огляд цін на новобудови Казані і на ринок нерухомості - Реальний час

1. Знижки, «загорнуті» в іпотеку і ремонт
2. Девелопери ховають ціни і показують ліквідує
3. Нові проекти: будують точково
4. Ціни ростуть у міру стройготовності
5. Казанці повертаються до «нормальним» квартирам
6. Покупців заманюють в ЖК школами і парками
7. Забудовники і банки взяли курс на синергію
8. Довідка

Як в стагнуюче літо 2017 го забудовники роблять ставку на сімейних і дружбу з ріелторами

Забудовники сьогодні вкрай зацікавлені в пайовиків - це доступ до дешевих грошей на будівництво, які не треба повертати з відсотками, як банкам. купівельний попит млявий , Продавці новобудов «упаковують» дисконти в маркетингові акції або роблять скромні знижки. Тим часом криза породжує цікаві формати нерухомості - на «золотий» землі в історичному центрі Казані з'являються вдома зі студіями по 29 кв. м. Детальніше - в матеріалі «Реального часу».

За даними індексів «Реального часу», в червні 2016 року квадратний метр в новобудовах , Незалежно від району і площі квартир, пропонували в середньому за 67 416 рублів, тоді як в нинішньому червні - за 67 571 рублів. Виходить, що за останній рік не відбулося навіть невеликої корекції цін вгору на розмір інфляції. Негативна динаміка є, хоч і не така очевидна.

Розмови про швидке зростання цін на тлі дефіциту пропозицій припинилися. Одні забудовники зважилися на скромні літні дисконти, інші - тримають ціни, підвищуючи їх лише в міру стройготовності будинків. «Ми не робимо знижок, так як переконані, що виставляємо справедливі ціни за той якісний продукт, який виробляємо», - заявляє Іскандер Юсупов, директор з продажів «Уністрой».

- Для ринку нерухомості завжди характерна сезонність, і поточний рік не став винятком: зазвичай стабільна зима, за вирахуванням новорічних канікул, можна сказати, «стагнуюче» літо, яке починається ще в травні, а в перспективі - активна осінь, - каже Олег Митюнин, заступник директора «АК БАРС Нерухомість».

«Ми не робимо знижок, так як переконані, що виставляємо справедливі ціни за той якісний продукт, який виробляємо», - говорить Іскандер Юсупов

Знижки, «загорнуті» в іпотеку і ремонт

Зниження цін, в якому не визнаються забудовники, вже відбулося, адже маркетингові акції - це і є «переупакованої» дисконти.

Хоча хтось діє прямолінійно. Наприклад, СК «Грань» до 5 липня пропонує квартири в «Солов'їній гаю» з дисконтом в 5 тисяч рублів з квадратного метра.

«Сіті-буд» в ЖК «Голлівуд» готовий скинути з квадратного метра 2 тисячі рублів на «двушки» певних планувань - це досить просторі для двокімнатних квартири площею 69-70 кв. м з кімнатами дуже витягнутої форми. У підсумку, з квітня ціни в ЖК знизилися в середньому з 58 200 до 56 900 рублів за «квадрат». У перерахунку, це всього 2,2%.

Зі зниженням ставок іпотечного кредитування ще більш привабливими для споживачів стали спільні програми банків і забудовників - так звані маркетингові ставки. Деякі казанські забудовники пропонують «кредитні канікули», що дозволяють іпотечникам не платити кредит півроку або ж знижувати платіж по іпотеці в два рази перші один-два роки. В такому випадку, ставка кредитування стандартна - знижки по акціях, як правило, не підсумовуються. Деякі забудовники пропонують іпотеку без початкового внеску, націлену на клієнтів без накопичень, зазвичай це молоді позичальники.

«Клієнтам зі 100-відсотковою оплатою ми пропонуємо допомогу з ремонтом, частина навантаження беремо на себе. Крім цього все більшої популярності набуває форма оплати в розстрочку. Ми пропонуємо цілий ряд програм, включаючи безпроцентну розстрочку на 10 років », - стверджує Іскандер Юсупов з« Уністрой ».

«Сувар Девелопмент» до середини серпня при покупці квартир в своїх ЖК дарує сотки в третьої черги котеджного селища «Тетеево», де реалізуються ділянки без підряду. Також запущена опція «квартири з меблями і технікою», в комплексах компанії можна придбати квартиру з усім необхідним відразу.

