- Суть завдатку при купівлі квартири
- Орієнтовна сума завдатку
- Завдаток, аванс або щось ще
- друга складність
- труднощі третя
- труднощі четверта
- складність п'ята
- Попередній договір купівлі-продажу
Зміст:
- Суть завдатку при купівлі квартири
- Орієнтовна сума завдатку
- Завдаток, аванс або щось ще
- Попередній договір купівлі-продажу
підготовка документів для продажу нерухомості у продавця може зайняти значний час, і гарантій того, що в цей період він не знайде більш вигідного покупця, немає. Якщо документи для продажу квартири не підготовлені, покупку доведеться відкласти. Щоб переконати продавця у серйозності намірів і призупинити продаж обраної квартири, а також уникнути ризиків зі зміною ціни на останньому етапі угоди, треба оформити завдаток за квартиру. Незважаючи на те, що завдаток - широко застосовувана практика, навіть не всі ріелтори правильно його розуміють і нерідко плутають з авансом або заставою. Тому перед тим, як оформити завдаток при покупці квартири, треба уважно вивчити всі умови.
Суть завдатку при купівлі квартири
Завдаток - це сума, що передається однією стороною договору іншій як доказ підтвердження договору, в якості заходів щодо забезпечення угоди і в рахунок належних з неї платежів.
Іншими словами, коли клієнт має намір купити квартиру, він передає продавцю певну суму, щоб продавець сприймав його як серйозного партнера, якщо угода відбудеться, сума завдатку зараховується в рахунок оплати товару. Завдаток - традиційна форма гарантії виконання зобов'язань, її використовували ще в стародавньому Римі, і сьогодні вона не втратила своєї актуальності.
Основні положення про завдаток сформульовані в ст. 380 і 381 § 7гл. 23 ГК РФ. У цих двох простих статтях суть всіх суперечок в залах судів всіх юрисдикцій і інстанцій.
Завдаток при покупці квартири ─ акт багатофункціональний:
- Перш за все у нього роль забезпечувальна ─ стимул для боржника до виконання всіх умов договору.
- Наступна функція - доказова, підтвердження укладення договору.
- І, нарешті, платіжна ─ при виконанні всіх умов договору завдаток зараховується в рахунок оплати.
При покупці квартири ріелтори зазвичай відразу пропонують своєму клієнтові підписати угоду про завдаток за обрану квартиру. Якщо угода зірвалася з вини покупця (у разі вибору більш цікавого варіанту і т. Д.), Завдаток залишається у продавця. Якщо відмовляється продавець (наприклад, йому запропонували велику суму), він зобов'язаний сплатити першому покупцеві завдаток у подвійному розмірі.
Орієнтовна сума завдатку
Розмір завдатку при купівлі квартири правовими нормами не закріплений, але загальноприйняті стандарти для авансу ─ 5% - 10% від вартості квартири. Більш точна сума завдатку при купівлі квартири визначається конкретної вигодою, наприклад, покупець дуже хоче зберегти за собою саме цей варіант. Продавець наполягає на підвищенні суми завдатку в разі, коли ціна була завищена. В обох ситуаціях сторони ─ особи зацікавлені в обов'язковому укладанні угоди.
Якщо клієнт до кінця не визначився зі своїм вибором, він буде наполягати на мінімальному завдаток, паралельно підшукуючи більш вдалі варіанти, навіть якщо йому не хотілося б втрачати гроші.
Іноді і продавець наполягає на мінімальній сумі завдатку при купівлі квартири. Це можливо в разі, якщо спочатку для залучення покупців ціна була занижена, а тепер продавець має можливість продати квартиру покупцеві, який запропонував більш вигідні умови.
Завдаток, аванс або щось ще
перша трудність
Завдаток прийнято вносити по попереднім договором . Причини, за якими складається попередній договір, найрізноманітніші: ріелтор відпрацював схему, яка ніколи не давала збоїв, документи на квартиру не підготовлені і т.д .. За ст. 429 ГК РФ, попередній договір підтверджує бажання сторін укласти угоду на умовах, які визначені в цьому договорі. Майнові (грошові) зобов'язання при цьому не виникають. Крім цього, завдаток забезпечує лише договори, які вступили в дію.
Напрошується висновок, що завдаток все три функції не виконує і перестає бути таким. Тому, якщо з'явилися сумніви щодо сплаченої суми, суд вважатиме цю суму як аванс, не застосовуючи положення про завдаток, а, значить, отримати завдаток у подвійному розмірі, який передбачений законом, не вдасться. Чи відрізняється завдаток від авансу при покупці квартири і чим ─ на ці нюанси варто звертати увагу. Адже у авансу ─ тільки платіжна роль, і якщо угода зірвалася, він повертається покупцеві повністю, в такому випадку продавець позбавляється компенсації, якщо покупець передумає, він і сам грошима не ризикує, якщо доведеться угоду скасувати.
