Податки в Іспанії при покупці нерухомості

1. Який ПДВ сплачується при купівлі житла в Іспанії? Мені часто ставлять запитання: «Який ПДВ сплачується...
2. Нотаріальне оформлення купчої в Іспанії: на що звернути увагу?
3. Купівля нерухомості в Іспанії з метою відновлення і реставрації
4. Податки в Іспанії при будівництві нового будинку
5. Розрахунки між основним підрядником і субпідрядником при будівництві нового будинку в Іспанії

Який ПДВ сплачується при купівлі житла в Іспанії?

Мені часто ставлять запитання: «Який ПДВ сплачується при купівлі житла в Іспанії?» Перш ніж на нього відповісти, хочу уточнити, що покупка нерухомості в Іспанії обкладається двома різними податками:

• ПДВ - IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) за ставкою 10 або 21%
• Податком на вторинне житло (податком на передачу власності) - ITP (El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). Ставка податку залежить від регіону, на території якого знаходиться нерухомість. У Валенсійський співтоваристві вона становить 10%.

Яким податком буде обкладатися угода, залежить від статусу нерухомості: незавершене будівництво, яке закінчила і введене в експлуатацію будова, нерухомість на вторинному ринку.

Перш ніж приступати до розрахунку податку, необхідно уточнити статус об'єкта. Візьмемо як приклад продаж забудовником житлового комплексу, по-іспанськи - урбанізації.

Якщо забудовник продає закінчений і введене в експлуатацію житлову будову або житловий комплекс, то угода купівлі-продажу обкладається ПДВ за ставкою 10%.

Якщо забудовник не ввів в експлуатацію житловий комплекс або будівля, то угода купівлі-продажу обкладається ПДВ за ставкою 21%. В даному випадку не має значення, що нерухомість житлова. Навіть якщо візуально будівля завершено, той факт, що введення в експлуатацію не відбувся, наказує здійснити операцію саме з таким ПДВ. Будівництво вважається незакінченою, якщо немає сертифіката від архітектора про завершення будівництва.

Якщо забудовник продає цілком і повністю свій бізнес, який включає не тільки житлові будови, але і все, що відноситься до цього бізнесу (трудові контракти з працівниками, обладнання тощо), дана операція не обкладається ПДВ відповідно до статті 7 Закону «Про податок на додану вартість». Однак це не означає, що угода не буде обкладатися взагалі будь-яких податків. В даному випадку буде нараховано податок на вторинне житло, який, на відміну від ПДВ, не підлягає відшкодуванню і збільшує вартість купленого активу.

Купівля земельної ділянки під будівництво в Іспанії

Давайте розберемося, який податок і за якою ставкою сплачується при купівлі земельної ділянки з метою будівництва в Іспанії. Одним з найбільш поширених питань є:

Ми хочемо купити ділянку землі з напівзруйнованим будинком під знесення і звести на цій ділянці новий будинок. Яким податком обкладається угода купівлі-продажу?

Якщо купується земля з будівлею під знос, то угода може обкладатися як податком на вторинне житло, так і ПДВ. Все залежить від того, чи є покупець і продавець платниками ПДВ, тобто чи діють вони в рамках професійної або економічної діяльності. Так само має значення мета будівництва: будуєте ви будинок для себе і своєї сім'ї або ж для продажу.

Якщо ви підприємець, і вирішили побудувати житловий будинок на продаж, тобто виступаєте в якості забудовника (підприємця або фірми, яка веде розрахунки по ПДВ), то після завершення будівництва введене в експлуатацію житло буде продаватися з 10% ПДВ.

Якщо ви підприємець, але купуєте земельну ділянку і будуєте на ньому будівлю для власних потреб, тобто для проживання своєї родини, то при оформленні покупки сплачуєте податок на вторинне житло, і оплачений в процесі будівництва ПДВ за роботи, послуги та матеріали вам не зачитується і ; не повертається.

Чинне законодавство Іспанії не обмежує терміни, в які ви зобов'язані знести стару будівлю і побудувати нове.

У попередніх прикладах мова йшла про землі міського призначення. Якщо ви купуєте земельну ділянку, зареєстрований в кадастрі під аграрні і сільгоспроботи, і проводите необхідні роботи по проведенню комунікацій для зміни цільового призначення використання цієї землі відповідно до затвердженого мерією містобудівній проекту, то стаєте платником ПДВ і, відповідно, продаж земельної ділянки буде обкладатися за ставкою 21 % ПДВ.

