Іпотека або життя Анни Дубровської: серіал Банкі.ру. Перша серія

1. Далеке знайомство, або Кредитна підозрілість
2. Спроба - не катування, або Як я не зняла квартиру
3. «У мене на це п'ять причин», або Чому іпотека краще оренди
4. «Підводні камені» іпотекі

Банкі.ру запускає новий серіал з новими героями. Оглядач порталу Ганна Дубровська цього літа взяла іпотеку. Чому фінансовий журналіст - затятий противник дрібних кредитів і чим іпотека вигідніше оренди - дивіться в першій серії "Як я вибирала між іпотекою і орендою".

Далеке знайомство, або Кредитна підозрілість

Мене звуть Ганна, і мені 28 років. Чотири з них я працюю оглядачем на порталі Банкі.ру. На сайті я вчу читачів захищати свої права, намагаюся підвищувати їх фінансову грамотність. Однак не можу сказати, що я сама - зразок для наслідування. Кожен раз, пояснюючи на вигляд найпростішу тему, поринаєш в неї все глибше і дізнаєшся все більше нової інформації. Та й фінансові помилки мені властиві, як і всім.

Про іпотеку я знаю не з чуток. Мої батьки пару років назад виплатили свій перший (і поки єдиний) іпотечний кредит. До цього в нашій родині були автокредити, POS-кредити на кухню та побутову техніку. Зізнатися, я мала до всіх ним дуже поверхове ставлення - знала умови кредитування, а далі «не лізла». Кредити мої батьки виплачували самостійно.

Взагалі, робота фінансовим журналістом накладає на ваше життя певний «відбиток». Так, будучи знайома з багатьма історіями про неуважне прочитання умов договору або місячну прострочення з лякаючого розміру пені через втрату роботи, я не те щоб затятий прихильник кредитів.

Ще на зорі своєї кар'єри банківського журналіста я чітко сформулювала свою позицію: ніяких дрібних, «необов'язкових» кредитів, без яких можна обійтися. У моєму житті матимуть «право на життя» тільки іпотека і автокредит. Причому в разі другої покупки краще спробувати накопичити.

Спостерігаючи за фінансовою поведінкою власних батьків, я багато чому навчилася. Напевно, я б віднесла нашу сім'ю до класу трохи вище середнього. Причому «досягнення» цього класу обумовлено аж ніяк не підвищеними доходами, а правильним розподілом коштів. Так, мене з дитинства балували, але ніколи не «переходили кордону». Коли я просила у Діда Мороза шість барбі з каталогу, він (а по суті моя мама) ввічливо писав мені лист, в якому є пояснював, що я, як то кажуть, «зажралась». Коли я непомітно від батьків звалювала в магазинний візок третину полки з солодощами, вони методично викладали майже все на касі.

На мій погляд, ідея складання бюджету в моїй родині полягає в наступному. Першим шаром йде обов'язкове щомісячне відкладання частини зарплати батьків на чорний день і майбутні великі витрати (наскільки розумію, не менше 15% від загальних доходів). Другий за значимістю пласт - забезпечення кожного члена сім'ї всім необхідним: від їжі та одягу до освіти. І третій, але далеко не менш важливий «кит» - доступ до позитивних емоцій в сім'ї за рахунок грошей. Це включає в себе походи в театри і кафе, покупку приємних подарунків один одному на день народження, періодичні гастрономічні або матеріальні сюрпризи. Однак тут як ніде важливе почуття міри. Саме тому, за моїми підрахунками, на нашу сім'ю припадає не більше чотирьох спільних походів в театр або на концерт, а також не більше п'яти святкових застіль в затишних, але адекватних за ціною ресторанах в рік. Кількість походів і посиденьок зазвичай залежить від кількості святкових приводів в нашому осередку суспільства.

За такою ж моделлю намагаюся жити і я. Але з найпершим і важливим пунктом - накопиченнями - у мене поки «не густо».

Проте ближче до четвертого десятку років прийшло усвідомлення, що пора і збирати вчитися, і відбруньковуватися від затишного сімейного гілки. Тим більше що одне неможливе без іншого.

