Державний земельний кадастр і державна кадастрова оцінка земель

Державний земельний кадастр і державна кадастрова оцінка земель

Оверчук А.Л., заступник керівника Федеральної служби земельного кадастру Росії

Однією із стратегічних цілей розвитку країни є перетворення Російської Федерації в динамічно розвивається державу. У зв'язку з цим особливої ​​важливості набувають зусилля, спрямовані на створення інфраструктурних основ розвитку економіки з метою збільшення національного багатства і підвищення рівня життя людей.

В даний час в світі існує 25 так званих багатих країн. Всі вони характеризуються наявністю систем земельного кадастру, що забезпечує надійні гарантії для власників прав на землю. При цьому, під словом «земля» в праві зарубіжних країн розуміється «нерухомість», а що знаходяться на ній будівлі та споруди «поліпшеннями», які слідують долю земельної ділянки.

Що ж відрізняє країни з високим рівнем життя від країн з низьким рівнем життя? Країни третього світу мають доступ до всіх сучасних технологій, однак, як правило, вони не стають багатшими, і бідність залишається однією з головних проблем сучасності. На початку січня 2001 року перуанський економіст Фернандо де Сото опублікував статтю під назвою «Чому капіталізм працює на Заході і ніде більше?» 1 , В якій він зробив спробу проаналізувати, а чи насправді найбідніші верстви населення в країнах третього світу настільки бідні, як це здається. На прикладі Єгипту автор статті показав, що матеріальні цінності, що належать в цій країні так званим бідним верствам населення і нижнього прошарку середнього класу, за своєю вартістю в 55 разів перевищують вартість всіх, коли-небудь врахованих інвестицій та іноземної допомоги, включаючи будівництво Суецького каналу і Асуанської греблі.

Однією з причин бідності є відсутність у країн третього світу можливості мобілізувати наявні у всіх верств населення ресурси і використовувати можливості кредитно-грошової системи для створення нового багатства. Як показує досвід розвинених країн, інструментом для мобілізації такої можливості служить система, що складається їх земельного кадастру і реєстрації прав на землю та знаходяться на ній поліпшення.

Система земельного кадастру, діючи спільно з системою державної реєстрації прав на земельні ділянки та пов'язані з ними поліпшення, забезпечує:

• правовласників гарантіями прав на майно;
• систему оподаткування актуальними відомостями про об'єкти оподаткування;
• ринок нерухомості відкритою і достовірною інформацією про земельні ділянки та пов'язаних з ними поліпшення;
• систему органів державного і муніципального управління інформацією для формування і проведення державної політики в сфері землі і нерухомості, а також планування і розвитку територій.

Таким чином, земельний кадастр, завдяки своїм функціям є інфраструктурної основою залучення фінансових коштів в економіку без якої неможливий розвиток країни. Як показує світовий досвід, відсутність такої системи помітно ускладнює процеси розвитку.

Створення сучасного земельного кадастру в Російської Федерації було розпочато в першій половині 90-х років. В середині 2000 року вступив у дію Федеральний закон «Про державний земельний кадастр». Державний земельний кадастр на всій території федерації ведеться за єдиними правилами, що зміцнює єдиний економічний простір країни.

У сучасних умовах роль земельного кадастру в Російської Федерації особливо важлива у зв'язку з тим, що країна характеризується яскраво вираженим соціальним розшаруванням населення. За межею бідності перебуває близько 40% громадян 2 . Разом з тим, в 90-х роках в країні була проведена земельна реформа. В її результаті була припинена монополія державної власності на землю. Значні площі земель були передані у власність громадян та юридичних осіб. За даними Федеральної служби земельного кадастру Росії на 1 січня 2000 року в власності громадян і юридичних осіб перебувало 129,6 млн. Га землі, причому 126,1 млн. Га з них були землями сільськогосподарського призначення 3 , Причому ці землі перебувають у районах країни з найбільш сприятливими грунтовими і природно-кліматичними умовами.

