Реклама
Реклама
Реклама

Що важливо не упустити, складаючи договір оренди квартири на довгий термін?

Syda Productions / Fotolia   Якщо житло здається громадянину, то такий договір називається не орендою, а договором найму житлового приміщення Syda Productions / Fotolia

Якщо житло здається громадянину, то такий договір називається не орендою, а договором найму житлового приміщення. Згідно з Цивільним кодексом РФ, оренда квартири як вид договору передбачена в тих випадках, коли орендарем виступає юридична особа. При цьому організація має право використовувати житлове приміщення тільки для проживання громадян, наприклад розміщення іногородніх працівників або здачі в оренду іншим людям.

Головне при наймі квартири це перевірка права наймодавця на здачу квартири і уважне ставлення до документального оформлення договору і його додатків: акта прийому-передачі квартири, розписки про отримання плати за житло. Обов'язково перевірте свідоцтво про право власності та інші документи. Можливо, буде необхідна наявність нотаріального згоди чоловіка (дружини) наймодавця на здачу квартири на тривалий термін. Також попросіть показати паспорт або довіреність на підписання договору найму. Бажано, щоб довіреність запевнив нотаріус. Додатково можна запросити інформацію щодо необхідної вас квартирі в Росреестра: на сайті відомства доступна безкоштовна онлайн-перевірка об'єкта.

Що робити, якщо орендарі не платять і відмовляються виїжджати?

Ремонт квартири під здачу в оренду

Договір найму повинен містити повний опис квартири: адреса, кількість кімнат, площа. Також в акті прийому-передачі буде не зайвим зафіксувати стан житла, а якщо воно здається з меблями або технікою, то обов'язково потрібно прописати перелік наявного майна. Не забудьте вказати конкретну суму плати за наймання та порядок її внесення: передоплата повна або часткова, помісячна або квартальна. Можна ще передбачити забезпечувальний платіж, тобто кошти, які наймодавець одержує при укладенні договору і повертає після закінчення терміну найму, якщо наймач сумлінно виконував договір.

Що стосується тимчасових рамок дії договору, то, як правило, тривалий наймання це наймання на термін, що перевищує один рік. Для оренди житла юридичними особами немає граничних строків дії договору, а ось для найму житла часовий проміжок обмежений не більше п'яти років. У наймача є право на переукладання договору на новий термін, якщо тільки наймодавець не розв'язав більше не здавати квартиру як мінімум рік після закінчення колишнього договору.

Є ще кілька важливих нюансів, які варто враховувати. Якщо наймач збирається жити з родиною, родичами, варто відразу зазначити цей пункт в договорі, щоб згодом не запитувати згоди наймодавця на кожного нового квартиранта. Також в договорі бажано відразу визначити, хто оплачує комунальні платежі та інші витрати (телефон, інтернет, кабельне телебачення), і чи входять вони до складу плати за житло. Важливо прописати, за чий рахунок буде проводитися ремонт квартири. Якщо цієї умови в договорі немає, витрати на поточний ремонт бере на себе наймач, а наймодавець оплачує капітальний ремонт.

Перед тим як орендувати квартиру або будинок, потрібно звернути увагу на безліч важливих деталей: починаючи від величини і порядку оплати житла і закінчуючи правилами підтримки чистоти, утримання тварин, оплати комунальних послуг та ремонту в разі потреби. Також в укладається договір варто включити пункт, який регулює, коли відповідальність за ремонт приміщення лежить на орендарі, а коли на власника.

Питання можуть бути пов'язані з паркувальними місцями, оплатою консьєржа та іншими додатковими послугами, які не входять до платіжку від ЄЇРЦ. Так, досить часто наймається консьєрж силами двох-трьох активних мешканців під'їзду, в той час як інші власники квартир багатоквартирного будинку в цьому не зацікавлені. Це характерно для околиць Москви, для будинків, де багато інвестиційного житла. Власники таких квартир не хочуть оплачувати зайву для них послугу, але найнятий таким чином консьєрж може намагатися зібрати старі «борги» з нових мешканців і псувати їм настрій.

Які ще питання можна включити в договір? Чи можна змінювати проводку і проводити інтернет, скільки мешканців буде проживати в орендованій квартирі (власність не повинна перетворюватися в «гумову» квартиру і сучасну нічліжку), на яких умовах буде здійснюватися процедура розірвання даної угоди (квартира може знадобитися власнику, але і орендар повинен бути захищений), яка відповідальність за несвоєчасне внесення орендної плати і т. д. При оренді дорогих квартир іноді передбачається зниження плати в разі появи негативних факторів: ремонту дв ора або частих заторів, які виникли, наприклад, через роботи з благоустрою центру Москви в червні 2016 року.

Скільки часу можна жити без реєстрації?

Як зняти квартиру без посередника?

Договір оренди та / або найму квартири, як і більшість цивільно-правових договорів, складається з наступних розділів: преамбула, предмет договору, термін договору, ціна і порядок розрахунків, права і обов'язки сторін, забезпечення зобов'язань і відповідальність сторін, порядок вирішення спорів, порядок розірвання договору, реквізити і підписи сторін. Всі вищевказані розділи необхідно заповнювати, керуючись виключно підтверджуючими документами і виходячи з того, що конкретно ви хочете відобразити в договорі і на що готові погодитися. Усні запевнення в даному випадку не розглядаються.