Цікаво, що при різноманітності програм на ринку до цих пір немає акцій для іногородніх студентів, хоча влітку батьки з районів Татарстану, які купують житло своїм дітям - це задоволена активна категорія покупців казанської нерухомості.

«Сувар Девелопмент» до середини серпня при покупці квартир в своїх ЖК дарує сотки в третьої черги котеджного селища «Тетеево». фото teteevo.ru

Девелопери ховають ціни і показують ліквідує

А ось ще одна маленька маркетинговий прийом - у багатьох чи казанських забудовників ви бачили ціни на сайтах у вільному доступі? Так, забудовники поховали ціни. Це робиться для того, щоб приводити дзвінок із запитом ціни в офіс і таким чином проводити продаж по телефону. Ще більш наполегливо потенційний покупець запрошується в офіс забудовника, «для більш докладної консультації і вибору планування».

За спостереженнями учасників ринку, в нинішніх ринкових умовах втрачає популярність так звана схема траншевого продажів, коли девелопер виставляє на продаж квартири поетапно. При такій схемі на стадії котловану відбувається розпродаж неліквіду. Це квартири на першому і останньому поверхах, кімнати неправильної форми, нестандартні планування, квартири з виходом на козирок під'їзду, з поганим виглядом з вікна і т. Д. Найбільш ліквідні метри виводяться на продаж ближче до здачі будинку, по максимально можливої ​​вартості. Можна отримати подвійний профіт - створити навколо проекту штучний ажіотаж і знизити ймовірність обвалу цін при одночасному виведенні на ринок великої кількості пропозицій. Більше половини московських ЖК продають квартири за такою схемою. Втім, за чутками, які зараз вже не перевірити, саме ця схема підвела свого часу девелопера ЖК «Кловер Хаус», який під час кризи залишився з великим портфелем нерозпроданих квартир.

Схоже, в Казані така стратегія не працює - козир з рукава доводиться діставати раніше, щоб випередити конкурентів.

«У зв'язку з тим, що цікавих земельних ділянок під точкову забудову в місті стає все менше, забудовники змушені йти в комплексне освоєння територій, вибудовуючи нові сучасні мікрорайони», - пояснює Максим Миколаїв. фото kazan.zoon.ru

Нові проекти: будують точково

- У зв'язку з тим, що цікавих земельних ділянок під точкову забудову в місті стає все менше, забудовники змушені йти в комплексне освоєння територій, вибудовуючи нові сучасні мікрорайони. При цьому вони не припиняють пошук відповідних майданчиків під точкове будівництво, - каже Максим Миколаїв, комерційний директор «Сувар Девелопмент».

І комусь це вдається. Так, серед «новачків» є будинки підвищеної комфортності в історичній частині Казані. Перша черга ЖК «Галактика» від СК «Строй Груп» - дев'ятиповерховий будинок на перехресті Тіхомірнова / Волкова на 58 квартир, 17 з яких - однокімнатні студії площею 29,8 кв. м, які, як повідомляється на сайті комплексу, «підійдуть для холостяка, молодої сім'ї або здачі в оренду». Термін здачі першої черги заплановано на серпень 2018 року. Квартири здаються в предчистовой обробці. З акцій доступна розстрочка на рік при першому внеску від 30%. Разом з подальшими чергами, всього по генплану, в комплексі буде 155 квартир.

«КамаСтройІнвест» вирішив не «дрібнити», найменша однокімнатна квартира в його новому проекті - 87,8 кв. м. ЖК Legato - це п'ятиповерховий будинок на 18 квартир різної площі та планування на перехресті Муштарі / Щапова з підземним паркінгом на 63 машиномісця. Отримання дозволу на його введення намічено на II квартал 2018 року. Продажі почнуться восени, за ціною від 174 000 до 178 000 руб. / Кв. м.

В кінці травня АТ «Іпотечне агентство РТ» отримало дозвіл на будівництво житлового будинку в Кіровському районі, на перехресті вулиць Шульгіна і Халтуріна. Судячи з розміру ділянки, тут також розгорнеться точкове будівництво.

Почалися продажі квартир у другому будинку ЖК «Ленінградський» - це 11-поверховий житловий будинок на 121 квартиру. За інформацією девелопера - «Таугрупп», планування квартир вирішені тут за принципом «максимум корисної площі». Їх площа варіюється від 29,55 до 67,16 кв. м. Ціна 1-го кв. м починається від 54 900 руб. У червні «одинички» і «двушки» в ЖК пропонуються зі знижками до 10%.