Спроба - не катування, або Як я не зняла квартиру

Зізнаюся чесно: прийнявши доленосне рішення з'їхати, я запропонувала батькам два варіанти розвитку подій. Або вони допоможуть мені з початковим іпотечним внеском, який я повністю поверну в наступні роки, або я з'їжджаю на знімну квартиру, за яку плачу повністю сама. З огляду на не найприємніший орендний досвід нашої сім'ї, батьки вибрали допомогу з іпотекою.

До розмови про це з батьками я чесно вивчила ринок знімного житла. Мене цікавив північ Москви і замкадье, так як все дитинство я провела в районі метро «Річковий вокзал», а останні роки живу в Нових Хімках. Ці райони мені повністю підходять, там живуть мої родичі та друзі і є вся необхідна мені інфраструктура. Крім того, там досить тихо, а шлях на маршрутці, автобусі або тролейбусі до «Річкового вокзалу» або «Планерній» займає в середньому 20 хвилин (краще їхати до «Планерній»).

Мої найперші параметри вибору знімною квартири включали в себе: московське розташування будинку, одну або дві кімнати в квартирі, одноосібне проживання (не люблю чужих людей у ​​себе вдома), доступність метро (я обожнюю московський метрополітен, але вкрай холодно ставлюся до електричок, в тому числі через підлаштування під розклад), повністю мебльована квартира з технікою (не бачу сенсу купувати купу всього, щоб постійно возити це за собою), магазини, салони краси, аптеки, поліклініки та інші важливі складові частини нашому житті не далеко від дому та максимум 20 хвилин пішки до метро.

Власне, про останній пункт мої «рожеві окуляри» і розбилися. У більшості переглянутих оголошень 20 хвилин пішим ходом перетворювалися в «сім днів лісом, сім днів полем».

Проте, виходячи з моїх вимог, вийшло, що оренда плюс квартплата встануть мені в щомісячні приблизно 40 тис. Рублів.

Для розуміння: на момент вибору, тобто влітку 2016 року, я планувала знімати однокімнатну квартиру в спальному районі на околиці півночі Москви за 35-38 тис. Рублів (плюс комуналка). Дешевше прийнятних варіантів я не знайшла. За іпотеку я плачу 50 тис. Рублів. Правда, моє кредитне житло розташоване в Хімках, але мене повністю влаштовує той район, в якому я купила нерухомість.

Апофеозом мого орендного пошуку стала кімната в трикімнатній квартирі в Нових Хімках (старих будинків тут повно, дарма що Химки Нові) за 30 тис. Рублів. Гірку «пігулку» трохи скрасив «улов» знайомого, який в той же час шукав житло для знімання в Хімках. Йому запропонували кімнату в котеджі за 20 тис. Рублів. І все б добре, тільки в самому котеджі було два поверхи, чотири кімнати мінімум з одним наймачем в кожній, душ а-ля «люблю простоту і дачу» - один на всіх і ... туалет у дворі. Пампарарурам! XXI століття, ну да, ну да.

Взагалі я дуже сподівалася, що мама і тато погодяться допомогти мені з кредитом, тому що досвід батьків сформував у мене розуміння верховенства іпотеки над орендою. Справа в тому, що я - уроджена самарчанка, як і мої батьки (місто Самара знаходиться в 1 000 км від Москви при поїздці по трасі). До столиці ми перебралися, коли мені було 6 років, і більше 10 років знімали квартири. За цей час було багато: постійне підвищення орендної плати - навіть після того, як ми зробили пристойний ремонт в квартирі; спроба орендодавця призначити штраф в кілька десятків тисяч рублів за викинутий п'ять років тому матрац часів царської Росії; попередні домовленості (усні, звичайно ж) про подальший продаж нам квартири (якраз ними і було обумовлено проведення ремонту) - зрозуміло, «угода» зірвалася; здача орендодавцем квартири в не ідеальному стані і спроби згодом вказати, що до цього стану житлоплощу довели саме ми.

Це, мабуть, перша і головна причина, чому у мене не було ніякого бажання зв'язуватися зі зніманням житла. Адже правила гри встановлює орендодавець. Який би детальний і скрупульозний двосторонній договір ви з ним ні склали.

