Тренди ринку житла: лебедина пісня «долевкі», тяга в центр і спокушання інвесторів

16.01.2018

Підсумки-2017: «первинка» додала 19%, сегмент «б / у» в штопор, а від іпотеки чекають ще більш низьких ставок

Приблизно 8% додав в середньому квадратний метр тільки за півроку на первинному ринку житла Казані. Незважаючи на це, попит майже досяг докризових показників - не вистачило якихось 200 квартир. На тлі майбутнього заборони механізму часткового будівництва найбільші учасники ринку, як з'ясував «БІЗНЕС Online», анонсують нові ЖК, яких ближче до фатальної дати прогнозується все більше. Стає більше і маркетингу: хтось в Новий рік розіграв машину, а хтось вабить клієнтів iPhone X.

2017 рік виявився напрочуд вдалим для ринку житлової нерухомості. Чуть-чуть не вдалося дотягнути до благополучного 2014 року - ще б один будинок на 200 квартир, і можна було б говорити про повне подолання кризи
Фото: «БІЗНЕС Online»

ДО ПОВЕРНЕННЯ У 2014 РІК «долевкі» ЗАБРАКЛО 200 КВАРТИР

2017 рік виявився напрочуд вдалим для ринку житлової нерухомості. Почнемо з пайової житла. За даними Росреестра РТ, за рік зареєстровано 16820 угод. Забудовники торжествують перемогу - в порівнянні з минулим роком зростання майже 19%. Незважаючи на потрясіння, що сталися на ринку в минулому році, на тлі рушаться банків нерухомість, з одного боку, виявилася тихою гаванню для інвесторів, з іншого - сильним підмогою виявився допінг іпотеки (про це нижче). Але, на жаль, трохи не вдалося дотягнути до благополучного 2014 року - ще б один будинок на 200 квартир, і можна було б говорити про повне подолання кризи.

«По ряду кількісних показників ми перевищили попередні роки на 20-50 відсотків», - зазначила в розмові з «БІЗНЕС Online» гендиректор АН «Щасливий будинок» Анастасія Гізатова.

А вторинний ринок, по відчуттях учасників, «тримається». В цілому в порівнянні з минулим роком він втратив приблизно 6,7%, але треба розуміти, що його обсяг більш ніж в 4 рази вище «пайової». У Татарстані Росреестр зареєстрував понад 70 тис. Угод з житловими приміщеннями, на вторинному ринку в 2017 році своїх господарів поміняли на 5 тис. Квартир менше, ніж рік тому.

«Основним драйвером ринку, звичайно, можна вважати зниження іпотечної ставки. А якщо її розглядати з урахуванням субсидування з боку забудовників, то виходять дуже привабливі умови », - каже Гіззатова. Дійсно, у забудовників можна знайти пропозиції по іпотеці зі ставкою нижче 6% річних (про акції ми ще поговоримо). До того ж забудовники, відчувши зростання попиту, продовжують залучати інвесторів, прямо обіцяючи прибутковість вкладень значно вище банківських вкладів. І серйозно змінився підхід забудовників: вони стали набагато більше думати про зручність майбутніх мешканців, що пояснює зростання інтересу до первинного ринку.

Адель Хасбіуллін вважає, що в останні роки стали будувати набагато зручніші для проживання житлові комплекси, в результаті все більше людей вибирають новобудови Фото: «БІЗНЕС Online»

Останній тренд відзначає гендиректор ТОВ «Мегалот» Адель Хасбіуллін. Забудовники в останні роки стали зводити набагато зручніші для проживання житлові комплекси: продумані планування, безшумні ліфти, двори без машин, сучасні спортивні та дитячі майданчики - це інший рівень комфортності не тільки самих квартир, а й комфортне середовище життя. В результаті все більше людей вибирають новобудови, пояснює експерт і ділиться власним досвідом. «Ми ніколи не акцентувались виключно на продажу первинного житла. Але в минулому році у нас з'явився відділ з продажу квартир від забудовників, який допомагає покупцеві зорієнтуватися у величезному пропозиції новобудов », - каже Хасбіулін. Вплинути на просідання «вторинки» міг ряд ситуативних чинників, таких як сертифікати на материнський капітал і багато іншого. Крім того, реагуючи на вимоги ринку, будівельники «стиснули» площі квартир в цих будинках, а це, в свою чергу, привернуло потенційних покупців.

