Поправки в закон про пайове будівництво багатоквартирних будинків

1. Як нові правила пайового будівництва захистять пайовиків
2. Забудовник повинен підтвердити кредит довіри
3. Що буде з пайовою будівництвом далі
4. Проектне фінансування житлового будівництва
5. Що отримають пайовики, яких уже обдурили?

Попередні зміни, що стосуються обов'язкового розміщення інформації про компанії забудовників в Єдиній системі житлового будівництва і правил банкрутства будівельних компаній, почали діяти ще в січні 2018 року.

Сьогоднішні поправки в законодавство продовжують реформи в сфері пайового будівництва, ще більше посилюють вимоги до компаній, що привертає кошти громадян на будівництво житла і стосуються, безпосередньо, захисту прав пайовиків.

Як нові правила пайового будівництва захистять пайовиків

Нові поправки в Федеральний закон № 214 покликані дати пайовикам додаткові гарантії від шахрайства компаній - забудовників:

Забудовник повинен підтвердити кредит довіри

1. Отримати дозвіл на будівництво з пайовою участю тепер зможуть тільки будівельні компанії з досвідом житлового будівництва не менше 3 років і 10000 м² житла, успішно зданими в експлуатацію.
2. Компанія-забудовник в своєму статуті не може мати інших видів діяльності, крім будівництва.
3. Нове дозвіл на будівництво забудовник отримає тільки після здачі в експлуатацію попереднього житлового будинку.
4. На момент отримання дозволу на будівництво, компанія-забудовник не повинна мати боргів по кредитах та інших позиках.
5. Забудовник повинен вкласти власних коштів не менше 10% від загальних витрат на будівництво.
6. Ділянка під житлове будівництво повинен належати компанії-забудовнику на превью власності або оренди.

Гроші пайовиків будуть під охороною держави

1. До участі в пайовому будівництві, крім забудовників і простих пайовиків в обов'язковому порядку підключаються банки, уповноважені державою.
2. Засоби громадян будуть заморожені до завершення будівництва на спеціальному "ескроу-рахунку" в банку.
3. Забудовник буде вести будівництво на кредитні кошти, взяті в тому ж банку, а повертати кредит - після завершення будівництва і "розморожування" коштів пайовиків на ескроу-рахунку.

Фонд захисту пайовиків - страховка покупців житла

Компанія-забудовник зобов'язана перераховувати до спеціального фонду 1,2% від вартості кожної квартири, що купується за договором пайової участі. В іншому випадку ДДУ не зареєструють.

Чергові поправки в законодавстві повинні (в перспективі) повністю вирішити проблему обдурених пайовиків , Яких до цих пір в країні налічується близько 90 тисяч. Але вирішується ця проблема повністю ..?

Від появи нових довгобудів і банкрутства будівельних компаній новий закон не рятує. Будівельний, як і будь-який бізнес - справа ризикована. При "заморожуванні" грошей покупців квартир по ДДУ на "ескроу-рахунку" мови не йде про індексування цих коштів або накопиченні відсотків, як на депозитних рахунках, наприклад.

Таким чином, у разі банкрутства забудовника після декількох років очікування і судових тяжб, пайовик отримає рівно стільки, скільки вклав кілька років тому. З'їдених інфляцією грошей вже не вистачить на ту квартиру, яку обіцяли. А якщо уявити, що багато під пайове будівництво брали іпотечні кредити і продовжують виплачувати відсотки, картина малюється сумна.

Висновок: участь в пайовому будівництві - завжди було і буде ризикованим. Нове законодавство знижує ступінь ризику, але не рятує абсолютно ...

Що буде з пайовою будівництвом далі

Володимир Путін:

Якщо різко відмовитися від використання коштів громадян - отримаємо ще більше претензій. Це різко знизить обсяги будівництва. Тому у нас прийнято рішення з 1 липня 2019 роки припинити укладати нові договори пайової будівництва і залучати кошти виключно через систему фінансових установ, через банки, для цих цілей ...