Ціни ростуть у міру стройготовності

Опитані «Реальним часом» гравці ринку визнають, що ціни в їх проектах коригуються в сторону підвищення, хіба що в міру зростання будівельної готовності будинку. Детальніше можна вивчити в таблиці цін на казанські новобудови, підготовленої аналітичною службою «Реального часу» (див. Нижче)

На проекти «Уністроя» йде плавне підвищення, пов'язане зі зростанням готовності об'єктів. Як розповів Іскандер Юсупов, «компанія підвищила ціни в своїх ЖК 15 червня, і це вже п'яте підвищення цін в цьому році. Наступне підвищення планується протягом місяця, хоча влітку воно і не буде різким ».

Ціни в комплексах, що реалізуються «Ак Барс Нерухомість», з квітня не змінилися, за винятком самого свіжого проекту - ЖК «Тулпар». фото vk.com

Ціни в комплексах, що реалізуються «Ак Барс Нерухомість», з квітня не змінилися, за винятком самого свіжого проекту - ЖК «Тулпар». Квадратний метр в однушках тепер стартує тут від 54 280 руб. проти 50 700 в квітні, на початковому етапі будівництва. Середньозважені ціни по комплексу зросли за два місяці на 5% - з 50 600 до 53 300 руб. / Кв. м.

У другій черзі ЖК «Столичний» від «Сувар Девелопмент» ціни з початку травня зросли - тоді кв. м продавали по 65 000 руб., зараз - по 69 000. Таким чином, зростання склало більше 5%.

Також у компанії стартував проект ЖК «Времена года» в Лаішевском районі, що позиціонується як комплекс підвищеної комфортності. Проведено підготовчі роботи і залитий фундамент перших будинків. Квартири тут продаються по 40 000 - 54 000 руб. / Кв. м.

Казанці повертаються до «нормальним» квартирам

За останні роки портрет потенційного покупця квартир змінився - як на первинному, так і на вторинному ринках. Сьогодні основна частка становлять люди, які отримують житлову нерухомість «для себе». Основними мотивами покупок на сьогоднішній день служать потреба в розширенні площі з причин збільшення сім'ї, в окремому проживанні з родичами, придбання нерухомості для підростаючих дітей. Частка покупців, що поліпшують життя своєї сім'ї - не менше 80% від загального числа угод. Покупців-інвесторів при цьому з кожним роком все менше.

Змінилося і споживчу поведінку. Покупець сьогодні вже не голодний: якщо на початку 2016 року за виборі нерухомості потенційні покупці ще робили ставку на найнижче за ціною пропозицію, яке забезпечувалося мінімізацією площ і покупкою квартир в передмістях Казані, то тепер в пріоритет ставиться розумне поєднання ціни і якості.

- З трендів не можу не відзначити зміщення акцентів попиту з однокімнатних квартир на квартири для сімейного проживання, особливо двокімнатні, - зазначив Іскандер Юсупов.

«На сьогоднішній день основний інтерес покупців сконцентрований на нерухомості масового сегмента, але ми вже відчуваємо розворот попиту в бік стандартних метражів», - підтверджує Олег Митюнин

Олег Митюнин з «АК БАРС Нерухомість» тенденцію підтверджує: «На сьогоднішній день основний інтерес покупців сконцентрований на нерухомості масового сегмента, але ми вже відчуваємо розворот попиту в бік стандартних метражів. Знову стають цікавими однушки площею 36-43 кв. м, двокімнатні квартири 56-57 кв. м. Трикімнатні квартири традиційно розглядаються сім'ями з дітьми, і тут дуже важлива не тільки ергономічність планувань, але і стадія будівельної готовності будинку ».

Можливо, саме лібералізація іпотеки дала покупцям можливість відчувати себе трохи впевненіше і дозволити собі більше: можна взяти трохи більший кредит і отримати повноцінну однокімнатну квартиру замість «студії-ковбаси» - витягнутої кімнати з одним вікном, або двокімнатну замість скромної «одинички».

Покупців заманюють в ЖК школами і парками

З огляду на, що найбільші квартири купуються для проживання сімейними покупцями, саме на залучення цієї категорії споживачів націлені девелопери. До того ж це найчисленніша аудиторія. За даними агентства «МЕГАЛІТ», понад 60% заявок на покупку квартири приходять від сімей з однією дитиною і більш. Для цієї аудиторії поряд з ціною важливі наявність декількох загальноосвітніх та дошкільних установ в мікрорайоні, транспортна доступність пропонованого об'єкту і гарне сполучення громадського транспорту.

