Купівля квартири в новобудові ще не зданої в експлуатацію за допомогою цільових облігацій - не дуже звична для українців формула.
Термін «облігації» і специфіка їх звернення визначені в розділі 2 ст. 7 Закону України «Про цінні папери та фондовий ринок». Емісія цільових облігацій під будівництво регулюється Положенням НКЦПФР «Про порядок випуску облігацій підприємств»
Емітент (забудовник), в порядку, встановленому Державною комісією з цінних паперів та фондового ринку, може розміщувати відсоткові, цільові та дисконтні облігації. В більшості випадків, забудовники використовують схему цільових облігацій.
Облігація - цінний папір, що засвідчує внесення її власником грошових коштів, визначає відносини позики між власником облігації та емітентом, підтверджує зобов'язання емітента повернути власнику облігації її номінальну вартість у передбачений умовами розміщення облігацій строки і виплатити дохід за облігацією.
Цільові облігації - це цінні папери, виконання зобов'язань за якими здійснюється шляхом передачі товарів та / або послуг. У нашому випадку зобов'язання погашаються квадратними метрами. Будівельна компанія випускає їх для того, щоб залучити гроші приватних осіб на фінансування будівництва. З введенням їх в обіг з 2006 року будівельний ринок і його учасники придбали елементи фондового ринку.
Обов'язковим реквізитом цільових облігацій є зазначення товару (послуги), під які вони випускаються. Для фінансування будівництва, як правило, випускаються, цільові іменні облігації. Погашення облігацій може здійснюватися грошима або майном відповідно до умов розміщення облігацій.
Облігація засвідчує відносини позики між особою, її випустив, і особою, її придбала. На відміну від процентних облігацій, при цільових облігаціях в момент погашення їх власнику повертається не вартість цільової облігації і дохід, а певний товар, наприклад, квартира
Зазвичай схема виглядає наступним чином: ви приходите в будівельну компанію і вона пропонує вам підписати договір купівлі-продажу пакета облігацій, номінальна вартість яких дорівнює ціні квартири, що купується в новобудові.
Ці цільові облігації після оплати їх вартості будуть переведені на Ваш заздалегідь відкритий рахунок цінних паперів (відкривається в банку-тримачі облігацій, або в будь-якому іншому зберігача цінних паперів). Такі облігації випускаються в електронному вигляді і мають так званий бездокументарний оборот.
Одночасно з договором купівлі-продажу облігацій Ви укладаєте договір резервування квартири (іноді бронювання або участі в будівництві квартири), в якому фіксується поверх, метраж та інші характеристики, що купується вами нерухомості
Як відомо, основною перевагою покупки новобудови через цільові облігації є ретельна перевірка будівельної компанії - забудовника, всіх дозвільних документів на будівництво та землю Нацкомісією з цінних паперів та фондового ринку. У той же час контроль самого будівництва і виконання зобов'язань за цільовими облігаціями вже не належить до її повноважень.
Директор КУА Валпрім Андрій Левін: «Нацкомісія досить« стервозно »перевірять всі документи і якщо документи не в порядку, то не реєструє емісію ні за яких умов і лобіюванні. Налякані «Еліта-Центром». Їм головне випустити правильно, а то, що забудовник потім не побудував їм все одно. На них немає функцій контролю »..
Цільові облігації, як правило, мають термін звернення, зіставний із заявленими планами по будівництву об'єкта, а після закінчення цього періоду забудовник зобов'язаний в термін до року (період погашення) надати за них майно - тобто нову квартиру.
Якщо облігації не пред'явлені вчасно, то право на їх погашення буде втрачено. Крім того, якщо компанія розориться або зникне, розмір відповідальності перед покупцями буде обмежений лише її статутним фондом.
Деякі забудовники передбачають можливість звернення інвестора після погашення і можуть виплатити йому вартість непогашених облігацій за номінальною ціною або навіть надати нерухомість, якщо вона ще не продана: «Це справедливо (повернути гроші. Прим. Автора), інакше забудовник і гроші отримав, і нерухомість залишають поза передачею, яку потім успішно ще раз продав іншому інвестору. У людини могло статися що завгодно. Навіть смерть - права спадкоємства переходить через пів року, і якщо це збіглося з періодом погашення - то що, не повернути законному спадкоємцю гроші тепер? »- говорить Андрій Левін.
