- Наші співгромадяни не загадують надовго
- В кредит продається не все
- Зібрати і побудувати
- Матеріали по темі
Іпотечні банки і великі будівельні компанії оптимістично міркують про розвиток кредитних програм на покупку житла. Але при цьому частка куплених по іпотеці квартир в нашій країні до цих пір не переступила позначку 10% загального числа угод. Наприклад, в США до 90% житла купується за допомогою кредитів. Багато російські фахівці ринку нерухомості вважають, що саме американська модель іпотечного кредитування є ідеальною для вітчизняних умов.
Чим же тоді відрізняється заморський варіант іпотеки від його аналога російського складання? Порівняємо дві моделі і виділимо їх основні подібності та відмінності.
Банки повільно, але вірно йдуть на поступки позичальникам: поступово відмовляються від поручительства, довідок за формою ПДФО, початкового внеску. З'являються все нові кредитні програми для залучення в іпотеку більшого числа росіян. Інформаційні матеріали банків і публікації в ЗМІ переконливо розписують плюси, юридичну чистоту і вигоду іпотечних угод. При цьому банки люблять посилатися на західний досвід. Мовляв, в цивілізованій Америці практично всі покупці житла користуються іпотечними кредитами, а росіяни ще не усвідомили всіх вигод життя в борг. 
Наші співгромадяни не загадують надовго
Найпопулярніший в США вид житлового кредитування - іпотека на 30 років (максимальний термін). На другому місці - позики на 15 років. Набагато менш затребувані кредити на п'ять років і короткострокові - на рік.
«Американська процентна ставка може бути фіксованою і плаваючою (наприклад, з прив'язкою до ставки LIBOR), - говорить керуючий партнер компанії Blackwood Костянтин Ковальов. - Відсотки досить гнучкі і залежать від термінів і умов кредитування. Крім цього вони досить чутливо реагують на зміну базових ставок.
Підвищення облікової ставки Федеральної резервної системи США в 2006 році призвело до подорожчання іпотечних кредитів, що і стало однією з причин дестабілізації американського ринку нерухомості ».
В даний час іпотечні кредити в Америці видають в середньому під 6% річних. Потім кредит нескладно рефінансувати і виплачувати відсотки на більш вигідних умовах. Якщо клієнт збанкрутував і не в змозі повертати борг, будинок переходить у власність банку. Після закінчення семи років після банкрутства кредитна історія людини починається з чистого аркуша, а весь цей час кредитні бюро спостерігають за ним.
Декларовані банками терміни погашення іпотечного кредиту в Росії і США приблизно однакові (від одного року до 30 років), але при цьому, як показує практика, росіяни хочуть погасити кредит в найкоротші терміни, а американці - максимально розтягнути виплати в часі.
За видами ставок (плаваюча або фіксована) відмінностей між банками в Росії і США сьогодні немає. В даний момент російський здобувач кредиту може скористатися всіма цими видами ставок, представленими в різних іпотечних програмах вітчизняних банків.
Але різниця - в розмірі відсотків: якщо в Америці середня ставка становить трохи більше 6% річних, то по РФ вона в середньому дорівнює 12%. Напевно, тому російських здобувачів кредиту поки знаходиться не надто багато, а бажання позичальників погасити його настільки велика. 
В кредит продається не все
Ще один принциповий для російського покупця момент полягає в тому, що треба вибрати, на якому ринку купувати житло - первинному або вторинному. Купивши квартиру на початковому етапі будівництва будинку, реально заощадити до 30% її загальної вартості, а це значна сума. Але іпотечні банки неохоче видають кредити на покупку житла, що зводиться. В першу чергу це пов'язано з ризиком недобудови.
На відміну від російського ринку, де під первинним ринком розуміють житло в споруджуваних будинках, а придбання таких об'єктів здійснюється переважно на початкових етапах будівництва, в більшості західних країн подібна практика є швидше винятком із правил: житло там продається вже готовим. Тому з точки зору іпотеки первинний і вторинний ринок в розвинених країнах, в тому числі і в Америці, не мають настільки принципових відмінностей: в будь-якому випадку є предмет застави, що є основною умовою іпотеки.
У Росії покупець новобудови здатний стати просто співінвестором будівництва і таким чином заощадити, а не брати кредит в банку. Для багатьох росіян це дуже привабливий варіант. Логіка тут приблизно наступна: краще будь-яким приватним чином дістати гроші, заплатити і чекати здачі будинку в експлуатацію, ніж взяти іпотечний кредит і оселитися відразу, але значно (іноді до 200% вартості) переплатити за квартиру. Втім, якби в американських покупців була можливість економити на «первинному» ринку, ймовірно, це знизило б загальна кількість іпотечних кредитів.
«Класові» переваги кредиторів також не є в США явно вираженими. За умови, що практично все житло продається в кредит, справедливо говорити лише про спеціалізацію тих чи інших іпотечних інститутів на економ-, бізнес-класі або елітне житло. Тут диференційований попит: очевидно, що потреба в іпотечних кредитах вище у покупців об'єктів економ-і бізнес-класу.
Багато банків США видають кредити без початкового внеску. Рішення залежить від кредитної історії позичальника. Крім того, банки вимагають документи, що підтверджують фінансову спроможність клієнта. Має значення місце проживання потенційного позичальника (резидент або нерезидент США), вік, рід занять, сімейний і матеріальний стан. Тобто практично та ж картина, що й в РФ. 
Зібрати і побудувати
Рішенням цієї проблеми здатне стати прийняття закону про будощадкасах (ССК), що зробить реальною реалізацію німецької моделі іпотеки, заснованої на накопиченні початкової суми (лише після цього видається іпотечний кредит). Дана модель значно більш ліберальна з точки зору необхідного рівня доходів, відсотки в рамках цієї моделі в середньому нижче, ніж за американською схемою.
Треба відзначити, що російські організатори стройсберкасс вже зараз говорять про те, що треба адаптувати цю практику під вітчизняного покупця. Зокрема, вони пропонують не видавати в обумовлений час необхідну за договором позику, а через ССК займатися пошуками і наданням житла.
Сказати, що вийде з цієї програми, поки складно. Зрозумілим є одне: без серйозної підтримки держави реального конкурента іпотеки з ССК вийде. Дуже вже не люблять після 1990-х років наші співгромадяни вкладати свої кошти у всякі фонди і каси, особливо якщо потім їм будуть нав'язувати певні квартири, а не виплачувати реальні суми на покупку житла. Тому, хоча будощадкаси і називають ще одним варіантом придбання нерухомості, з упевненістю говорити про це ще рано.
Антон Крафт