«У мене на це п'ять причин», або Чому іпотека краще оренди

Скажу відразу: в битві «іпотека проти оренди» я вибираю іпотеку. І не тому, що я її вже взяла, а значить, «відступати нікуди». Причин у мене близько десятка.

Першу я назвала вище. З неї випливає друга причина - «на вихід з речами». По суті, орендодавець в будь-який момент може виставити вас з квартири або кімнати. Не врятує навіть договір оренди (а між знайомими його і не буває). По-перше, він повинен бути заповнений правильно. По-друге, в ньому повинні бути прописані умови вашого різкого виселення: в яких випадках це можливо і скільки вам дадуть часу, щоб знайти інше житло. Незайвим буде згадати і пункт про стовідсоткове повернення застави.

Як би там не було, в реальному житті договір оренди - не панацея і не лицар-захисник. Щоб довести неправомірність вашого виселення за один день з юридичної точки зору, необхідно йти в суд. Щоб виграти суд, потрібно мати великі знання в області практичного застосування законів або скористатися послугами хорошого адвоката, і не факт, що гонорар адвоката в результаті не перевищить суму неповерненого вам застави за квартиру.

Так чи інакше змінити знімне житло вам все-таки доведеться. За вашим бажанням або за бажанням орендодавця. За якоїсь негласної статистикою самих квартиронаймачів, в середньому вони орендують одну і ту ж квартиру три роки. А заселення в нову орендовану квартиру - це нові витрати.

Причина третя - «не так дешевий з'їм, як його« малюють ». У роздумах над іпотекою багатьох зупиняє той факт, що найдешевше кредитне житло вийде взяти на етапі котловану і часто без обробки. А це означає ремонт. Ремонт, як відомо, на століття, а добротний ремонт - на тисячі неоподатковуваних мінімумів доходів громадян. Однак при цьому чомусь не враховується одна проста догма: знімну квартиру, швидше за все, теж доведеться обстоювати на власний смак, а в ряді випадків і провести косметичний ремонт - щоб не виживати, а жити.

Почнемо з того, що квартиру в кредит можна купити і на вторинному ринку. Тоді якийсь час можна пожити в початкових умовах і зібрати на простенький ремонт і мінімум меблів (або взяти в борг під безпроцентну розписку у родичів і друзів). З колишніми власниками навіть можна домовитися про те, що вони залишать частину старих меблів - навряд чи їм хочеться возитися з нею.

Крім цього, оренда квартири також вимагає значних вкладень на першому етапі. Це не тільки оплата першого місяця проживання, але також заставу, який може становити один-три орендних платежу в залежності від обумовлених спочатку умов, наявності у вас дітей і тварин і навіть характеру того, хто здає вам квартиру. Не будемо забувати і про гонорар агенту по підбору нерухомості (без нього існує ризик нарватися на несумлінних орендодавців).

Більш того, у вас немає абсолютно ніякої гарантії, що запорука вам в результаті повернуть. За кожен «проступок» частина застави господар житла може відраховувати в свою користь, а підсумковий рахунок вам виставить в кінці ваших взаємин. І добре, якщо ви за цим рахунком ще не опинитеся повинні. Деякі орендодавці, наприклад, принципово вважають, що косметичний ремонт при необхідності повинні робити самі квартиронаймачі, за свої гроші, проте на смак господаря. Інші впевнені, що потоп в квартирі, яку 40 років від роду і труби в якій ніколи не змінювалися, - це повністю «заслуга» квартиронаймача. Значить, і розплата за це НП на ньому.

Звичайно, вам може пощастити знайти квартиру мрії або економію мрії дуже швидко. Так, мій знайомий знімав квартиру за 10 тис. Рублів у друзів. У трикімнатній квартирі були закриті дві кімнати, але знайомого на той момент це влаштовувало. Ще одна подруга знімала кімнату недалеко від площі трьох вокзалів у Москві за 12 тис. Рублів. З меблів там був тільки старий тапчан, який в підсумку довелося замінити, і маленька шафа. Але для неї придбані свобода і самостійність були важливіші, ніж комфорт.

Але щастить не всім.