Слід пам'ятати, якщо в рамках попереднього договору угоду про завдаток не буде дійсно, а, значить, відмова від угоди не дозволяє продавцеві привласнювати собі отриманий аванс. Ці гроші повертаються покупцеві, інакше така дія класифікується як безпідставне збагачення (ст. 1102 ДК РФ).
друга складність
Завдаток при покупці квартири вносять по агентським договором. Перед початком роботи з клієнтом ріелтор пропонує підписати агентський договір, за яким визначаються його комісійні. При цьому, самі наполегливі примудряються взяти з недосвідчених клієнтів завдаток за квартиру, яку ще треба знайти. Розмір завдатку тут буде фіксованою сумою або розраховується на підставі даних про переважному варіанті нерухомості. Треба враховувати, що те, що в цьому випадку оголошено завдатком, насправді ним не є. Цю суму навіть авансом не назвеш, так як гроші призначені посереднику, а не продавцю або уповноваженій особі. По суті, цю суму можна вважати збагаченням і вимагати її повернення через суд в свою користь (згідно гл. 60 ГК РФ).
З такими ріелторами краще справи не мати і агентські договори з ними не укладати. В рамках агентського договору угоду про завдаток доцільно, коли він вноситься в рахунок оплати послуг ріелтора.
труднощі третя
Продавець отримує завдаток, не оформляючи його письмово. Подібне недбале ставлення до грошей ще зустрічається, коли в ділових відносинах довіряють всього лише чесному слову. Важливо пам'ятати: угода про завдаток треба оформляти письмово і за всіма правилами, незалежно від суми завдатку (ст.380п.2 ГК РФ). Якщо ця умова не дотримується, клієнт може посилатися в суді на показання свідків (ст. 162 ЦК України). В крайньому випадку, угоду можна спробувати визнати незаконною і недійсною (ст.168 ГК РФ). Отже, гроші передаються при наявності оформлених документів, зміст яких відображає справжню картину угоди.
труднощі четверта
Судова. При розгляді справ в суді завдаток нерідко визнають авансом, так як до визначення природи зобов'язань ставляться вельми обережно. Ключовий аргумент в суді ─ розписки, платіжні та інші документи, що підтверджують факт передачі грошей. Якщо завдаток вказано тільки в договорі, а в розписці згадки про це немає, суд визнає гроші авансом ..
складність п'ята
Якщо зобов'язання виконані не повністю, покупець не може вимагати повернення суми завдатку в подвійному розмірі. На жаль, склалася судова практика, коли положення про завдаток не застосовують за порушення виконання зобов'язань. Наприклад, покупець не може вселитися в квартиру, тому що там проживає колишній господар або сторонні особи. Терміни звільнення житлоплощі, зазначені в договорі, порушуються і відбивають будь-яке бажання продовжувати угоду. Але в суді з'ясовується, що частина зобов'язань продавець виконав (наприклад, знявся з реєстраційного обліку).
Якщо договір частково виконаний (навіть з порушеннями термінів), вимагати завдаток у подвійному розмірі безглуздо. Наступного разу такий покупець буде вибирати житло, вільне від зареєстрованих або проживають громадян.
Попередній договір купівлі-продажу
Крім авансу і завдатку допитливі юристи розробили ще один варіант «закріплення» угоди між сторонами ─ попередній договір купівлі-продажу. Це повноцінний документ з прописаними усіма зобов'язаннями і санкціями для порушників:
- визначає термін укладення основного договору;
- фіксує умови договору купівлі-продажу (Зокрема, вартість);
- прописує санкції, наприклад, примусове виконання зобов'язань через суд.
Резюмуючи все умови оформлення завдатку при купівлі квартири, можна прийти до висновку:
- договір про завдаток ( завантажити ) Укладають тільки в письмовому вигляді і тільки в рамках договору купівлі-продажу;
- умови про завдаток вступають в силу тільки в разі держреєстрації договору, так як він може вважатися укладеним тільки з дати реєстрації;
- при передачі завдатку в розписках і документах треба чітко вказувати, що передані гроші є завдатком. В інших випадках, будь-яка попередня оплата буде вважатися авансом, у якого є і свої переваги (не є забезпеченням, а значить, в будь-який момент можна передумати і відмовитися від угоди, вимагаючи свої гроші.