Тепер про іпотеку. За підтримки банку на ринку відбувається до 75% угод, констатували ріелтори на Різдвяному саміті нерухомості в Казані. Однак в цілому по року число іпотек, за даними Росреестра, лише трохи випереджає рік 2016 й. У Казані в 2017 році зареєстровано 17539 договорів, у Татарстані - 47132 договору, зростання обох показників - приблизно 1,7%. До слова, за даними Росреестра на листопад, сума іпотечних угод по житлу перевищила 63 млрд рублів.

У перспективі учасники ринку говорять про майбутнє зниження ставок. Про це говорить зниження до 7,75% ставки ЦБ, низька інфляція і повзе зниження ставок в банках. Банк Росії повідомив , Що до листопада минулого року середньозважена ставка досягла історичного мінімуму, опустившись до 9,8%.

Сума іпотечних угод по житлу перевищила 63 млрд рублів Фото: «БІЗНЕС Online»

ЦІНИ НА МЕТРИ: «ПЕРВИНКА» ЗА ПІВРОКУ ВИРОСЛА НА 8%, А ЗАБУДОВНИКИ ваблять ІНВЕСТОРІВ

Але чи варто покупцям чекати дешевої іпотеки, якщо стабільно дорожчає «квадрат»? Ось у чому питання!

Агентство «ФедералПресс» в грудні опублікувало власну версію рейтингу забудовників , Які представили вартість своїх квадратних метрів. У ньому фігурують 6 компаній, які будують 47% житла в Казані. Розкид цін - від 42,4 тис. Рублів за квадратний метр до 75 тис., Середня ціна - 58,7 тис. Рублів. Рейтинг має свої особливості - наприклад, там немає компанії «Бриз», яка за рік побудувала більше 103 тис. Кв. м житла. Втім, кожен рейтинг чомусь так відрізняється. Наприклад, в рейтингу Єдиного реєстру забудовників об'єкти «# СуварСтроіт» розподілені по декільком компаніям, що позначається на позиції в цьому рейтингу.

Ресурс Tatre.ru, спираючись на базу оголошень, демонструє піврічну динаміку цін на "первинку", включаючи як дорогі, так і дешеві варіанти житла. Мінімум був в липні - 64,8 тис. Рублів за середньостатистичний «квадрат». Максимум - в листопаді: 69,9 тисячі. Зростання на тлі інтересу з боку покупців - приблизно 8% за півроку.

Не дивно, що забудовники стимулюють «інвестиційне поведінку»: так, «Уністрой» на своєму сайті прямо заявляє про гарантоване зростання цін на 12% в рік, підкреслюючи надійність компанії. А в «# СуварСтроіт» «БІЗНЕС Online» привели в приклад один з сценаріїв інвестора: якщо вкластися на початковій стадії будівництва, до моменту здачі будинку квартира може подорожчати на третину. І замість «одинички» цілком можна взяти на різницю «двушку». Треба лише уважно стежити за ринком і не ловити гав, а поріг входження в 1,4 млн рублів - це та сама сума, яку в разі звалився банку компенсує АСВ. Власне, «знімати вершки» можна через півроку-рік будівництва.

У майбутньому році динаміка зростання цін на житло залишиться в рамках інфляції, вважає Анастасія Гізатова Фото: «БІЗНЕС Online»

Але в майбутньому році динаміка зростання цін на житло залишиться в рамках інфляції, вважає Гізатова. На ринку дуже сильно зростає конкуренція, забудовники постійно пропонують каскади акцій, а через нових законів, спрямованих проти пайової, очікується вихід маси нових ЖК. Це і буде «тримати» ціни, хоча витрати забудовників, відповідно до нових поправок в законі №214-ФЗ і зростанням цін на деякі будматеріали, тільки виростуть. Попит в 2018 році повинен зберегтися на рівні 2017 року завдяки нижчій ставці рефінансування, заходам з підтримки дітей, посібниками. Загалом, спасибі Володимиру Путіну, який напередодні президентських виборів щедрою рукою роздає аванси.

