Процедура придбання нерухомості в Ізраїлі

1. Права і обов'язки іноземних покупців
2. Які види нерухомості дозволено купувати іноземцям?
3. Права і обов'язки іноземних власників нерухомості
4. Пошук нерухомості в Ізраїлі
5. Як шукати ріелтора в Ізраїлі?
6. Покрокова процедура угоди з нерухомістю
7. Етап 2. Укладення договору купівлі-продажу
8. Етап 3. Оплата угоди
9. Етап 4. Реєстрація права власності
10. Можливість віддаленого придбання
11. Додаткові витрати
12. Гонорар адвоката: 1-2% + ПДВ
13. Гонорар ріелтора: 1-2% + ПДВ
14. Держмита за реєстрацію об'єкта: близько $ 300
15. Витрати на іпотеку: до 0,5%
16. Особливості ринку нерухомості Ізраїлю
17. Іпотека в Ізраїлі для іноземців
18. резюме

Чи можуть іноземці придбати нерухомість в Ізраїлі, як проходить типова угода, скільки понад вартість об'єкта платить покупець ... Найважливіша інформація для майбутніх власників - в цьому матеріалі.

зміст

Права і обов'язки іноземних покупців

Громадяни яких країн мають право купувати нерухомість в Ізраїлі?

Для громадян Росії, України, Білорусі, Казахстану та інших держав колишнього СРСР в цілому немає обмежень на покупку нерухомості в Ізраїлі. Є можливість придбати будинки, квартири, а також комерційні об'єкти в повну приватну власність, зареєструвати угоду, як на фізичне, так і на юридичну особу. Але це стосується не всіх типів нерухомості.

Плюс, іноземці не матимуть права на податкові пільги при купівлі (докладніше читайте в розділі «Додаткові витрати на операцію»).

Які види нерухомості дозволено купувати іноземцям?

Ізраїльська система прав власності на нерухоме майно досить складна. Якщо коротко, то можливості для покупців наступні.

В Ізраїлі існує два типи земель - приватні і державні. Всі об'єкти, розташовані на приватній землі, іноземці можуть купувати вільно, ніякі дозволи від влади не потрібні.

Державні землі, в свою чергу, можуть бути приватизованими чи ні. У будь-якому випадку, ділянки, закріплені за об'єктом, передаються покупцям не в повну власність, а на правах довгострокової оренди на 25, 49 або 99 років (аналог британської системи володіння «лізхолд» ).

Якщо квартира знаходиться на приватизованій державному ділянці, то її покупка мало чим відрізняється від придбання нерухомості на приватній землі. Після закінчення терміну договору оренди автоматично продовжується. Якщо ж ділянка не приватизована, то власник квартири повинен буде щорічно виплачувати ренту державі, плюс за владою залишається право припинити договір оренди після закінчення його терміну.

Але найголовніше, що купувати нерухомість на державних землях, в тому числі приватизованих, можна з деякими обмеженнями:

• Здійснити операцію можуть тільки громадяни Ізраїлю або іноземці, які мають право на репатріацію за законом «Про повернення».
• Для покупки потрібно буде отримати дозвіл Земельного управління (за виключення квартир в багатоквартирному будинку).

Виходить, що іноземці без єврейського коріння можуть купити тільки об'єкти, розташовані на приватних землях (а їх всього 10% від загального обсягу). Але на практиці, як розповідають адвокати, по-перше, покупця ніхто не змушує репатріюватися, досить просто заявити про такий намір. По-друге, ніхто детально родовід не перевіряє. Іншими словами, обмеження можна обійти, хоч і схема ця не зовсім «біла».

Права і обов'язки іноземних власників нерухомості

Іноземні власники нерухомості мають такі ж права щодо об'єкта, як і громадяни країни - його можна продавати, здавати в оренду, отримувати з нього прибуток, дарувати і передавати у спадок, словом, користуватися на свій розсуд.

При цьому обов'язки по оплаті всіх податків і поточних витрат на нерухомість також поширюються на іноземців.

