Кредит на житло
Наскільки реально взяти кредит на вторинне житло - київський досвід
11.08.10
Скільки грошей потрібно платити щомісяця по тій чи іншій кредитній програмі - а головне, який мінімальний дохід сім'ї позичальника, швидше за все, "влаштує" банк і дасть вам можливість придбати в кредит столичне житло.
Останні роки мінімальним авансом іпотечного кредиту є 30% вартості житла.
Останні роки мінімальним авансом іпотечного кредиту є 30% вартості житла. Мінімальна ціна однокімнатної квартири в Києві дорівнює 60 тисяч
доларів. Висновок - потенційному позичальникові варто мати на руках не менше 20 тисяч доларів. Додаткові до власне авансу (18 тисяч умовних одиниць) півтори-дві тисячі доларів неминуче «набігають» з урахуванням виплат: 1% від ціни квартири у вигляді держмита, стільки ж в пенсійний фонд, 0,1% від суми кредиту за оформлення договору застави, кілька сот доларів за послуги нотаріуса і експертну оцінку нерухомості.Крім того, до початкових виплат належать і страхові виплати на перший рік кредитування. так, страхування майна Зараз є у всіх кредиторів вторинного ринку житла, його діапазон нині дорівнює 0,16-0,3% залишку кредиту. Страхування життя в розмірі 0,3% -1% залишку кредиту вимагають 11 з 14 кредитують той же сектор банків . А ще одна установа просить позичальників окрім двох зазначених страховок одноразово сплатити і титульне страхування в розмірі 0,3% суми кредиту.
Доходи і витрати для покупки квартири в кредит "з нуля"
Беремо найбільший термін кредитування «вторинки» - на початок серпня-2010 року це 20 років. З чотирьох нинішніх банків-кредиторів на такий термін вибираємо з мінімальною ставкою, мінімальним авансом в 30% і страховими виплатами (Universal Bank, плаваюча ставка, на сьогодні дорівнює 20,2% в гривні, без щомісячних комісій, страхування майна 0,25% залишку по кредиту, страхування життя немає). Втім, у інших банків, що кредитують на двадцятирічний, та й на п'ятнадцятирічний терміни, все одно немає 30% авансу, лише 40% і 50%.
Отримуємо: при кредитуванні квартири вартістю 60 тисяч доларів ануїтетних кредитних виплат - 725 доларів або 5800 гривень на місяць (якщо курс 1: 8). Страхування на другий рік кредитування - близько 100 доларів. Початкові виплати складуть близько 20 400 доларів (аванс 30% = 18 тисяч доларів, одноразова комісія 1,5% = 900 доларів, держмито та пенсійний фонд 1% + 1% = 1200 доларів, комісія за оформлення застави 0,1% = 60 доларів , нотаріус за даною банківською програмою від 75 доларів, страхові виплати на перший рік кредитування 0,25% * 42000 = 105 доларів).
Якщо ж врахувати, що банки зазвичай не кредитують на обсяги понад 60% підтвердженого сукупного доходу сім'ї - то це значить, дохід сім'ї для кредитної покупки «з нуля» найдешевшої 60-тисячодоларової київської квартири повинен досягати 1200 доларів або 10 тисяч гривень. В принципі, в столиці вже не рідкість сім'ї, де спільний дохід чоловіка і дружини складе необхідну суму в 10 тис.грн. І якщо ваша сім'я входить в когорту «сверхдесятітисячніков» молодше 35-40 років, і при цьому зазначена сума доходів у вас обох легальна або може бути легалізована (варіанти останнього видання вже описувало) - тоді ви володієте досить високими шансами на придбання київської квартири з нуля за допомогою власного накопичення 20 тисяч доларів і кредитування в вищевказаному банку терміном на 20 років на всю решту суми.
А ось авансом від 25-30 тисяч доларів можна на 60-тисячну квартиру брати кредит в Фольксбанку (аванс 40% плюс одноразова комісія 1,99%, ставка 19,99%, страхування майна 0,16% залишку кредиту, страхування життя немає) . При цьому щомісячні кредитні виплати складуть 625 доларів або 5000 гривень, страхові - порівняно непомітні (50 доларів на другий рік кредиту); доходів сім'ї буде потрібно не менше восьми тисяч гривень. Початкові виплати для цього будуть потрібні в розмірі близько 26 600 доларів (аванс 40% = 24 тисячі доларів, одноразова комісія 1,99% = 1194 долари, держмито та пенсійний фонд 1 + 1% = 1200 доларів, комісія за оформлення застави 0,1% = 60 доларів, нотаріус за даною банківською програмою від 75 доларів, страхові виплати на перший рік кредитування 0,16% * 36000 = 57,6 доларів).