Вторинний ринок не настільки динамічний: це зараз царство стабільних цін
фото: metshin.ru

Вторинний ринок не настільки динамічний: це зараз царство стабільних цін. У червні житло в Казані зі статусом «б / у» йшло по 68,1, в листопаді - 68,8 тис. Рублів за метр. Інвесторам тут ловити нічого. Знижок, безкоштовних парковок, смачних відсотків по іпотеці, «двору без машин» і просунутих дитячих майданчиків тут теж не знайти. Може бути, тому і немає поки зростання в цьому сегменті ринку?

«Ак Барс Девелопмент» починає освоєння 70 га біля «Мегі», у цього місця свої плюси

ТЕМП ВИДАЧІ ДОЗВОЛІВ НА БУДІВНИЦТВО ПОКИ НА РІВНІ МИНУЛОГО РОКУ, АЛЕ ...

Чим порадують ринок забудовники? Нагадаємо, що на Різдвяному саміті нерухомості експерти відзначали, що в першій половині 2018 року компанії намагатимуться отримати якомога більше дозволів на будівництво. Про це ж в інтерв'ю «БІЗНЕС Online» говорив гендиректор «Татюрінформа» Марат Камалов, з яким ми розбирали нововведення законодавства. Причина - нові правила будівництва первинного житла, які вступлять в силу з 1 липня 2018 року.

Побіжний опитування забудовників показує: компанії мають намір повернутися в центр Казані, це може стати трендом-2018. Нагадаємо, що рік тому було навпаки: дефіцит землі гнав забудовників на околиці. Але тепер почали «спливати» ділянки в центрі, які годяться під доступне житло. Як розповів «БІЗНЕС Online» комерційний директор «Уністроя» Іскандер Юсупов, компанія може почати один проект ближче до центру міста. За словами комерційного директора «# СуварСтроіт» Максима Миколаєва, компанія постійно розглядає земельні ділянки - і є пропозиції, яких не було раніше, але вони потенційно «смачні». Гендиректор «Бризу» Андрій Беляков теж анонсував проект в центрі. Чи не вписується в тренд «Ак Барс Девелопмент», який починає освоєння 70 га біля «Мегі», але у цього місця свої плюси.

Поки, проте, темп видачі дозволів на будівництво не галопує. Забудовники прийшли в управління містобудівних дозволів приблизно з трьома десятками пропозицій - так само було з вересня по листопад 2016 року, а активність в грудні виявилася навіть нижче, ніж рік тому.

НОВОРІЧНІ АКЦІЇ ВІД Казанського ЗАБУДОВНИКІВ: ВИГРАЙ TOYOTA АБО «ЯБЛУЧНІ» ПРИЗИ

«БІЗНЕС Online» вивчив сайти компаній-забудовників в пошуках нових цікавих пропозицій. Передноворічні акції були більш масштабними, а зараз забудовники, схоже, не до кінця прокинулися від «сплячки».

Хочеться відзначити не зовсім «будівельну» акцію, якою відзначився «Уністрой»: компанія розігрувала машину серед клієнтів, які купили квартиру в грудні. Для цього треба розмістити фото з анкетою у своєму акаунті в «Інстаграме» з відповідним хештегом і відзначити на них своїх друзів. Загалом, реклама-реклама, руками клієнтів! І за цей непідйомний рекламний працю - шанс виграти Toyota Corolla.

Після Нового року пропозицій трохи поменшало, але частина з них продовжить діяти до кінця січня. Наприклад, «Уністрой» пропонує придбати квартиру за схемою trade in. Для участі в програмі «вторинка» повинна відповідати ряду критеріїв. Квартира повинна знаходитися у власності з узгодженою переплануванням і не нижче 5-го поверху, а кількість власників - не перевищувати двох осіб. На солодке всім, що записалися на екскурсію і купили потім квартири, компанія дарує 10 тис. Рублів. У числі нових акцій цього року - місяць безкоштовного паркування (діє для жителів ЖК Аrt City і «Весна») і лоджія за ціною балкона.