Ніяких переваг в отримання посвідки на проживання в Ізраїлі володіння нерухомістю не дає.

УВАГА: податкові резиденти РФ, тобто люди, які проводять в Росії більше 183 днів в році, повинні повідомляти в російську податкову про відкриття рахунків або створенні юросіб в зарубіжних банках, а це може знадобитися під час операції.

Пошук нерухомості в Ізраїлі

Як шукати нерухомість в Ізраїлі?

Для початку вивчіть останні тенденції місцевого ринку нерухомості і можливості для інвестування. Для цього читайте статті і новини по Ізраїлю на Prian.ru - ми публікуємо все найважливіше для іноземних покупців.

Потім можна звернутися до базі оголошень по цій країні. Ізраїльські ріелтори і забудовники розміщують на Prian.ru об'єкти, які потенційно повинні бути цікаві іноземцям. Якщо ви не знайшли відповідного варіанту, залиште заявку на підбір нерухомості по вашим вимогам.

Як шукати ріелтора в Ізраїлі?

Обов'язковий учасник угоди з нерухомістю в Ізраїлі - адвокат. У кожної сторони повинен бути свій фахівець. Саме він перевіряє юридичну «чистоту» об'єкта і готує всі юридичні документи.

Участь ріелтора в угоді - не обов'язково. Ви можете шукати об'єкти, спілкуватися з продавцями самі, а вже з знайденим варіантом йти до адвоката. Але на практиці для іноземців, які не читають і не говорять на івриті і не перебувають постійно в Ізраїлі, це буде непросто. Тому більшість користуються послугами ріелтора.

При виборі посередника треба враховувати, що ріелторська діяльність в Ізраїлі ліцензується. При цьому, згідно із законом, агент може надавати тільки посередницькі послуги і не має права консультувати з юридичних питань. Комісію ріелтору виплачує той, хто замовив його послуги - фіксованих ставок немає, як правило, 1-2% від ціни об'єкта.

Покрокова процедура угоди з нерухомістю

Етап 1. Резервація і перевірка об'єкта

Після того, як покупець вибрав вподобаний йому об'єкт і погодив вартість з продавцем, він може зарезервувати нерухомість за собою, щоб ніхто інший не зміг її купити, поки ведеться перевірка. Для резервації об'єкта багато підписують попередню угоду про покупку (так званий, Зіхрон Дваро) і залишають завдаток (1-10% від ціни об'єкта, в залежності від домовленостей).

Ставлення до цього документа у ізраїльських адвокатів неоднозначне. Головна проблема в тому, що договір підписується до проведення перевірки об'єкта. А значить, в ньому повинні бути детально вказані умови розірвання, якщо угода не зможе відбутися. Наприклад, якщо покупець не впевнений, що банк дасть йому іпотеку, треба прописати в договорі, що це є підставою для скасування покупки і повернення застави. Скласти вичерпний список можливих підстав не так просто, а для суду цей договір є юридично-зобов'язуючим.

Крім того, після укладення Зіхрон Дваро починає відраховуватися необхідний термін повідомлення в Податкову службу про угоду з нерухомістю. В результаті, якщо попередня угода підписана занадто рано, часу на перевірку може не вистачити.

Тому рекомендуємо не підписувати ніяких документів без участі адвоката. Ваш юрист, знаючи в деталях вашу ситуацію, може запропонувати інші способи збереження передоплати і передачі її продавцеві.

У будь-якому випадку, перед підписанням основного договору купівлі-продажу необхідно провести детальну перевірку юридичної чистоти об'єкта. Які права власника на розпорядження об'єктом, чи немає на нерухомості боргів, кому належить земля, якщо ділянка в довгострокову оренду, то який її термін, і інші важливі обставини.

Етап 2. Укладення договору купівлі-продажу

Договір зазвичай укладається в офісі адвоката продавця. Підписують його лише дві сторони - продавець і покупець. Ізраїльські закони не вимагають нотаріального завірення цього документа. Нотаріус в Ізраїлі має право завіряти тільки справжність підпису, але не засвідчувати правомірність договору.