Податок на додану вартість для тих, хто займається професійною або економічною діяльністю, повинен бути нейтральним, тобто при проведенні комерційних операцій підлягатимуть взаємозаліку. У разі податку на вторинне житло такого не відбувається. Ось чому так важливо фіскально спланувати операцію до того, як йти до нотаріуса.

Нотаріальне оформлення купчої в Іспанії: на що звернути увагу?

Хочу звернути увагу на досить стандартну помилку, яку спостерігаю в нотаріальних конторах при оформленні документів.

Приклад: забудовник продає покупцеві будівлю або офісне приміщення, яке служило самому забудовникові більше 2 років.

Як нотаріуси, так і асесори з боку продавця і покупця вважають, що раз ця нерухомість була використана забудовником з моменту завершення будівництва для власних потреб, наприклад, в якості офісу, і не була здана в оренду якомусь підприємцю для ведення економічної діяльності, то угода обкладається ПДВ. І покупець, який планує використовувати це приміщення також, наприклад, під офіс, оплачує продавцю вартість нерухомості + 21% ПДВ. Тобто з фінансової точки зору відбувається подорожчання угоди на 21%. Це приклад неправильно спланованої операції.

Правильно спланована операція мала б проведена наступним чином: тому що покупець і продавець є платниками податку на додану вартість, сторона покупця в цьому випадку може виступати в ролі податкового агента по ПДВ, фактично сплачуючи лише суму податкової бази без нарахування ПДВ.

У цифрах це виглядає так:

Купується нерухомість вартістю 100.000 €.

При неправильному плануванні операції покупець виплачує продавцю 100.000 € + 21.000 € (21% ПДВ) = 121.000 €

При правильному плануванні операції покупець виплачує продавцю лише 100.000 €, а 21.000 € (21% ПДВ) показує в декларації форми 303 поточного квартального звіту, де одночасно відбувається самоначісленіе і списування податку. Відповідно, угода стає нейтральний щодо податку ПДВ і фінансово більш вигідною. В іншому випадку покупцеві довелося б чекати настання четвертого кварталу для того, щоб повернути виплачений продавцеві податок. Уявляєте, скільки доведеться чекати, якщо операція була здійснена в першому кварталі? Більше року до повного повернення ПДВ.

Купівля нерухомості в Іспанії з метою відновлення і реставрації

Сплата якого податку ставиться покупцеві, якщо купується будівля не під знесення, а з метою його реставрації та подальшого продажу? Таких будинків багато в центрах будь-яких міст, і більшість з них підлягає відновленню.

Реабілітація або відновлення будівель прирівнюється податковою адміністрацією до нового будівництва. Відповідно, після закінчення будівельних робіт при першому продажі житлових приміщень сплачується ПДВ за ставкою 10%, комерційних і виробничих приміщень - 21%.

Також необхідно враховувати, хто купує і хто продає цю споруду під відновлення. Якщо обидві сторони ведуть професійну або економічну діяльність і проводять розрахунки по ПДВ, то угода, відповідно, відбувається з ПДВ. Якщо продавцем виступає фізична особа-власник, то угода оподатковується на вторинне житло (10% на території Валенсийского спільноти).

Враховується також, з якою метою ви купуєте нерухомість: задіяти у своїй економічній діяльності в якості комерційного або виробничого приміщення, здавати в оренду або продати.

Ще один момент, на який варто звернути увагу, - хто буде відновлювати цю споруду? Покупець-платник ПДВ або покупець-неплатник ПДВ. Якщо покупець придбав будівлю під відновлення для себе і своєї сім'ї, то ПДВ неможливо буде ні повернути, ні зарахувати.

приклад:

Покупець: підприємець або фірма

Продавець: фізична особа-неплатник ПДВ

Покупець купує будова під відновлення і подальший продаж і при здійсненні покупки оплачує податок на вторинне житло. Виробляє колосальний ремонт з заміною стін, вікон, підлог, сантехніки, труб, проводки і т.д.

Як класифікувати ваші роботи: як капітальний ремонт або як відновлення будівлі?