- Але найважливіше для таких покупців - необхідна для життя дитини інфраструктура. Сьогоднішнім центром тяжіння житлового комплексу знову стає школа. Цей пункт в числі значущих для батьків. У вересні 2017 року мікрорайоні «Казань XXI століття» здається друга багатофункціональна школа з полілінгвальной середовищем і власним басейном. Почалося будівництво школи в «Світлій долині», а для облаштування прибудинкової території в цьому ЖК на консультацію запрошувалися навіть психологи, - сказав Олег Митюнин.

«Сувар Девелопмент» пішов далі і збирається облаштовувати парк з різними активностями для дітей і дорослих. Як розповів Максим Миколаїв, найближчим часом почнеться будівництво на території ЖК «Казковий ліс» нового парку відпочинку, з дитячим містечком, льодовим катком взимку і футбольним полем влітку, а також з екстрим-зоною: мотузковим парком, скалодромом і майданчиком для катання на скейтборді .

Як зазначає Адель Хасбіулін, ніколи ще забудовники не були настільки поступливими, пропонуючи співпрацю агентствам нерухомості. фото kazned.ru

Забудовники і банки взяли курс на синергію

«Візьмемося за руки, друзі, щоб не пропасти поодинці», - вирішили гравці казанського ринку нерухомості і стали шукати взаємовигідне співробітництво. На це вказує, наприклад, зростання популярності посередницьких інтернет-сервісів, що зв'язують забудовника і ріелторські агентства. Такі програми забезпечують онлайн-підбір необхідного варіанту для клієнта за допомогою розумного пошуку та прозорі комісійні ріелторам.

До того ж, як зазначає Адель Хасбіулін, гендиректор агентства нерухомості «МЕГАЛІТ», ніколи ще забудовники не були настільки поступливими, пропонуючи співпрацю агентствам нерухомості, адже більша частина угод з квартирами - альтернативні, коли «вторинку» продають, щоб купити житло в новобудові.

Зацікавленість забудовників видно як по пулу пропонованих до продажу квартир, так і по зростаючим агентськими винагород. «Якщо ще рік-півтора тому забудовники прагнули найбільш ліквідні пропозиції залишати собі, то зараз ситуація змінилася, і великі агентства нерухомості акумулюють дійсно цікаві пропозиції по квартирах в новобудовах. Я регулярно отримую запрошення на семінари-презентації нерухомості і екскурсії в житлові комплекси Казані. До того ж, свої особливі умови для ріелторських агентств навперебій пропонують і банки. Як правило, це знижений початковий внесок, схвалення в день звернення, більш приваблива ставка кредитування. Учасники ринку прагнуть до синергії, спільної взаємовигідної роботи, адже умови роботи зараз вже не ті, коли покупцями в ажіотажі «із закритими очима» зміталося все підряд ».

На думку Аделя Хасбіуліна, зараз дійсно гарний час для покупки квартири - у покупців великий вибір житла як в новобудовах, так і на вторинному ринку, а також приємні умови по іпотеці.

Уністрой АРТ сіті №1 Радянський Н.Ершова 22,800 комфорт АРТ сіті № 4.1, 4.2 Забудовник ТОВ стройуслугі Радянський Н.Ершова 19,740 комфорт 83,26-94,7 АРТ сіті № 2.1, 2.2 Радянський Н.Ершова 18,224 80,17-82, 36 АРТ сіті №9 76,21-78,95 Весна, №1 (квартир уже немає), №5 Радянський Мамадишскій тракт 26,400 комфорт зданий Весна, будинок №2 Радянський Мамадишскій тракт, 2 26,084 зданий Весна, будинок № 3 Радянський Мамадишскій тракт 19,140 комфорт 64,92-66,25

Аліна Минибаева, спеціально для «Реального часу»

Довідка

Аліна Минибаева

• 2007 - 2011 - спеціальний кореспондент «Ведомости. Нерухомість ».
• Працювала головним редактором видань «Казанська нерухомість», «Комерційна нерухомість в Татарстані», «Вісник. Будівництво »в Татарстані; в компанії «Єдина орендна система»
• 2013 - 2017 - головний спеціаліст управління стратегічного аналізу і маркетингу «АК БАРС Девелопмент», прес секретар ЦК «АК БАРС Девелопмент»
• Березень 2017 - н. в. - маркетолог агентства нерухомості «МЕГАЛІТ»