Сторони можуть найняти одного єдиного адвоката, або кожна зі сторін може запросити свого (якщо угода не між близькими родичами, то надійніше, щоб у кожної сторони був свій юрист).

У договорі прописуються юридичні моменти - права і їх передача, графік платежів, санкції за скасування угоди і порушення договору, стан нерухомості, дата передачі нерухомості.

Після підписання договору сторони також заповнюють бланк, який дає покупцеві можливість зробити «попереджувальний запис» в Бюро реєстрації нерухомості «ТАБУ». Ця запис гарантує, що поки ця угода не завершиться, з об'єктом не може бути проведена жодна інша транзакція. Якщо для покупки береться іпотека, то банки обов'язково вимагають зробити попереджувальний запис в свою користь.

Після підписання договору прийнято виробляти першу оплату в розмірі 10-30% відсотків від вартості нерухомості залежно від домовленостей між сторонами.

Етап 3. Оплата угоди

Банки Ізраїлю а в останні роки посилили свої вимоги. Іноземець може відкрити рахунок в ізраїльському банку і перевести на нього гроші для подальшої оплати угоди. Другий варіант - перерахувати гроші зі свого рахунку в рідній країні на довірчий рахунок адвоката, який після дотримання умов договору відправить їх продавцю. У будь-якому випадку банк може зажадати підтвердження джерела походження коштів або, наприклад, довідку з російської податкової про відсутність боргів.

Терміни та етапи внесення коштів прописуються в договорі купівлі-продажу. Оплата відбувається в ізраїльських шекелях, тому треба враховувати витрати на конвертацію валют.

Також покупець повинен сплатити всі податки на покупку, після чого нового власника можна буде зареєструвати.

Етап 4. Реєстрація права власності

Після повної оплати нерухомості покупець отримує ключі і може користуватися об'єктом, але на цьому операція ще не закінчена.

Адвокат повинен зареєструвати нового власника у всіх державних реєстрах нерухомості. Процес це нешвидкий - може зайняти до дев'яти місяців. Але покупцеві треба простежити, щоб адвокат довів справу до кінця.

Щоб забезпечити правильну реєстрацію об'єкта, можна розбити гонорар адвоката на кілька частин і перерахувати йому основний платіж після отримання виписки з реєстру.

Можливість віддаленого придбання

Дистанційне придбання нерухомості в Ізраїлі можливо. Однак деякі документи повинні бути оформлені безпосередньо в Ізраїлі. Так, на адвоката повинна бути виписана нотаріальна довіреність, яка наділяє його правом виконувати всі необхідні юридичні дії та підписувати документи.

Додаткові витрати

Податок на покупку нерухомості: 8-10%

При покупці нерухомості в Ізраїлі сплачується державний податок (мас рехіша). Його розмір залежить від ціни об'єкта, статусу покупця (громадянин, репатріант або іноземець), типу нерухомості (житлова, комерційна, земля) і кількості об'єктів в власності.

Ставки податку на покупку першої житлової нерухомості в Ізраїлі

Ціна об'єкта, шекелі

Податкова ставка

до 1,623,320

0%

1,623,320 посилання - 1 925 460

3,5%

1 925 460 - 4 967 445

5%

4 967 445 - 16 558 150

8%

Від 16 558 150

10%

Ставки податку на покупку житлової нерухомості в Ізраїлі, яка не є єдиною у власності

Ціна об'єкта, шекелі

Податкова ставка

До 4 967 445

8%

Від 4 967 445

10%

Іноземці не мають права на знижену ставку податку, навіть якщо набувають першу нерухомість в Ізраїлі.

Зверніть увагу - база для нарахування податку на покупку нерухомості в Ізраїлі перераховується щороку. У статті вказані дані за 2017 рік. Актуальну інформацію можна уточнити на сайті Податкового відомства Ізраїлю (Іврит) або скористатися податковим калькулятором (Англійська).

Податок MАС рехіша повинен бути сплачений повністю протягом 60 днів після покупки. За прострочення передбачені штрафи. Як правило, за оплатою державного збору стежить адвокат, який проводить операцію.