Землі, що знаходяться у власності громадян і юридичних осіб, припадає лише 7,6% території Російської Федерації. Однак при порівняльному аналізі вони приблизно рівні за площею території Західної Європи без Португалії, Іспанії, Італії та Греції і країн Скандинавії, тобто являють собою значний потенційний ресурс, який повинен використовуватися для розвитку держави.

Слід, однак, враховувати, що в даний час цей ресурс в значній мірі знецінений, а тому не може грати належної ролі в економіці. На початок 2000 р середні по країні аукціонні ціни для державних і муніципальних земель, розташованих поза населеними пунктами, при їх продажу громадянам та юридичним особам, включаючи селянські фермерські господарства з метою сільськогосподарського використання, склали всього 300 руб. / Га. Очевидно, що при існуючому рівні цін не слід сподівається, що земля в найближчому майбутньому зможе використовуватися для залучення фінансових коштів в сільське господарство.

Разом з тим, середні аукціонні ціни на державні та муніципальні землі в містах і селищах при продажу громадянам для цілей індивідуального житлового будівництва становили 178 руб. / М2 або 1780 тис. Руб. / Га.

Незважаючи на те, що в 1999 році в країні було зафіксовано понад 5226 тис. Угод з землею їх дані поки важко використовувати для цілей оцінки землі та оподаткування. Лише в декількох суб'єктах Російської Федерації для деяких видів використання земель, за якими здійснюється оборот, нормативна ціна землі визначається з урахуванням даних земельного ринку, по іншим видам обчислюється на основі багаторазово індексувалися ставок земельного податку. При цьому в силу того, що в даний час на території країни використовуються різні методичні підходи визначення нормативної ціни землі неможливо говорити про порівнянності цих даних по території Російської Федерації, що негативно впливає на рівень збирання земельних платежів і може призводити до зростання соціальної напруженості.

У цих умовах особливу суспільну значимість набувають проводяться Федеральною службою земельного кадастру Росії роботи з державної кадастрової оцінки земель, в ході яких визначається кадастрова вартість земельних ділянок. При цьому кадастрова вартість є розрахунковою величиною, що відбиває уявлення про цінності (корисності) земельної ділянки при існуючому його використанні.

Результати державної кадастрової оцінки земель заносяться до державного земельного кадастру, де, грунтуючись на відомостях про земельні ділянки та їх правовласників, повинні використовуватися в цілях встановлення об'єктів оподаткування, платників податків, визначення податкової бази, податкових пільг, а також ставок земельного податку.

Роботи по проведенню державної кадастрової оцінки земель ведуться Федеральною службою земельного кадастру Росії, її територіальними органами та знаходяться в його веденні підприємствами і організаціями відповідно до Постанови Уряду Російської Федерації від 25 серпня 1999 №945 «Про державну кадастрової оцінки земель» та постановою Кабінету Міністрів України від 8 квітня 2000 року №316 «Про затвердження правил проведення державної кадастрової оцінки земель». До вказаних робіт також можуть залучатися особи, які мають ліцензію на оцінну діяльність.

Відповідно до Постановами Уряду Російської Федерації роботи з проведення державної кадастрової оцінки земель проводяться на землях всіх категорій на всій території країни і повинні бути завершені до кінця 2001 року. Ці роботи створюють основу для введення в дію проекту другої частини Податкового Кодексу Російської Федерації, що визначає, що при обчисленні земельного податку в якості податкової бази використовується кадастрова вартість об'єкта оподаткування, де об'єктом оподаткування є земельна ділянка. При цьому ставки земельного податку будуть встановлюватися представницьким органом місцевого самоврядування в межах 0,1% до 2% від кадастрової вартості земельної ділянки.

У Російській Федерації виділяється сім категорій земель. Виходячи з того, що державна кадастрова оцінка земель ґрунтується на класифікації земель за цільовим призначенням та видами функціонального використання, для визначення кадастрової вартості земель різних категорій використовуються і різні методичні підходи, які забезпечать прозорість системи оподаткування землі на всій території країни.