Так ось, в очах податкової адміністрації подібні ремонтні роботи не можуть бути визнані відновленням будівлі. Відповідно, на продаж воно піде як вторинне житло. Як наслідок, ПДВ, сплачений у процесі ремонту за роботи і матеріали, не буде повернений.

Податкова адміністрація має чіткі критерії, за якими розмежовуються ремонт і відновлення. Відновлення будівлі - це реставрація структури будівлі, відновлення фундаменту, фасаду, повне перепланування внутрішніх приміщень. Після проведення таких робіт будова продається як первинний об'єкт і обкладається ПДВ за ставкою 10% (в разі житлових приміщень) та 21% (в разі комерційних приміщень). При цьому ПДВ, сплачений у процесі будівництва, підлягає відшкодуванню або поверненню. Природно, якщо ви, як продавець, є платником ПДВ.

Податки в Іспанії при будівництві нового будинку

Розберемо на прикладі.

Ситуація перша. Фізична особа купує земельну ділянку і веде на ньому будівництво будинку для себе і своєї сім'ї. Основний підрядник виставляє йому фактури з 10% ПДВ.

Ситуація друга. Фізична особа купує земельну ділянку і веде на ньому будівництво будинку на продаж. При цьому неважливо, чи є ця особа резидентом чи ні. Якщо метою будівництва є продаж, воно за замовчуванням стає платником податку на додану вартість.

Питання тільки в тому, відразу це фізична особа вирішила продавати будинок, або прийшло до такого рішення в процесі будівництва. Якщо відразу, то йому, як забудовнику, необхідно перед початком будівельних робіт ставати в податкову службу на облік як платник ПДВ і, відповідно, отримувати все фактури від основного підрядника без ПДВ (тому що забудовник в даному випадку не є кінцевим споживачем) . ПДВ сплатить покупець при покупці будинку, а забудовник, виступаючи в ролі податкового агента, задекларує його і перерахує державі.

Якщо спочатку будинок будувався для власних потреб забудовника, і все фактури від основного підрядника йшли йому з 10% ПДВ, то цей ПДВ відшкодуванню або поверненню не підлягає. Після закінчення будівництва будинок буде виставлений на продаж як вторинне житло і покупець сплатить, відповідно, податок на вторинне житло.

Отже, з самого початку слід чітко розуміти, що ви плануєте робити з новим будинком по завершенні будівельних робіт. Це допоможе вам, як забудовнику, не втратити ПДВ.

Ще раз акцентую вашу увагу на розрахунки між забудовником і основним підрядником:

• Будівництво будинку для себе - підрядник виставляє забудовнику фактури з 10% ПДВ;
• Будівництво будинку на продаж - підрядник виставляє забудовнику фактури без ПДВ.

Розрахунки між основним підрядником і субпідрядником при будівництві нового будинку в Іспанії

Зовсім інші відносини складаються між основним підрядником і субпідрядником. Основний підрядник повідомляє субпідрядника про те, що всі роботи і замовлення ведуться в рамках поточного будівництва житлового будинку. Якщо заздалегідь відомо, що будова піде на продаж, то все фактури від субпідрядника виставляються з 21% ПДВ, який реально при цьому не оплачується. До оплати йде лише податкова база, а ПДВ декларується при здачі квартальної декларації форми 303 і йде під взаємозалік в загальній масі ПДВ.

В іншому випадку (якщо будівництво ведеться для особистих потреб), все фактури, виставлені субпідрядником основному підряднику, йдуть з 21% ПДВ, який реально сплачується разом з податковою базою 21% і потім декларується в квартальному звіті форми 303.

Іспанською мовою це звучить як inversión sujeto pasivo.

У російській податковій системі немає подібної податкової норми, відповідно, відсутня термінологія. Тому я постаралася якомога докладніше пояснити, чим відрізняється будівництво житла для себе від будівництва житла на продаж в світлі нарахування і сплати ПДВ.

Природно до фіскального планування операцій з нерухомістю в Іспанії слід підходити індивідуально. Звертайтеся з будь-якими питаннями, буду рада вам допомогти.

Якщо хочете завжди бути в курсі наших новин, підписуйтесь на нас в Facebook і / або в Twitter .

Please follow and like us: