Отримати іпотечний кредит в Австрії - види і умови, документи, оформлення

1. Процедура отримання іпотеки стандартна:
2. Буде потрібно схвалення влади!
3. Види банківських кредитів
4. Умови отримання іпотеки
5. Головне - вибрати ставку!
6. Які документи знадобляться?
7. Переваги та недоліки кредиту з частково внесеної вартістю і без неї
8. Витрати по кредиту:
9. Висновок - збільште шанси на іпотеку!

Вирішили купити апартаменти або побудувати «будинок мрії» в Австрії? Якщо не маєте потрібної суми, скористайтеся іпотекою. Вартість будинків, шале і квартир в країні щороку зростає. Тому набагато вигідніше оформити банківський кредит, ніж роками збирати потрібну суму, перебиваючись знімним житлом.

1. Іпотечний ринок Австрії - один найстабільніших в світі.
2. Банківські ставки відносно невисокі 1,2-3,5% (зазвичай 2% або 2,25%).
3. Терміни кредитування - до 25-35 років (стандарт - 20 років).
4. Перший внесок - 30-40% (в ідеалі - 50%; мінімум - 20%).

Купувати нерухомість мають право не тільки громадяни та жителі ЄС, а й громадяни інших країн з ВНЖ, ПМЖ або довгостроковій студентською візою. Законні цілі - бізнес (включаючи здачу в оренду), проживання, в тому числі для роботи в сфері культури (вченим або викладачем).

Процедура отримання іпотеки стандартна:

1. Перший візит в банк - співбесіда та подача заявки (можливо онлайн).
2. Оцінка банком нерухомості (ринкова вартість, ліквідність).
3. Розгляд банком пакета документів і прийняття рішення (2-3 тижні).
4. Підписання попереднього договору купівлі-продажу (Kaufanbot).
5. Підписання договору купівлі-продажу нерухомості (в присутності нотаріуса).
6. Другий візит в банк - підписання кредитного договору.
7. Реєстрація купівлі-продажу в податковому управлінні (Fiskalverwaltung).
8. Реєстрація нерухомості в Земельний кадастр (Grundbuch) - 1-3 місяці.

У кожній з дев'яти федеральних земель Австрії - своє законодавство про продаж нерухомості іноземцям, і відмінності часом істотні

Буде потрібно схвалення влади!

Іноземцям перед покупкою нерухомого майна (в тому числі по іпотеці) потрібно отримати спеціальний дозвіл (Auslandserwerbbehörde) Земельної комісії з контролю за оборотом нерухомості (Grundverkehrskommission).

• Офіси комісії є в столиці кожної федеральної землі.
• Заявку можна заповнити в електронному вигляді і подати онлайн.
• У бланку вказують адресу і дані про купується ділянці (будинку, квартирі).
• Обов'язково прикладають довідку з місця роботи і копію паспорта.
• Вартість - € 500-1100 (€ 30 - якщо у роботодавця є договір з комісією).
• Терміни розгляду - 1,5-3 місяці (якщо є договір - один тиждень).

Позитивне рішення гарантоване, якщо купується майно буде основним місцем проживання заявника (головна резиденція, Hauptwohnsitz), де він буде прописаний . Набагато складніше - якщо купується друге житло (Zweitwohnsitz), наприклад, дача. Майже неможливо стати власником житла на курортах, таких як Відень, Тіроль, Зальцбург.

І навпаки, в Нижньої і Верхньої Австрії, Штирії, Каринтії, Бургенланде і непрестижних передмістях Відня влада зацікавлена ​​в залученні іноземних інвестицій. Дозвіл на покупку тут видають всім бажаючим. Більш того - за вкладення в місцевий бізнес (покупку комерційної нерухомості) можуть видати і ВНЖ.

Іноземному громадянину Grundverkehrskommission не дасть дозвіл на покупку другого житла, поки він не продасть перше. Але і гарантій, що схвалили другу, немає. Вихід - нотаріус, який оформляє угоду, може вказати в заявці на дозвіл, що нерухомість виставлена ​​на продаж і буде продана протягом 3-6 місяців.

Види банківських кредитів

1. Класична іпотека (Hypothekarkredit).