Державна кадастрова оцінка земель міських і сільських поселень, садівничих, городницьких об'єднань здійснюється на підставі статистичного аналізу ринкових цін та іншої інформації про об'єкти нерухомості, а також інших методів масової оцінки земель. Державна кадастрова оцінка сільськогосподарських угідь поза межею міських і сільських поселень і земель лісового фонду здійснюється на основі капіталізації розрахункового рентного доходу. При цьому розрахунковий рентний дохід обчислюється як сума диференціального та абсолютного рентного доходу, де диференційний рентний дохід це додатковий (наднормативний) дохід, що утворюється на землях щодо кращої якості та місця розташування, а абсолютний рентний дохід є мінімальним доходом, що встановлюються в єдиному розмірі на 1 гектарі сільськогосподарських угідь, незалежно від їх якості та місця розташування для всіх суб'єктів Російської Федерації. Абсолютний рентний дохід дорівнює 1% вартості валової продукції, що отримується в середньому по Російській Федерації від 1 га сільськогосподарських угідь. Кадастрова вартість одиниці площі (1 га) об'єкта кадастрової оцінки для сільськогосподарських угідь визначається множенням розрахункового рентного доходу з 1 га оцінюваного об'єкта на термін капіталізації, прийнятий рівним 33 років 4 . Державна кадастрова оцінка інших категорій земель поза межею міських і сільських поселень здійснюється на основі капіталізації розрахункового рентного доходу або виходячи з витрат, необхідних для відтворення і збереження цінності їх природного потенціалу.

Земельний податок має ряд переваг в порівнянні з іншими податками. Завдяки тому, що об'єктом оподаткування є земельна ділянка з описаними в земельний кадастр межами, економічними і якісними характеристиками, а також відомий його правовласник, то від нього не можливо сховатися. Динаміка надходження збору земельних платежів, що складаються з земельного податку та орендної плати, показує, що вони постійно зростають і є надійним джерелом надходження бюджетних коштів, як для федерального бюджету, так і для бюджетів суб'єктів федерації і муніципальних утворень ( Мал. 1 Динаміка надходження земельних платежів в Російській Федерації в 1994 - 2000 рр., Млрд. Руб.) (Натисніть на посилання, щоб побачити малюнок). У 2000 році збір земельних платежів до консолідованого бюджету склав 24,7 млрд. Руб., Що на 37% більше, ніж в 1999 році. При цьому індексація у 2000 році склала лише 20%.

Безсумнівною перевагою земельного податку в порівнянні, наприклад, з податком на нерухомість також є і те, що на відміну від останнього він стимулює залучення інвестицій в розвиток територій і не карає конкретних інвесторів за поліпшення, вироблені на земельних ділянках. Таке оподаткування застосовується, наприклад, в Австралії і ПАР.

У 2000 році Федеральною службою земельного кадастру Росії здійснено ряд практичних підготовчих кроків по введенню земельного податку, що обчислюється на основі кадастрової вартості. На основі розробленої та затвердженої методики був проведений перший етап державної кадастрової оцінки сільськогосподарських угідь в ході якого були визначені середні кадастрові вартості для суб'єктів Російської Федерації ( рис 2 . Результати першого етапу державної кадастрової оцінки сільськогосподарських угідь в 2000 році.) (Натисніть на лінк. Щоб побачити малюнок). В результаті державної кадастрової оцінки сільськогосподарських угідь середня для Російської Федерації вартість одного гектара сільськогосподарських угідь визначена на рівні 11400 руб. При цьому максимальна ціна сільськогосподарських угідь визначена в Краснодарському краї, де вона склала 43560 руб. / Га.

До середини 2001 року повинні бути проведені роботи по визначенню кадастрової вартості сільськогосподарських угідь, що перебувають у межах землекористувань колишніх колгоспів і радгосп. Це пояснюється тим, що роботи з державної кадастрової оцінки сільськогосподарських угідь в значній мірі спираються на дані IV туру оцінки земель, що проводилося в 1987 - 1989 рр.

Проведені роботи показали високу економічну ефективність. Витрати на визначення кадастрової вартості сільськогосподарських угідь в суб'єктах Російської Федерації склали 6% від зібраного в 1999 від сільськогосподарських земель земельного податку. Розрахунки також показують, що навіть в разі встановлення ставки земельного податку на рівні 0,1% його збирання в порівнянні з 2000 р може зрости на 350 млн. Руб.