Ви можете заперечити, що так чи інакше кожен здатний знайти собі ідеальну квартиру для знімання, важливо лише сформувати пул своїх вимог і активно шукати. Я погоджуся з цією тезою. Однак шукати можна довго. А час, як відомо, теж гроші. До того ж, поки ви шукаєте, вам потрібно десь жити. Якщо ж вас швиденько виселив орендодавець, нерідко виявляється, що допомогти вам з цією справою нікому - батьки в іншому місті, близькі друзі живуть з маленькими дітьми, в хостелі «кантуватися» не готова дружина.

Причина четверта - «як накопичені, так куплю». Так, зараз ринок нерухомості падає, та й, по суті, різкого зростання він не показував вже багато років. Але якщо ви відчуваєте, що окреме житло вам потрібно саме зараз (наприклад, через народження дитини) та іпотеку ви «потягнете», немає сенсу збирати ще 10 років, щоб в результаті спробувати купити житло за власні кошти. Це моя особиста думка, я нікому його не нав'язую. Може статися, що ви виявитеся праві, за п'ять років Зберете з чоловіком або дружиною потрібну суму і обійдетеся без іпотеки. Однак давайте будемо об'єктивними: в нашій країні, та й в усьому світі в принципі відбуваються різні речі, в силу яких ті мільйони, які ви заробите за 5-10 років в сейфі, під подушкою або на вкладі, можуть за цей час знецінитися. І на них ви потім зможете купити тільки батон хліба (привіт 1991 рік).

Ну і, чесно кажучи, збирати при оренді не так вже й просто. Адже сума орендної плати за хорошу квартиру не критично менше суми щомісячного іпотечного платежу при терміні кредиту 15-20 років.

Причина п'ята - «інвестиція в майбутнє». Хто б що не говорив, але іпотечне житло - це ваш актив. Так, всі роки кредитування він знаходиться в заставі у банку, але в підсумку дістається вам. Розраховуючись за іпотеку, ви платите за власну квартиру. Вносячи орендну плату, ви платите за послугу по проживанню в конкретному місці - як в готелі. Зі значною переплатою при іпотеці доведеться змиритися. Або знайти підробіток, яка дозволить робити часткові дострокові погашення.

Ну і, що вже гріха таїти, всі ми так чи інакше розглядаємо нерухомість як спадок, який залишимо дітям.

Причина шоста - «дрібниця, а приємно». Оренда дає вам дах над головою і наявність зобов'язань тільки перед господарем квартири, якого ви в будь-який момент можете змінити (якщо не заплатили за рік вперед, хоча і тут теж можете). По суті, оренда - це стаття витрат, і крапка. У той же час від іпотеки можна щось здобути. Той же податкове вирахування. У порівнянні із загальною сумою кредиту це дрібниці, але дуже важливі. Також можна згодом зменшити ставку по кредиту за рахунок рефінансування. Лізингодавець не має права видати вам податкове вирахування, та й рефінансувати вашу орендну плату явно не буде. Швидше, з кожним роком буде її збільшувати, виходячи з особистих потреб і інфляції.

Причина сьома - «позолоти ручку». У Москві, мені здається, як ні в якому іншому місті прийнято необгрунтоване ціноутворення. За одну і ту ж ціну можна зняти маленьку кімнату в чотирикімнатній квартирі і повноцінну двушку в багатоповерховому будинку. При цьому не факт, що двушка виявиться гірше кімнати, а райони знімання будуть принципово різними.

Звичайно, існує певна градація цін на ринку, якої намагаються дотримуватися всі орендодавці. Однак на ділі на частину квартир орендна плата призначена явно з якихось особливих міркувань господаря. Особливо цим «грішать» дизайнерські квартири, в яких золотий унітаз, червоні стіни і шкура ведмедя на стіні. Зате чистенько. І «Дорохов-бохато». І поруч з метро. Ви навіть до нього дійдете, якщо в перший же дня не зійде з розуму від дизайнерських вишукувань вашого нового орендованого житла.