Позика на кілька десятків років під заставу нерухомості. Відсоткова ставка залежить від надійності позичальника, ціни майна та першого внеску. Тіло кредиту (Tilgung) платять рівними частинами. Відсотки (Zinsen) нараховують на залишок боргу, тому з кожним місяцем загальна сума виплат (Rate) зменшується.

1. Кредитний ануїтет (Annuitätendarlehen) - просто і надійно.

Щомісячний платіж (Rate) однаковий протягом усього терміну погашення позики (зазвичай, 5-10 років, а потім перегляд). Таким чином, на початку позичальник виплачує борг (Tilgung) меншими частинами, а в кінці - великими. При цьому сума виплачуваних відсотків (Zinsen) з кожним місяцем поступово зменшується.

1. кредит Volltilger - для довгострокового планування.

Різновид ануїтету з фіксованим відсотком на перші 10-15 років. Після завершення цього етапу позику Volltilgerdarlehen можна повністю погасити (без штрафу за дострокову виплату) або домовитися з банком про зміну умов (наприклад, якщо інші банки пропонують кращі).

1. Будівельний позику (Bausparkredit) - фінансово вигідний варіант.

За 4-8 років до іпотеки майбутній позичальник (зазвичай - молодь) укладає контракт Bauspar і регулярно вносить на окремий рахунок в банку гроші для першого внеску. Відсоток по іпотеці - нижче, ніж в інших видах позик, і фіксується під час підписання Bauspar.

Коли потрібна сума накопичиться, банк оформить іпотеку. Недолік - можливі додаткові збори.

Держава захищає покупців житла, що будується. Виплати забудовнику поетапно: за котлован 10-15%, потім 30% і т. Д. Останні 5% виплачують протягом трьох років після здачі об'єкта. Це гарантує своєчасне усунення будівельного шлюбу. У разі банкрутства забудовника, покупець отримує виплачені кошти назад.

1. Форвардний позику ( Forward-Darlehen ) - якщо іпотека потрібна в майбутньому.

Пропонують переважно позичальникам з низьким кредитним рейтингом. Банк нараховує відсотки за більш високою процентною ставкою авансом, щоб компенсувати ризики неповернення боргу в майбутньому. А позичку видають через 1-5 років.

Незважаючи на безпеку, Forward-Darlehen вважають спекулятивним, адже якщо ставка падає, для позичальника її не зменшують. Має сенс, коли поточний рівень% ставки низький, і позичальник в будь-якому випадку візьме позику протягом наступних трьох років.

1. Мінлива позика (Variabler Kredit) - можливо позапланове погашення.

На відміну від класичного ануїтету, відсоток - плаваючий. Його розмір залежить від зміни Euribor: зростає і зменшується відповідно.

Euribor (Euro Interbank Offered Rate) - усереднена ставка, по якій європейські банки позичають один одному гроші в євро на певний період, наприклад, на 3, 6 або 12 місяців.

1. Cap-Kredit - зростання відсотка обмежений.

Cap-Kredit - різновид змінної позики, але з максимальною межею ставки. Позичальник застрахований від необмеженого підвищення виплат, пов'язаного зі змінами в економіці. Недолік - початковий розмір відсотка вище, ніж в інших видах іпотеки.

Залежно від обраного виду кредиту ставка може сильно відрізнятися

1. Кредит з повним фінансуванням (Vollfinanzierung) - якщо немає першого внеску.

Дозволяє відразу придбати житло навіть тим, у кого немає першого внеску. Головний недолік - чим менше аванс, тим вище процентна ставка і комісія банку. Позичальнику потрібен більш високий офіційний дохід. В Австрії банки не видають.

1. Житловий кредит (Wohnungskredit) - іпотека під заставу нерухомості.

Банк видає гроші на будівництво, ремонт, купівлю житла або рефінансування заборгованостей в інших банках (в сумі менше € 50 000). Перевага - відсотки нижче, ніж в споживчому кредитуванні. Недолік - дорожче, ніж класична іпотека.

1. Кредит від приватних осіб - для безробітних, студентів та молодих сімей.

Договір позики, укладений з приватною особою, має юридичну силу. У разі несвоєчасності оплати кредитор може нараховувати штрафи, пеню, дзвонити і нагадувати, а також користуватися дорогими послугами Агентства зі збору платежів і приватних колекторів.

Іноді банки дають іпотеку по рекламним ставками - 1,95% в перші півроку

Умови отримання іпотеки

• Розмір авансу - 40% (новобудова) або 50% (вторинний ринок) вартості.
• Вимог до мінімальної і максимальної суми позики немає.
• Зарплату для погашення іпотеки необхідно отримувати і платити з неї податки тільки в Австрії. Якщо джерела доходу - за кордоном, банк відмовить або запропонує більший аванс (виняток - громадяни ЄС і Великобританії).
• Вимоги до віку - не суворі, адже куплена нерухомість до погашення позики буде в реєстрі заставного майна (Grundbuch). Мінімального віку немає. А до моменту виплати боргу позичальникові повинно бути максимум 70-75 років.
• Оцінку майна, що купується зазвичай безкоштовно проводять банківські службовці (менеджери або консультанти по іпотеці). Мета - оцінити ризики і можливість швидко перепродати на аукціоні, якщо позичальник банкрут. Якщо оцінка платна, за невелику квартиру - € 200, віллу - € 2000. Відсоток залежить від висновків експерта.

Австрійські банки суворо ставляться до великим (понад € 10 000) транзакціях з рахунків російських банків. Щоб не доводити законність походження грошей, краще заздалегідь відкрити банківський рахунок в будь-якому банку іншої країни ЄС і з нього оплачувати перший внесок по іпотеці.

Головне - вибрати ставку!

Кредитний відсоток може бути фіксованим або плаваючим (ARM - Adjustable-Rate Mortgage). Банк надає позичальнику максимальну свободу вибору і право ризикувати. При цьому кредит можуть ділити на декілька частин. Наприклад, на дві:

• 60% дадуть під фіксовані 2,25% на 10 років. Потім ставка стане плаваючою.
• 40% - під плаваючі 1,5%. Відсоток банк коригує раз в три місяці, причому не завжди, строго дотримуючись тенденцій зростання / падіння Euribor.

«Фіксований» відсоток не означає «постійний». На нього впливає міжбанківська ставка Euribor. Тому загальний відсоток за договором буде дорівнює фіксованому плюс Euribor. Якщо Euribor негативна (наприклад, ─0,3%), її прирівнюють нулю.

У 2008-2009 рр. Euribor досягала піку - більше 5%

Які документи знадобляться?

• Посвідчення особи (закордонний паспорт з копією, довгострокова віза, ВНЖ, ПМЖ ).
• Довідка про заробітну плату за шість місяців або податкова декларація за останні три роки (підприємцям - баланс, керівникам - підтвердження доходу фірми).
• На розсуд клерка - документи, що підтверджують додатковий дохід або наявність майна (свідоцтво про право власності, виписка з кадастру, фотографії, банківська виписка, акції, договору оренди та ін.).
• Папери на куповану нерухомість (план об'єкта, опис будівлі, виписка з земельного реєстру, план будівництва, дозвіл на проектування, розрахунок площ, ціна продажу, фотографії, страхові сертифікати та ін.).
• Довідка про пенсії, що діють страхові поліси.
• На апартаменти і квартири, що купуються для здачі в оренду - розрахунок прибутковості, складений податковим консультантом або керівником підприємства.
• Документ, що підтверджує відсутність судимостей і судового рішення про банкрутство.

В Австрії іпотечні брокери - рідкість. А кредити не нерухомість видають тільки банки. У невеликому містечку банк або клерка може порадити нотаріус, адвокат або ріелтор. Лідери ринку - Volksbank, BAWAG, Erste bank, Bank Austria.

Переваги та недоліки кредиту з частково внесеної вартістю і без неї

Оплата мінімум 40% авансу (незалежно від банку!) Спричинить меншу переплату і збільшить шанси зберегти житло в разі втрати роботи. Адже невиплата кредиту в Австрії - це неминучий суд, оплата судових витрат, виселення та оголошення банкрутом. І ставлення австрійських суддів до іноземців в даному питанні суворе!

Витрати по кредиту:

• Повертати борг і відсотки за його використання потрібно раз в квартал або місяць.
• Сума платежу залежить від виду іпотеки, терміну та суми боргу.
• У перший рік можна домовитися про виплату тільки відсотків (раз в квартал).

Додаткові витрати

Крім першого внеску по іпотеці і щомісячних платежів позичальника чекають інші витрати, в тому числі пов'язані з будівництвом або придбанням будинку (10-13% вартості). Оплачувати їх доведеться самостійно. До моменту оформлення угоди потрібно підготувати:

• Разовий банківський збір за надання ссуди- 1-2% від її суми.
• Податок на покупку (на придбання ділянки землі) - 3,5% вартості (сплачується, навіть якщо будинок ще не побудований або купується квартира).
• Комісія брокеру (при підписанні договору купівлі-продажу) - 3-4% вартості об'єкта (з 20% ПДВ).
• Збір за реєстрацію власності в Земельному кадастрі (Grundbuch) - 1,1-1,6%.
• Гонорар юриста / нотаріуса (за проект договору купівлі-продажу (Kaufvertrag), підписання, віддалене представництво інтересів покупця і ін.) - 1,5% від суми договору (можливий діапазон 1-3%).
• Судові витрати і адміністративні витрати - близько € 400.
• Обов'язкове страхування майна - від 0,01% вартості на рік.
• Страхування будівельних ризиків і відповідальності (для будівельної іпотеки).
• Офіційні послуги перекладача - € 100 / год.
• Залежно від банку - вартість ведення рахунку € 80-100 в рік, кредитна комісія (2% від суми позики в місяць) і ін. Платежі.

За дострокове погашення (Sondertilgung) банк бере комісію 0,5-1% від залишкової суми боргу. Виняток - угоди з «гнучким» графіком і плаваючими ставками. У будь-якому випадку даний пункт повинен бути детально прописаний в іпотечному договорі.

Щомісячна виплата по іпотеці не повинна перевищувати 1/3 зарплати

Висновок - збільште шанси на іпотеку!

• Зберіть самостійно авансовий платіж для покупки будинку або квартири.
• Зверніться до іпотечного брокера або податкового консультанту, щоб обійти підводні камені, уникнути зайвих витрат і звести до мінімуму ймовірність відмови.
• Всі документи заздалегідь переведіть на німецький в професійному бюро перекладів (з апостилем) і нотаріально завірте. Підготуйте папку з копіями. Це прискорить подачу заявки в банку.

• На зустріч одягніться непомітно і охайно. Співробітник банку задасть кілька запитань. Спілкуйтеся з ним на рівних, відповідайте спокійно і впевнено. Ви не повинні відчувати себе прохачем.
• В ході бесіди можете підкреслити, що хотіли б співпрацювати саме з цим банком. Ваш додатковий козир - кредитна пропозиція іншого банку. Згадайте побіжно про нього.

Що запитають?

• Особисті дані: ім'я та прізвище, сімейний статус, кількість дітей?
• Скільки потрібно грошей і на який термін, з урахуванням авансу та інших витрат?
• Біографія і відомості про місце роботи та посади?
• Які є активи (в тому числі кредитні): машина, квартира, будинок, земля?
• Скільки щомісяця потрібно оплачувати за іншими позиками?
• Які цілі іпотеки - для відпусток, здачі в оренду, життя на пенсії та ін.

Відмова одного банку - НЕ зовсім причина відмовитися від іпотеки. Австрійська система незвичайна і славиться індивідуальним підходом до клієнта. Наприклад, навіть ремонт житла цілком реально сплатити за рахунок продовження його іпотеки. Поспішайте в інший банк, там, швидше за все, запропонують оптимальне для вас рішення.

Живете в селі? Якщо вас давно знають, низький кредитний рейтинг не буде перешкодою для позики. Не відправляйте заявку онлайн, а сходіть у відділення банку особисто. У деяких регіонах іпотеку субсидує держава. І економія в 20% - звичайна річ!

Якщо ж обрана квартира (будинок) ось-ось «полетить» (нестача житла особливо відчутна в невеликих містечках), скористайтеся миттєвим позикою (видача - за пару днів). Кредитоспроможність в такому випадку перевірить Австрійська кредитна асоціація.

Щоб дізнатися більше про іпотеку, залиште коментар до статті. Якщо ж хочете отримувати свіжі і найцікавіші статті про життя в Австрії, підпишіться на блог.