У 2000 році Федеральною службою земельного кадастру Росії також були розпочаті роботи з державної кадастрової оцінки земель в межах поселень. Землі в межах поселень складаю лише 1,1% території Російської Федерації, однак на них формується 85% усіх зібраних земельних платежів і 97% направляється до федерального бюджету земельного податку.

У 2000 році в Ярославській області було проведено експеримент щодо державної кадастрової оцінки земель всіх поселень. Роботи проводилися в серпня по грудень. Їх сумарний бюджет склав 2% від суми зібраного в області земельного податку.

Отримані результати дозволяють зробити висновок про те, що в разі введення в дію проекту другої частини Податкового Кодексу Російської Федерації місцеві органи влади отримають інструмент проведення гнучкої податкової політики, який дозволить, з огляду на соціальні чинники стимулювати економічний розвиток територій. Це може стати можливим завдяки в тому, що розроблена методика дозволяє враховувати 14 видів функціонального використання земель серед яких:
1. землі під житловими будинками,
2. землі під будинками індивідуальної житлової забудови,
3. землі дачних і садівничих об'єднань громадян,
4. землі гаражів та автостоянок,
5. землі під об'єктами торгівлі та громадського харчування,
6. землі установ і організацій народної освіти,
7. землі під промисловими об'єктами,
8. землі під адміністративно-управлінськими та громадськими об'єктами,
9. землі під військовими об'єктами,
10. землі рекреації,
11. землі під сільськогосподарськими угіддями,
12. землі під лісами,
13. землі під водними об'єктами,
14. інші землі, резерв.

По кожному з 14 видів функціонального використання земель по кадастровим кварталах визначаються кадастрові вартості. В результаті для кожного населеного пункту створюється набір з 14 карт кадастрової оцінки, на підставі яких можна приймати рішення про стимулювання розвитку найбільш ефективних видів використання земель в конкретних кадастрових кварталах.

Проведені на підставі даних державної кадастрової оцінки земель поселень в Ярославській області розрахунки показують, що навіть якщо місцеві органи представницької влади ухвалять рішення про встановлення рівної для всіх видів функціонального використання земель ставки земельного податку на рівні 0,1%, то збір земельного податку збільшитися в 1 , 4 рази, а при встановленні на рівні 2% в 5 разів.

***

Проведені Федеральною службою земельного кадастру Росії роботи з розвитку системи державного земельного кадастру та кадастрової оцінки землі, сприяючи зміцненню прав на землю та нерухоме майно, створення сприятливих умов розвитку економіки країни і підвищення життєвого рівня людей.

1. Hernando de Soto. Why Capitalism Works in the West but Not Elsewhere. Los Angeles Times Syndicate International. Friday, January 5, 2001.

2. Росія для Володимира Путіна. З проекту Стратегії розвитку держави до 2010 року, підготовленої робочою групою Держради. Коммерсант Власть. 3 березня 2001 р

3. Державний (національний) доповідь про стан і використання земель Російської Федерації за 1999 р - М .: Відкриті системи, 2000. - 116 с.

4. Методика державної кадастрової ОЦІНКИ сільськогосподарських угідь на Рівні суб'єктів Російської Федерации. Державний комітет по земельній політиці. Москва 2000. 11 с.

Запрошуємо Вас взяти участь в роботі нашого журналу! Надсилайте пропозиції про співпрацю, за тематикою матеріалів, свої статті та зауваження на електронна адреса редакції . Також запрошуємо Вас взяти участь в організованих журналом заходах (конференціях, круглих столах, обговореннях).

Матеріал з журналу " Право і інвестиції ". Тексти статей всіх випусків журналу доступні в архіві . Умови підписки на друковану версію Ви можете дізнатися на сайті журналу . Передплатний індекс друкованої версії журналу в об'єднаному каталозі "Преса Росії" - 83171. Передплатний індекс в каталозі «Газети.Журнали» Росдруку - 82831. Поштова адреса редакції: 101000, Москва, Головпоштамт, а / я 470. Телефон (495) 778-0319 . (C) 1999 - 2014 " Право і інвестиції ".