У компанії «Ак Барс Нерухомість» анонсували «розпродаж року»: вона поширюється на квартири як в зданих, так і в споруджуваних будинках житлових комплексів «Казань XXI століття», «Тулпар» і «Світла Долина» і діє в «мертвий сезон» - до 20 січня 2018 року.

У покупців, які зупинили свій вибір на компанії «Сіті Буд», є можливість отримати в подарунок при покупці квартири паркувальне місце або ремонт. Крім того, забудовник пропонує особливі умови на покупку квартир в ЖК «Голлівуд» - житло тут можна придбати без початкового внеску.

Ряд святкових (і післясвяткових) акцій анонсував і ЮІТ. Серед них - вигідні ціни на стоянку (в паркінгу по вулиці Сібгата Хакіма - від 250 тис. Рублів) і паркінг в іпотеку, а також спеціальні новорічні ціни (акція діє до 31 січня 2018 року) до ЖК Green.

А ось в компанії «Ай-Кью Девелопмент», судячи з усього, вирішили продовжити традицію вручення подарунків за рамки новорічних свят і анонсували «яблучну вечірку». З 10 по 20 січня забудовник запрошує потенційних покупців в офіс продажів житлового комплексу IQ DOM, пропонуючи їм «отримувати подарунки і насолоджуватися частуваннями». Головні «яблучні» призи - останню модель смартфона, розумні годинник і планшет - в компанії обіцяють розіграти 20 січня.

У ряду компаній передбачені розстрочка, знижені іпотечні ставки і використання маткапіталу
Фото: «БІЗНЕС Online»

ІПОТЕКА І ІНШІ «смакоти»

У ряду компаній передбачені розстрочка, знижені іпотечні ставки і використання маткапіталу. Так, «Ак Барс Нерухомість» пропонує акцію «Ростемо разом з вами», яка передбачає збільшення маткапіталу за рахунок додаткової знижки. Мета - продати великі квартири. Так, при покупці трикімнатної квартири в ЖК «Сонячне місто», ЖК «Світла Долина», ЖК «Казань XXI століття» вартістю від 4,5 млн рублів надається знижка в розмірі 200 тис. Рублів, менше 4,5 млн рублів - 100 тис . рублів. Маткапітал або його частина також можна використовувати в якості початкового внеску по іпотеці. Мінімальний розмір початкового внеску по іпотечній програмі становить 10%, процентна ставка - від 11,7% річних.

Використовувати маткапітал як «первоначалкі» пропонує і «ЮІТ Казань». Обмеження той же - не менше 10% вартості квартири. Безліч іпотечних пропозицій у «Уністроя». Іпотека від 8%, безвідсоткова розстрочка до 8 років (для цього клієнтам пропонують вступити в житловий накопичувальний кооператив), «іпотечні канікули». Остання акція розрахована в першу чергу на тих, хто, знімаючи квартиру, оформив іпотеку і очікує здачі свого будинку.

У житлових комплексах «Манхеттен», «Пори року», «Палітра», «Веснянки», «Злосний Сіті», «Станція" Спортивна "» і «Казковий ліс» (компанія «# СуварСтроіт») розмір ставки, пропонованої банком «ВТБ 24 »спільно з забудовником, становить 6,2%. Нижче тільки в «Ай-Кью Девелопмент»: партнер житлового комплексу IQ DOM - Бінбанк - пропонує ставку від 5,85% річних.

18% Спочатку ціни впадуть через нові ЖК, а потім через нового закону виростуть

24% Думаю, попит виросте - іпотека дешевшає, з'являються нові субсидії

22% Чекаю нової хвилі обманутих пайовиків - хтось точно розориться

34% Забудовникам доведеться штовхатися ліктями - конкуренція і так скажена

2% Свій варіант (в коментарях)