїв статті показують наскільки суб'єктивна їх оцінка. Наприклад, Вікторія Кочемірова, яка хоче роз'їхатися з батьками, вважає, що її двокімнатна квартира в популярному районі Південний Схід цілком «потягне» на дві однокімнатні. Правда, одну з квартир вона готова взяти в непрестижному районі Караганди (Майкудук).
- Ми свою нерухомість оцінили в 45 тисяч доларів. Мені пропонували замість дві квартири в Майкудук. У цьому районі можна знайти житло за 18 тисяч. Це означає, мені з них можна мало не доплату вимагати, - міркує Вікторія Кочемірова. - А ще нам пропонували дві квартири на Південному Сході. Молоді люди хотіли з'їхатися. Але вони просили зверху доплату 20 тисяч доларів. Якщо ці гроші додати до вартості нашої квартири, вийде 65 тисяч. У цьому ж районі можна знайти житло і за 25. Ми торгувалися, але пара погодилася на доплату мінімум в 15 тисяч. Якби у нас були ці гроші, можна було б купити раздолбанную квартиру в Майкудук. Мене просто «вбив» розмір доплати, який вони вимагали. Через два місяці моя мама зателефонувала цій парі. Вони збиралися одружитися, їм подобалася наша квартира і її розташування. Мама хотіла дізнатися, знайшли вони собі щось чи ні. А їй відповіли, що вони взагалі одружуватися передумали. А, значить, і загальна квартира вже не потрібна.
Оголошення про обмін Вікторія Кочемірова розміщувала протягом 2 років, але так нічого і не знайшла. Власниця чотирикімнатної квартири Алена Майлібаева одного разу зібралася піти на огляд двокімнатного варіанти, але до об'єкта так і не дійшла:
- Заходжу в під'їзд і бачу, що там з часів незалежності ніхто не крейда і нічого не робив, пилюка на стінах. Я навіть в квартиру не зайшла. Видно ж, як люди живуть.
В оголошеннях також зустрічаються пропозиції обміняти квартиру або будинок в одному місті на нерухомість в іншому. Наприклад, Алмати на Астану або Павлодар на Усть-Каменогорськ. Переїхати з обміну в столицю - велика удача. Тому що, як правило, всі прагнуть перебратися в Астану, а не навпаки. Обмін між різними населеними пунктами в принципі вважається найскладнішим: потрібно, щоб сторони виїжджали на огляд нерухомості в інше місто. Потім вони повинні домовитися про зустріч. За словами фахівців, на телефонні переговори і поїздки йде багато грошей.
Альтернативна угода
Найчастіше, після безуспішних спроб обмінятися, власники приходять до вирішення продати свою нерухомість. Краще заздалегідь доглянути варіанти для покупки. Наприклад, Олена Майлібаева може зайнятися активними пошуками двокімнатної квартири після того, як буде знайдено покупця на її чотирикімнатну. Багато ріелтори готові брати участь в таких угодах. Більш того, всі операції з продажу одного житла і покупці декількох інших можна зробити в один день.
- Як правило, це нескладний процес, - коментує ріелтор Раміль Абдулін. - Тому що, коли є покупець на нерухомість, з'являються «живі» гроші. Коли є гроші, легко вибрати щось для себе.
- У нашій практиці був такий: продавши квартиру вранці, після обіду клієнт вже купує собі іншу, - каже директор компанії ABC Royal Estate Расул Биккинин. - Операція досить-таки ризикована, може бути, навіть трошки з часткою авантюризму. Але ми намагаємося допомагати клієнтам. Продаємо їх нерухомість і через день-два знаходимо іншу. В даному випадку за роботу ріелтора йде подвійна комісія: за реалізацію квартири і за покупку іншого.
Ризик, про який говорить Расул Биккинин, пов'язаний з виплатою завдатку. Наприклад, Олена Майлібаева знайшла для себе двокімнатну, вона повинна залишити завдаток господареві квартири. Так вона підтвердить серйозність своїх намірів і «прив'яже» продавця до себе. Адже якщо власник «двушки» продасть свою нерухомість комусь іншому, він, згідно із законом, повинен буде виплатити Олені подвійний розмір завдатку. Але договір завдатку має певний термін дії. Наприклад, місяць. Якщо за цей час Олена не встигне продати своє чотирикімнатне житло і розплатитися за двокімнатне, вона втратить залишені господареві гроші. Можна обійтися і без завдатку. Домовитися з власником квартири усно. Але тоді є ймовірність, що житло «піде» комусь іншому. «Якщо прийде покупець з готівкою, її, природно, продадуть. Господар не буде вас чекати », - попереджає Расул Биккинин.
Ідеальний варіант, знайти покупців і продавців одночасно.
- Виходить, продавець бере суму завдатку за свою квартиру, - каже директор агентства «Квартал» Раміль Абдулін. - Ці гроші він передає господарям сподобалася йому квартири теж як завдаток. Якщо у продавця не куплять об'єкт, завдаток за законом повинен залишитися у нього. А він, у свою чергу, може передати задаток власнику тієї квартири, яку бажає купити. Тобто продавець нічим не ризикує.
Правда, для такого вдалого варіанту потрібно діяти швидко.
Чим завершуються угоди обміну
- Часто буває, що люди купують нерухомість і якусь частину, 30 або 50%, «добивають» машиною. Але жодного разу у нас ще не було угоди, щоб клієнт поміняв нерухомість на нерухомість, - підводить підсумок ріелтор Расул Биккинин.
- Ми зняли своє оголошення, яке «висіло» в газеті два роки, - розповідає Вікторія Кочемірова. - Моя мама жодного разу не чула про людей, які вдало зробили обмін. Ми, що називається, плюнули на цю затію. Подумали, що з обміном можна «прокопали» 5 років. Простіше спробувати за цей час зібрати гроші на нову квартиру.
Артур Меркулов, який змінює машину на квартиру, розмістив оголошення місяць тому. Поки до нього не надійшло жодного дзвінка. Але він вірить, що рано чи пізно у нього все вийде.
Алена Майлібаева оглядає квартири, виставлені на продаж, і оголошення про обмін, коли у неї є вільний час. «У моїй ситуації я сподіваюся на щасливий випадок», - говорить вона.
При такій гнітючою статистикою, оголошень все одно багато. «Швидше за все, люди не стикалися з проблемами обміну, тому вони і подають оголошення, - робить висновок столичний ріелтор Расул Биккинин. - Швидше за все, обмін воліють через небезпеку в найкоротший термін не купити собі нове житло. Напевно, це боязнь ».
Думку колеги підтримує і Карагандинський ріелтор Раміль Абдулін: «Людина психологічно краще сприймає обмін, тому що є ризик того, що угода купівлі-продажу квартири, куди він має намір переїхати, зірветься. Тобто нерухомість взагалі можна втратити на невизначений термін ».
Фото: fotokanal.com
Ірина БЕРДАШОВА, Інформаційна служба www.kn.kz
Хто вони, любителі квартирного бартеру, і головне, чому вони не бажають просто продати своє майно?А може, трапиться пропозицію помінятися на дві двокімнатні?
А якщо відберуть?