Сьогодні максимальне число пропозицій в новобудовах Києва доводиться на фонди фінансування будівництва (ФФБ).
Цільові облігації - переваги
Цільові облігацій мають і ряд переваг в порівнянні з іншими формами фінансування житла в новобудовах:
- облігації є «реальним» майном і можуть бути використані в якості самостійного активу на вторинному ринку (можливість отримання кредиту під заставу цінних паперів);
- операції з випуску облігацій не є об'єктом оподаткування на додану вартість;
- у власника іменних облігацій в бездокументарній формі відсутній ризик втрати облігацій, в тому числі в зв'язку з протиправною діяльністю третіх осіб; зберігання облігацій здійснюється на рахунках у цінних паперах у депозитарії - організації, що здійснює діяльність щодо зберігання бездокументарних цінних паперів та ін.
- не суперечать статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність».
Випуск та погашення цільових облігацій проводиться відповідно до Закону «Про цінні папери і фондову біржу» від 18.06.1991 р № 1201-XII та Положенням про порядок випуску облігацій підприємств, затвердженому Рішенням ДКЦПФР 17.07.2003 р № 322, зареєстрованому в Мін'юсті 13.08.2003 р № 706/8027.
Етапи емісії облігацій
- прийняття рішення та затвердження інформації про випуск;
- опублікування оголошення про випуск;
- реєстрація випуску та інформації;
- опублікування інформації про випуск;
- розміщення глобального сертифіката;
- розміщення облігацій; подача в НКЦПФР звіту про результати розміщення;
- погашення облігацій; подача в НКЦПФР звіту про результати розміщення.
Цільові облігації - підводні камені
При придбанні житла в споруджуваних будинках обов'язково необхідно звертати увагу на наступне: правомірність використання будмайданчика під будівництво, наявність ліцензій та дозволів, а також позитивного досвіду завершення будівництва у забудовника.
У цьому розділі:
Перед тим як купувати квартиру в новобудові, необхідно вивчити проспект емісії цільових облігацій. Якщо ці документи викликають більше питань ніж відповідей, то варто дуже уважно обміркувати настільки ризикову операцію.
В процесі будівництва може виникнути велика кількість непередбачених подій. Тому доцільно, щоб в документах по випуску цільових облігацій були описані процедури, пов'язані з форс-мажорними обставинами. Безумовно, оцінити всі ризики самостійно неможливо, але цього і не потрібно.
Досить попросити у компанії-забудовника копії всіх дозвільних документів на будівництво і проконсультуватися по ним в будь-який юридичної консультації
Якщо Вам пропонують придбати облігації з метою інвестування новобудови, потрібно бути уважним і приділити час аналізу взаємин емітента облігацій.
Акцентуємо Вашу увагу, що при будь-яких обставинах найбільш надійним є передача коштів забудовнику новобудови через банківську установу. Бійтеся внесення коштів в касу, оскільки в цьому випадку Ви втрачаєте гарантій забезпечених банківською системою. Банк в будь-якій ситуації підтвердить оплату Вами коштів забудовнику, а ось сумлінність касового обліку не завжди гарантована.
Автор: meget.kiev.ua при безпосередній участі Директора КУА Валпрім Андрія Левіна
використання даних матеріалів можливо тільки з письмового дозволу агентства
Оновлене: 11.01.2013
Цільові облігації - це цінні папери, які випускає (емітує) забудовник (емітент, позичальник) для того, щоб залучити на фінансування будівництва гроші приватних осіб. З введенням в обіг цільових облігацій з 2006 року будівельний ринок і його учасники придбали елементи фондового ринку.
Як відомо, основною перевагою облігаційних схем є ретельна перевірка будівельної компанії - забудовника Держкомісією з цінних паперів і фондового ринку. У той же час контроль самого будівництва і виконання зобов'язань з цінних паперів вже не належить до її повноважень.