Гонорар адвоката: 1-2% + ПДВ

Адвокат - найважливіший учасник угоди з нерухомістю в Ізраїлі. Він замовляє і перевіряє основні документи на об'єкт (виписку з бюро реєстрації, довідку з земельного управління, виписку з реєстру застав і ін.), Становить договір купівлі-продажу і роз'яснює покупцеві його права і обов'язки, зберігає кошти клієнта на довірчому рахунку, стежить за реєстрацією об'єкта. Словом, супроводжує клієнта на всіх етапах від моменту вибору об'єкта.

Вартість послуг залежить від виду угоди. Прості продажі квартир, як правило, оцінюються в 1-1,5%, більш складні операції з комерційними об'єктами - 2% + ПДВ. Зазвичай гонорар адвокату виплачується після підписання договору купівлі-продажу.

На вторинному ринку кожна сторона угоди наймає свого адвоката. На первинному - не залежно від гонорару свого адвоката покупець також оплачує судові витрати забудовника на реєстрацію права власності. Це робить адвокат забудовника і він, в свою чергу, теж отримує 1-2% від суми угоди.

Гонорар ріелтора: 1-2% + ПДВ

Послуги ріелтора в Ізраїлі оплачує той, хто їх замовляє. Оплату може отримати тільки ліцензований ріелтор і тільки на підставі письмового договору, підписаного клієнтом. У договорі заздалегідь прописується розмір винагороди - як правило, 1-2% + ПДВ - а також умови укладання угоди.

Обов'язки ріелтора - підбір варіантів, які підходять під вимоги клієнта, організація переглядів нерухомості, переговори і торг від імені покупця з продавцем.

Держмита за реєстрацію об'єкта: близько $ 300

За внесення записів до Реєстру про нового власника державні органи стягують мита. Ці витрати не включені в гонорар адвоката, кожна сторона оплачує додатково. Розмір мита невеликий - в більшості випадків менш $ 300.

Витрати на іпотеку: до 0,5%

У разі отримання іпотеки банк візьме мито за відкриття кредиту, приверне свого оцінювача, щоб проаналізувати об'єкт, будуть і невеликі адміністративні витрати. Також для видачі кредиту необхідно буде застрахувати нерухомість і життя позичальника. В результаті вартість операції може зрости на 0,1-0,5%.

Разом, покупець заплатить 10-15% понад вартість об'єкта нерухомості в Ізраїлі.

Особливості ринку нерухомості Ізраїлю

Ціни в Ізраїлі

Ізраїль - недешева країна для покупки нерухомості і проживання. За останні 10 років ціни на місцеві квартири підскочили на 100-300% в залежності від району. Незважаючи на спроби влади стримати зростання, ціни все ще залишаються порівняно високими. «Квадрат» житла в середньому по країні коштує від $ 4000-5000, у великих містах - від $ 8000.

Читайте докладніше:

Іпотека в Ізраїлі для іноземців

Іпотечний ринок в Ізраїлі добре розвинений і відкритий для іноземців. Більшість угод проходять із залученням кредиту. Правда, умови видачі позик для громадян іншої країни більш жорсткі, ніж для місцевих. Зокрема, вище необхідний розмір власного капіталу, більше документів потрібно для відкриття кредиту, вище будуть ставки.

резюме

• Іноземці можуть вільно купувати нерухомість, розташовану на приватній землі в Ізраїлі. На покупку об'єктів, зареєстрованих в державних реєстрах власності, існують обмеження.
• Купівля нерухомості будь-якої вартості не дає права на отримання виду на проживання в Ізраїлі.
• Додаткові витрати по угоді досягають 10-15%. Найбільша стаття витрат - податок на покупку нерухомості, який для іноземців становить 8-10% про ціни об'єкта.
• У процедурі купівлі-продажу обов'язково повинен брати участь адвокат - саме він відповідає за юридичну «чистоту» угоди.

Автор Анастасія Фалей

фото pixabay.com

Умови цитування матеріалів Prian.ru