В інших банках з 15-річним терміном все набагато більш «запущено» - в Укрсоцбанку є 40% аванс і терміни 15 і 20 років, але є дороге 1% страхування життя позичальника; у інших банків аванси від 50%.
Таким чином, нинішню ситуацію, коли на 15 і 20 років з 30% авансом можна взяти кредит лише в одному банку, не можна назвати ідеальною для покупки квартири «з нуля». Втім, не доводиться очікувати в найближчі роки і появи кредитора «вторинки» на терміни 15-20 або більше років з авансами менше 30% і ставками помітно менше вказаних універсалбанковскіх і фольксбанковскіх (тобто зі ставками нижче 19% річних) і при тому без страхування життя. Висновок: на столичному вторинному ринку брати квартиру «з нуля» можна вже зараз, кращих умов очікувати не доводиться.
Про дешевих і більш дорогих квартирах
Однак купувати в багаторічний кредит найменшу і дешеву квартиру в місті нелогічно. Та й погане житло банк може відмовитися брати в заставу і, відповідно, кредитувати. Також варто взяти до уваги, що двокімнатні квартири економ-класу коштують в Києві ненабагато дорожче однокімнатних (від 70 тисяч доларів), то швидше за позичальнику слід орієнтуватися на мінімальну початкову виплату 25-30 тисяч доларів - після чого можна придбати в кредит дво- або трикімнатну квартиру вартістю 80-90 тисяч американських грошових одиниць.
Зрозуміло, в цьому випадку цифри при покупці «з нуля» будуть інші. Наприклад, для житла вартістю 80 тисяч умовних одиниць ваші початкові накопичення повинні за все тієї ж двадцятирічної програмі Universal Bank з авансом 30% досягти трохи більше 26 тисяч «єнотів», щомісячні кредитні виплати досягнуть 960 доларів, страхові виплати на другий рік складуть 150 доларів. Результат: сукупний дохід сім'ї для позитивного кредитного рішення варто мати не менше 1500 доларів або 12 тисяч гривень. У всіх інших випадках (менший термін кредитування, інший банк) при покупці квартири в Києві вартістю 60-80 тисяч доларів з авансом до 25 тисяч доларів на даний момент потрібні великі щомісячні і страхові виплати (а значить, і який підтверджується дохід позичальника).
В цілому ж на київському іпотечному ринку (на відміну від автокредитного) насправді поширеніший варіант не покупки квартири «з нуля» - а варіант продажу однієї квартири і додавання кредитних грошей для покупки іншої (скажімо, бажання переселитися з однокімнатної в двокімнатну або з Донецька до Києва, або хоча б з ДВРЗ на Русанівку, або, нарешті, варіант успадкування малогабаритної або незручної з інших причин квартири родича, після продажу якої необхідно додати кошти на покупку влаштовує житла). У таких випадках наявний аванс зазвичай свідомо перевищує 50 тисяч доларів, кредитування найчастіше відбувається на суми до 50 тисяч доларів і це дає набагато більший шанс отримати кредит.
Кредитні доходи і витрати для володарів понад 30 тисяч доларів авансу
Припустимо, ви продали квартиру у Львові за 40 тисяч доларів і хочете придбати в кредит не найгірше житло в Києві. Ваших коштів вистачить на 50% аванс і початкові виплати за «двушку» вартістю 75 тисяч доларів. Кредитні виплати (кредит обсягом 37500 доларів) складуть в цьому випадку не менше 650 доларів або 5200 гривень на місяць, страхові - не менш 100 доларів, у другому році (такі числа виходять при тій же двадцятирічної програмі Universal Bank). Підтверджених доходів сім'ї для отримання кредиту при таких числах буде потрібно близько 8-9 тисяч гривень, що в Києві, знову ж вельми реальна зарплата двох працюючих людей (хоч і дуже нечасто така зарплата в обох досить легальна).
Якщо ж у вас є можливість продати житло за 60 тисяч доларів з метою тут же придбати в кредит квартиру за 100 тисяч - вам буде потрібно підтверджених доходів сім'ї знову ж близько десяти тисяч гривень (щомісячні виплати - не менше 800 доларів або 5 600 гривень при двадцятирічному терміні ).