У преамбулі договору вказуються дата і місце укладення договору, а також сторони. Отже, перш ніж укласти договір найму, необхідно переконатися в тому, що наймодавець дійсно є власником квартири, що здається, його права є повними і нічим не обмежені. Тому попросіть наймодавця показати виписку з Єдиного державного реєстру прав (бажано, щоб їй було не більше 30 днів). Покладатися на свідоцтво про право власності на ім'я наймодавця не варто, оскільки при продажу квартири Росреестр ці свідчення не забирає і не погашає. Виписку з ЕГРП можна замовити самостійно в режимі онлайн, заповнивши відповідні форми на сайті Росреестра і сплативши держмито. Зверніть увагу: якщо, згідно з випискою з ЕГРП, що здається квартира знаходиться в частковій власності, то наймодавцями повинні виступати всі співвласники. Якщо ж на квартиру накладено обмеження або обтяження у вигляді заборон або арештів, то від укладення договору краще відмовитися.

У розділі «Предмет договору» вказуються індивідуальні характеристики квартири. Якщо в договорі найму не вказані характеристики квартири, то за законом ви не можете в неї вселитися. Індивідуальними ознаками квартири є, наприклад, кадастровий або умовний номер, адреса і номер квартири, загальна площа, кількість кімнат. Ці відомості міститься в кадастровому паспорті на квартиру. Кадастровий паспорт, як і виписку з ЕГРП, зазвичай має подати наймодавець. Її також можна замовити самостійно на сайті Росреестра .

Щоб уникнути суперечок і конфліктів щодо пошкодження та / або недостачі майна важливо зафіксувати в договорі технічний стан квартири (ремонту і зносу підлог, стін, сантехніки), наявність і стан наявних в ній техніки і обладнання. Не зайвим буде поцікавитися, хто в даний момент проживає в квартирі. Ці відомості містяться в будинковій книзі.

Що стосується терміну договору, то в даному розділі повинна міститися ясне і однозначна вказівка, на який період часу укладається договір. Або тут повинна бути прописана конкретна дата його припинення і, відповідно, виїзду наймача.

Обов'язково повинен бути вказаний конкретний розмір плати за квартиру, порядок і терміни її внесення. Якщо договором не встановлено інше, наймач зобов'язаний самостійно оплачувати комунальні платежі (ст. 678 ЦК України). Фіксувати внесення оплати (при готівкових платежах) необхідно в розписці про прийом грошових коштів, яка повинна бути обов'язковим додатком до договору. У розписці повинно бути вказано, хто, кому, коли, в якому розмірі і за що передав грошові кошти.

У розділі «Права і обов'язки» фіксуються права і обов'язки сторін. Зокрема, що наймач має право володіти і користуватися квартирою протягом всього строку найму і при цьому зобов'язаний вносити плату за найм. Наймодавець же зобов'язаний надати квартиру у володіння і користування наймача, а також має право вимагати плату за квартиру. З боку наймодавця потрібно зафіксувати його право контролювати стан квартири (наприклад, відвідуючи її раз на місяць). У договорі повинні бути вказані особи, які нарівні з наймачем вправі користуватися квартирою і будуть спільно проживати з наймачем. Також потрібно враховувати, що згідно зі ст. 681 ГК РФ поточний ремонт зданої в оренду квартири є обов'язком наймача, якщо інше не встановлено договором найму.

Буде не зайвим встановити, що за невиконання та / або несвоєчасне виконання зобов'язань за договором найму порушнику нараховується неустойка. Крім того, наймодателю варто передбачити умову про внесення наймачем забезпечувального платежу (правила про нього недавно були внесені в ст. 381.1 ГК РФ).

Крім умов про те, хто, кому і в якому порядку направляє претензії, наймодателю буде зручніше зафіксувати, що всі суперечки, що випливають з укладеного договору, вирішуються за місцем його проживання. У розділі «порядок розірвання договору» бажано встановити додаткові підстави для його розірвання, оскільки ст. 687 ЦК України встановлює досить жорсткі рамки для цього. Так, відповідно до зазначеної статті, наймач має право розірвати договір найму в позасудовому порядку з письмовим попередженням наймодавця за три місяці, а наймодавець має право розірвати договір лише в судовому порядку, в разі невнесення наймачем плати за житлове приміщення за шість місяців і більше, руйнування або псування квартири .

Розділ «Реквізити та підписи сторін» повинен бути заповнений в повній відповідності з паспортними даними наймача і наймодавця, із зазначенням адрес місця їх постійного проживання. В кінці договору повинні міститися підписи всіх сторін. Якщо договір містить кілька аркушів, то підписи наймача і наймодавця повинні бути на кожному з листів (або тільки на прошивці). Кількість примірників договору має на один перевищувати кількість сторін (оскільки один примірник залишиться в Росреестра).

У встановлений договором день (як при здачі квартири в найм, так і при її поверненні) сторони зобов'язані здійснити фактичну передачу квартири в стані і з обладнанням, відповідним умовам договору, про що повинні бути складені акти прийому-передачі.

Оскільки, здаючи або знімаючи квартиру на тривалий термін, ви надовго пов'язуєте себе зобов'язаннями перед незнайомими людьми, приймаєте на себе суттєві матеріальні зобов'язання і, як наслідок, несете серйозні ризики, то будь-яка умова договору має велике значення і жодним з них не варто нехтувати.

Текст підготувала: Марія Гурєєва

НЕ пропустіть:

Всі матеріали рубрики «Хороше запитання»

Чи працює зворотна іпотека в Росії?

Які права у орендаря при оренді з подальшим викупом?

Спільна оренда - як ужитися в одній квартирі?

Статті не є юридичною консультацією. Будь-які рекомендації є приватною думкою авторів та запрошених експертів.

Що робити, якщо орендарі не платять і відмовляються виїжджати?
Які ще питання можна включити в договір?
Скільки часу можна жити без реєстрації?
Як зняти квартиру без посередника?
Які права у орендаря при оренді з подальшим викупом?
Спільна оренда - як ужитися в одній квартирі?