Причина восьма - «не курити, не кричати і взагалі не дихати». Орендодавці часто ставлять себе так, що наймач боїться зайвий раз доторкнутися до раритетної (як заявлено) тумбочки, щоб її не зламати, або трохи голосніше, ніж зазвичай включити музику (адже тоді сусіди поскаржаться господині). Звичайно, власна іпотечна квартира теж може «порадувати» недружніми сусідами або тонкими стінами, але в ці стіни ви можете безперешкодно забивати цвяхи, фарбувати їх в чорну фарбу. Та й взагалі впевненості в тому, що ви робите, у власній квартирі явно більше.

До додаткових плюсів іпотеки я б віднесла можливість оформити реєстрацію за місцем проживання та наявність свого куточка при досягненні пенсійного віку. Все-таки все життя знімати квартиру не вийде, тим більше з російськими пенсіями. Та й працювати після 70 років вже важкувато - по ряду причин. Бувають винятки, але це саме що виключення. Приємним бонусом також є можливість заліку материнського капіталу в рахунок суми іпотечного кредиту. Звичайно, іпотечну квартиру складно продати. Ну так і підходить вам за всіма параметрами знімну квартиру знайти не легше.

Як не дивно, але обов'язкову страховку я також відношу до плюсів іпотеки. Ну ось подумайте: якщо ваша наймана квартира, наприклад, згорить, до кого будуть всі моральні і матеріальні претензії? Звичайно ж, до вас. І нікого не хвилює, що це закоротити стару проводку. Непричетність до займання будете доводити в суді. І закоротити проводку, до речі, теж можуть «повісити» на вас - мовляв, надто багато електричних приладів одночасно включили.

«Підводні камені» іпотекі

Звичайно, іпотека Підходить далеко не всім. Я вважаю, що іпотеку краще не брати, якщо:

- ви не любите сидіти на одному місці або міняєте район проживання в залежності від територіального розташування роботи;

- вас морально занадто сильно демотивує перспектива бути винним банку 5-20 років;

- в доступному для огляду майбутньому ви розглядаєте можливість виїхати на тривалий час стажуватися, вчитися або працювати в іншу країну;

- ви не дуже впевнені в тому, що ви будете сидіти в своєму місці роботи більше півроку;

- ви маєте роботу з нестабільним заробітком;

- іпотечний платіж буде «з'їдати» більше половини вашої зарплати;

- ваша дружина вагітна, а без її частини зарплати передбачуваний іпотечний платіж перевищить 50% вашого сімейного доходу (в разі майбутнього поповнення сімейства краще взагалі не дозволяти іпотеці «відкушувати» більше третини сімейного бюджету);

- у вас немає накопичень, на яких ви в разі звільнення чи інших критичних обставин зможете протриматися хоча б два іпотечних місяці;

- вас обтяжує думка про те, що ваша половинка не хоче брати на себе зобов'язання по кредиту і щомісячні платежі ляжуть тільки на вас;

- ваша половина не згодна з тим, що ви прийняли рішення виплачувати іпотеку самостійно, щоб в разі розставання не ділити нерухомість;

- у вас є гроші тільки для виплати кредиту за однокімнатну квартиру, але скоро вашу сім'ю чекає поповнення;

- при покупці квартири в іпотеку на вторинному ринку ви не готові особисто скрупульозно перевірити або найняти людину, яка перевірить «чистоту» квартири (що її справжній господар не числиться укладеним у в'язниці або не прикріплений до психдиспансері по не дуже приємного приводу);

- забудовник, у якого ви зібралися купити квартиру, не викликає повної довіри, має ознаки майбутнього банкрутства або мав як мінімум один «досвід» недобудови об'єкта.

Є у іпотеки і оренди, звичайно, і інші позитивні і негативні «якості». Для кожного з вас вони будуть своїми.

А ще на власному досвіді я переконалася, що для вибору на користь іпотеки майбутній позичальник повинен «дозріти» не тільки матеріально, а й морально. Теоретична можливість взяти іпотеку була у мене вже півтора року, але я постійно знаходила відмовки і відкладала цей крок. Тим часом остаточне розуміння, що я хочу іпотеку, прийшло до мене відразу. Так само швидко знайшлася квартира і зібралася частина коштів на початковий внесок.

А про те, які курйозні випадки відбувалися зі мною при спробі взяти іпотеку в різних банках і на чому я в підсумку зупинилася, - в наступних серіях.

джерело: Banki.ru