У цьому році на черговий "прямої лінії", відповідаючи на питання постраждалих пайовиків, Володимир Путін назвав існуючу систему пайового будівництва житла "нецивілізованої", а законодавство, яке регулює цю сферу - "невиразним". Однак, Президент визнав, що ідеальної системи, здатної відразу і без ризиків замінити пайове будівництво в Росії поки не придумано.

Поки про законодавчу заборону на залучення коштів громадян для житлового будівництва на основі договорів пайової участі (ДДУ) мова не йде, це - перспектива найближчих кількох років. Тільки за перший квартал 2018 року в Москві видано 560 дозволів на будівництво житла на загальну площу близько 3,8 млн. Квадратних метрів.

Проекти, за якими перший Договір пайової участі був укладений до 1 липня 2018 року, будуть реалізовуватися за старими правилами. Крім того, забудовники, які отримали дозвіл на будівництво за старими правилами до 01.07.2018 року, також можуть залучати кошти громадян з укладенням ДДУ.

Проектне фінансування житлового будівництва

Процес переходу від залучення коштів громадян через Договори пайової участі в будівництві житла до проектного фінансування (банківське кредитування забудовників) почнеться 1 липня 2019 року. Безумовно, ситуація в нашій будівельній галузі наблизиться до "цивілізованим, західним" стандартам. Деякі великі девелоперські компанії вже перебудовують свої бізнес-процеси під нову схему фінансування.

Однак, з точки зору дрібних будівельних компаній, необхідність спочатку резервувати під будівництво житлового комплексу пристойний капітал, як і перспектива обслуговувати кредит на будівництво, не здаються райдужними. Для Москви та Санкт-Петербурга з великими будівельними монстрами загальне зниження кількості забудовників не критично, а регіони можуть зіткнутися зі значним звуженням пропозиції на ринку житлових новобудов.

Законодавча норма "один забудовник - один дозвіл на будівництво", на думку фахівців, призведе до значного збільшення термінів будівництва і здачі в експлуатацію житлових комплексів, що включають кілька житлових будинків і об'єктів соціальної інфраструктури (дитячий сад, наприклад). Поки не здамо один будинок, не можна приступати до наступного. Організаційні витрати збільшаться, загальна вартість будівництва в результаті виросте. Зрозуміло, що володарі перших квартир в новому житловому кварталі змушені будуть довго існувати на галасливій і брудною будівництві ...

Є в новій системі аспекти, що хвилюють, в першу чергу покупців житла. Логіка підказує, що вартість готових квартир повинна збільшитися, в порівнянні з популярними по ДДУ на стадії котловану. На думку фахівців ринку, значне подорожчання житла (при будівництві за рахунок кредитування) неминуче. Будівельна компанія в цьому випадку несе додаткові витрати на обслуговування банківського кредиту. Вартість квадратного метра, за деякими прогнозами, збільшиться на 15-20%.

З іншого боку, зростання цін на житлову нерухомість неминуче упреться в обмежену купівельну спроможність громадян. Стабільне зростання реальних доходів громадян останнім часом бачать тільки чиновники в уряді і Роскомстата. Девелоперським компаніям доведеться обмежувати свою жадібність і знижувати норму прибутку, слідуючи вимогам ринку, інакше чергової кризи в житловому будівництві не уникнути.

Звичайно, можливі якісь "маневри" держави з субсидуванням, доп. фінансуванням і т.п., але все в один голос пророкують подорожчання квартир в новобудовах ...

Що отримають пайовики, яких уже обдурили?

Коротко - нічого. У новому законодавстві нічого про вирішення проблем постраждалих участноков пайового будівництва не сказано.

Рішення старих проблем буде йти за старими схемами:

1. Спроби достукатися до місцевих і федеральних властей, аж до президента;
2. Судове рішення про визнання забудовника банкрутом;
3. Судові будівельні експертизи з визначенням збитку і поточного стану об'єкта нерухомості;
4. Пошук конкурсних керуючих і нових будівельників для завершення довгобуду;

Терміни ніхто не визначить,
відповідальність ніхто не понесе ...