Що ж стосується прогнозів на майбутнє щодо покупки квартири при великих початкових внесках - безумовно, ставки кредитування з авансом 50% і більше відчувають найбільші тенденції до зниження. Однак це зазвичай стосується лише невеликих термінів кредитування, при яких щомісячні виплати по іпотеці дуже великі. А ось по сверхдолгосрочний програмами на дешеві квартири в кредитну ставку закладається погіршення якості житла. Скажімо, нинішня 50-річна київська «хрущовка» або 40-річна «чешка» через 20 років може прийти в такий стан, коли цінність квартир в ній як застав впаде до недопустимих для банку розмірів. З цієї причини набагато дешевших, ніж зараз, двадцятирічних кредитів на недороге київське житло чекати не доводиться.
Наостанок, слід нагадати, що реальне рішення кредитного комітету вказаних або будь-якого іншого банку залежить не тільки від підтверджених доходів сім'ї, а й від ряду факторів. Наприклад, наявність двох-трьох дітей може з'явитися не негативним, а часто, при достатніх доходах сім'ї, позитивним фактором - кредитний комітет передбачає, що позичальник (або дружина позичальника) більше не піде в декрет і існуючі доходи родини не знизяться, та й ризик розлучення у сім'ї з трьома дітьми оцінюється як в середньому менший, ніж у бездітної. А, скажімо, правило багатьох банків - недосягнення пенсійного віку або віку 65 років до кінця терміну кредитування - обмежує можливість отримання сверхдолгосрочного кредиту віковими рамками (позичальникові при цьому має бути до 40 років для отримання двадцятирічного кредиту, до 45-50 років для кредиту п'ятнадцятирічного) .
На яку найкращу іпотеку- «вторинку» в Києві розраховувати позичальнику. Оцінювалися тільки квартири, не враховувався приватний сектор. Можливість взяти кредит оцінювалася виходячи з кредитних виплат при кредиті строком двадцять років під існуючу на ринку мінімальну на 09.08.10 р ставку на такий термін (20,20% річних, одноразова комісія 1,5%, страхування 0,25% від залишку заборгованості , щомісячних комісій і інших страхових виплат немає).
Моделі позичальників *Максимально допустима ціна квартири
Кращі варіанти квартир в Києві такої ціни
Є 25 тисяч доларів, дохід сім'ї 9-10 тисяч гривень.60 тисяч доларів
Двокімнатна: у хрущовках на околицях далеко від метро на першому або 4-5 поверхах; в новіших будинках малогабаритна двокімнатна в Коцюбинському, Вишгороді, Вишневому, Броварах, Борисполі.
Є 40 тисяч доларів, дохід сім'ї 7-8 тисяч гривень.70 тисяч доларів
Двокімнатна: у хрущовках на околицях і в передмістях в середньому стані, потребує ремонту на Троєщині і Борщагівці, двокімнатна в хороших будинках 1970-х-80-х років в передмістях.
Є 40 тисяч доларів, дохід сім'ї 9-10 тисяч гривеньЄ 60 тисяч доларів, дохід сім'ї 4-6 тисяч гривень
75 тисяч доларів
Двокімнатна: середня на Троєщині і Борщагівці, а також в хрущовках біля метро (Нивки, Комсомольський і т.д.).
Трикімнатна: передмістя, стан середній
Є 60 тисяч доларів, дохід сім'ї 7-8 тисяч гривень85 тисяч доларів
Двокімнатна: хороша в будинках 70-х-90-х років в будь-якому новобудовних районі далеко від метро; середня біля метро (Академмістечко, Лісовий). Трикімнатна: смежнораздельние, хрущовки (Воскресенка, Лісовий) у середньому стані, перший поверх і необхідність ремонту в новіших будинках. У передмістях - роздільні трикімнатні
Є 60 тисяч доларів, дохід сім'ї 9-10 тисяч гривень100 тисяч доларів
Трикімнатна: роздільна у в будинках 70-х-90-х років далеко від метро в середньому стані (Троєщина), що вимагає ремонту в 1-2 км. від метро (Харківський).
* У всіх моделях передбачається відсутність у позичальника раніше узятих кредитів і інших обтяжливих його бюджет пасивів. Чи не передбачається наявність у позичальника великих депозитів та інших додаткових великих активів. Під доходом мається на увазі який підтверджується документально середньомісячний дохід.